??房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件是什么呢？

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• 154****6659

  辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要的手續(xù)如下：
  
  1、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同;
  
  2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格;
  
  3、房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理;
  
  4、房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估;
  
  5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。
  
  此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。不按上述法定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無(wú)效。
  
  對(duì)此，《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定，對(duì)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。

  查看全文↓ 2019-01-25 11:21:53
• 158****1533

  轉(zhuǎn)讓的條件如下：
  1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓;不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓，例如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：“預(yù)售的外銷商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。”
  2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國(guó)家加強(qiáng)宏觀管理。因?yàn)轭A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，同時(shí)又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格，也不必具有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。
  3、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理，同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預(yù)售的商品房提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn);新預(yù)購(gòu)人自愿承擔(dān)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，冒著風(fēng)險(xiǎn)提前買受，然后再次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和買受風(fēng)險(xiǎn)必須是平等自愿的。當(dāng)然，與之相對(duì)應(yīng)也有獲得利益的機(jī)會(huì)。
  4、商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無(wú)效。**高人民法院民(1996)2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。”從商品房的預(yù)售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，商品房預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二，商品房預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，合同履行中，預(yù)購(gòu)方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購(gòu)人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。第三，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)全部履行商品房預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人，轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人持原經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人，并了解原預(yù)購(gòu)人履行合同情況。
  5、預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購(gòu)人簽訂合同將原商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預(yù)購(gòu)人，新預(yù)購(gòu)人通過(guò)預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購(gòu)人的地位。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓人無(wú)論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并沒(méi)有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，預(yù)售人拒絕重新簽訂預(yù)售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對(duì)債權(quán)的處分權(quán)，故新預(yù)購(gòu)人沒(méi)有必要與預(yù)售人重新簽訂預(yù)售合同，預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購(gòu)人和新預(yù)購(gòu)人均不得反悔，但新預(yù)購(gòu)人符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)仍可以再行轉(zhuǎn)讓。
  6、商品房預(yù)購(gòu)人如果已經(jīng)履行了法定義務(wù)，單純權(quán)利轉(zhuǎn)讓、可以不經(jīng)過(guò)商品房預(yù)售方的同意，只要通知預(yù)售方即可，如預(yù)購(gòu)方已經(jīng)按照合同支付了全部房?jī)r(jià)款后轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)合同的行為。否則，必須征得原商品房預(yù)售合同預(yù)售方的認(rèn)可和同意。由于商品房預(yù)售合同是雙務(wù)合同。雙方當(dāng)事人互相享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。因此，預(yù)購(gòu)人將預(yù)購(gòu)合同轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，多數(shù)情況下，是將預(yù)售商品房合同的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)給第三人。第三人即取代原預(yù)購(gòu)人成為全部或部分債權(quán)的受讓人和全部或部分債務(wù)的承擔(dān)人;商品房預(yù)售方不是轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人，而承擔(dān)債務(wù)的第三人是否具備償還債務(wù)的能力，商業(yè)信譽(yù)如何，又與其享有的權(quán)利是否能夠?qū)崿F(xiàn)，緊密相關(guān)。因此，為了保護(hù)商品房預(yù)售方的合法利益，上述情況必須征得預(yù)售方的同意。以下幾種情況，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓行為不應(yīng)支持。第
  一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同簽訂后未進(jìn)行登記的;第
  二、商品房預(yù)購(gòu)方未按照合同的規(guī)定交付定金及未付清合同所規(guī)定的房?jī)r(jià)款三分之二的;第
  三、預(yù)售商品房合同雙方發(fā)生糾紛訴至法院后均要求解除合同的;第
  四、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同雙方對(duì)該行為有重大誤解的;第
  五、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法利益，干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)的。

  查看全文↓ 2019-01-25 11:21:46
• 155****7260

  二手房過(guò)戶流程主要有以下四步：
  一、買賣雙方無(wú)貸款： 買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買房將**款支付給賣方；并約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間。進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過(guò)戶，**后在交房時(shí)，下家將尾款結(jié)清給賣方。
  二、賣方有貸款未還清： 買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買房將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見(jiàn)證還清房東未付清的銀行貸款。7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
  20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過(guò)戶；**后在交房時(shí)，買房將尾款結(jié)清給賣方。
  三、買方貸款購(gòu)房： 首先對(duì)買方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無(wú)誤后，雙方達(dá)成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過(guò)戶；**后在交房時(shí)，買方將尾款結(jié)清給賣方。
  四、買賣雙方均有貸款： 首先對(duì)買方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無(wú)誤后，雙方達(dá)成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買方將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見(jiàn)證還清賣方未付清的銀行貸款；7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，買賣雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過(guò)戶；**后在交房時(shí)，買方將尾款結(jié)清給賣方。
  房產(chǎn)證辦理過(guò)戶所需時(shí)間：
  材料都沒(méi)有問(wèn)題的話，須到房產(chǎn)局，填寫(xiě)一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產(chǎn)局之后，會(huì)有一個(gè)回 執(zhí)單，一定要在上面說(shuō)明的日期去繳納稅金，一般需要15個(gè)工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊(duì)等著去拿新房產(chǎn)證。房產(chǎn)證辦理時(shí)限為10個(gè)工作日(自登記 受理后次日起)。
  二手房過(guò)戶所要繳納的費(fèi)用：
  交易稅費(fèi)共涵蓋8個(gè)稅種，主要有契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。各稅種的征收比率依地域有所差異，但區(qū)別不大。
  1、契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。
  普通住宅征收比率為成交價(jià)的1.5%，非普通住宅為成交價(jià)的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價(jià)的4%）。
  2、營(yíng)業(yè)稅：稅率為5.5%。
  根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。
  3、印花稅
  第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，稅率為0．05%，同時(shí)適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產(chǎn)購(gòu)銷合同，稅率為0．03%；
  第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率為每件5元。
  4、個(gè)人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔(dān)。
  征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。
  注：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購(gòu)買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的退還。
  5、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加等
  此類稅種的征收以營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。
  注意：資金監(jiān)管對(duì)二手房賣家和買家都有好處，它由獨(dú)立的第三方（資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的作用。

  查看全文↓ 2019-01-25 11:21:25
• 144****0715

  房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的規(guī)定
  投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過(guò)戶申請(qǐng)前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見(jiàn)。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過(guò)戶申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)買賣雙方提供的申請(qǐng)過(guò)戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下：
  一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效；
  二、申請(qǐng)書(shū)填寫(xiě)的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無(wú)誤；
  三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無(wú)權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍；
  四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)；
  五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)；
  六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；
  七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；
  八、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。
  買賣雙方當(dāng)事人對(duì)于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過(guò)戶決定有異議，可向市房地局申請(qǐng)行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。
  辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的手續(xù)和費(fèi)用：
  1、5年內(nèi)的房屋過(guò)戶，需要由賣方交納個(gè)人所得稅。5年以前的不需交。
  2、第一次過(guò)戶要交納1.75%的訖稅（財(cái)政部門(mén)收?。?
  3、6元/平方米的手續(xù)費(fèi)（房管局收）
  4、房屋評(píng)估費(fèi)按評(píng)估后總價(jià)的5‰收（評(píng)估事務(wù)所收）
  5、公證費(fèi)**高300元
  根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用您自己一算便知。
  經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易應(yīng)繳稅費(fèi)
  一、買賣：
  除所得收益繳納外，以成交價(jià)（或評(píng)估價(jià)）為計(jì)（費(fèi)）基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費(fèi)：
  （一）土地出讓金：按國(guó)家、省已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；
  （二）所得收益繳納（已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房出售免繳）：由賣方繳納。按成交價(jià)扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)、原支付超過(guò)住 房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費(fèi) 后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平 均單價(jià)50％以下的部分，按20％繳納所得收益，80％歸賣方；成交 價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50％以上的部分，30％繳納所 得收益，70％歸賣方。超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。
  （三）印花稅：0．1％，買賣雙方各承擔(dān)一半；
  （四）契稅：1．5％，由買方繳納；
  二、出租：
  （一）土地收益：按出租建筑面積每平方米0．5元征收，由出租方繳納；
  （二）營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育費(fèi)附加、社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅：按租金收入10％的綜合征收 率征收，由出租方繳納；
  （三）土地使用稅、印花稅：按現(xiàn)行規(guī)定征收；
  三、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費(fèi)按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  查看全文↓ 2019-01-25 11:21:13

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程是什么
  答

  活躍和發(fā)展本市房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須以房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)作為前提。對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，上海有著比較嚴(yán)格的規(guī)定。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為，一般有幾種方式：(一)買賣;(二)交換;(三)贈(zèng)與;(四)以房地產(chǎn)抵債;(五)以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中交易手續(xù)費(fèi)如下： 1、一般標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房首次交易手續(xù)費(fèi)按交易雙方各支付房?jī)r(jià)的0.08%;外銷商品房、標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房首次交易手續(xù)費(fèi)由受讓方支付房?jī)r(jià)的0.5%。 2、存量房地產(chǎn)交易以及以房地產(chǎn)抵債的，由受讓方(或債權(quán)人)支付房?jī)r(jià)的0.5%。 3、房地產(chǎn)交換，由交換中支付差額的一方按差額的0.5%繳納。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，為了體現(xiàn)對(duì)國(guó)有企業(yè)改革及現(xiàn)代企業(yè)制度改革的支持，凡經(jīng)企業(yè)主管部門(mén)。國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)的，以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人或者因企業(yè)兼并、合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，不收交易手續(xù)費(fèi)。另外，凡經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定的房地產(chǎn)贈(zèng)與的，不收交易手續(xù)費(fèi)。 如發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報(bào)的價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，交易手續(xù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格計(jì)收。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)收費(fèi)時(shí)必須使用由上海市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)專用收據(jù)。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)除按規(guī)定收取交易手續(xù)費(fèi)外，不得再向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓各方以“咨詢費(fèi)”、“服務(wù)費(fèi)”等各種名目收取其他費(fèi)用。

• 問(wèn) ??房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是什么呢？
  答

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓并非是一個(gè)嚴(yán)格意義上的法律概念，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身并不直接具有財(cái)產(chǎn)內(nèi)容或直接表現(xiàn)為一種可交易的財(cái)產(chǎn)，只能說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主體擁有著以土地使用權(quán)為核心的多種權(quán)利。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，就是項(xiàng)目原業(yè)主所擁有的與項(xiàng)目有關(guān)的各種權(quán)利的總體移轉(zhuǎn)。而該項(xiàng)權(quán)利中土地使用權(quán)是核心，而且土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)必然帶動(dòng)其他相關(guān)權(quán)利的轉(zhuǎn)移。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)，就是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。反而言之，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也必然帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)和房地產(chǎn)項(xiàng)目不可能分別轉(zhuǎn)讓。 　　正因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此我國(guó)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件”，而該兩條內(nèi)容正是針對(duì)以出讓方式或劃撥方式所獲得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而設(shè)定的條件。 　　根據(jù)上述第三十八條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)符合以下兩個(gè)條件： 　　1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)； 　　2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 　　如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓欠缺上述兩個(gè)法定條件，將會(huì)產(chǎn)生怎樣的法律后果？ 　　首先，從我國(guó)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》及《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定的精神來(lái)看，欠缺上述任何一個(gè)條件，都將導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓不能為相關(guān)行政管理部門(mén)認(rèn)可，不能完成項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓所需的相關(guān)手續(xù)的變更，受讓方不能獲得土地使用權(quán)，也不能獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目。也就是說(shuō)，該轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為不能得以完成，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的目的不能實(shí)現(xiàn)。其次，從對(duì)合同的效力影響來(lái)看，單純地審視上述關(guān)于兩個(gè)條件的規(guī)定和《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條關(guān)于合同無(wú)效情形的規(guī)定，我們可以得出一個(gè)似乎非常明確的結(jié)論，即：關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的兩個(gè)條件的規(guī)定屬于行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，欠缺該條件則意味著違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，在此情形下簽訂的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同則應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效的合同。這一觀點(diǎn)在2004年以前的司法實(shí)務(wù)中基本上得到了各級(jí)法院的普遍認(rèn)同。直到2004年，才有個(gè)別法院的相關(guān)判例對(duì)此試探性地提出了不同見(jiàn)解。而**高人民法院在2005年8月發(fā)布的《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》中，充分考慮到我國(guó)現(xiàn)行的物權(quán)變動(dòng)模式，第一次明確顛覆了這一觀點(diǎn)。根據(jù)《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》之相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，如果欠缺上述第一項(xiàng)條件，即未取得土地使用權(quán)證書(shū)（未付清土地使用權(quán)出讓金僅僅是未取得土地使用權(quán)證的原因，就土地使用權(quán)的處分而言，處分人是否付清出讓金并無(wú)民事法律意義，除非出讓合同對(duì)此有明確約定），則該房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓將構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，形成效力待定的效果。因?yàn)?，房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓就是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)首先擁有針對(duì)某特定地塊的土地使用權(quán)，方能轉(zhuǎn)讓該權(quán)利，否則其訂立項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為就屬于無(wú)權(quán)處分行為；而土地使用權(quán)作為一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，擁有該物權(quán)的表征就是取得了相應(yīng)的土地使用權(quán)證書(shū)。因此，轉(zhuǎn)讓方在取得土地使用權(quán)證書(shū)之前訂立轉(zhuǎn)讓合同的行為，便構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的行為，“該轉(zhuǎn)讓合同為效力待定的合同”。其效力的補(bǔ)正條件為：轉(zhuǎn)讓方在當(dāng)事人向人民法院起訴前取得了土地使用權(quán)證書(shū)，否則，該轉(zhuǎn)讓合同將成為一個(gè)無(wú)效合同。如果欠缺上述第二項(xiàng)條件，即未達(dá)到一定的投資開(kāi)發(fā)條件，行政部門(mén)將不予辦理與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓有關(guān)的權(quán)屬變更登記，轉(zhuǎn)讓合同之目的不能達(dá)成，轉(zhuǎn)讓方的義務(wù)將不能完全履行。但是，轉(zhuǎn)讓合同的效力并不因此遭受影響，轉(zhuǎn)讓合同屬于有效合同，而受讓方可以就此通過(guò)瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度和違約責(zé)任制度追究轉(zhuǎn)讓方的責(zé)任，從而獲得救濟(jì)。 　　此外，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，受讓方還必須是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的企業(yè)?！吨貞c市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦法》（重建委發(fā)【1995】288號(hào)）曾經(jīng)明文規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“受讓方應(yīng)當(dāng)具備從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資格”。不過(guò)，目前占主流的觀點(diǎn)認(rèn)為，受讓方可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的主體，因?yàn)槭茏尫诫m然不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)，不能獨(dú)自實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，但可以聯(lián)合其他具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的企業(yè)對(duì)其所獲得的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)。同時(shí)，受讓方還可以選擇不實(shí)施開(kāi)發(fā)行為，而是將獲得的房地產(chǎn)項(xiàng)目直接再轉(zhuǎn)讓給他方。 　　鑒于開(kāi)發(fā)商所從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可能在以劃撥方式取得之土地上進(jìn)行，因此，本文所探討的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓從嚴(yán)格意義而言，應(yīng)當(dāng)不涉及到劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。但我們不能否認(rèn)，在很多法律規(guī)定中載明的“劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，有可能使得受讓方**終獲得對(duì)該土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，不過(guò)這應(yīng)當(dāng)界定為受讓方新獲得了一個(gè)出讓地的使用權(quán)、新獲得了一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而非從原劃撥土地使用權(quán)人處受讓了一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。其理由在于：劃撥土地使用權(quán)在經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，可以轉(zhuǎn)讓，這是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，也是建立在劃撥土地使用權(quán)基礎(chǔ)上的廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件。但是，劃撥土地使用權(quán)本身不能用于以營(yíng)利為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，故在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)不可能同時(shí)轉(zhuǎn)讓一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。但是，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，如受讓方將該土地用作非公益目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，則受讓方應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。受讓方也由此獲得了一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。從形式上看來(lái)，受讓方是通過(guò)一劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓獲得了一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但實(shí)質(zhì)上這一過(guò)程應(yīng)當(dāng)理解為：原劃撥土地使用權(quán)人將其土地使用權(quán)交還給了國(guó)家，國(guó)家將該土地的使用權(quán)出讓給受讓方，并允許受讓方以該土地進(jìn)行一定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。而所謂的劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款，應(yīng)當(dāng)被定義為轉(zhuǎn)讓方因放棄原擁有的劃撥土地使用權(quán)而應(yīng)獲得的一定補(bǔ)償。在2002年5月國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》出臺(tái)后，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的土地之使用權(quán)必須由土地行政主管部門(mén)公開(kāi)以競(jìng)買的方式出讓，所謂的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓更明顯地失去了其“轉(zhuǎn)讓”的含義。

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• 問(wèn) 什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
  答

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他方式包括互易、繼承、遺贈(zèng)等。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
  答

  價(jià)錢都不一樣啊，您找個(gè)會(huì)計(jì)吧，

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需符合哪些條件？
  答

  你好：①按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)出讓合同。只要合同成立才能轉(zhuǎn)讓?！　、诎凑粘鲎尯贤s定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，對(duì)于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件方可轉(zhuǎn)讓?！　∫詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要轉(zhuǎn)讓的前提是：經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批才能轉(zhuǎn)讓，經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外可以有兩種處理方式：　?、儆墒茏尫窖a(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納了土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?！　、诳梢圆晦k理出讓手續(xù)但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將獲得的收益中的土地收益收繳國(guó)家或作其他處理。經(jīng)批準(zhǔn)可以這們處理的情形有：轉(zhuǎn)讓后仍屬于劃撥土地使用范圍的（國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施公益事業(yè)能源、交通、水利等項(xiàng)目用地及經(jīng)濟(jì)適用房用地）；私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；房改中出售公有住宅的；同一宗土地部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割的；轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；縣級(jí)政府規(guī)定的其他暫時(shí)無(wú)法或不需要出讓的其他情形?！　∞D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。未經(jīng)備案或超過(guò)期限備案的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)審查受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件。若未完成拆遷安置補(bǔ)償?shù)?，原拆遷人安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。

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