房子抵押房屋買賣合同有效嗎？

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• 153****2599

  一、抵押在先的房屋買賣合同是否有效
  1、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意后轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，房屋買賣合同有效。抵押人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存，抵押權(quán)人不得再就該房屋行使抵押權(quán)，當(dāng)事人另有約定的除外。
  2、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意后，轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，抵押權(quán)人請求行使抵押權(quán)或確認(rèn)房屋買賣合同無效，應(yīng)予以支持。但抵押人清償債務(wù)抵押權(quán)消滅，或受讓人代為清償債務(wù)抵押權(quán)消滅的除外。
  3、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人未告知買受人抵押事項(xiàng)而轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，買受人請求確認(rèn)房屋買賣合同無效，應(yīng)予以支持。但抵押權(quán)人追認(rèn)轉(zhuǎn)讓或抵押人清償債務(wù)抵押權(quán)消滅的除外。
  4、抵押房屋未辦理抵押登記的，抵押權(quán)人不得對抗房屋買受人。
  二、購房人防范買到抵押房或買房后又被抵押有以下兩種方法：
  1、購房人在購房前仔細(xì)查驗(yàn)開發(fā)商提供的《商品房預(yù)售許可證》，在許可證中第一欄，是工程名稱，很多工程都是分期開發(fā)的，要看清楚具體是哪一棟樓宇，自己想購買的樓宇是否在該期的范圍內(nèi);在許可證上有一欄專門寫抵押情況的，如有抵押，在備注中會有詳細(xì)的說明。
  2、購房人所購房屋的開發(fā)商如果能按照法律及合同約定自合同簽訂之日起30日到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行登記備案，則表明該房屋不存抵押的情況，《物權(quán)法》實(shí)行后，登記備案被視為預(yù)告登記，具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，可以有效防止開發(fā)商“一房兩賣”。
  

  查看全文↓ 2019-01-24 16:51:15
• 146****4340

  有抵押權(quán)的房屋，如果未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，簽訂的買賣合同是無效的。
  《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。
  轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。
  抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

  查看全文↓ 2019-01-24 16:51:09
• 142****4617

  物權(quán)行為與債權(quán)行為有著本質(zhì)的區(qū)別，轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)行為的實(shí)現(xiàn)，需要進(jìn)行兩個(gè)行為，一個(gè)是簽訂轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)買賣合同的債權(quán)行為，另一個(gè)是抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為。而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)債權(quán)行為并不是必須經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，因?yàn)榈盅喝伺c買受人簽訂轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)合同的行為，只是一個(gè)債權(quán)行為，并不會直接導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，與他人簽訂抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同行為并不會導(dǎo)致抵押權(quán)的消滅，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。抵押人仍是抵押物的所有權(quán)人，有權(quán)將抵押物自由轉(zhuǎn)讓給他人。本案中，原、被告在平等自愿協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿。本案中繼續(xù)履行該協(xié)議并不損害抵押權(quán)人某銀行藤縣支行的合法權(quán)益，也不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，原告劉某與被告王某、李某簽訂的房屋買賣合同有效。
  
  　　另外，關(guān)于原告請求辦理房屋所有權(quán)登記轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)否支持問題。房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，在房屋抵押登記未被注銷的情況下，按照現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，房屋的產(chǎn)權(quán)是不能辦理過戶登記的。在買受人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)前，買受人實(shí)際無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，合同構(gòu)成履行不能，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，不能支持。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！比糍I受人同意代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)情況下，買受人要求出賣人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的請求是可以支持的。本案中，作為抵押權(quán)人的某銀行藤縣支行已向法院明確表示只要兩被告還清貸款本息，同意辦理抵押注銷登記。庭審中，原告同意代抵押人即兩被告還清抵押權(quán)人借款本息，原告也同意代被告償還債務(wù)消滅抵押權(quán)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，兩被告應(yīng)當(dāng)在該房屋的抵押權(quán)消滅后協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移手續(xù)。原告代被告償還案外人某銀行藤縣支行的債務(wù)后可向被告追償。

  查看全文↓ 2019-01-24 16:51:04

相關(guān)問題

• 問 房屋買賣合同有效嗎
  答

  所簽訂的房屋買賣合同一般都是有效的，主要是看合同當(dāng)中的內(nèi)容有無違法的地方，也要看是否滿足法律規(guī)定的生效要件而定，根據(jù)我國法律規(guī)定，如果是雙方自愿簽訂，在雙方都簽字確認(rèn)的情況之下，并且沒有法定無效事由，不侵害他人或者國家利益的，買賣合同是有效的。私人簽訂的房屋買賣合同具有法律效力，需要滿足以下條件：1、簽署購房合同的買賣雙方需要具備有相應(yīng)的民事行為能力，也就是買賣雙方都要是年滿18歲以上的成年人。2、買賣合同當(dāng)中的內(nèi)容是雙方真實(shí)意圖的表達(dá)，不存在有強(qiáng)迫的情況。3、房屋買賣合同不違反法律和社會公共利益，更不能夠損害國家的利益，在保障雙方的利益之后，在明確簽字。在簽署購房合同的時(shí)候一定要慎重，因?yàn)楹炇鹆撕贤鸵馕吨袷睾霞s履行合同當(dāng)中的內(nèi)容，違約之后是可以根據(jù)所簽署合同中違約條款進(jìn)行執(zhí)行的。

• 問 這樣的房屋買賣合同有效嗎?
  答

  找中介購買房屋，會簽訂兩個(gè)合同，一個(gè)是買賣雙方簽訂的房屋買賣合同，這里面的不需要中介簽字，另一個(gè)是買賣雙方和中介三方簽訂的居間合同，這個(gè)合同才需要有中介的簽字。你所提出出的問題，如符合我分析的情況的話，那么你們的購房合同生效，即便中介沒有在居間合同上簽字，也不影響買賣雙方合同的效力。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效嗎
  答

  因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)不合法，所以該買賣行為不受法律保護(hù)。根據(jù)《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

  全部3個(gè)回答>
• 問 小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效嗎
  答

  您好！法律規(guī)定：（1）《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。（2）國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)（1999）39號）第二條規(guī)定：加強(qiáng)對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。（3）國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)（2007）71號）規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。解讀：根據(jù)上述法律規(guī)定可以看出，我國法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣，根據(jù)私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規(guī)并沒有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時(shí)意思表示真實(shí)，不違反法律或社會公共利益，一般認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無效3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無效4、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認(rèn)定無效之后的處理規(guī)則法律規(guī)定：（1）《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（2）2006年9月14日，北京市高級人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任；在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地**或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。（3）海南省高級人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見》中規(guī)定：城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。（4）山東省高級人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會議紀(jì)要》中亦明確：對于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡。（5）2013年4月，北京市高級人民法院整理了《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個(gè)法律適用問題》，再次明確了在確定賠償買受人損失時(shí)，如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格可參照拆遷程序中的評估結(jié)果予以確定；如尚未進(jìn)入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格。5、小產(chǎn)權(quán)房糾紛特別規(guī)定相關(guān)法規(guī)：《上海審判實(shí)踐》 2008年第1期（1）對于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效；（2）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關(guān)組織和部門的批準(zhǔn)，可以認(rèn)定合同有效；（3）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住，使用該房屋的，該合同應(yīng)做無效處理；（4）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同現(xiàn)實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住，使用該房屋的，對合同的效力暫不表態(tài)，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有，居住使用該房屋的權(quán)利。

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• 問 農(nóng)村房屋買賣合同有效嗎,農(nóng)村房屋買賣合同是否合法?
  答

  農(nóng)村房屋買賣協(xié)議國家有嚴(yán)格的法律規(guī)定，只能賣給本村沒有宅基地并符合宅基地申請條件的村民，不能賣給非本集體組織的其他人?？梢?，宅基地轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)是同村人員，內(nèi)容不違法，簽字或者蓋章以后就具有法律效力。

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