??房子的買賣合同無效的情形有哪些？

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• 133****0867

  法律法規(guī)：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、**高人民法院相關司法解釋、建設部相關規(guī)定等法律法規(guī)的規(guī)定。
  (一)房屋與土地分開轉讓的，(現(xiàn)實中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得轉讓/地產不得轉讓) 法律規(guī)定： 《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》(建設部頒布實施)的第三條規(guī)定：“城市房屋的產權與房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離” 《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外” 《城市房地產管理法》第四十二條規(guī)定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移?！?法理分析：房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。因此，房屋的所有權通過買賣合同轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。
  (二)侵犯優(yōu)先購買權的。 法律規(guī)定： 《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利?！?《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《合同法》第二百三十條條也有相應規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！狈ɡ矸治觯悍课菟腥嗽谵D讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優(yōu)先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產權為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。
  (三)因欺詐而轉讓商品房的。 法律規(guī)定 《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
  (四)商品房預售違法的。 法律規(guī)定我國《城市房地產管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規(guī)劃許可證; 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。

  查看全文↓ 2019-01-27 16:40:00
• 137****9807

  采取欺詐手段，或者惡意隱瞞事實簽訂的房屋買賣合同，可能是無效或者可能被撤銷的。
  只要確認合同無效，因為合同取得的購房款必須退還。
  《合同法》：
  第四十二條當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當
  承擔損害賠償責任：
  （一）假借訂立合同，惡意進行磋商；
  （二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；
  （三）有其他違背誠實信用原則的行為。
  第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩蓋非法目的；
  （四）損害社會公共利益；
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-01-27 16:39:53
• 138****6062

  以下為七種無效的房屋買賣合同
  (1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。
  (2)限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。
  (3)以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。
  (4)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。
  (5)乘人之危簽訂的經濟合同。是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。
  (6)雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。
  (7)當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。

  查看全文↓ 2019-01-27 16:39:47
• 143****4637

  1、商品房買賣中開發(fā)商的項目開發(fā)違法
  沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，如未獲得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》、《商品房預售（銷售）許可證》等，項目被確認違法，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會公共利益，會導致商品房買賣合同無效，合同無效的出賣人應承擔購房者因此造成的全部損失。
  2、出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的
  出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的，商品房買賣合同無效。
  《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
  出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的情形，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
  特別提示：
  在起訴前出賣人已取得商品房預售許可證明的，商品房買賣合同可以認定有效。也就是說，即使出賣人在簽訂商品房買賣合同時，出賣人沒有取得商品房預售許可證明，但是，在買受人起訴前出賣人已經取得的，如果買受人再主張合同無效，法院可以不予支持。
  因此，若買受人欲以此為由主張退房的，應在得知該事由后抓緊時間立即主張，以避免因猶豫不決而喪失**佳訴訟時機。
  這里需要注意的是：
  第一，簽訂商品房買賣合同時，出賣人未取得商品房預售許可證或者提供虛假的預售許可證；
  第二、出賣人出于故意；
  第三、在起訴前仍未取得商品房預售許可證。
  3、出賣人在訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，商品房買賣合同無效
  《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。
  房屋已經抵押的事實，必須發(fā)生在房屋出售前，且出賣人存在故意隱瞞的情況。由于房屋在出售前已設定抵押，抵押權在先，因此，將直接影響買受人辦理產權登記。此時，買受人可以向法院主張確認商品房買賣合同無效。
  這里需要注意的是抵押權在先；出賣人故意隱瞞。
  在購買商品房時，房屋買賣雙方需要簽訂一份正式的買賣合同，之后還應該到公證處辦理合同公證。買房過程中這一基本的環(huán)節(jié)，是交易雙方訂立的一份契約，對交易雙方各自的權利義務起到監(jiān)督、保護的作用。
  但是，有些賣房人為了追求經濟利益，往往處處設置陷阱，買房人防不勝防，建議購房者在簽訂購房合同時，委托律師簽訂合同。

  查看全文↓ 2019-01-27 16:39:41

相關問題

• 問 房屋買賣合同無效的情形有哪些，如何解除房屋買賣合同
  答

  法律應明確規(guī)定出賣人于出賣標的物前負有將出賣意圖通知優(yōu)先購買權的義務，同時對優(yōu)先購買權行使期限予以明確規(guī)定。一般而言，該期限過長不利于交易迅速進行和維護交易安全，也容易增加遭受情勢變更的機會；期限過短又不利于先買權人權衡利弊，不利于其利益的保護。將來立法可考慮依優(yōu)先購買權之標的為動產或不動產而規(guī)定不同的行使期限，比如可規(guī)定不動產先買權人應自收到通知之日起十日內行使優(yōu)先購買權，動產先買權人應自收到通知之日起五日內行使優(yōu)先購買權。當事人可以事先約定行使的具體期限，但不得少于前述法定期限。如果出賣人不履行通知義務，就將財產賣給了第三人或者出賣人履行了通知義務，但在先買權人行使權利期間內，在先買權人尚未作出是否購買之意思表示之前就將財產出賣給第三人，先買權人應當享有向人民法院申請撤銷出賣人與第三人買賣關系的期間，即所謂的除斥期間，對于該期間，國外民法規(guī)定不一，有的5年，有的2年考慮到我國《合同法》第55條已規(guī)定對可撤銷合同的撤銷權，其除斥期間為一年，故將來立法可以規(guī)定行使優(yōu)先購買權的除斥期間為一年，自先買權人知道或者應當知道其先買權被侵害之日起計算，逾此期限，優(yōu)先購買權即歸于消滅。

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• 問 導致商品房買賣合同無效要被撤銷的情形有哪些？
  答

  1，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或提供虛假的商品房預售許可證明文件的； 2，故意隱瞞所售商品房已經抵押的事實； 3，故意隱瞞所售商品房已經出賣給第三人或為拆遷補償安置房的事實；

• 問 房屋買賣的無效合同的情形有哪些？
  答

  法律法規(guī)：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、**高人民法院相關司法解釋、建設部相關規(guī)定等法律法規(guī)的規(guī)定。 (一)房屋與土地分開轉讓的，(現(xiàn)實中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得轉讓/地產不得轉讓) 法律規(guī)定： 《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》(建設部頒布實施)的第三條規(guī)定：“城市房屋的產權與房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離” 《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外” 《城市房地產管理法》第四十二條規(guī)定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。” 法理分析：房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或導致糾紛。因此，房屋的所有權通過買賣合同轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。 (二)侵犯優(yōu)先購買權的。 法律規(guī)定： 《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利?！?《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！薄逗贤ā返诙偃畻l條也有相應規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！狈ɡ矸治觯悍课菟腥嗽谵D讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優(yōu)先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產權為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。(三)因欺詐而轉讓商品房的。 法律規(guī)定 《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。 (四)商品房預售違法的。 法律規(guī)定我國《城市房地產管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規(guī)劃許可證; 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。

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• 問 房屋買賣的無效合同的情形有什么？
  答

  1、商品房買賣中開發(fā)商的項目開發(fā)違法沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，如未獲得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》、《商品房預售（銷售）許可證》等，項目被確認違法，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會公共利益，會導致商品房買賣合同無效，合同無效的出賣人應承擔購房者因此造成的全部損失。2、出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的，商品房買賣合同無效?！?*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的情形，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。特別提示：在起訴前出賣人已取得商品房預售許可證明的，商品房買賣合同可以認定有效。也就是說，即使出賣人在簽訂商品房買賣合同時，出賣人沒有取得商品房預售許可證明，但是，在買受人起訴前出賣人已經取得的，如果買受人再主張合同無效，法院可以不予支持。因此，若買受人欲以此為由主張退房的，應在得知該事由后抓緊時間立即主張，以避免因猶豫不決而喪失**佳訴訟時機。這里需要注意的是：第一，簽訂商品房買賣合同時，出賣人未取得商品房預售許可證或者提供虛假的預售許可證；第二、出賣人出于故意；第三、在起訴前仍未取得商品房預售許可證。3、出賣人在訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，商品房買賣合同無效《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。房屋已經抵押的事實，必須發(fā)生在房屋出售前，且出賣人存在故意隱瞞的情況。由于房屋在出售前已設定抵押，抵押權在先，因此，將直接影響買受人辦理產權登記。此時，買受人可以向法院主張確認商品房買賣合同無效。這里需要注意的是抵押權在先；出賣人故意隱瞞。在購買商品房時，房屋買賣雙方需要簽訂一份正式的買賣合同，之后還應該到公證處辦理合同公證。買房過程中這一基本的環(huán)節(jié)，是交易雙方訂立的一份契約，對交易雙方各自的權利義務起到監(jiān)督、保護的作用。但是，有些賣房人為了追求經濟利益，往往處處設置陷阱，買房人防不勝防，建議購房者在簽訂購房合同時，委托律師簽訂合同。

  全部3個回答>
• 問 租賃合同無效有哪些情形？
  答

  1、出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。　　2、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。　　3、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效?！　?、當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。如果當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

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