??房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是什么呢？

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• 138****9299

  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓并非是一個嚴(yán)格意義上的法律概念，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身并不直接具有財(cái)產(chǎn)內(nèi)容或直接表現(xiàn)為一種可交易的財(cái)產(chǎn)，只能說房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主體擁有著以土地使用權(quán)為核心的多種權(quán)利。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，就是項(xiàng)目原業(yè)主所擁有的與項(xiàng)目有關(guān)的各種權(quán)利的總體移轉(zhuǎn)。而該項(xiàng)權(quán)利中土地使用權(quán)是核心，而且土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)必然帶動其他相關(guān)權(quán)利的轉(zhuǎn)移。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)，就是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。反而言之，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也必然帶動房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)和房地產(chǎn)項(xiàng)目不可能分別轉(zhuǎn)讓。
  　　正因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件”，而該兩條內(nèi)容正是針對以出讓方式或劃撥方式所獲得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而設(shè)定的條件。
  　　根據(jù)上述第三十八條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目時應(yīng)當(dāng)符合以下兩個條件：
  　　1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
  　　2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
  　　如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓欠缺上述兩個法定條件，將會產(chǎn)生怎樣的法律后果？
  　　首先，從我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》及《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定的精神來看，欠缺上述任何一個條件，都將導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓不能為相關(guān)行政管理部門認(rèn)可，不能完成項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓所需的相關(guān)手續(xù)的變更，受讓方不能獲得土地使用權(quán)，也不能獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目。也就是說，該轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為不能得以完成，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的目的不能實(shí)現(xiàn)。其次，從對合同的效力影響來看，單純地審視上述關(guān)于兩個條件的規(guī)定和《中華人民共和國合同法》第五十二條關(guān)于合同無效情形的規(guī)定，我們可以得出一個似乎非常明確的結(jié)論，即：關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的兩個條件的規(guī)定屬于行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，欠缺該條件則意味著違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，在此情形下簽訂的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同則應(yīng)當(dāng)屬于無效的合同。這一觀點(diǎn)在2004年以前的司法實(shí)務(wù)中基本上得到了各級法院的普遍認(rèn)同。直到2004年，才有個別法院的相關(guān)判例對此試探性地提出了不同見解。而**高人民法院在2005年8月發(fā)布的《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，充分考慮到我國現(xiàn)行的物權(quán)變動模式，第一次明確顛覆了這一觀點(diǎn)。根據(jù)《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》之相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，如果欠缺上述第一項(xiàng)條件，即未取得土地使用權(quán)證書（未付清土地使用權(quán)出讓金僅僅是未取得土地使用權(quán)證的原因，就土地使用權(quán)的處分而言，處分人是否付清出讓金并無民事法律意義，除非出讓合同對此有明確約定），則該房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓將構(gòu)成無權(quán)處分，形成效力待定的效果。因?yàn)?，房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓就是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)首先擁有針對某特定地塊的土地使用權(quán)，方能轉(zhuǎn)讓該權(quán)利，否則其訂立項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的行為就屬于無權(quán)處分行為；而土地使用權(quán)作為一種不動產(chǎn)物權(quán)，擁有該物權(quán)的表征就是取得了相應(yīng)的土地使用權(quán)證書。因此，轉(zhuǎn)讓方在取得土地使用權(quán)證書之前訂立轉(zhuǎn)讓合同的行為，便構(gòu)成無權(quán)處分的行為，“該轉(zhuǎn)讓合同為效力待定的合同”。其效力的補(bǔ)正條件為：轉(zhuǎn)讓方在當(dāng)事人向人民法院起訴前取得了土地使用權(quán)證書，否則，該轉(zhuǎn)讓合同將成為一個無效合同。如果欠缺上述第二項(xiàng)條件，即未達(dá)到一定的投資開發(fā)條件，行政部門將不予辦理與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓有關(guān)的權(quán)屬變更登記，轉(zhuǎn)讓合同之目的不能達(dá)成，轉(zhuǎn)讓方的義務(wù)將不能完全履行。但是，轉(zhuǎn)讓合同的效力并不因此遭受影響，轉(zhuǎn)讓合同屬于有效合同，而受讓方可以就此通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度和違約責(zé)任制度追究轉(zhuǎn)讓方的責(zé)任，從而獲得救濟(jì)。
  　　此外，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入制度，狹義的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，受讓方還必須是具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)?！吨貞c市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法》（重建委發(fā)【1995】288號）曾經(jīng)明文規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的“受讓方應(yīng)當(dāng)具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格”。不過，目前占主流的觀點(diǎn)認(rèn)為，受讓方可以是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外的主體，因?yàn)槭茏尫诫m然不具備開發(fā)資質(zhì)，不能獨(dú)自實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，但可以聯(lián)合其他具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)對其所獲得的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。同時，受讓方還可以選擇不實(shí)施開發(fā)行為，而是將獲得的房地產(chǎn)項(xiàng)目直接再轉(zhuǎn)讓給他方。
  　　鑒于開發(fā)商所從事的房地產(chǎn)開發(fā)不可能在以劃撥方式取得之土地上進(jìn)行，因此，本文所探討的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓從嚴(yán)格意義而言，應(yīng)當(dāng)不涉及到劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。但我們不能否認(rèn)，在很多法律規(guī)定中載明的“劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，有可能使得受讓方**終獲得對該土地的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)，不過這應(yīng)當(dāng)界定為受讓方新獲得了一個出讓地的使用權(quán)、新獲得了一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而非從原劃撥土地使用權(quán)人處受讓了一個房地產(chǎn)項(xiàng)目。其理由在于：劃撥土地使用權(quán)在經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，可以轉(zhuǎn)讓，這是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，也是建立在劃撥土地使用權(quán)基礎(chǔ)上的廣義的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件。但是，劃撥土地使用權(quán)本身不能用于以營利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，故在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時不可能同時轉(zhuǎn)讓一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。但是，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，如受讓方將該土地用作非公益目的的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，則受讓方應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。受讓方也由此獲得了一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。從形式上看來，受讓方是通過一劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓獲得了一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但實(shí)質(zhì)上這一過程應(yīng)當(dāng)理解為：原劃撥土地使用權(quán)人將其土地使用權(quán)交還給了國家，國家將該土地的使用權(quán)出讓給受讓方，并允許受讓方以該土地進(jìn)行一定條件的房地產(chǎn)開發(fā)。而所謂的劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價款，應(yīng)當(dāng)被定義為轉(zhuǎn)讓方因放棄原擁有的劃撥土地使用權(quán)而應(yīng)獲得的一定補(bǔ)償。在2002年5月國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》出臺后，用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的土地之使用權(quán)必須由土地行政主管部門公開以競買的方式出讓，所謂的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓更明顯地失去了其“轉(zhuǎn)讓”的含義。

  查看全文↓ 2019-01-25 13:16:27
• 146****4564

  房屋轉(zhuǎn)讓就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(real estate transfer)是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附(引)著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。
  

  查看全文↓ 2019-01-25 13:16:22
• 152****5032

  是賣房。
  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他方式包括互易、繼承、遺贈等。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人，而且該權(quán)利人對房地產(chǎn)必須擁有處分權(quán)，如所有權(quán)人、抵押權(quán)人等。轉(zhuǎn)讓的對象是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包括：國有土地使用權(quán)和建在國有土地上的房屋的所有權(quán)。轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)必須與土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。即地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，該土地上的房屋必須同時轉(zhuǎn)讓;房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
  

  查看全文↓ 2019-01-25 13:16:17

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程是什么
  答

  活躍和發(fā)展本市房地產(chǎn)市場，必須以房地產(chǎn)市場的規(guī)范運(yùn)作為前提。對于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，上海有著比較嚴(yán)格的規(guī)定。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為，一般有幾種方式：(一)買賣;(二)交換;(三)贈與;(四)以房地產(chǎn)抵債;(五)以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中交易手續(xù)費(fèi)如下： 1、一般標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房首次交易手續(xù)費(fèi)按交易雙方各支付房價的0.08%;外銷商品房、標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房首次交易手續(xù)費(fèi)由受讓方支付房價的0.5%。 2、存量房地產(chǎn)交易以及以房地產(chǎn)抵債的，由受讓方(或債權(quán)人)支付房價的0.5%。 3、房地產(chǎn)交換，由交換中支付差額的一方按差額的0.5%繳納。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，為了體現(xiàn)對國有企業(yè)改革及現(xiàn)代企業(yè)制度改革的支持，凡經(jīng)企業(yè)主管部門。國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的，以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人或者因企業(yè)兼并、合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，不收交易手續(xù)費(fèi)。另外，凡經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定的房地產(chǎn)贈與的，不收交易手續(xù)費(fèi)。 如發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報(bào)的價格明顯低于正常市場價格的，交易手續(xù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估價格計(jì)收。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)收費(fèi)時必須使用由上海市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)專用收據(jù)。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)除按規(guī)定收取交易手續(xù)費(fèi)外，不得再向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓各方以“咨詢費(fèi)”、“服務(wù)費(fèi)”等各種名目收取其他費(fèi)用。

• 問 ??房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件是什么呢？
  答

  辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要的手續(xù)如下：1、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價格;3、房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理;4、房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估;5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。不按上述法定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無效。對此，《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定，對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。

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• 問 什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
  答

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他方式包括互易、繼承、遺贈等。

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• 問 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
  答

  價錢都不一樣啊，您找個會計(jì)吧，

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• 問 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需要注意什么呢 ？
  答

  賣房者主要有掛牌、收定、簽約、收款、交房過戶等五個環(huán)節(jié)　　一、掛牌時明確委托方式和期限?！　≠u方大多數(shù)情況下會通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時除明確掛牌價格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來，但**后簽約的肯定是他人;所以，賣方不要輕易收取中介的定金?！　《?、謹(jǐn)慎收取定金?！　≈薪楣菊业娇蛻艉髸u方議價。如賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會要求保管該定金，賣方對此要慎重。房子賣了，定金轉(zhuǎn)為傭金倒也算了，就怕買方毀約賣方可以沒收定金時，中介公司卻要求分賣方一杯羹?！　∪⒑灱s時要注意三點(diǎn)?！　∫皇菍⒎课莸奈锢頎顩r和權(quán)利狀況如實(shí)告知買方，**好在合同中寫下來;二是提供“三項(xiàng)證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明，如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明。三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款?！　∷?、盡量取得放款承諾?！　『灱s時，買方通常只支付首期款，余款待過戶后由銀行支付。但銀行只根據(jù)買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方**好能取得買方貸款銀行的放款承諾。　　五、交房過戶時避免違約責(zé)任。　　交房和過戶是賣方的兩大義務(wù)，需買方配合。當(dāng)出現(xiàn)買方因種種原因不予配合時，賣方應(yīng)書面催告買方，同時要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責(zé)任?！　≠I房者主要有下定、調(diào)查、簽約、付款、收房過戶等5大環(huán)節(jié)　　一、下定時要明確議價期限。　　下定時要明確中介公司向賣方進(jìn)行議價的期限，保證議價不成時及時拿回款項(xiàng)。與中介簽好居間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價成功后，應(yīng)要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己?！　《⒆⒅貙?shí)地調(diào)查。　　簽約前，買方應(yīng)作些調(diào)查，首先到房屋實(shí)地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費(fèi)等情況。其次，買方應(yīng)至交易中心查詢該房屋的產(chǎn)權(quán)情況，有無抵押、租賃或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶口情況。**后，如需貸款還應(yīng)事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)?！　∪?、簽約前多查相關(guān)證件?！　”热缟矸葑C，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣方具有合法資格。同時，買方付款應(yīng)與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當(dāng)賣方完成后再相應(yīng)付款，并且約定賣方違約時買方可相應(yīng)推遲付款的權(quán)利。**后，為保證資金安全，**好能采用資金監(jiān)管?！　∷?、付款后要收取收據(jù)。　　房款支付后，應(yīng)由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權(quán)，中介一般無權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導(dǎo)致無法過戶?！　∥?、收房過戶要驗(yàn)收?！　≠I方接收房屋時，應(yīng)根據(jù)合同驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備的移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復(fù)雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過戶，還須注意水電煤話等他項(xiàng)過戶。如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時遷出。

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