??如何簽訂動遷房買賣合同呢？

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• 154****1210

  如何簽訂回遷房買賣合同
  1、嚴(yán)防“一房數(shù)賣” 回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。 當(dāng)前我國民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，即當(dāng)事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權(quán);其次是出賣人先行交付，買受人已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數(shù)買受人均未占有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應(yīng)予以支持。 因此，出賣人不得將房屋另行轉(zhuǎn)讓給他人，相應(yīng)的違約責(zé)任的規(guī)制顯得十分重要。
  2、一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時間 簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。 簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。
  3、買方要留尾款 沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當(dāng)然，具體如何將尾款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。
  4、要求賣方的配偶簽名 實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。
  5、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字 因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認(rèn)可和對繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。 附：回遷房買賣合同范本 回遷房買賣合同范本 賣方：_______________(簡稱甲方) 身份證號碼：_____________________ 買方：_______________(簡稱乙方) 身份證號碼：_____________________ 根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。 第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米。(詳見土地房屋權(quán)證第_______________號)。

  查看全文↓ 2019-01-22 13:25:45
• 155****1126

  【合同效力】回遷房買賣合同的效力
  所謂回遷房是指開發(fā)商在征收土地時，以房換房的形式賠給回遷民的房子。當(dāng)然本文討論的是商品房性質(zhì)的回遷房，也就是說拆的是商品房換取的房子也具有商品房性質(zhì)，至于拆遷的是集體土地上的私房或者是經(jīng)濟適用房所得的回遷房，不屬于本文談?wù)摰姆秶?。由于回遷房具有補償性質(zhì)，回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，因此價格相對低廉。因此很多人冒著風(fēng)險爭相購買回遷房。購買回遷房有著巨大的風(fēng)險，因為部分的回遷房存在尚未有《房產(chǎn)證》的問題，當(dāng)業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的，或者當(dāng)取得真正的《房產(chǎn)證》時，可能在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異而導(dǎo)致要補錢。因此在回遷房買賣合同中，買方一定要注意這個問題，在合同中予以明確規(guī)定這些問題該怎么解決。由于回遷房性質(zhì)特殊，在司法實踐中也有不少人認(rèn)為這種房子的買賣是否非法的，回遷房買賣合同是否無效，理由是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條之規(guī)定。但本律師認(rèn)為該買賣合同是有效的。理由如下：
  依據(jù)《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
  (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
  (二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩蓋非法目的;
  (四)損害社會公共利益;
  (五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
  同時《合同法解釋二》第十四條：合同法第五十二條第(五)項規(guī)定的強制性規(guī)定，是指效力性強制性規(guī)定。
  那么我們來看看《房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的; (二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;
  (五)權(quán)屬有爭議的;
  (六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
  (七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
  本律師認(rèn)為《房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定不屬于效力性規(guī)范，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。 因為該條款并沒有規(guī)定該種情況下買賣合同無效，只是說明不得轉(zhuǎn)讓，該條真實的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。雖然回遷人未取得房產(chǎn)證，但對該房屋享有準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對其所安置的房屋進行處分，在尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，享有買賣合同上的債權(quán)
  ，原告當(dāng)然有權(quán)對該債權(quán)進行轉(zhuǎn)讓。因此只要買賣雙方是經(jīng)協(xié)商在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的房屋買賣合同，系雙方的真實意思表示，
  合同內(nèi)容并未違反法律強制性規(guī)定或社會公共利益，該房屋買賣合同應(yīng)為合法有效。
  回遷房買賣合同范本
  賣方：_______________(簡稱甲方) 身份證號碼：_____________________
  買方：_______________(簡稱乙方) 身份證號碼：_____________________
  根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
  第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米。

  查看全文↓ 2019-01-22 13:25:39
• 132****7368

  你好。你說的是買別人的回遷房吧，賣方的房產(chǎn)證沒下對吧？這種情況下，公證處都不給公證，就說明這房產(chǎn)的買賣一定有問題。你們簽合同當(dāng)然有效，但除了賣方擔(dān)心的事情，你這一方也存在較大風(fēng)險，比如將來由于開發(fā)商手續(xù)不全，房產(chǎn)證下不來，你就無法實現(xiàn)房產(chǎn)過戶，就是能過戶，也許還有一筆阻礙當(dāng)時辦理房產(chǎn)證的費用的承擔(dān)問題，也許這筆費用不得轉(zhuǎn)嫁到你的頭上才能過戶時，你也覺得買的后悔。
  

  查看全文↓ 2019-01-22 13:25:33

相關(guān)問題

• 問 ??動遷房買賣合同有效嗎？動遷房買賣合同效力如何？
  答

  有效，拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒有規(guī)定限制對外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。

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• 問 動遷房買賣合同有效嗎？動遷房買賣合同效力怎么樣？
  答

  1、拆遷安置房可以買賣，買賣合同合法有效只要是在國有土地之上建立的拆遷安置房，能拿到產(chǎn)權(quán)證的房屋就可以買賣。如果還沒有出產(chǎn)權(quán)證，憑著拆遷安置協(xié)議也可以買賣，買賣合同合法有效，只是說風(fēng)險比有產(chǎn)權(quán)證的大一些。2、買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可，不論名字是叫買賣合同，還是買賣協(xié)議，誠信協(xié)議，本質(zhì)都是房屋買賣合同，和名字沒有關(guān)系。既然是合同，就要符合法律一般規(guī)定的買賣合同生效要件，不能使無權(quán)處分等等。3、買賣合同只是債權(quán)，要想保住房屋一定過戶到買家名下，還是要通過律師陪購，確保購買者的合法權(quán)益。任何合同都有風(fēng)險，即使買賣合同有效，也還是需要聘請律師陪購。買房子是大事情，涉及合同的事情，普通老百姓根本不通曉，一個條文，一個用詞，一個條款都有可能造成以后的麻煩，與其等到法院訴訟才找律師，不如買賣房屋是就聘請律師把關(guān)。避免以后的風(fēng)險，比較陪購費用和訴訟費用比較起來差別還是比較大的。

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• 問 ??動遷房買賣合同是否有效呢?
  答

  只要買賣雙方是經(jīng)協(xié)商在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的回遷房買賣合同，系雙方的真實意思表示，合同內(nèi)容并未違反法律強制性規(guī)定或社會公共利益，該房屋買賣合同應(yīng)為合法有效。 依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。而根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 綜上所述，因為《房地產(chǎn)管理法》只是說明不得轉(zhuǎn)讓，該條真實的立法意圖不在于禁止轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。雖然回遷人未取得房產(chǎn)證，但對該房屋享有準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對其所安置的房屋進行處分。在尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，享有買賣合同上的債權(quán)，當(dāng)然有權(quán)對該債權(quán)進行轉(zhuǎn)讓。 相關(guān)知識延伸閱讀：購買回遷房有哪些風(fēng)險 回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。 (一)業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔(dān)心。 (二)業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。

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• 問 動遷房買賣合同怎么保障自己的利益？
  答

  一定要買的話可以采取公證的方式，但是一定要在這五年與出賣人保持聯(lián)系，一旦出賣人出來意外（重病等無法行使交易行為的話）你的交易就會很困難。

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• 問 動遷房滿足上市交易之前所簽訂的買賣合同是無效的嗎？
  答

  適用經(jīng)濟適用房管理的動遷房 五年內(nèi)不得上市交易，如屬此類房屋，因買賣合同違反國家強行性法律、法規(guī)，因?qū)贌o效。附《合同法》具體規(guī)定如下第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

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