農村房地產買賣合同有法律效力嗎？

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• 145****5891

  合同是否存在法定效力：
  1，只要是雙方經過協商一致，在公平、自愿、合法的基礎上訂立的合同，都是有法律效力的；
  2，否則，所訂立的合同就是無效的。
  一，合同(contract)：
  1，又稱為契約、協議，是平等的當事人之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。
  2，合同作為一種民事法律行為，是當事人協商一致的產物，是兩個以上的意思表示相一致的協議。
  3，只有當事人所作出的意思表示合法，合同才具有法律約束力。依法成立的合同從成立之日起生效，具有法律約束力。
  二，宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：
  （1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；
  （2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；
  （3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；
  （4）轉讓行為征得集體組織同意；
  （5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。
  三，宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：
  （1）城鎮(zhèn)居民購買；
  （2）法人或其他組織購買；
  （3）轉讓人未經集體組織批準；
  （4）向集體組織成員以外的人轉讓；
  （5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
  

  查看全文↓ 2019-01-24 17:05:27
• 145****7102

  農村宅基地買賣合同是無效合同。
  　　《中華人民共和國土地管理法》
  　　第六十二條
  農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
  　　農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
  　　農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
  　　農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
  
  　　《山東省宅基地管理辦法》
  　　第三條 農村村民宅基地的所有權屬于村民集體所有，村民只有使用權，沒有所有權, 禁止擅自買賣或非法轉讓。
  

  查看全文↓ 2019-01-24 17:05:22
• 135****6751

  一、各地法院對農村宅基地房屋買賣的認定都不一樣，以下介紹上海法院的認定；
  二、上海法院認為，農村宅基地房屋買賣應嚴格按照法律法規(guī)的規(guī)定進行。對于由此引發(fā)的糾紛，應當綜合考慮出賣人出售房屋是否經過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理。具體如下：
  第一，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。
  第二，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。
  第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
  第四，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應本著尊重現狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權利。
  對此類案件進行處理時，亦應區(qū)分不同情況：
  第一、按上述第三種情況處理的，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。
  第二、按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7:3左右。

  查看全文↓ 2019-01-24 17:05:17
• 135****0112

  農村房屋買賣簽訂的協議書，符合如下情形，才有法律效力。
  　　參考如下《山東農村宅基地管理辦法》
  　　第二十四條 因買賣、繼承、贈與房屋而發(fā)生宅基地使用權轉移的，買房戶、繼承人、被贈與人符合本辦法第十二條規(guī)定的條件之一的，可依法辦理宅基地用地手續(xù)，不符合條件的，應按本辦法第十八、十九條的有關規(guī)定處理。
  　　第十二條 符合下列條件之一的，可以申請使用宅基地：
  　?。ㄒ唬┺r村村民因結婚等原因（包括男到女家落戶），原有宅基地不能解決住房確需分戶的；
  　　（二）實施村鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村鎮(zhèn)改造，需要調整搬遷的；
  　?。ㄈ┮驀?、集體建設項目占用原宅基地需要搬遷的；
  　?。ㄋ模╇x退休的國家工作人員、職工、軍人、歸僑、港澳臺同胞等，經區(qū)（縣）級以上人民政府批準回原籍落戶定居，農村確無住房的；
  　?。ㄎ澹┦屑壱陨先嗣裾?guī)定的其他條件。
  

  查看全文↓ 2019-01-24 17:05:12

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• 問 無產權房子買賣合同有法律效力嗎？
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  有效，你買的別人自建房吧！

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  買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。買受人接受此項財產并支付約定價款的合同。買賣是商品交換**普遍的形式，也是典型的有償合同。那么買賣合同有法律效力嗎?合同是否有效與合同的類型并沒有關系，合同的一般生效要件如下：(1)當事人具有相應的訂立合同的能力。所謂相應的訂立合同的能力，是指合同主體據以獨立訂立合同并獨立承擔合同義務的主體資格。(2)意思表示真實。所謂意思表示是行為人將其產生、變更和終止民事權利和民事義務的意思表示于外部的行為。(3)不違反法律和社會公共利益。合法是民事法律行為的本質屬性，也是民事法律行為有效的當然要件。此外，合同法還規(guī)定了合同無效的情形，只要滿足法律的規(guī)定的合同，自然是有法律效力的。法律依據：《中華人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：(一) 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二) 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三) 以合法形式掩蓋非法目的;(四) 損害社會公共利益;(五) 違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

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• 問 ??房屋買賣合同公證后有法律效力嗎？
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  房屋買賣公證后肯定有法律效力?！　?一)房產買賣公證可確保房產交易行為的真實性　　民事行為的真實性包括兩層意思：一是該行為確系行為人所為;二是行為人所為確系本人真實意思的表示。在房產交易中，交易人親自實施交易行為基本上沒有問題，即使出現問題也容易被發(fā)現和糾正;問題較多的是交易人的行為基于其對交易物的錯誤認識所為。我國《民法通則》和《合同法》規(guī)定，當事人因重大誤解簽訂的合同和因受欺詐而陷于錯誤認識的情況下簽訂的合同為非真實意思表示，屬可撤銷民事行為?！　?，房產交易中購房人基于房產商不真實的宣傳而簽訂商品房預售合同和受讓人因對房屋瑕疵不知情而簽訂房屋轉讓合同，均不為真實意思表示。而此類情況在目前房產交易中大量存在，只是由于大多當事人對法律不熟悉，誤以為自己已在合同上簽名蓋章，就無法改變既成的事實了，因此向法院提起訴訟要求撤銷交易行為的情況還不多。但隨著社會法律知識的進一步普及和律師業(yè)務的進一步拓展，這方面的訴訟必將大量增加?！　《慨a交易如果經過公證，通過公證機構嚴格、詳細的詢問、告知、審查程序和證據提留措施，使交易人誠實、詳盡地交流相關情況，全面、具體地表達自己的意見，確保意思表示的真實性，就能有效地避免此類問題的發(fā)生?！　?二)公證可確保房產交易行為的合法性　　房產交易涉及的法律較多，其行為不僅為專門的房地產法律、法規(guī)和規(guī)章所規(guī)范，同時也為我國民法通則、合同法、擔保法、繼承法、婚姻法和公司法等法律所調整。確保房產交易行為合法，難度**大的是保證交易行為不與任何法律規(guī)定相抵觸。而絕大多數交易人不可能具有這樣高的法律水平。把公證作為一些房產交易的必經程序，讓具有全面掌握并正確理解相關法律規(guī)定能力的專業(yè)法律人對交易行為進行審查，可確保交易行為的合法性。

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• 問 有誰清楚購房合同有法律效力嗎?
  答

  　　購房協議有法律效力，但購房協議不等于在房管局登記備案的購房合同?！　「鶕逗贤ā返谌l、第四十四條的規(guī)定，當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。同時《物權法》第九條規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此房屋買賣協議是成立的，從買賣雙方在協議上簽字時就已經成立，但還沒有發(fā)生法律效力，房屋買賣合同從房屋產權進行轉移登記時發(fā)生法律效力。

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• 問 ??小產權房寫給別人有法律效力嗎?買賣合同怎樣寫才具有法律效力?
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  所謂小產權房就是只擁有房屋的使用權，沒有所有權。小產權房買賣合同是否有效，應該分情況討論。(一)合法小產權房的買賣合同有效。所謂合法的小產權房，指擁有宅基地使用權證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產權證的村民自住房。這類小產權房，具備合法的產權證明，法律規(guī)定可以在本集體經濟組織成員之間轉讓。(二)違法小產權房買賣合同的效力待定。所謂違法的小產權房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農村集體用地使用權變相流轉或改變國有土地使用性質，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。根據《合同法》規(guī)定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！倍ㄔO方或銷售方本身不具有此類小產權房的所有權和處分權，因此其處分房屋的行為應該是效力待定的行為，需要所有權人的追認。因此，提醒大家在小產權房的交易上，應當重視法律風險。法律依據：《中華人民共和國合同法》第五十一條無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

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