??想請教下房屋貨款有幾種還款方式?

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• 133****0034

  舉個例子：
  貸款100萬，30年。
  等額本息還款：5307元/月，30年總利息91萬。
  等額本金還款：6861元/月（和本息相差1554元），逐月遞減11元，30年總利息73萬。
  （ps：本金還到第12年6個月的時候，月供降到5307元和等額本息持平，還到23年11個月時月供降至3753元比本息少1554元，和第一個月本息還款少于本金的數(shù)目持平）
  從這個對比來看，貌似如果你想降低月供壓力，頭12年半都還**少的錢，選擇本息還款，如果你想省利息，也能承受頭些年的月供就選本金，是不是看著挺有道理的，然而我的看法是，無論怎樣都選擇本息還款法，原因有這么幾點：
  1.如果目的是少還利息，**好的辦法是縮短貸款年限。
  舉例：100萬20年本息還款月供6500，總利息57萬，比30年本金還款總利息少還16萬，頭些年每月月供還少300元。
  2.有人可能會想，本金月供逐年遞減對未來收入越來越低的人受用，然而現(xiàn)實生活中，一個工薪階層月收入逐年遞減，可想而知是件多么稀奇的事情，在中國我都想不到會是什么職業(yè)。而做買賣的人投資失敗倒是有可能，不過那差的是大錢，不是這類每月1-2千的小錢。所以本金還款適合那些未來收入會逐年降低的人這個說法在現(xiàn)實生活中，不切實際。
  3.人民幣貶值，現(xiàn)在本息每月少還的錢和許多年后當(dāng)本金月供降低至本息以下時本金每月少還的錢，不是等值的。例子中首月本息比本金少還1300元，而當(dāng)本金要比本息少還1300的時候，已經(jīng)是24年后了，所以你把1993年的1300元和2017年的1300元比較一下，會有很直觀的感覺。
  所以從這幾方面來看，認為本息還款法更好。在貸款買房的實際操作過程中，選擇本息還款的人也多一些，因為貸款審批資料里要求借款人提供近半年銀行流水證明，每月收入需要是月供的兩倍，本金比本息月供要高，而且貸款年限越短，兩者差距越大，所以本金的貸款申請門檻相對更高，為了穩(wěn)當(dāng)?shù)馁J款買房，選擇本息貸款更容易一些。

  查看全文↓ 2019-02-17 21:26:51
• 158****3072

  按月還息，到期還本，這是很多銀行都有的還款方式，適合短期貸款，一般為一年期，銀行不會給你帶十年，然后讓你每個月還利息，十年后還本金，這樣他風(fēng)險大，銀行資金回籠慢，，，你懂的，

  查看全文↓ 2019-02-17 21:26:43
• 142****5026

  提前還貸，選擇等額本金還款方式較好，這樣支付的利息較少。

  查看全文↓ 2019-02-17 21:26:38

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• 問 ??想請教下房屋交易有什么費用？
  答

  一，一手房的費用：測繪費1.36元/平方，買方；評估費0.5%（評估額，允許浮動）；契稅評估額（1%-3%）90平內(nèi)1%，90平—144平1.5%，144平外3%）買方； 交易費3/平方，買方； 工本費80元，買方（工本印花稅5元）。二，二手房費用：一、 買房人應(yīng)繳納稅費：1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）2、 交易費：3元/平方米 3、 測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定 4、 權(quán)屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。 二、 賣房人應(yīng)繳納稅費： 1、 交易費：3元/平方米 2、 營業(yè)稅：差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的) 3、 個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）。基本費用就是這些，主要的就是契稅和一個個稅。沒有特定的說那個費用更多，那個費用更少，反正都會有稅，具體你去咨詢中介問一下吧，像鏈家啊、中原地產(chǎn)還有我愛我家這樣的大公司，應(yīng)該都比較清楚，網(wǎng)上搜索的就只有這些了。

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• 問 請教下房屋產(chǎn)權(quán)分為幾種呢
  答

  房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。中國商品房產(chǎn)權(quán)只有70年，70年后政府可以無償收回！ 　　　　　按房屋所有權(quán)的歸屬進行的分類。在現(xiàn)階段，我國住宅類房屋按產(chǎn)權(quán)可劃分為： (l)國家所有住宅；(2)勞動群眾集體所有住宅；(3)公民私人所有住宅；(4)其他經(jīng)濟組織(如中外合資企業(yè)等)所有住宅。非住宅類房屋主要是全民所有制(國家房產(chǎn))和集體所有制的房產(chǎn)，其他經(jīng)濟組織所有房產(chǎn)只是少量的?！　　　》课莓a(chǎn)權(quán)分類　　　　在現(xiàn)階段，我國住宅類房屋按產(chǎn)權(quán)可劃分為： (l)國家所有住宅；(2)勞動群眾集體所有住宅；(3)公民私人所有住宅；(4)其他經(jīng)濟組織(如中外合資企業(yè)等)所有住宅。非住宅類房屋主要是全民所有制(國家房產(chǎn))和集體所有制的房產(chǎn)，其他經(jīng)濟組織所有房產(chǎn)只是少量的。

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• 問 想請教下房屋交易有哪些費用？
  答

  賣方需要交納：1、交易服務(wù)費：建筑面積（平方米）×3元2、交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0. 05%3、土地出讓金：成交價或評估價（高者）×1%4、解困房：成交價或評估價（高者）×1%5、商品房：土地出讓金按基準(zhǔn)地價× 3% × 未交土地出讓金的建筑面積6、分?jǐn)傎M用：成交價/總面積×分?jǐn)偯娣e×10%（10樓以下）成交價/總面積×分?jǐn)偯娣e×20%（10樓以上）7、個人所得稅：成交價或評估價（高者）×1%（房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征）8、營業(yè)稅及附加稅：成交價或評估價（高者）×5.5% （房產(chǎn)證或購買時契稅完稅證未滿五年）

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• 問 ??我想請教下貸款買房哪種還款方式劃算?
  答

  房貸有打算提前還貸的選擇等額本金比較劃算一、等額本金還款,是指貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔(dān)逐月遞減。等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強的一種還款方式。基本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。等額本金還款法是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。也便于根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。此種還款模式支出的總和相對于等額本息利息可能有所減少，但剛開始時還款壓力較大。此種方法比較適合工作正處于高峰階段的人，或者是即將退休的人二、等額本息還款法即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前**為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。

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• 問 ??想請大家來講下房屋貸款有幾種方式?
  答

  一、房貸還款方式1、等額本金還款法適用人群：收入高且還款壓力不大的家庭。等額本金還款是將本金分?jǐn)偟矫總€月里，同時付清上一還款日到本次還款日之間的利息，借款人可隨還貸年份的增加逐漸減輕負擔(dān)。2、等額本息還款法適用人群：收入穩(wěn)定、經(jīng)濟條件不允許前期投入過大的家庭。等額本息還款是把按揭貸款的本金總額和利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月里，還款金額每個月都是固定的，但是每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。3、分階段性還款法適用人群：剛參加工作的大學(xué)生或資金緊張的年輕人。這種還款方式允許客戶有3到5年的寬限期，開始的每個月只要還幾百元，等過了5年后，隨著收入提高、經(jīng)濟基礎(chǔ)的充實，還款也會變化為正常的還款方式。4、一次性還本付息法適用人群：從事經(jīng)營活動人群或短期貸款的人群。一次性還本付息是指借款人從借款到期日一次性償還所有貸款利息和本金的還款方法，這種還款方法可以快速有效的減輕還貸壓力。5、轉(zhuǎn)按揭適用人群：所有人群，包括還沒還清貸款的二手房賣家；如果現(xiàn)在的貸款銀行的利息成本支出太大，借款人可以用這個方式換銀行，減輕還款的壓力。轉(zhuǎn)按揭是指由新貸款的銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款的銀行辦理貸款。6、雙周供適用人群：工作和收入穩(wěn)定的人群。這種方式縮短了還款周期，也意味著在整個還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠遠小于按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快。7、提前還貸適用人群：資金充足的人群。銀行收取利息主要是根據(jù)貸款金額占據(jù)銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效的減少利息的支出。二、擔(dān)保方式1、防范借款人貸款風(fēng)險的擔(dān)保方式有3種：抵押、質(zhì)押和保證。2、在借貸前，還要充分了解借款人貸款的真實目的（自己住或者是投資）、收入來源及家庭狀況，通過設(shè)定合理的擔(dān)保方式防范。從實用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押應(yīng)該是**主要的擔(dān)保方式。質(zhì)押有動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押兩種方式。3、借款人要找到與住房價值量大體相當(dāng)并獲得貸款人認可的動產(chǎn)幾乎不可能；以權(quán)利作為質(zhì)押，貸款人要求的權(quán)利只限于存款單和債券；4、現(xiàn)實中擁有與住房價值大體相當(dāng)?shù)拇婵罴坝袃r證券的人要么是人少，要么就是不用申請貸款了，有足夠代償能力的單位或個人為他人借款做保證人，非親非故的情況下，一般人不愿意承擔(dān)這種風(fēng)險。由此可知，住房抵押應(yīng)該作為**主要的防御貸款風(fēng)險的手段。

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