二手商鋪出租要注意什么呢？

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• 153****5368

  注意事項(xiàng)如下：
  一、確定轉(zhuǎn)讓人的身份，查看經(jīng)營(yíng)者的身份證或相關(guān)證明。確定門(mén)面的所有人是誰(shuí)，是否有權(quán)利轉(zhuǎn)讓或出租該門(mén)面權(quán)利，查看店面的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件是否齊全，并初步咨詢轉(zhuǎn)讓價(jià)格及租金的情況。
  
  二、如果經(jīng)營(yíng)者是轉(zhuǎn)租，那就要看到他們當(dāng)時(shí)簽定的原始文件。要看對(duì)方的租房合同是否到期或者即將到期；現(xiàn)在的店主和房東簽的是幾年的合同。如果合同沒(méi)到期，還是按照原來(lái)的租金。如果今年結(jié)束，那你就要和房東簽新的合同，就要事先和房東說(shuō)好價(jià)錢(qián)或是于現(xiàn)在的店主協(xié)商好這些問(wèn)題。
  
  三、確定是否有拆遷的風(fēng)險(xiǎn)，以及是否屬于政府計(jì)劃要拆遷的門(mén)面。弄清楚在你租賃的期限里，你需要支付的費(fèi)用和應(yīng)有的權(quán)利。比如：是否可在不通知房主的情況下私自裝修房屋；在你租賃之后是否有優(yōu)先在租賃其房屋的權(quán)利；在租賃的時(shí)候是否漲價(jià)。
  
  四、帶照轉(zhuǎn)讓分兩種情況。不帶照轉(zhuǎn)讓：房屋租賃協(xié)議?？串a(chǎn)權(quán)是誰(shuí)的，轉(zhuǎn)讓方有沒(méi)有權(quán)力轉(zhuǎn)讓。帶照轉(zhuǎn)讓：房屋協(xié)議、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證照變更手續(xù)。
  
  五、門(mén)面經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更：經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更持營(yíng)業(yè)執(zhí)照到工尚局依法辦理注冊(cè)變更登記手續(xù)，并注意是否有遺留債權(quán)債務(wù)問(wèn)題．私自轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)執(zhí)照不受法律保護(hù)。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:40:44
• 133****2211

  買(mǎi)二手商鋪應(yīng)該注意什么
  購(gòu)買(mǎi)二手商鋪是一項(xiàng)非常專業(yè)的投資，投資者需考慮的因素很多，首先要考慮投資風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，包括商鋪周?chē)纳虡I(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的投資回報(bào)率、買(mǎi)賣(mài)承擔(dān)的稅費(fèi)、商鋪經(jīng)營(yíng)者的營(yíng)業(yè)狀況等。
  而對(duì)于這些內(nèi)容，投資者自己的考察往往流于表面。比如，一些投資者看到店鋪來(lái)往人群很多，就判斷生意很好。事實(shí)上，來(lái)往人群實(shí)際消費(fèi)的金額，減去開(kāi)店運(yùn)營(yíng)的各項(xiàng)成本后，還剩下多少利潤(rùn)，攤到房?jī)r(jià)上投資回報(bào)率是多少，投資者并不見(jiàn)得很清楚。所以，建議請(qǐng)專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司，進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，測(cè)算出投資收益率后，再?zèng)Q定是否投資。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:40:39
• 138****0428

  需更專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估測(cè)算收益
  購(gòu)買(mǎi)二手商鋪是一項(xiàng)非常專業(yè)的投資，投資者需考慮的因素很多，首先要考慮投資風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，包括商鋪周?chē)纳虡I(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的投資回報(bào)率、買(mǎi)賣(mài)承擔(dān)的稅費(fèi)、商鋪經(jīng)營(yíng)者的營(yíng)業(yè)狀況等。
  而對(duì)于這些內(nèi)容，投資者自己的考察往往流于表面。比如，一些投資者看到店鋪來(lái)往人群很多，就判斷生意很好。事實(shí)上，來(lái)往人群實(shí)際消費(fèi)的金額，減去開(kāi)店運(yùn)營(yíng)的各項(xiàng)成本后，還剩下多少利潤(rùn)，攤到房?jī)r(jià)上投資回報(bào)率是多少，投資者并不見(jiàn)得很清楚。所以，建議請(qǐng)專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司，進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，測(cè)算出投資收益率后，再?zèng)Q定是否投資。
  了解物業(yè)是否被贈(zèng)與或出租
  在二手商鋪買(mǎi)賣(mài)前，購(gòu)房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有贈(zèng)與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。如果業(yè)主表示沒(méi)有，購(gòu)房者**好讓業(yè)主出具無(wú)贈(zèng)與或無(wú)租賃的書(shū)面承諾作保證，而且還要到現(xiàn)場(chǎng)去查勘，了解實(shí)情。如果業(yè)主已出租給別人，那么在轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主通常需提前3個(gè)月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只有承租人放棄購(gòu)買(mǎi)權(quán)買(mǎi)家才能購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)。而商鋪存于出租狀態(tài)的可能性更大。所以，購(gòu)買(mǎi)二手商鋪者事先調(diào)查承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)相當(dāng)重要。
  簽協(xié)議需做更多特殊約定
  二手商鋪與二手房買(mǎi)賣(mài)合同有差別，購(gòu)房者需要更細(xì)心地去了解，在簽署合同時(shí)應(yīng)做更多的特殊約定。一要了解房產(chǎn)用途，要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地，能否作為公司注冊(cè)地。二要對(duì)公攤部分進(jìn)行約定，有的商鋪公攤面積占到總面積30%，這就需要對(duì)公攤部分的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細(xì)約定。三要對(duì)房屋設(shè)備裝修裝飾約定詳細(xì)，二手商鋪都是經(jīng)過(guò)裝修的，可能帶有各種設(shè)備，在買(mǎi)賣(mài)合同中要單獨(dú)做個(gè)附件，列出《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。房?jī)r(jià)中是否包含這些設(shè)備裝修的費(fèi)用要說(shuō)明，如果不包括，折價(jià)是多少也要說(shuō)清楚。四要有物業(yè)服務(wù)方面的約定，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量對(duì)商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要，物業(yè)服務(wù)包括的種類、服務(wù)是否到位，物業(yè)費(fèi)用的組成等都要提前調(diào)查，并將該內(nèi)容寫(xiě)到買(mǎi)賣(mài)合同和物業(yè)服務(wù)合同中。五要約定交易稅費(fèi)的分擔(dān)方式，各方需承擔(dān)的稅費(fèi)，均應(yīng)在合同中列明。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:40:33
• 155****4520

  買(mǎi)二手商鋪?zhàn)⒁鈫?wèn)題：
  
  1、實(shí)地評(píng)估
  
  購(gòu)買(mǎi)商鋪前，一定要實(shí)地考察，認(rèn)真評(píng)估一番，確定這個(gè)商鋪是否值得買(mǎi)。比如說(shuō)人流量大不大，人流的轉(zhuǎn)化率高不高，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)不強(qiáng)等等；在考察上鋪的價(jià)值時(shí)，**好還要測(cè)算一下租金回報(bào)率，問(wèn)下周邊在租上鋪的租金，假如每年空置期一個(gè)月，租金回報(bào)率就是月租金的11倍除以總價(jià)。
  
  為了能夠更加準(zhǔn)確的評(píng)估商鋪的價(jià)值，如果有必要的話，建議聘請(qǐng)專業(yè)商鋪評(píng)估公司進(jìn)行實(shí)地評(píng)估，根據(jù)他們出具的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告再?zèng)Q定是否投資。
  2、未來(lái)規(guī)劃
  商鋪的價(jià)值會(huì)受到周邊環(huán)境、商業(yè)規(guī)劃的影響，如果所在區(qū)域未來(lái)有其他規(guī)劃，可是你卻不知道，就會(huì)影響投資決策的成敗。所以，一定要到規(guī)劃部門(mén)詳細(xì)了解商鋪所在位置是否存在新的規(guī)劃，或者向租客打聽(tīng)一下。
  
  3、商鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)
  主要是商鋪的土地用途要了解清楚，避免違規(guī)的“居改非”。對(duì)于一些不是通過(guò)正規(guī)渠道批準(zhǔn)的“居改非”（比如私自“居改非”），日后可能面臨被取消的風(fēng)險(xiǎn)，有可能無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，也沒(méi)有經(jīng)營(yíng)資格。所以，一定要在購(gòu)鋪合同中針對(duì)這點(diǎn)，擬定一條違約賠償方式。
  
  4、商鋪的租賃情況
  租客的租期還有多久？室內(nèi)裝修怎么處理？是否簽署放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)承諾書(shū)？等等，這些都要在購(gòu)鋪前做好產(chǎn)調(diào)工作。
  5、稅費(fèi)提前算清楚
  進(jìn)行二手商鋪交易，稅費(fèi)是個(gè)大頭：增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅（**好是問(wèn)清楚這個(gè)?。?，動(dòng)不動(dòng)就是要付幾十萬(wàn)，不搞清楚這些，你就是冤大頭。如果稅費(fèi)太多，既可以在總價(jià)上砍，也可以在合同中約定，哪些稅費(fèi)由原業(yè)主承擔(dān)。
  
  6、貸款問(wèn)題
  商鋪貸款成數(shù)**多5成，**長(zhǎng)10年。再考慮到銀行評(píng)估價(jià)一般比實(shí)際成交價(jià)低，**后的貸款還不到成交價(jià)的5成，所以一定要提前問(wèn)清楚，準(zhǔn)備好充足的**款。
  
  7、產(chǎn)權(quán)
  
  購(gòu)買(mǎi)的商鋪產(chǎn)權(quán)一定要清晰，**好不要購(gòu)買(mǎi)有產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的商鋪，所以購(gòu)買(mǎi)前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等，不要全聽(tīng)業(yè)主的一面之詞。
  
  8、商鋪本身結(jié)構(gòu)
  
  不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價(jià)格相同的情況下商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要，主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等;只有這些硬件合格才能保證客戶在使用或者后期承租上更符合自己或承租對(duì)象的使用標(biāo)準(zhǔn)。
  
  9、配套
  
  良好的配套能節(jié)省商家客戶很多成本與精力。如水、電及電容、燃?xì)?、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等。購(gòu)買(mǎi)前一定要核實(shí)清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營(yíng)或者出租效果。
  
  交易流程如下：
  
  1．購(gòu)房資格核驗(yàn)（住宅類）。
  
  2．網(wǎng)簽合同。
  
  3．地稅部門(mén)核定契稅。
  4．房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權(quán)證。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:40:28

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 短期商鋪出租要注意什么呢？
  答

  租店鋪需要注意的事項(xiàng)：1 、調(diào)查商鋪的產(chǎn)權(quán)承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：1)、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。2)、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。3)、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。如果承租人無(wú)法查清，可以委托律師到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查。2 、免租裝修期商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間，免除支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只免除租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。3 、租賃保證金俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費(fèi)用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過(guò)程中，不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。4 、稅費(fèi)承擔(dān)按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)：1)、出租：營(yíng)業(yè)稅及附加租金*5.55%房產(chǎn)稅租金*12%個(gè)人所得稅所得部分*20%(所得部分為租金扣除維修費(fèi)用，維修費(fèi)用每次不超過(guò)800元)印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算。)土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。2)、轉(zhuǎn)租：營(yíng)業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)0.1%在實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)德繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員。雖然上述稅費(fèi)德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時(shí)，無(wú)論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長(zhǎng)期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。簽定合同時(shí)要注意的重要內(nèi)容5 、營(yíng)業(yè)執(zhí)照承租商鋪的目的在于開(kāi)展商業(yè)經(jīng)意活動(dòng)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來(lái)設(shè)置，主要涉及以下幾個(gè)方面：1)、原有租賃登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)，從而導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照;2)、商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而該營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照;3)、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;4)、涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)(娛樂(lè)、餐飲等)的，還需要經(jīng)過(guò)公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門(mén)檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照;5)、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。對(duì)于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過(guò)一定期限還無(wú)法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;上述第4條情形，可設(shè)定為無(wú)責(zé)任解約情形，以保障承租人萬(wàn)一無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無(wú)責(zé)任解除合同。6 、裝修的處置商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問(wèn)題：1)、明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對(duì)于廣告、店招位置也可約定清楚。2)、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約金常常會(huì)約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。3)、明確租賃期滿時(shí)，裝修、添附的處置方式。7 、水、電、電話線等因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對(duì)于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會(huì)受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無(wú)法滿足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。簽定合同之后的疑慮8 、租賃登記租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：1)、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒(méi)有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效;2)、經(jīng)登記的案件，具有對(duì)抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒(méi)有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒(méi)有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門(mén)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同經(jīng)過(guò)租賃備案登記。9 、轉(zhuǎn)租問(wèn)題商鋪市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)遇見(jiàn)許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系，新承租人直接替代原承租人與出租人(業(yè)主)建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下，需要注意以下問(wèn)題：1)、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書(shū)面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。2)、原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，主要補(bǔ)償裝修損失等，此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用，但法律亦沒(méi)有明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的，亦會(huì)受到法律保護(hù)。建議承租人在支付此筆費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)作環(huán)節(jié)結(jié)合起來(lái)支付，以此降低資金風(fēng)險(xiǎn)，并可考慮將營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費(fèi)用退還或解除情形。鑒于商鋪?zhàn)赓U合同牽涉問(wèn)題較多，涉及合同金額較大，建議對(duì)此類合同應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂，必要時(shí)，聘請(qǐng)專業(yè)人士把關(guān)，以免合同履行過(guò)程中出現(xiàn)糾紛引起訴訟，更是得不償失。10、買(mǎi)賣(mài)與租賃許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實(shí)，承租人完全無(wú)須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉蓪?duì)于承租人賦予了兩重特殊保護(hù)：1)、出租人在出售時(shí)，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即若承租人在等同于其他購(gòu)買(mǎi)人的條件下主張購(gòu)買(mǎi)該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。2)、即使承租人不想購(gòu)買(mǎi)承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。11、其他注意事項(xiàng)在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個(gè)不可經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開(kāi)設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財(cái)力的損失。在無(wú)法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。

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• 問(wèn) 二手商鋪出售信息要注意什么呢？
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  買(mǎi)二手商鋪應(yīng)該注意什么購(gòu)買(mǎi)二手商鋪是一項(xiàng)非常專業(yè)的投資，投資者需考慮的因素很多，首先要考慮投資風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，包括商鋪周?chē)纳虡I(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的投資回報(bào)率、買(mǎi)賣(mài)承擔(dān)的稅費(fèi)、商鋪經(jīng)營(yíng)者的營(yíng)業(yè)狀況等。而對(duì)于這些內(nèi)容，投資者自己的考察往往流于表面。比如，一些投資者看到店鋪來(lái)往人群很多，就判斷生意很好。事實(shí)上，來(lái)往人群實(shí)際消費(fèi)的金額，減去開(kāi)店運(yùn)營(yíng)的各項(xiàng)成本后，還剩下多少利潤(rùn)，攤到房?jī)r(jià)上投資回報(bào)率是多少，投資者并不見(jiàn)得很清楚。所以，建議請(qǐng)專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司，進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，測(cè)算出投資收益率后，再?zèng)Q定是否投資。

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• 問(wèn) 新商鋪出租要注意什么??？
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  一、轉(zhuǎn)讓費(fèi)，是**容易讓人中招的陷阱之一。雖然，雙方可能在合同協(xié)議上注明，原來(lái)的租戶有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。但是，這個(gè)優(yōu)先權(quán)其實(shí)是架空了的——當(dāng)房東不愿意再租出去的時(shí)候，這個(gè)優(yōu)先權(quán)毫無(wú)意義。而房東愿不愿意繼續(xù)租出去，這是他的自由。優(yōu)先續(xù)租權(quán)不是無(wú)限續(xù)租權(quán)，甚至可以說(shuō)是一點(diǎn)約束力都沒(méi)有。二、還是舉例：一間店鋪，轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)在的要將店鋪轉(zhuǎn)讓出去的人，也就是原來(lái)和房東簽定協(xié)議的人，他告訴我們說(shuō)，該店年租金12萬(wàn)，現(xiàn)在還有6個(gè)月到期。轉(zhuǎn)讓費(fèi)16萬(wàn)，因?yàn)樗麖纳霞医酉聛?lái)的也花了16萬(wàn)，貨物他自己處理，只轉(zhuǎn)空店。其中會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的**關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其實(shí)就是續(xù)租問(wèn)題。該老板告訴我們：“給我22萬(wàn)，我馬上搬，店交給你，當(dāng)初的租房協(xié)議也給你，到了時(shí)間你去和房東簽新協(xié)議就可以了?！比绻孢@樣做，就中招了。半年后，房東不打算繼續(xù)把店鋪?zhàn)饨o你，白花16萬(wàn)。三、遇到現(xiàn)承租人不愿意約出房東、另立協(xié)議的情況下，你一定要頂這個(gè)鋪?zhàn)?，那么你就要去衡量，你花這16萬(wàn)，就是為了能經(jīng)營(yíng)6個(gè)月，到底值不值?！挥梦艺f(shuō)了，根本不值，這樣漫天要轉(zhuǎn)讓費(fèi)的人，就是騙子。四、轉(zhuǎn)讓費(fèi)只有在三種前提共存的情況下是合理的。1、 繁華的地段。2、 前老板把生意做得很好，有很多客戶，增加了無(wú)形價(jià)值。3、 現(xiàn)承租人的租期還有很長(zhǎng)時(shí)間的情況下。五、如果你遇到了漫天要轉(zhuǎn)讓費(fèi)的人，他又不符合以上三個(gè)條件（只符合兩個(gè)都不行）。建議迂回找到房東，看看他們之前的協(xié)議，多花點(diǎn)錢(qián)直接頂了他?！热缟厦娴睦?，你想租3年，就把16萬(wàn)分?jǐn)偟饺甑淖饨鹄锶ィ鳛槟愕摹皹?biāo)底”，和房東談（這里年租金本來(lái)是12萬(wàn)，你加到17萬(wàn)，要求房東到期收回房子租給你）。六、一般來(lái)說(shuō)，在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，本人、現(xiàn)承租人、房東，如果重新簽定協(xié)議，那么房租一定會(huì)漲；而本人直接去找房東，加了房租預(yù)定，其結(jié)果幾乎是一樣的。所以，一個(gè)好的鋪?zhàn)樱怀?huì)看見(jiàn)帖出轉(zhuǎn)讓協(xié)議來(lái)，因?yàn)樵缬腥撕头繓|談好了。現(xiàn)承租人只不過(guò)是個(gè)空殼子，到期了他不搬也得搬。如果你去和他談轉(zhuǎn)讓之類的事，其實(shí)是緣木求魚(yú)。

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• 問(wèn) 人流量大的二手商鋪出租交稅要注意什么？有沒(méi)有人了解的，謝謝！
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  您的問(wèn)題不詳細(xì)，如果是返租式商鋪，很容易出現(xiàn)收不到租金的情況！購(gòu)買(mǎi)商鋪**好是購(gòu)買(mǎi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪，那種劃地為租的，不能自己?jiǎn)为?dú)經(jīng)營(yíng)的，風(fēng)險(xiǎn)很大。但如果有很好很強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)公司，就風(fēng)險(xiǎn)小很多。一年一簽，問(wèn)題不大，就是要看運(yùn)營(yíng)商的實(shí)力。如果沒(méi)買(mǎi)，一定要看開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商的實(shí)力再購(gòu)買(mǎi)，風(fēng)險(xiǎn)很大；如果已經(jīng)買(mǎi)了，運(yùn)營(yíng)商不合格，要想辦法聯(lián)系所有業(yè)主另尋有實(shí)力的運(yùn)營(yíng)商，涉及的問(wèn)題就復(fù)雜了。相關(guān)的文字資料、樓書(shū)廣告宣傳冊(cè)要保留，以備隨時(shí)舉證維權(quán)！

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)各位，二手商鋪出租交稅需要注意什么？有人知道不？謝謝！
  答

  多看多問(wèn)多聽(tīng)多跑腿唄。就商鋪而言，60㎡左右及130~150㎡兩種面積區(qū)間的商鋪比較容易出租，且對(duì)投資者的資金壓力也不會(huì)太大。另外，一個(gè)售價(jià)3萬(wàn)元/㎡、得房率85%的商鋪，要比一個(gè)售價(jià)2.5萬(wàn)元/㎡、得房率70%的商鋪值得多。對(duì)于開(kāi)發(fā)商宣稱的租金收益以及投資回報(bào)率，投資者自己要去實(shí)地考察。在計(jì)算商鋪的投資收益時(shí)，一定要充分考慮在商鋪的前期購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)中的支出：如契稅為總房?jī)r(jià)的3%。購(gòu)買(mǎi)后再出售，還要繳納總房?jī)r(jià)5%的綜合稅。其次，商鋪后期的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等費(fèi)用，也要考慮在內(nèi)。套現(xiàn)能力是評(píng)估商鋪價(jià)值的重要指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立、租客如云的商鋪是投資高手的熱門(mén)首選，這種商鋪容易成功套現(xiàn)；相反，不獨(dú)立的商鋪，一旦出現(xiàn)糾紛，將增加套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

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