二手房買家拖延不過戶要怎么去處理？

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• 151****8770

  二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
  （1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
  （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  （3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  （5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
  （6）、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。
  （7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  （8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2019-01-20 22:41:37
• 144****4642

  可根據(jù)合同提出違約金補償。在二手房交易過程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：
  1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口；
  2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù)；
  3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責任；
  4.房屋質量問題的違約責任；
  5.房主在交房時轉移或更換房屋附屬設施或屋內物品的違約責任；
  6.根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產生的其它違約情形；
  上面提到的1、2兩項屬于逾期履行義務的違約行為，3屬于不履行合同義務的根本違約行為，4、5屬于履行義務不當或不符合約定的違約行為。

  查看全文↓ 2019-01-20 22:41:27
• 131****4911

  一、二手房交易賣方違約一般有以下幾種方式的表現(xiàn)：
  （一）房東拒簽居間協(xié)議；
  （二）房東拒收定金；
  （三）愿意雙倍返還定金；
  （四）房東拒簽買賣合同；
  （五）簽買賣合同時提出不合理要求；
  （六）簽訂合同之后拒絕過戶；
  （七）要求賠違約金而解除合同。
  二、二手房交易賣家違約的處理方式
  （一）針對拒簽居間協(xié)議和拒收定金：
  如果房東在中介處掛牌待售，按中介一般的操作流程，中介會先讓買家簽居間協(xié)議，由于居間協(xié)議僅有買方簽字，所以居間協(xié)議還沒有成立，房東即使不簽，也不承擔什么法律責任。中介應當采取反向操作的方式，即將居間協(xié)議的主要內容確定后，先讓房東簽字，再讓買方簽字。
  房東雖然已經簽了居間協(xié)議，但房價上漲后不肯收定金。通常居間協(xié)議都約定意向金在房東簽收以后才能轉變?yōu)槎ń?，所以如果房東不簽收的話，那么意向金就不會變成定金，房東毀約就不會受到定金罰則的處罰。中介除了采取前面所說的反向操作方式外，還應當要求房東在居間協(xié)議中授權中介收取定金并代為保管。這樣，中介收了定金也就等于房東收了定金，房東毀約就要承擔定金罰則。
  （二）簽訂居間協(xié)議后雙倍返還定金
  通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應當雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房價漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。
  在二手房買賣中90%以上的居間協(xié)議都對買賣合同的主要內容進行了明確的約定，雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本，但雙方通過簽訂居間協(xié)議已經成立了買賣合同關系，而不只是一個對訂立買賣合同的“預約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權終止合同了，買方可以向房東主張房價的差價損失，也就是可以要求房東對因房價上漲給買方造成的損失進行賠償。
  （三）簽訂居間協(xié)議后拒簽買賣合同
  居間協(xié)議簽訂后，房東可能會找些理由來拒簽買賣合同。這些理由通常有：
  1、居間協(xié)議的簽約人未得到房東的同意。如房屋的產權是女兒或者妻子的，但簽居間協(xié)議的人是父親或者丈夫，由于簽約人不是產權人，所以房東主張居間協(xié)議是無效的，要求退款了事。2、房東在簽訂居間協(xié)議時還未取得房屋產權，所以房東認為沒取得產權就簽的合同無效，要求退款了事。
  如果有證據(jù)證明簽約人有產權人的授權，比如產權人曾到中介處掛牌，或者簽署過傭金確認書、委托書等文件，那么居間協(xié)議仍然是有效的。如果沒有證據(jù)證明，那么買方可以要求簽約人承擔締約過失責任，賠償買方的損失。
  如果房東購買的是期房、拍賣房，或者已和他人簽訂了買賣合同但產證還在辦理過程中，此時房東出售房屋時盡管還沒有拿到產證，但合同還是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得產權（如違法建筑），或者產權是別人的，那合同就是無效的。根據(jù)法律規(guī)定，無效的合同應由過錯方承擔賠償責任，買方有權要求房東賠償經濟損失。
  （四）簽訂購房合同后房東拒絕過戶
  房東不會明確表明拒絕辦理過戶交易手續(xù)，但可能會制造一些借口，要求將過戶時間延期，在買方同意延期后卻一直不確定具體的過戶時間，**終發(fā)信稱因買方原因未能按時過戶而解約。在這種情況下，買方一定要及時發(fā)出書面催告，要求房東在約定時間簽約。如同意延期，則應約定具體的期限。書面催告應當同時抄送中介一份。買方應盡量不要延期，如延期應當征得房東的書面同意，否則可能因證據(jù)不足而被法院認定違約。

  查看全文↓ 2019-01-20 22:41:21

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• 問 ??買二手房拖延交房可以怎么去處理？
  答

  合同法要求，如果簽訂的合同損害國家和集體利益，合同是無效的.所以你的網簽合同是無效的，看你們簽訂的買賣合同上對交房是怎么約定的了，如果你的房子已經過戶了，你可以拿你的買賣合同起訴賣家，叫他給你交房，并按合同賠償你的損失。如果還沒有過戶，那看你的買賣合同上怎么寫的了，如果寫了營業(yè)稅，個稅，契稅都是你承擔，那我勸你還是給他錢，并且在過戶的時候給他，只要過了戶你就占主動權，房子就已經是你的了.

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• 問 二手房過戶后買方違約要怎么去處理？
  答

  房屋買賣合同簽訂后，因買方經濟狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款，導致違約。律師觀點：簽訂房屋買賣合同后，由于買方經濟能力關系而導致無法繼續(xù)履行合同，構成合同違約，這應當對賣方承擔違約責任。所以，買方在簽訂合同前，首先要對購買房屋的品質和環(huán)境做認真的考察；其次，一定要仔細考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導致違約的尷尬境地。如果確實履行不能，要勇于承擔違約責任，盡快解除房屋買賣合同，防止陷入債務泥潭而無法自拔。

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• 問 房東違約不過戶要怎么去處理呢？
  答

  可以根據(jù)當初簽訂的合同，要求對方繼續(xù)履行，對方拒絕的，可以要求其承擔違約責任，雙方不能達成協(xié)商解決意見的，可以向人民法院提起訴訟?！　「鶕?jù)《合同法》第一百一十二條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失?！　〉谝话僖皇龡l當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對　　方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲　　得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同　　可能造成的損失。

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• 問 二手房買賣面積糾紛要如何去處理?
  答

  現(xiàn)在，二手房交易中，違約太多了。既然合同上表明“如果有違約，中介費全部由賣方承擔”,你應該向賣方索要。還有，你上面寫的是“訂金”1萬元。你**好回去看下合同上面是寫的“訂金”，還是“定金”。要是寫對的是“訂金”，那對你就不是很有利了。因為定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。房產交易中，買方履行合同后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回；若買家不履行合同，無權要求返還定金；賣方不履行合同的，應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規(guī)定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。訂金并非一個規(guī)范的法律概念，實際上具有預付款的性質，是買房的一種支付手段，并不具備擔保性質。如賣家違約，你只能要求其退還你的1萬元訂金。

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• 問 ??二手房交易房東不配合過戶該怎么去處理？
  答

  房產證辦理流程：第一步：簽訂委托協(xié)議通常《購房合同》中有關于委托開發(fā)商代辦房產證的條款，這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協(xié)議。此外，很多開發(fā)商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產證，并同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委托書。有些時候，開發(fā)商會把辦理相關手續(xù)的事務委托給專門的代理公司或律師辦理。此時，可以選擇，開發(fā)商或代理公司僅辦理相關手續(xù)，契稅和公共維修基金等稅費由您自己來繳納。第二步：繳納房產證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅辦理收房入住手續(xù)的時候，開發(fā)商往往會要求繳納這些費用。注意事項：1.在交錢之前，請您了解一下這些稅費的收繳標準，以便核實開發(fā)商計算是否正確，可參見本書附錄十一。2.交錢之后，一定保留好收款憑證，并一定要求收款單位蓋公章，不要收“白條”。第三步：按照約定時間領取房產證開發(fā)商或代理公司代交上述稅費之后，申請辦理房產證，并辦理抵押登記后，就可以領取房產證了。如果貸款銀行扣押房產證和《購房合同》，一定要找機會仔細核驗房產證上的記載，一旦存在記載錯誤，應及時要求更改。

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