??房子不過(guò)戶**好方法是什么?房子不過(guò)戶會(huì)有什么后果嗎?

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• 141****7899

  一、房屋買(mǎi)賣(mài)只公正不過(guò)戶可以
  二手房交易時(shí)選擇房屋公證，而不直接過(guò)戶的行為，通常是想少交營(yíng)業(yè)稅，還可能是因?yàn)榉课荼旧磉€沒(méi)有辦下房產(chǎn)證或有其他問(wèn)題。這種做法并不保險(xiǎn)，對(duì)房屋交易也沒(méi)有保障。
  二、房屋買(mǎi)賣(mài)只公正不過(guò)戶有什么風(fēng)險(xiǎn)
  第一種，為了想要逃避營(yíng)業(yè)稅，暫不過(guò)戶。
  第二種，房屋權(quán)利受到限制。
  第三種，房屋共有人不同意賣(mài)房。
  第四種，賣(mài)房者對(duì)房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。
  第五種，聯(lián)建房、小產(chǎn)權(quán)房拿不到產(chǎn)權(quán)證。
  第六種，產(chǎn)權(quán)證仍在辦理的過(guò)渡類型房產(chǎn)。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:21:39
• 136****8907

  買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)要約、承諾后，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)的主要條款如房?jī)r(jià)、交款時(shí)間等達(dá)成了合意，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同即告成立。合同成立后，一般來(lái)說(shuō)合同自成立時(shí)生效，但《合同法》第四十四條第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！?br/>
  對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)而言，《城市房地產(chǎn)管理法》僅有第三十五條作了如下規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記”。從中可知，該法并沒(méi)有規(guī)定辦理權(quán)屬登記是買(mǎi)賣(mài)房屋合同本身的生效要件。
  
  《**高人民法院關(guān)于適用＜合同法＞若干問(wèn)題的解釋》（一）第9條進(jìn)一步規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！?br/>
  因此，買(mǎi)賣(mài)房屋合同自成立時(shí)起，已經(jīng)生效，雖未辦過(guò)戶登記手續(xù)，但該合同對(duì)雙方均具有約束力。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:21:35
• 144****7582

  1、依據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城鎮(zhèn)私有房屋管理?xiàng)l例》等規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變動(dòng)應(yīng)登記才生效，也就是過(guò)戶登記手續(xù)的完成?！逗贤ā芬矊⒎课葙I(mǎi)賣(mài)合同的效力與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力區(qū)分開(kāi)來(lái)，規(guī)定該類買(mǎi)賣(mài)合同從依法成立時(shí)成立并生效，所有權(quán)從登記過(guò)戶生效。
  2、簽訂合同生效有兩種情況：一是必須依法辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，以辦理該手續(xù)為確認(rèn)生效的時(shí)間。在這種情形下當(dāng)事人雙方在簽訂合同后，須將合同在規(guī)定的部門(mén)辦理批準(zhǔn)或登記，合同才能生效。二是合同一經(jīng)雙方當(dāng)事人簽訂，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批準(zhǔn)或登記。房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于第一類買(mǎi)賣(mài)合同。
  同時(shí)需要注意，合同的生效與所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓之間是有本質(zhì)區(qū)別的。我國(guó)《民法通則》第七十二條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！睆倪@條規(guī)定可以知道，如果我們購(gòu)買(mǎi)動(dòng)產(chǎn)，比如說(shuō)手機(jī)、電視、家具等生活用品，當(dāng)買(mǎi)家向我們交付這些產(chǎn)品時(shí)，其所有權(quán)便歸我們所有，無(wú)需去辦理其他的手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:21:27
• 142****8804

  　買(mǎi)房子不過(guò)戶房產(chǎn)還是屬于原房主的，所以會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。
  　　風(fēng)險(xiǎn)一——為了想要逃避營(yíng)業(yè)稅，暫不過(guò)戶。這樣的房子雖然有了產(chǎn)權(quán)，看上去很保險(xiǎn)，但仍存在著交易不成功的風(fēng)險(xiǎn)。由于房屋整體出于增值趨勢(shì)，賣(mài)房者可能因房屋增值大而要求取消交易。雖然簽訂了合同，也進(jìn)行了公證，但法院就此類糾紛判決時(shí)，不一定會(huì)判房子屬于購(gòu)房者。
  　　風(fēng)險(xiǎn)二——房屋權(quán)利受到限制。比如，房屋產(chǎn)權(quán)所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣(mài)方權(quán)利就不能全面行使。如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了這樣的房子，將承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，房子可能被沒(méi)收、拍賣(mài)，購(gòu)房者只能向賣(mài)房者要求返還本息。即便與賣(mài)房者進(jìn)行了房屋交易公證，也屬于無(wú)效。
  　　風(fēng)險(xiǎn)三——房屋共有人不同意賣(mài)房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)要房主與共有人都同意才行。
  　　風(fēng)險(xiǎn)四——賣(mài)房者對(duì)房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。比如一些單位分房后，房子就由職工一直居住，但是單位并沒(méi)有將房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給職工個(gè)人，此時(shí)居住者對(duì)房子只有使用的權(quán)利，而沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利。這樣的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一般公證處不予公證，即使公證了也不具法律效力。
  　　風(fēng)險(xiǎn)五——聯(lián)建房、小產(chǎn)權(quán)房拿不到產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)這類房屋后，是無(wú)法取得合法房產(chǎn)證的，如不符合城市規(guī)劃，政府可以對(duì)這類房屋進(jìn)行無(wú)償拆除，所有損失只能購(gòu)房者自己承擔(dān)。
  　　風(fēng)險(xiǎn)六——產(chǎn)權(quán)證仍在辦理的過(guò)渡類型房產(chǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)公司的相關(guān)手續(xù)不齊全時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)推遲給買(mǎi)受人發(fā)放房產(chǎn)證，此時(shí)一手買(mǎi)房人面臨拿不到房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:21:22

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房子不過(guò)戶**好方法是什么?房子不過(guò)戶會(huì)有哪些后果嗎?
  答

  如果都遵守法律,就沒(méi)有什么問(wèn)題,只要將房產(chǎn)交易及過(guò)戶和收款由原房主公證授權(quán)給你,這樣將來(lái)你直接過(guò)戶給買(mǎi)你房子的人,你可以節(jié)約一次交易的稅費(fèi).

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• 問(wèn) ??房子公證不過(guò)戶有效嗎？會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  一、哪些情況需要辦理公證手續(xù)?1、買(mǎi)賣(mài)合同公證在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，如一方為境外人則買(mǎi)賣(mài)合同必須經(jīng)過(guò)公證后方生效，有境外人的客戶如果不經(jīng)公證則無(wú)法送交易核心交易。2、委托公證交易雙方如果無(wú)法親自辦理相關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，只能委托其他人或中介公司辦理相關(guān)手續(xù)，交易核心一般會(huì)要求無(wú)法親自到場(chǎng)的當(dāng)事人出具公證后的委托書(shū)方為其辦理相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)。3、貸款合同公證如果境外人購(gòu)房想要須貸款，那么其貸款合同必須經(jīng)過(guò)公證處公證生效，只有公證處公證后的貸款合同，交易核心才會(huì)受理并辦他項(xiàng)權(quán)利證。4、贈(zèng)與公證房產(chǎn)贈(zèng)與一般要前往交易核心辦理產(chǎn)權(quán)更改，這時(shí)就必須將贈(zèng)與協(xié)議進(jìn)行公證，贈(zèng)與公證費(fèi)是合同總價(jià)的2%。二、買(mǎi)房只公證不過(guò)戶有什么風(fēng)險(xiǎn)?1、交易不成功如果交易雙方為了逃避營(yíng)業(yè)稅，選擇暫不過(guò)戶，這樣的房子雖然有了產(chǎn)權(quán)，看上去很保險(xiǎn)，但仍存在著交易不成功的風(fēng)險(xiǎn)。賣(mài)方可能因房屋增值大而要求取消交易，法院就此類糾紛判決時(shí)也不一定會(huì)將房子判給買(mǎi)方。2、房屋權(quán)利受到限制房屋產(chǎn)權(quán)所有人如果由于民事訴訟、刑事懲罰等原因，使得房子被查封、抵押，買(mǎi)方一旦購(gòu)買(mǎi)，那就將承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，即便房子已經(jīng)進(jìn)行了交易公證，也屬于無(wú)效。3、房屋共有人不同意賣(mài)房如果在做公證時(shí)，房屋的共有人不在場(chǎng)，之后就會(huì)產(chǎn)生共有人以不知情為理由不同意出售房屋的情況，這樣的話，即使房子已經(jīng)做了公證，也是無(wú)效的。4、拿不到產(chǎn)權(quán)證購(gòu)房者如果購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房，那就無(wú)法取得合法房產(chǎn)證，一旦房子不符合城市規(guī)劃，政府就會(huì)對(duì)這類房屋進(jìn)行無(wú)償拆除，所有損失只能購(gòu)房者自己承擔(dān)。

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• 問(wèn) 房子可以公證不過(guò)戶嗎？會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  一、哪些情況需要辦理公證手續(xù)?1、買(mǎi)賣(mài)合同公證在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，如一方為境外人則買(mǎi)賣(mài)合同必須經(jīng)過(guò)公證后方生效，有境外人的客戶如果不經(jīng)公證則無(wú)法送交易核心交易。2、委托公證交易雙方如果無(wú)法親自辦理相關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，只能委托其他人或中介公司辦理相關(guān)手續(xù)，交易核心一般會(huì)要求無(wú)法親自到場(chǎng)的當(dāng)事人出具公證后的委托書(shū)方為其辦理相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)。3、貸款合同公證如果境外人購(gòu)房想要須貸款，那么其貸款合同必須經(jīng)過(guò)公證處公證生效，只有公證處公證后的貸款合同，交易核心才會(huì)受理并辦他項(xiàng)權(quán)利證。4、贈(zèng)與公證房產(chǎn)贈(zèng)與一般要前往交易核心辦理產(chǎn)權(quán)更改，這時(shí)就必須將贈(zèng)與協(xié)議進(jìn)行公證，贈(zèng)與公證費(fèi)是合同總價(jià)的2%。二、買(mǎi)房只公證不過(guò)戶有什么風(fēng)險(xiǎn)?1、交易不成功如果交易雙方為了逃避營(yíng)業(yè)稅，選擇暫不過(guò)戶，這樣的房子雖然有了產(chǎn)權(quán)，看上去很保險(xiǎn)，但仍存在著交易不成功的風(fēng)險(xiǎn)。賣(mài)方可能因房屋增值大而要求取消交易，法院就此類糾紛判決時(shí)也不一定會(huì)將房子判給買(mǎi)方。2、房屋權(quán)利受到限制房屋產(chǎn)權(quán)所有人如果由于民事訴訟、刑事懲罰等原因，使得房子被查封、抵押，買(mǎi)方一旦購(gòu)買(mǎi)，那就將承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，即便房子已經(jīng)進(jìn)行了交易公證，也屬于無(wú)效。3、房屋共有人不同意賣(mài)房如果在做公證時(shí)，房屋的共有人不在場(chǎng)，之后就會(huì)產(chǎn)生共有人以不知情為理由不同意出售房屋的情況，這樣的話，即使房子已經(jīng)做了公證，也是無(wú)效的。4、拿不到產(chǎn)權(quán)證購(gòu)房者如果購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房，那就無(wú)法取得合法房產(chǎn)證，一旦房子不符合城市規(guī)劃，政府就會(huì)對(duì)這類房屋進(jìn)行無(wú)償拆除，所有損失只能購(gòu)房者自己承擔(dān)。

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• 問(wèn) 業(yè)主違約拒不過(guò)戶后果是什么 業(yè)主違約拒不過(guò)戶怎么辦
  答

  提問(wèn)： 你好，請(qǐng)問(wèn)二手房買(mǎi)賣(mài)，業(yè)主在簽訂合同后又拒絕過(guò)戶，購(gòu)房者應(yīng)該怎么辦? 重慶律師解答： 【案例簡(jiǎn)介】 經(jīng)某中介公司居間介紹，2009年11月10日買(mǎi)方陳先生與業(yè)主李先生簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，以100萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)李先生深圳市羅湖區(qū)某房屋，合同約定：買(mǎi)方于簽約之日支付賣(mài)方定金2萬(wàn)元，11月13日前監(jiān)管首期款18萬(wàn)元，余款按揭支付。賣(mài)方保證物業(yè)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有查封，沒(méi)有設(shè)定抵押，擁有完全處分權(quán)。雙方于銀行出具貸款承諾后3日內(nèi)簽訂《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》辦理遞交過(guò)戶手續(xù)，任何一方逾期履行義務(wù)超過(guò)十日，對(duì)方可解除合同并有權(quán)選擇要求其支付房地產(chǎn)總價(jià)款20%的違約金或承擔(dān)定金罰則。 上述合同簽訂后，買(mǎi)方如約支付了賣(mài)方定金2萬(wàn)元，11月16日監(jiān)管了首期款28萬(wàn)元，11月20日取得了70萬(wàn)元的貸款承諾，賣(mài)方亦將房地產(chǎn)證原件交付中介做過(guò)戶之用，但在遞件時(shí)卻被交易中心告知房屋因欠稅早在2000年已被羅湖國(guó)土分局產(chǎn)權(quán)科查封，必須補(bǔ)稅并申請(qǐng)解除查封后方可生成買(mǎi)賣(mài)合同辦理過(guò)戶手續(xù)。賣(mài)方在補(bǔ)稅后，因傳聞舊改遲遲不予辦理解封手續(xù)，導(dǎo)致交易無(wú)法完成，銀行收回了首期款監(jiān)管協(xié)議及貸款承諾函原件。 2010年12月31日買(mǎi)方委托深圳二手房律師團(tuán)隊(duì)律師向深圳仲裁委提起仲裁，要求：1、裁決解除雙方簽訂的《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》;2、裁決賣(mài)方支付購(gòu)房違約金20萬(wàn)元并返還定金2萬(wàn)元;3、裁決賣(mài)方承擔(dān)買(mǎi)方律師費(fèi)2.2萬(wàn)元及仲裁費(fèi)、保全費(fèi)。 仲裁過(guò)程中賣(mài)方委托律師辯稱：1、涉案房屋實(shí)際屬于李先生夫妻共有，簽約后李先生妻子不同意，雙方簽訂的合同無(wú)效;2、買(mǎi)方陳先生沒(méi)有及時(shí)支付首期款，也沒(méi)有申請(qǐng)銀行按揭，沒(méi)有收到按揭承諾;3、簽約時(shí)自己不清楚房屋屬于查封狀態(tài)，沒(méi)有偶惡意隱瞞查封行為;4、合同無(wú)效不適用違約條款，無(wú)需支付違約金。 【仲裁裁決】 深圳仲裁委員會(huì)經(jīng)審理認(rèn)為：1、雙方簽訂的《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容與形式均沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。房屋登記所有人出賣(mài)房屋，合同當(dāng)事人或其他共有人以出賣(mài)方擅自出賣(mài)房屋侵害為由主張買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的不予支持，除非買(mǎi)受人和產(chǎn)權(quán)登記人私下串通。根據(jù)物權(quán)的公示公信原則，物權(quán)需要公示。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示，并經(jīng)登記發(fā)生法律效力。公示效力使登記的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人。對(duì)于信賴該登記而從事交易的人，即使后證明登記錯(cuò)誤，法律也承認(rèn)公示物權(quán)的法律效力。本案買(mǎi)方在合同關(guān)系中屬于善意買(mǎi)受人且無(wú)過(guò)失，其已盡到注意義務(wù)，并無(wú)義務(wù)審查房產(chǎn)是否是婚后取得的財(cái)產(chǎn)，是否有夫妻財(cái)產(chǎn)約定的情況等。此時(shí)房產(chǎn)的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任完全在于賣(mài)方。因此涉案房產(chǎn)無(wú)論是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)都不能對(duì)抗善意買(mǎi)受人，本案合同合法有效，對(duì)于賣(mài)方的抗辯理由仲裁庭不予采信。2、雖然《二手房交易資金監(jiān)管協(xié)議》遲于合同約定的時(shí)間簽訂，但賣(mài)方未予追究并簽署了該協(xié)議，是以自己行為表示對(duì)延期行為的認(rèn)可，買(mǎi)方已實(shí)際履行了合同義務(wù)。3、賣(mài)方因轉(zhuǎn)讓房屋處于查封狀態(tài)而致使買(mǎi)方無(wú)法過(guò)戶，違反了合同約定的義務(wù)。違約責(zé)任的承擔(dān)不以過(guò)錯(cuò)為要件，因此無(wú)論是否因賣(mài)方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致房產(chǎn)被查封，賣(mài)方都應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。賣(mài)方后明確表示不予履行出售義務(wù)，拒絕履行合同構(gòu)成根本違約。 2011年4月18日裁決如下： 1、賣(mài)方支付買(mǎi)方購(gòu)房違約金20萬(wàn)元(成交價(jià)的20%)并返還定金2萬(wàn)元; 2、賣(mài)方補(bǔ)償買(mǎi)方律師費(fèi)2.2萬(wàn)元; 3、本案保全費(fèi)1730元由賣(mài)方承擔(dān); 4、本案仲裁費(fèi)13425元由賣(mài)方承擔(dān)。 本裁決為終局裁決，字做出之日起發(fā)生法律效力。 【律師分析】 1、根據(jù)物權(quán)公示原則，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，買(mǎi)方購(gòu)房時(shí)沒(méi)有義務(wù)查明登記業(yè)主的婚姻狀況及是否存在其他實(shí)際共有人。登記在一方名下的夫妻共有房屋，登記一方簽字的買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同; 2、簽訂首期款監(jiān)管協(xié)議即是對(duì)首期款監(jiān)管行為的認(rèn)可，如與約定的監(jiān)管時(shí)間不符，視為對(duì)監(jiān)管時(shí)間的協(xié)議變更，賣(mài)方無(wú)權(quán)因此而拒絕履行合同; 3、賣(mài)方對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，應(yīng)當(dāng)保證房屋處于產(chǎn)權(quán)清晰可交易狀態(tài)，因房產(chǎn)被查封導(dǎo)致無(wú)法交易的，需承擔(dān)違約責(zé)任; 4、仲裁案件勝訴方可要求敗訴方補(bǔ)償包括律師費(fèi)在內(nèi)因辦理仲裁案件所支出的合理費(fèi)用，但提起仲裁時(shí)需要交納遠(yuǎn)高于訴訟的費(fèi)用，一旦敗訴也要承擔(dān)高于訴訟的費(fèi)用損失; 5、目前深圳法院肆意降低違約金，侵犯守約方權(quán)益的現(xiàn)象普遍存在，深圳仲裁委支持20%違約金是對(duì)當(dāng)事人意思自治的尊重，值得肯定。

• 問(wèn) 協(xié)議離婚之后，如果房產(chǎn)證不過(guò)戶會(huì)有什么后果?
  答

  我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度。離婚協(xié)議代替不了房產(chǎn)證。房產(chǎn)證還有配偶的名字，說(shuō)明配偶還有50%的產(chǎn)權(quán)。

  全部2個(gè)回答>