??二手房房產(chǎn)違約該怎么維權(quán)？

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• 131****3859

  大家在二手房買賣過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)二手房房東因房價(jià)上漲等原因違反合同約定，拒絕向買受人出售房屋，對于這種情況，很多買受人就會選擇向人民法院提起訴訟，通過訴訟的方式來解決此類合同糾紛。那么二手房房東違約的房屋買賣合同糾紛的起訴流程是怎樣的呢？第
  一、應(yīng)當(dāng)確定原告與起訴的二手房房東均是具有直接利害關(guān)系的當(dāng)事人。第
  二、通過房屋買賣合同的約定或是交易房屋的所咋地來選擇受案的管轄法院。第
  三、明確提起訴訟的訴訟請求、事實(shí)理由，并擬好起訴狀。第
  四、收集證據(jù)、如房屋買賣合同、居間合同、付款憑據(jù)收條等。第
  五、帶上身份證或是主體信息到法院將起訴狀和證據(jù)一并交給法院的立案法官。第六，經(jīng)法院審查后，符合立案條件的，法院將會受理立案。法律依據(jù)：《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條　起訴必須符合下列條件：
  (一)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;
  (二)有明確的被告;
  (三)有具體的訴訟請求和事實(shí)、理由;
  (四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

  查看全文↓ 2019-09-27 14:05:49
• 132****2073

  1、部分賣房人唯利是圖、喪失誠信，契約精神缺失。這部分賣房人認(rèn)為違約金數(shù)額可控，**多就是按照合同約定支付違約金；
  
  2、部分賣房人法律意識淡薄，或者對法律知識缺乏。他們認(rèn)為房子是我的，我想賣就賣，不想賣可以不用給出理由；
  
  3、司法實(shí)踐中對惡意違約行為處罰較輕，讓個(gè)別賣房人看到了實(shí)施惡意違約、進(jìn)而實(shí)現(xiàn)不法利益的可能；
  
  4、部分房屋中介公司在提供居間服務(wù)中存在違法、違規(guī)和失職行為，提供的居間服務(wù)不夠規(guī)范。預(yù)防二手房買賣糾紛的出現(xiàn)，須從選擇規(guī)范專業(yè)的中介公司開始。
  
  面對惡意違約者，很多守約者往往面臨三個(gè)選擇。有的購房者法律知識欠缺，維權(quán)意識不強(qiáng)，一旦遇到賣房人毀約，則自認(rèn)倒霉，默不作聲；有的購房者擔(dān)心訴訟周期長、成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，選擇接受賣房人的部分賠償；對于大部分購房者來說，一旦賣房人毀約，則自己就錯(cuò)過了**佳購房機(jī)會，房價(jià)飛漲，同樣的錢卻買不到同樣的房，所以更多的購房者會果斷拿起法律武器，選擇維權(quán)到底。
  
  1、面對惡意違約，如何保住房子呢？對于廣大購房者來說，當(dāng)遇到賣房人惡意違約時(shí)，是選擇要房子還是要賠償，取決于賣房人和購房人的行動快慢；
  
  2、如果房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽，則相對安全；
  
  3、如果既沒有網(wǎng)簽又沒有實(shí)際交付房屋，這就會給“一房二賣”帶來便利。
  
  曾經(jīng)有過這樣的惡意違約者，為了賣一個(gè)更高的價(jià)格，用盡一切辦法在3天內(nèi)完成“一房二賣”，并且辦理網(wǎng)簽、售房及過戶。根據(jù)相關(guān)司法實(shí)踐，購房人在所購買房屋被“一房二賣”成為既定事實(shí)的情況下，想要到房產(chǎn)幾無可能，這種情況下只能按房屋溢價(jià)款索賠。
  
  如果房屋未網(wǎng)簽就發(fā)生了糾紛，建議購房人第一時(shí)間到法院進(jìn)行訴前財(cái)產(chǎn)保全，這樣爭取到房子的概率會大大增加，失去房子的風(fēng)險(xiǎn)將極大降低。
  
  保全房子只是訴訟這一萬里長征的第一步，之后還要立案，還要進(jìn)行通常不止一次的開庭。甚至還有二審、執(zhí)行程序。但無論如何，對于守約的購房者來說，想要打贏房產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)，應(yīng)當(dāng)將涉案房產(chǎn)保全起來，避免“一房二賣”、惡意抵押等不可逆的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。
  
  法律是**低的道德。無論如何，誠實(shí)守信比金錢更重要。一般意義上，惡意違約者會輸?shù)粢粓龉偎荆€會輸?shù)粽\信。
  
  對于一起起賣房人惡意違約案例，我們期望違約方無法利用違約行為獲利，而守約方的合法利益因此不受損害。

  查看全文↓ 2019-09-27 14:05:43
• 144****7112

  根據(jù)民法通則司法解釋第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);
  出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。因此，如果房東在出賣該房屋3個(gè)月前沒有通知你承租方有優(yōu)先購買權(quán)，你可以主張房屋買賣合同無效。根據(jù)民法通則司法解釋第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。
  如果你不想購買該房屋，你可以主張繼續(xù)承租該房屋，就是買賣不破租賃的體現(xiàn)，就是房屋在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動前已經(jīng)存在的租賃合同在租賃期間不因此期間房屋的產(chǎn)權(quán)變動而發(fā)生變化，因此你可以繼承承租該房屋，新房主無權(quán)要求你搬出房屋。
  **后，你可以要求解除合同并要求房東賠償違約金。法律依據(jù)：《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第一百一十八條出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。
  承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

  查看全文↓ 2019-09-27 14:05:41

相關(guān)問題

• 問 二手房房產(chǎn)違約該如何維權(quán)？
  答

  當(dāng)前，在房價(jià)快速上漲的形勢下，房產(chǎn)交易呈現(xiàn)故意違約或惡意違約多發(fā)現(xiàn)象，原因大致有以下幾方面：一是部分賣房人唯利是圖、喪失誠信，契約精神缺失。這部分賣房人認(rèn)為違約金數(shù)額可控，**多就是按照合同約定支付違約金。二是部分賣房人法律意識淡薄，或者對法律知識缺乏。他們認(rèn)為房子是我的，我想賣就賣，不想賣可以不用給出理由。三是司法實(shí)踐中對惡意違約行為處罰較輕，讓個(gè)別賣房人看到了實(shí)施惡意違約、進(jìn)而實(shí)現(xiàn)不法利益的可能。四是現(xiàn)階段我國還沒有建立起完善的信用體系，惡意違約者的違約成本太低。五是部分房屋中介公司在提供居間服務(wù)中存在違法、違規(guī)和失職行為，提供的居間服務(wù)不夠規(guī)范。預(yù)防二手房買賣糾紛的出現(xiàn)，須從選擇規(guī)范專業(yè)的中介公司開始。面對惡意違約者，很多守約者往往面臨三個(gè)選擇。有的購房者法律知識欠缺，維權(quán)意識不強(qiáng)，一旦遇到賣房人毀約，則自認(rèn)倒霉，默不作聲；有的購房者擔(dān)心訴訟周期長、成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，選擇接受賣房人的部分賠償；對于大部分購房者來說，一旦賣房人毀約，則自己就錯(cuò)過了**佳購房機(jī)會，房價(jià)飛漲，同樣的錢卻買不到同樣的房，所以更多的購房者會果斷拿起法律武器，選擇維權(quán)到底。面對惡意違約，如何保住房子呢？對于廣大購房者來說，當(dāng)遇到賣房人惡意違約時(shí)，是選擇要房子還是要賠償，取決于賣房人和購房人的行動快慢。如果房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽，則相對安全；如果既沒有網(wǎng)簽又沒有實(shí)際交付房屋，這就會給“一房二賣”帶來便利。曾經(jīng)有過這樣的惡意違約者，為了賣一個(gè)更高的價(jià)格，用盡一切辦法在3天內(nèi)完成“一房二賣”，并且辦理網(wǎng)簽、售房及過戶。根據(jù)相關(guān)司法實(shí)踐，購房人在所購買房屋被“一房二賣”成為既定事實(shí)的情況下，想要到房產(chǎn)幾無可能，這種情況下只能按房屋溢價(jià)款索賠。所以說，如果房屋未網(wǎng)簽就發(fā)生了糾紛，建議購房人第一時(shí)間到法院進(jìn)行訴前財(cái)產(chǎn)保全，這樣爭取到房子的概率會大大增加，失去房子的風(fēng)險(xiǎn)將極大降低。保全房子只是訴訟這一萬里長征的第一步，之后還要立案，還要進(jìn)行通常不止一次的開庭。甚至還有二審、執(zhí)行程序。但無論如何，對于守約的購房者來說，想要打贏房產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)，應(yīng)當(dāng)將涉案房產(chǎn)保全起來，避免“一房二賣”、惡意抵押等不可逆的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。法律是**低的道德。無論如何，誠實(shí)守信比金錢更重要。一般意義上，惡意違約者會輸?shù)粢粓龉偎?，還會輸?shù)粽\信。對于一起起賣房人惡意違約案例，我們期望違約方無法利用違約行為獲利，而守約方的合法利益因此不受損害。

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• 問 二手房交房違約該怎么處理呢？
  答

  可根據(jù)合同提出違約金補(bǔ)償。在二手房交易過程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口；2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù)；3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責(zé)任；4.房屋質(zhì)量問題的違約責(zé)任；5.房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任；6.根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形；上面提到的1、2兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

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• 問 二手房買家違約該怎么辦呢？
  答

  二手房交易中買方違約的情形有哪些？1、房屋價(jià)格大幅度下降房屋交易流程要辦理完成需要一定的時(shí)間，不管是辦理貸款，還是過戶都需要一定的時(shí)間審查資料，而在辦理過程中如果房屋價(jià)格大幅度下降，這就會導(dǎo)致買方寧愿放棄定金，也不愿意繼續(xù)買下房屋。2、買方不愿贖樓在交易過程中，涉及的房產(chǎn)可能依舊會在銀行進(jìn)行抵押，而賣方可能會因?yàn)樽约簺]有足夠資金還清銀行貸款，然后借助買方的力量去還款。**開始買方可能會答應(yīng)此條件，但是隨著一系列手續(xù)的辦理比較麻煩，涉及的問題較多，從而放棄為賣方繼續(xù)贖樓，造成違約。3、不愿支付房款在交易過程中，買方可能會不按照合同約定的時(shí)間和金額去銀行做首期的資金監(jiān)管，致使買賣合同無法再繼續(xù)履行。此外，還可能是履行完了大部份，但不再履行交款義務(wù)，比如雙方簽署的是陰陽合同，買方只按照陽合同的數(shù)額支付購房款，而不按照陰合同的價(jià)格支付，這時(shí)買方也就構(gòu)成了違約。除了以上三種情況，還有一點(diǎn)需要注意。如果合同中沒有明確列明不繳納定金算違約，那么部份定金不支付不屬于違約，因?yàn)槎ń饘儆趯?shí)踐履行合同，就算部份不繳納，依舊可以就按照已繳納部份履行。買方如果違約，賣方應(yīng)該怎么辦？1.賣方可要求買方繼續(xù)履行合同賣方有權(quán)要求買方繼續(xù)履行合同約定的義務(wù)，并可在向法院起訴時(shí)提起此項(xiàng)訴訟請求，要求買方承擔(dān)違約責(zé)任，并按照合同要求繼續(xù)進(jìn)行交易。2.賣方可要求買方直接支付違約金雙方可以在合同中約定一方違約時(shí)，根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額或按一定標(biāo)準(zhǔn)確定的違約金，如果買方違約，賣方可要求其直接支付違約金。3.賣方可要求買方直接賠償實(shí)際損失在未約定違約金或定金的情況下或者在定金或約定的違約金低于實(shí)際損失的情況下，賣方可以要求買方按實(shí)際損失賠償。

  全部4個(gè)回答>
• 問 房產(chǎn)二手房遲交樓違約了怎么辦？買方要怎么維權(quán)呢？？
  答

  當(dāng)你所說的“協(xié)議”是和解書時(shí)（和解書是雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成的，且達(dá)成后，原告往往會申請撤訴），該“和解書”只是一個(gè)普通的民事合同，當(dāng)事人可以反悔。但根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定以及誠實(shí)信用的基本原則，即使你起訴，也很難獲得勝訴判決。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??購買二手房買房違約了該怎么處理呢？
  答

  可根據(jù)合同提出違約金補(bǔ)償。在二手房交易過程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口；2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù)；3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責(zé)任；4.房屋質(zhì)量問題的違約責(zé)任；5.房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任；6.根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形；上面提到的1、2兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

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