二手房交易時(shí)業(yè)主違約一般需要怎么去處理？

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• 147****1269

  通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房?jī)r(jià)漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢(qián)，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。
  　　在二手房買(mǎi)賣(mài)中90%以上的居間協(xié)議都對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定，雖然還沒(méi)有簽訂用以備案的買(mǎi)賣(mài)合同正式文本，但雙方通過(guò)簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，而不只是一個(gè)對(duì)訂立買(mǎi)賣(mài)合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了，買(mǎi)方可以向房東主張房?jī)r(jià)的差價(jià)損失，也就是可以要求房東對(duì)因房?jī)r(jià)上漲給買(mǎi)方造成的損失進(jìn)行賠償。

  查看全文↓ 2019-01-21 00:46:30
• 151****8176

  可根據(jù)合同提出違約金補(bǔ)償。在二手房交易過(guò)程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：
  1.出賣(mài)人逾期交房、逾期辦理過(guò)戶手續(xù)、逾期遷出戶口；
  2.買(mǎi)受人逾期付款、因買(mǎi)方原因不能辦理過(guò)戶手續(xù)；
  3.買(mǎi)方或賣(mài)方單方違約解除合同的違約責(zé)任；
  4.房屋質(zhì)量問(wèn)題的違約責(zé)任；
  5.房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任；
  6.根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形；
  上面提到的1、2兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

  查看全文↓ 2019-01-21 00:46:04
• 135****2328

  一旦賣(mài)方出現(xiàn)提價(jià)、違約等行為，購(gòu)房者可以進(jìn)行的維權(quán)包括強(qiáng)制其繼續(xù)履行合同、強(qiáng)制過(guò)戶、索賠違約金等。對(duì)此，律師表示，賣(mài)方違約情況下，買(mǎi)方選擇繼續(xù)履行合同務(wù)必需具備的條件包括。
  
  首先，購(gòu)房者要具備購(gòu)房資格。比如在深圳限購(gòu)政策下必須滿足以下條件：1)對(duì)于本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購(gòu)2套住房。2)對(duì)于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。3)境外個(gè)人(不包括港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑)在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過(guò)一年，并只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的商品房(住宅類)，港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的商品房(住宅類)。雖然根據(jù)**新規(guī)定，即2015年8月19日住建部、商務(wù)部等聯(lián)合發(fā)布的文件【建房(2015)122號(hào)】《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，對(duì)限外令有所松動(dòng)，但目前深圳的規(guī)定仍然沒(méi)有變化。
  
  其次，賣(mài)方**好持有紅本房產(chǎn)證，并確保沒(méi)有其他查封影響過(guò)戶的情形。其次是**好沒(méi)有辦理抵押登記的情況。如果有辦理抵押登記，要將賣(mài)家的銀行作為第三人，以便法官判決銀行配合贖樓手續(xù)，解決贖樓問(wèn)題。
  
  此外，購(gòu)房者要能夠一次性付款。為了解決執(zhí)行難題，若不能一次性付款就需要賣(mài)家配合辦理按揭手續(xù)，因此執(zhí)行難度較大。
  
  不過(guò)，在現(xiàn)實(shí)生活中，不少購(gòu)房者遭遇賣(mài)方違約后，已經(jīng)無(wú)心繼續(xù)合同，只想拿回屬于自己的損失。律師提醒，在賣(mài)方違約情況下，要慎重選擇是要求解除合同、還是要求繼續(xù)履行合同。如果不具備繼續(xù)履行合同的條件，就要選擇要求解除合同。而一旦選擇要求解除合同，即使后來(lái)具備了繼續(xù)履行合同的條件，無(wú)法再變更訴訟請(qǐng)求為要求繼續(xù)履行合同。因一旦通知解除合同，通知到對(duì)方時(shí)就生效了。如果先要求對(duì)方繼續(xù)履行合同，后來(lái)變更訴訟請(qǐng)求為要求解除合同，相對(duì)來(lái)說(shuō)沒(méi)有程序方面的障礙。

  查看全文↓ 2019-01-21 00:46:01

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)二手房房東違約怎么辦？需要怎么去處理？
  答

  二手房買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)方和賣(mài)方違約規(guī)定如下：根據(jù)二手買(mǎi)賣(mài)定金法則：買(mǎi)方違約，賣(mài)方?jīng)]收買(mǎi)方全部的定金，并按照合同約定的違約條款來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任賣(mài)方違約；賣(mài)方需支付買(mǎi)方2倍的定金，并按照合同約定的違約條款來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。備注：盡量不要違約。

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• 問(wèn) ??買(mǎi)二手房房東違約怎么辦？需要如何去處理？
  答

  二手房買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)方和賣(mài)方違約規(guī)定如下：根據(jù)二手買(mǎi)賣(mài)定金法則：買(mǎi)方違約，賣(mài)方?jīng)]收買(mǎi)方全部的定金，并按照合同約定的違約條款來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任賣(mài)方違約；賣(mài)方需支付買(mǎi)方2倍的定金，并按照合同約定的違約條款來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。備注：盡量不要違約。

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• 問(wèn) 二手房過(guò)戶后買(mǎi)方違約要怎么去處理？
  答

  房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因買(mǎi)方經(jīng)濟(jì)狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無(wú)法支付合同約定房款，導(dǎo)致違約。律師觀點(diǎn)：簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，由于買(mǎi)方經(jīng)濟(jì)能力關(guān)系而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同，構(gòu)成合同違約，這應(yīng)當(dāng)對(duì)賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。所以，買(mǎi)方在簽訂合同前，首先要對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋的品質(zhì)和環(huán)境做認(rèn)真的考察；其次，一定要仔細(xì)考慮自己的房款來(lái)源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)而購(gòu)房，導(dǎo)致違約的尷尬境地。如果確實(shí)履行不能，要勇于承擔(dān)違約責(zé)任，盡快解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，防止陷入債務(wù)泥潭而無(wú)法自拔。

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• 問(wèn) ??二手房交易房東不配合過(guò)戶該怎么去處理？
  答

  房產(chǎn)證辦理流程：第一步：簽訂委托協(xié)議通常《購(gòu)房合同》中有關(guān)于委托開(kāi)發(fā)商代辦房產(chǎn)證的條款，這個(gè)條款本身就可以看作是一份單獨(dú)的委托協(xié)議。此外，很多開(kāi)發(fā)商還會(huì)要求購(gòu)房人在《購(gòu)房合同》以外另簽一份委托其代辦房產(chǎn)證，并同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委托書(shū)。有些時(shí)候，開(kāi)發(fā)商會(huì)把辦理相關(guān)手續(xù)的事務(wù)委托給專門(mén)的代理公司或律師辦理。此時(shí)，可以選擇，開(kāi)發(fā)商或代理公司僅辦理相關(guān)手續(xù)，契稅和公共維修基金等稅費(fèi)由您自己來(lái)繳納。第二步：繳納房產(chǎn)證代辦費(fèi)、公共維修基金、契稅、印花稅辦理收房入住手續(xù)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)要求繳納這些費(fèi)用。注意事項(xiàng)：1.在交錢(qián)之前，請(qǐng)您了解一下這些稅費(fèi)的收繳標(biāo)準(zhǔn)，以便核實(shí)開(kāi)發(fā)商計(jì)算是否正確，可參見(jiàn)本書(shū)附錄十一。2.交錢(qián)之后，一定保留好收款憑證，并一定要求收款單位蓋公章，不要收“白條”。第三步：按照約定時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證開(kāi)發(fā)商或代理公司代交上述稅費(fèi)之后，申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證，并辦理抵押登記后，就可以領(lǐng)取房產(chǎn)證了。如果貸款銀行扣押房產(chǎn)證和《購(gòu)房合同》，一定要找機(jī)會(huì)仔細(xì)核驗(yàn)房產(chǎn)證上的記載，一旦存在記載錯(cuò)誤，應(yīng)及時(shí)要求更改。

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• 問(wèn) ??我想問(wèn)下二手房賣(mài)家違約了要怎么去處理？
  答

  賣(mài)家毀約的處理方法有兩種：1、提起訴訟，要求賣(mài)家繼續(xù)履行合同，完成房屋買(mǎi)賣(mài)，并要求仲裁或訴訟費(fèi)用由對(duì)方支付。這是**簡(jiǎn)單粗暴的處理方式，前提是你真的很想要這個(gè)房子。2、賣(mài)方將你已支付的所有房款退還給你，并且賠償雙倍定金做為違約金（如合同有約定違約金的可以照違約金賠償，二選一）。但你不能再繼續(xù)要求賣(mài)方將房子賣(mài)給你，合同解除。如果想要錢(qián)的話，就選這種。

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