??集體土地上房屋買賣合同注意事項是什么呢？

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• 133****7147

  農村房屋可以買賣嗎?如果可以的話，農村房屋買賣應注意哪些事項呢?
  一、農村房屋可以買賣嗎?
  我國法律規(guī)定，嚴禁買賣農村宅基地。而對于其上的農村房屋是否可以買賣并沒有明確規(guī)定。根據司法實踐以及法理邏輯，農村房屋要買賣必須具備以下條件：
  1、如果農村房屋的受讓對象是同一集體經濟組織的成員;
  2、受讓人沒有其他房產;
  3、該轉讓房屋建造合法，是經過批準建造的，并且該受讓房屋必須符合當地規(guī)定的標準;
  4、房屋買賣應當申請并經集體經濟組織批準同意。
  除此之外的其他情況，農村房屋原則上是不可以買賣的，比如城鎮(zhèn)居民因為不是集體經濟組織內部成員，是不允許購買農村房屋的。不過，現在私下里買賣的多了，比如不是村民的也去買，政府現在也不太管，但這種買賣有一個致命的缺陷，房子你可以住，卻無法正式過戶，房產證上永遠不是你的名字，或你自己永遠也辦不了正式的房產證。
  二、農村房屋買賣應注意哪些事項?
  購買農村房屋時，必須滿足上述購買農村房屋的主體要件，除此之外，還應該注意以下事項：
  1、房屋買賣應經集體即村民委員會書面同意。
  2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。
  3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件。
  4、應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產保全措施。
  5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù)；還應到房產管理部門依法辦理“房產證”的過戶更名手續(xù)。
  以上便是關于農村房屋是否可以買賣，以及農村房屋買賣應注意哪些事項等問題。農村房屋買賣是一個比較復雜的問題，由于法律上并沒有非常明確的規(guī)定，各地在認定農村房屋買賣合同效力問題上有不同的判例。因此在購買農村房屋時，要考慮各地以前對這類案件是如何判決的，這很重要。如果有必要，可以咨詢一下當地的房地產律師，以更清楚地了解當地的情況以及農村房屋買賣的前景。

  查看全文↓ 2019-01-25 11:15:34
• 156****0619

  如果購房者在取得房屋后不能取得房屋所有權證，那么他所購的房屋所有權處在一種未經法定形式確定的狀態(tài)，購房者不能取得如下權利：
  　　1、不能買賣、置換、贈與、繼承、析產、轉讓不具有產權登記的房屋。如進行上述行為，也會因該行為違
  　　反國家法律的禁止性規(guī)定而被宣布無效，法律不予保護無效的民事行為，各方的損失只能由各方自己來承擔;
  　　2、無法設定他項權利。他項權利主要指抵押權、典權。按我國法律規(guī)定，房屋抵押實行登記制度，而登記的唯一憑證就是房屋所有權證，所以購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔其它民事責任;
  　　3、在房屋被拆除時無法按國家政策及相關拆遷法規(guī)獲得拆遷補償;
  　　4、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險，購房者將無法通過法律渠道主張自己的權利;
  　　5、無法部分改建所購房屋;
  　　6、在土地使用期限界滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。
  　　而商品房的居住者擁有以上所說的全部權利。
  　　產生基礎不同
  　　國家法律規(guī)定土地使用權分為國有和集體所有兩種。城市開發(fā)房地產均是國有土地使用權轉讓;農村則是集體土地所有與使用一體。農民申請修房均是在其范圍內審批的宅基地上修建，這種房屋是不納入城鎮(zhèn)房屋交易的范圍，其交易行為和結果不受保護!
  　　沒有產權證
  　　在農村，土地歸集體所有。在這類土地上建造房屋，不用交納土地出讓金等費用。法律規(guī)定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。外來者如果購買了這類房屋，并不能享有房屋的產權，而是居住使用權。
  　　而通常的商品房，購買者享受的是完全獨立產權，有自己的房屋產權證。

  查看全文↓ 2019-01-25 11:15:28
• 155****5633

  購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)：
  一、注意房地產開發(fā)企業(yè)預售的商品房應具備的條件《城市房地產管理法》對商品房預售的條件作出以下規(guī)定：
  1、已經交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房地產開發(fā)企業(yè)進行房地產開發(fā)和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權證，以確保該房屋的合法性。
  2、持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提，房地產開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，領取建設工程規(guī)劃許可證后才能開工建設。
  3、按照預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經確定施工進度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預售款從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。
  4、向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明（在本市開發(fā)房地產的企業(yè)應到日照市房地產管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產預售的活動置于政府房地產管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預售的合法性。
  二、了解商品房預售合同基本的內容1、主體。即房地產開發(fā)企業(yè)和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。
  2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。
  3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
  4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定，但對預售款實收的數額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應在合同中明確。
  5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。
  6、房屋使用性質。是住宅用房、辦公用房還是生產用房或其他。
  7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質、按量交房的責任。
  8、房地產權屬登記義務。
  9、物業(yè)管理條款。
  10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。
  11、其他條款或當事人約定的條款。
  
  下面說說購買現房應注意的事項：
  一、注意房地產開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件2001年4月4日，建設部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)現售商品房應具備下列條件：
  （一）現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經落實。
  不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。
  房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
  符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用。
  二、了解商品房買賣合同中應當明確的內容
  （一）當事人名稱或者姓名和住所; （二）商品房基本情況；（三）商品房銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。
  按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：
  1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），據實結算房價款；2、面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
  **后還要注意以下同方面：
  一是開發(fā)商的五證二書，這是**重要的. 一個合法正規(guī)的房地產開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證）、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設局規(guī)劃局主管. 二是注意合同在雙方的權利和責任方面的公平原則.對合同不清楚或存疑問的地方搞清楚以后才簽字. 三是你說的**小面積108平方一般不構成問題，因為兩個70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結構，不針對每個開發(fā)商. 四是交房時，先驗房后辦手續(xù)一看房子質量二查“兩書一表”三簽《房屋驗收單》辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應將驗房時發(fā)現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。或者可在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。
  對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點：
  第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象；第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題；第五、檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題；第六、對發(fā)現的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
  索要“兩書一表”向開發(fā)商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現質量問題時按約維修。
  《住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產業(yè)在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。
  按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。
  簽收《房屋驗收單》在您查看了房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。
  其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。
  

  查看全文↓ 2019-01-25 11:15:21

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• 問 ??集體土地上房屋買賣合同怎么寫合法呢？
  答

  您好！集體土地上的建筑物通常稱之為小產權房，只能自住或者出租，不可以進入房地產市場買賣的，合同不管怎么寫都是非法無效的。謝謝閱讀！

  全部5個回答>
• 問 ??集體土地上房屋買賣合同法律效力怎么認定呢？
  答

  因為合同主體的不同，在適用法律認定宅基地上房屋轉讓合同效力時也會得出不同的結論。1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓合同應認定有效。因購買者是本集體經濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員內部流轉。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋轉讓合同應認定有效。我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農村房屋轉讓合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》均有明確規(guī)定，農民住宅不得向城市居民出售。因此，對農村本集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。對于農村宅基地上房屋轉讓行為發(fā)生后如何處理的問題，審判實踐中通常存在以下幾種情形：第一，對于發(fā)生在農村集體經濟組織成員之間的農村房屋轉讓，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋轉讓合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。第二，對于將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。

  全部4個回答>
• 問 簽訂房屋買賣合同注意事項是什么呢？
  答

  房屋買賣合同注意事項？1、交易房屋是否在租，有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。2、土地情況是否清晰，還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；3、房屋手續(xù)是否齊全，房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。4、房屋產權是否明晰，如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。5、市政規(guī)劃是否影響，有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。6、福利房屋是否合法，改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。轉讓時有一定限制。7、對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。單位房屋是否侵權，一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。8、物管費用是否拖欠，有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（暖氣、天然氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。9、中介公司是否違規(guī)，有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。10、合同約定是否明確，二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：房屋價款、交易方式、合同主體、權利保證、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

  全部5個回答>
• 問 ??審理房屋買賣合同注意事項是什么？
  答

  一、房屋基本情況1、 房屋的面積：套內建筑面積、使用面積、公攤面積等。2、 房屋的使用年限：一般來說，住宅的土地使用期限是70年，而你要看的就是剩余的土地使用權年限。3、 房屋的地理位置：房子位于哪里，好具體到門牌號。二、房屋產權情況1、房屋性質：交易房屋是商品房、已購公房、經適房還是小產權房，這點必須明確。2、產權情況：房子是否被抵押，如果已被抵押，抵押權人是誰，何時可以辦理解抵押手續(xù)等。3、租賃情況：如果房子在被出售之前曾出租過，那就涉及到優(yōu)先購買權的問題，這時就需要明確清楚租戶是否放棄了優(yōu)先購買權，并好附有租戶簽署的放棄優(yōu)先購買權聲明。三、房款支付1、房屋的成交價格：寫清楚房屋的成交價是多少，或者房款總額是多少。2、房款支付方式：寫清楚是全款購買還是按揭購買，如果是按揭，什么時候付**，什么時候付尾款等，同時也約定清楚貸款如未獲得批準的解決方式。作為賣方，房款交付時間可以選擇以下幾個時間為節(jié)點：a．辦理完過戶手續(xù)后__個工作日；b．拿到買方全部**款后__個工作日；c．拿到全部購房款__個工作日。此外，還要約定好房屋內物品歸屬，交接水、電、暖、燃氣等費用情況，以及交付當日發(fā)生的費用由哪一方承擔。3、家具家電的處理：如果雙方約定用家具家電抵扣房款，那就需要寫明室內家居家電的折合金額，對于貴重以及需要搬走的東西可在補充協(xié)議中詳細說明。

  全部5個回答>
• 問 簽訂房屋買賣合同的注意事項是什么呢？
  答

  簽合同要注意以下問題：一、合同中的空白條款在簽訂合同時，你會發(fā)現，一些條款下面，會有空白條款的存在。有一些空白條款需要雙方確認后填寫或者需要特殊注明的，但有的開發(fā)商會告知購房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，這樣開發(fā)商就有可能在空白地方做手腳。因此購房者如果確實沒有特殊說明，可以在空白地方劃一道斜線表示此處無內容，以免給開發(fā)商留下可乘之機。二、補充協(xié)議中的義務與權利是不是對等補充協(xié)議是對購房合同的補充，一般會在補充協(xié)議中約定很多合同中沒法明說的約定。有些開發(fā)商會在此時玩起了文字游戲，比如開發(fā)商會約定自己的違約責任是月的萬分之幾，購房者的違約責任變成了日的萬分之幾，一字之差，違約款就相差30倍。在簽合同時，需要重點關注補充協(xié)議中的責任劃分是否合理，不要讓自己吃虧。三、違約責任和賠償約定合同中的違約責任和賠償約定，需要大家重點關注。在整個購房流程中，時刻都有可能出現違約行為，一旦出現違約，法院判定責任及賠償，首先參照的是合同中的約定。例如什么情況下房子可以退、出現什么違約行為，定金雙倍補償等。如果這兩項沒有約定清楚，購房者會吃啞巴虧，維權會繞遠路。

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