??買賣二手房糾紛處理方法有哪些？

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• 152****6067

  一、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，賣家毀約引起糾紛
  
  1、如果僅僅簽訂了《購(gòu)房意向書》，但《購(gòu)房意向書》中已明確了價(jià)格、房屋位置、付款時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、交房時(shí)間等主要條款，則可視為《房屋買賣合同》，買家有權(quán)選擇要求賣家繼續(xù)履行該合同，或者解除合同，并要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  2、如果已經(jīng)簽訂了《房屋買賣合同》，買家可以要求繼續(xù)履行合同，或者解除合同，并依據(jù)合同的約定，要求賣家支付違約金，如果違約金不足以彌補(bǔ)房屋上漲的損失，還可以主張賠償。
  
  二、買家貸款出現(xiàn)障礙引起糾紛
  
  1、如果是由于個(gè)人資信等問(wèn)題，銀行不愿貸款的話，那買家就需要用自有資金支付房款，否則就可能會(huì)構(gòu)成違約，需要按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  2、如果是由于信貸政策等原因，致使買家貸款不足，那么買家則應(yīng)在交易過(guò)戶時(shí)補(bǔ)足不足的部分。想要避免這類糾紛，買家應(yīng)該盡早向銀行咨詢貸款事宜，問(wèn)清楚貸款的相關(guān)問(wèn)題。
  
  三、交易稅費(fèi)計(jì)算出現(xiàn)誤差產(chǎn)生糾紛
  
  1、如果雙方在糾紛之前未約定此類問(wèn)題的就解決方法，那么應(yīng)按照法律規(guī)定，各自承擔(dān)應(yīng)付的稅費(fèi)。
  
  2、如果雙方此前約定了是由買家來(lái)承擔(dān)所有稅費(fèi)，賣家只管“實(shí)收價(jià)”，那么增加的稅收只能由買家承擔(dān)了。但是這種約定對(duì)買家有一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是一些商業(yè)地產(chǎn)，因歷史遺留問(wèn)題可能欠繳稅費(fèi)，所以**好盡量避免。
  
  3、如果是雙方為降低交易成本而少繳稅，將正式買賣合同中的房?jī)r(jià)做低，再以“裝修款”或“房屋補(bǔ)償款”的名義支付差額部分的話，通常受到損失的一方可以主張合同無(wú)效，以此減少損失，但同時(shí)也有可能被追究法律責(zé)任。
  
  四、由于支付定金而引起糾紛
  
  1、如果是付了定金以后，其中一方違約，守約方可按照定金罰則處理，也就是說(shuō)買家違約的話，賣家可以沒(méi)收定金；賣家違約的話，買家可以要求雙倍返還定金。
  
  2、如果是付了定金以后，雙方對(duì)定金合同以外的其他內(nèi)容不能達(dá)成一致，而這些內(nèi)容與履行合同有密切的關(guān)系，如不能協(xié)商一致，這時(shí)雙方都可以要求解除定金合同，賣家應(yīng)當(dāng)返還定金，但不是雙倍。
  
  3、如果是付了定金以后，定金并沒(méi)有交到上家手上，而是根據(jù)居間協(xié)議交給中介保管，這時(shí)定金合同一樣生效，賣家不能以此為由，主張自己可以不受定金合同約束。

  查看全文↓ 2019-01-24 14:24:03
• 152****7691

  1、一房多賣情形下，多個(gè)當(dāng)事人均要求履行合同的，怎么處理？
  
  出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照順序確定履行合同的買受人。買受人的順序分為已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。
  
  2、當(dāng)事人簽訂陰陽(yáng)合同，對(duì)房屋價(jià)款和履行方式約定不一致的，怎么處理？
  
  當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓房屋簽訂陰陽(yáng)合同，合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式等約定不一致，當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。對(duì)于當(dāng)事人在房屋買賣中確實(shí)存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時(shí)可一并建議相關(guān)行政主管部門予以處理。
  
  3、以他人名義購(gòu)房，借名人與登記人發(fā)生糾紛的，怎么處理？
  
  當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是前提是當(dāng)事人之間已經(jīng)就借名購(gòu)房達(dá)成了書面協(xié)議，或有證據(jù)能夠證明借名的事實(shí)。
  
  4、一方當(dāng)事人確實(shí)為購(gòu)房出資，但不能證明當(dāng)事人之間系借名關(guān)系的，怎么處理？
  
  當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持。在此情形下，出資人只能向?qū)Ψ街鲝埿纬蓚鶛?quán)債務(wù)關(guān)系，從而要回借款及其利息，而不能取得房屋所有權(quán)。

  查看全文↓ 2019-01-24 14:23:56
• 144****1082

  一般來(lái)講，二手房買賣時(shí)所遇到的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較高，法律問(wèn)題比較多，原因是二手房不是開(kāi)發(fā)商直接賣房，而是由從開(kāi)發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說(shuō)二手房在交易時(shí)，更容易遇到法律障礙。那么，我們遇到以下二手房交易糾紛怎么辦呢？
  
  1、在拆遷區(qū)的二手房買賣
  
  有些投資人急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購(gòu)買臨街門臉?lè)?，房?jī)r(jià)也較高。二手房買賣順利完成后，接到拆遷通知，開(kāi)發(fā)商愿意根據(jù)國(guó)家有關(guān)拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。這些經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償對(duì)一般的舊住宅區(qū)的住房應(yīng)該還是合適的，但對(duì)于高價(jià)買來(lái)的臨街房再進(jìn)行改建裝修的人來(lái)十分不合適，而開(kāi)發(fā)商決不會(huì)給予其更多的補(bǔ)償。
  
  這就需要提醒投資購(gòu)房人，在進(jìn)行購(gòu)房前，一定要了解該區(qū)域是否在拆遷之列，是否有開(kāi)發(fā)商將在此地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，國(guó)家是否在近期或遠(yuǎn)期將此地區(qū)列人舊城改造等。
  
  2、已有銀行按揭的二手房的買賣
  
  購(gòu)房人在一處早已完工的住宅區(qū)買二手房，經(jīng)全面考察，買賣雙方?jīng)Q定成交。二手房主人告訴購(gòu)房人，因開(kāi)發(fā)商尚未辦下大產(chǎn)權(quán)，所以其所擁有的住房的小產(chǎn)權(quán)證自然也未辦下來(lái)。他主動(dòng)出示了其購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣合同。但沒(méi)過(guò)幾天，開(kāi)發(fā)商告訴新房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，這時(shí)購(gòu)房人才如夢(mèng)初醒，原來(lái)自己買的二手房是有債務(wù)的房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商會(huì)隨時(shí)收回房產(chǎn)的。
  
  在購(gòu)買此類的二手房時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)該全面了解該房產(chǎn)的所有情況，包括審查原購(gòu)房契約，審查房產(chǎn)證和土地證和原開(kāi)發(fā)商的“五證”。如二手房的主人申請(qǐng)了銀行按揭，要審查原借款合同。如辦理了抵押，還要查驗(yàn)抵押登記手續(xù)。
  
  3、夫妻共有的二手房買賣
  
  在二手房買賣時(shí)，稍不留心，購(gòu)房人所簽的二手房買賣合同就會(huì)因?yàn)槎址恐魅说幕橐鲎児识鴮?dǎo)致無(wú)效，有時(shí)還會(huì)引起其他麻煩。
  
  夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無(wú)法律效力，**后在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)會(huì)遇到障礙。
  
  另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒(méi)有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。購(gòu)房人應(yīng)該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉(zhuǎn)讓。這樣做看似麻煩，實(shí)際上可以避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  4、共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買賣
  
  當(dāng)購(gòu)房人遇到這樣的二手房時(shí)就更應(yīng)格外小心。因?yàn)檫@類二手房是幾人共同擁有的共有財(cái)產(chǎn)，所以任何一個(gè)人都無(wú)權(quán)單獨(dú)處置共有的房產(chǎn)，不管這個(gè)人是否親自掌握產(chǎn)權(quán)證和土地證。關(guān)鍵的問(wèn)題是看是否所有的共有人一致同意轉(zhuǎn)讓該二手房，**好的方法是購(gòu)房人應(yīng)與所有共有人見(jiàn)面，了解一下具體情況。在以后就該二手房轉(zhuǎn)讓事宜的談判中，應(yīng)該要求所有的共有人給共有人的代表出具授權(quán)委托書。在轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂時(shí)，所有的共有人都應(yīng)當(dāng)在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出席，應(yīng)委托其指定的代理人代簽，該代理可以是共同共有人，也可以是其他人。

  查看全文↓ 2019-01-24 14:23:49

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??買賣二手房糾紛處理方法有什么？
  答

  二手房買賣糾紛處理尋找該類房源的具體方式,共分為三種方式：1、網(wǎng)絡(luò)渠道：找房網(wǎng)，58，趕集，當(dāng)?shù)卣搲染W(wǎng)絡(luò)尋找（優(yōu)勢(shì)是信息量大，成本低；劣勢(shì)是虛假房源多，良莠不齊）；2、中介機(jī)構(gòu)：當(dāng)?shù)仄放浦薪闄C(jī)構(gòu)或直接委托一家全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理（優(yōu)勢(shì)是房源真實(shí)有效，隨時(shí)看房，還免費(fèi)；劣勢(shì)是需要花錢）；3、個(gè)人人脈資源：自己去找，或者熟人介紹（優(yōu)勢(shì)是對(duì)房源絕對(duì)了解，劣勢(shì)是砍價(jià)難）。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房買賣糾紛？怎么處理？
  答

  二手房買賣糾紛處理的方式一、在跟賣方協(xié)商解決時(shí)是不需要走正式法律程序，要是能私下解決就**好。二、要和協(xié)商不成功的清空下可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴。三、如果你的購(gòu)房涉及到了中介費(fèi)可以向有關(guān)行政部門投訴。四、合同雙方在合同中或者事后達(dá)成了仲裁協(xié)議的，可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，訴訟是指民事訴訟。公民、法人或其他組織在發(fā)生民事糾紛后，可以向人民法院提出解決糾紛的請(qǐng)求五、要是前面的方式都不行，可以向有關(guān)人民法院起訴。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房買賣容易產(chǎn)生的糾紛有哪些 如何處理這些糾紛
  答

  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發(fā)生的主要原因。 1、委托合同簽訂不規(guī)范 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補(bǔ)充協(xié)議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清。 2、逃避居間義務(wù) （1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在深圳市房產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)不在《深圳市房地產(chǎn)買賣契約》(現(xiàn)變更為《深圳市存量房買賣合同》)上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。 （2）這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會(huì)就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭(zhēng)議。 3、二手房買賣合同的內(nèi)容不完整 （1）二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。 （2）二手房買賣合同中應(yīng)明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等;二手房的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和二手房相關(guān)文書資料的移交。 （3）價(jià)款是合同中**重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。 （4）雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi);如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。 （5）合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付二手房的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程亦應(yīng)在合同中明確寫明。 （6）支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。 4、二手房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定 （1）在二手房買賣過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購(gòu)房的情形。 （2）買賣雙方常常對(duì)是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過(guò)錯(cuò)較難認(rèn)定。 （3）二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問(wèn)。 （4）二手房買賣雙方應(yīng)當(dāng)在二手房買賣合同中對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補(bǔ)充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭(zhēng)議的發(fā)生。

• 問(wèn) 你們好，我想問(wèn)下二手房交易糾紛處理方法有哪些？求指教！求解答！謝謝！
  答

  根據(jù)高級(jí)人民法院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問(wèn)題的解答》(節(jié)選) 　　1、本解答的適用范圍 　　答：本解答所涉之 “ 二手房 ” 買賣，系指買賣雙方經(jīng)合意，出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付一定對(duì)價(jià)而產(chǎn)生的民事合同關(guān)系。 　　新建商品房的買賣及公房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不適用本解答。 　　2、未經(jīng)房屋共同共有人同意，出賣人對(duì)外簽訂的 “ 二手房 ” 買賣合同，效力如何認(rèn)定? 　　答：審判實(shí)踐中，經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，主張其他共有人對(duì)外簽訂的 “ 二手房 ” 買賣合同無(wú)效。對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理： 　　一是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買受人存有過(guò)錯(cuò)，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房買賣糾紛有哪些特征？
  答

  1．買賣合同是有償合同。買賣合同的實(shí)質(zhì)是以等價(jià)有償方式轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)，即出賣人移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的所有權(quán)于買方，買方向出賣人支付價(jià)款。這是買賣合同的基本特征，使其與贈(zèng)與合同相區(qū)別。2．買賣合同是雙務(wù)合同。在買賣合同中，買方和賣方都享有一定的權(quán)利，承擔(dān)一定的義務(wù)。而且，其權(quán)利和義務(wù)存在對(duì)應(yīng)關(guān)系，即買方的權(quán)利就是賣方的義務(wù)，買方的義務(wù)就是賣方的權(quán)利。3，買賣合同是諾成合同。買賣合同自雙方當(dāng)事人意思表示一致就可以成立，不需要交付標(biāo)的物。4．買賣合同一般是不要式合同。通常情況下，買賣合同的成立、有效并不需要具備一定的形式，但法律另有規(guī)定者除外。

  全部2個(gè)回答>