全通過二手房中介買房的17步流程。一、查冊:通過房產地址,房產證登記號等等之類的有效信息到房管局或者房產交易中心查詢房子是否有被抵押,違章,查封等情況。二、交定金:定金,不是訂金,定金是簽署合同之后,付出的一定數量的貨幣,來確保合同的履行。這個是具備法律效益的,在這個上面有一個“定金罰則”來制約的。三、簽訂三方合同和網簽合同: 三方合同就是我們通常說的,連同中介一起的合同。這個合同簽完之后,要登錄房管局的網站,按照合同簽訂的金額等其他信息錄入進去,完成網簽。四、贖契: 這個步驟出現(xiàn)在這里,是因為很多房東賣房子的時候,貸款還沒有還清。這一步驟主要是
全部3個回答>??找中介買二手房的流程是什么?要注意什么?
133****9354 | 2019-02-18 07:38:08
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141****1125
中介買二手房需要哪些流程,下面的內容您參考:
查看全文↓ 2019-02-18 07:38:57
第一步:找房源,現(xiàn)在很多的房產都是通過中介掛牌買賣,所以我是通過網上來找房源的。由于工作和要買的房子不在同一個城市,所以看房是個很大的問題,只能把認為比較合適的房源告訴家里人。
第二步:看房 看房是個非常費精力的活,我是委托我家大姐幫忙去看房子,因為她是個非常愛干凈的人,如果她看不上的話估計房子也不會好。她是每天下班就被中介帶去看房,持續(xù)了2個多星期把她累的不行,**后定下2套并拍了照片和價位告訴我,讓我自己做決定。
第三步:還價交定金 我們慎重選擇了其中的一套準備第二天去交定金,結果去交定金的時候被房主告知房子他們不賣了。沒有辦法只能選擇另外一套了,中介打電話把房主從外地叫回來商討,經過還價房主只肯讓步2千元,因為是學區(qū)房也怕房子落空就決定買了,當場就把定金交了。
第四步:中介去房管所查驗房產證真?zhèn)?剛開始也怕房產證不是真的,也怕中介不負責任,一再打電話讓大姐叮囑中介把房產證拿去查驗下,大姐說中介是正規(guī)的,我想的人家都會去做的讓我放心。其他的事情我都沒有多操心,交了定金之后中介聯(lián)系我問我多久可以籌集到**。月初交的定金然后中介就說月底回去交**
第五步:回去交**(資金托管) 交**的時候也會去銀行辦理按揭,所以中介讓我把戶口本(兩口子都要帶),結婚證,身份證、銀行流水,收入證明都準備好帶著。月底的時候回去直接去了行政大廳,不知道要做什么就聽中介的指揮,反正就是把身份證、戶口本、結婚證等證件復印,然后把銀行卡交給房屋資金托管中心劃撥**款。通過第三方資金托管還是比較放心的,當時家里人也不放心怕**被騙了。現(xiàn)在想來太多余了。
第六步:評估 去銀行辦理按揭申請 **款托管好之后就是跟著中介的人去銀行辦理按揭手續(xù),因為銀行按揭也是花了3千元由中介找人辦理的,我和老公只負責簽字照相。銀行要簽的字確實非常多差不多花了二個多小時在銀行那邊。不過因為之前的資料的都由中介整理好的,辦理按揭還比較順利,銀行按揭是必須雙方都要去的。
第七步:繳稅房產過戶 第二次回去是要房產過戶,但是回去不順利因為房產繳稅的時候出了點狀況沒辦成。但是中介想了一個辦法讓寫個委托書讓我大姐辦。我把繳稅的錢打到我大姐的銀行卡里,另外把房產過戶的錢也交給她。三四天之后就辦妥了,繳稅加上過戶費用了2千5左右,因為二手房的超過了5年所以稅少多了。
第八步:拿房產證 因為人在外地拿房產證也是大姐代理去拿的,房產證下來大概要一個星期左右。房產證拿了之后就被中介拿走了放在房管所,大姐只拿了復印件。
第九步:房產證抵押 第三次回去就是辦理房產抵押,之前銀行的人已經聯(lián) 系過我什么時間去辦理抵押,因為抵押必須要銀行的客戶經理一起去照相,那天一起辦理抵押的二手房有3家,是同一個中介辦理的按揭。只記得拿房產證和土地證去窗口和銀行的客戶經理拍照。資料都是中介整理好的,所以辦 理起來很快。
第十步:等待銀 行放款 等待銀行放款的時間有點長,差不多等了一個多月沒有等到銀行的短信通知,后來銀行的人打電話過來口頭跟我說了下,從什么時候開始每個月幾號交房貸。經歷了三個多月總算把房子的事情給落實了,前前后后回去了三次才辦理完。 -
146****1630
流程是,查冊,交定金,簽訂三方合同和網簽合同,銀行評估,簽訂按揭貸款合同,銀行出具同意貸款通知書,付**和財政監(jiān)管,完稅過戶,出新證,歸檔,公積金審批放款,放款,收房。
查看全文↓ 2019-02-18 07:38:50
1、通過中介買二手房應注意,該審查中介公司的“兩證”(市房地產資源管理局審發(fā)的資格證書和市工商行政管理局審發(fā)的經營許可證)是否齊全,并驗明真假。
2、應盡量選擇規(guī)模較大的中介公司。簽訂合同時,對于中介公司應該提供什么樣的服務要有明確的約定,并明確中介公司的責任。
3、要親自辦理產權過戶登記,防止中介公司從中作梗。買二手房找中介本是省時省力的不二選擇,但有很多人通過中介買房,沒成交,照樣要給中介交錢;而中介方不論是否有過錯,都不承擔責任。
4、中介坑騙消費者的現(xiàn)象普遍存在,所以消費者在通過中介買房時**好先向專業(yè)律師咨詢下有哪些流程,應注意哪些事項,謹防跳入中介設置的陷阱或遇到中介的霸王條款。
5、房產中介是指為房產買賣雙方達成銷售和購買而建立的一個平臺機構,并有為買賣雙方保證安全交易的義務。房產中介有直營為主的公司、加盟為主的公司以及個體經紀人。 -
134****9973
1.交易主體的風險。具體說就是出賣人并非房屋所有權人,未獲得房屋所有權人的有效授權自行賣房。比如說,夫妻雙方的一方瞞著對方出售房屋;不通知房屋產權共有人就私自賣房;職工不告知單位便出售單位擁有部分產權的房屋等,這些情況都需要仔細辨別。
查看全文↓ 2019-02-18 07:38:46
2.交易房屋的風險。這包括多種情況:用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍;房屋權屬有爭議;房屋已出租他人,出賣人未依規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購買權益的;房屋已抵押,未經抵押權人書面同意轉讓的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權屬轉讓的;用于交易的房屋存在質量瑕疵。
3.交易手續(xù)的風險。房屋屬于不動產,則有別于一般動產的交易規(guī)則。房屋產權及相關權利的發(fā)生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產生房屋所有權變動的法律效果。
4.交易合同的風險。如果雙方對權利義務約定不明,或者合同條款簽訂不明確,那么其中一方的權益就容易受到損害。
5.產權風險。購買二手房也要認準產權,以免房屋今后不能出手。按規(guī)定,買賣雙方要繳納相關稅費,辦理產權過戶手續(xù),房地局才會核發(fā)過戶后的產權證。 識別中介: 1、看看中介是不是有資質證書,從事房地產經紀業(yè)務需要專項審批的。 2、看看中介的實力,是不是注重品牌,人員素質如何,專業(yè)知識如何,因為人員水平決定了他們是否可以給你找到合適滿意的房源。同時了解一下這個中介獲得的相關榮譽。 3、看中介的廣告,版面比較大的一般來說實力也比較強,信息量比較大。 4、這個中介是否進行“現(xiàn)金收購”業(yè)務,如果中介花重金收購的房屋,不賺取差價的可能幾乎沒有。 5、中介在進行交易的時候是不是允許見到業(yè)主,交易過程是不是透明,有些賺取差價的中介總是處處回避業(yè)主,生怕客戶和業(yè)主談到價格問題。 6、簽訂合同時是不是簽訂《三方協(xié)議》或是《居間合同》,就是說是不是在中介、客戶和業(yè)主共同參與的情況下訂立的合同在交易時你要按照下列操作,二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段:
1、買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2、如賣方提供的房屋合法,可以上市交易,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù),對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。
4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契,即大家所俗稱的“白契”。
5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發(fā)證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。
7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù),銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證后,銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。 -
135****0601
1、看房并與業(yè)主及中介三方面談定價。
查看全文↓ 2019-02-18 07:38:39
2、繳納定金并網簽合同。
3、辦理交易資金監(jiān)管,買受人將購房款轉入資金監(jiān)管賬戶。
4、繳納有關稅費,辦理大修資金賬戶轉移。
5、辦理交易過戶、提交資料。
6、繳納中介傭金。
7、房屋交付、物業(yè)交割。
8、憑《受理單》及買受人身份證領取不動產證(房產證)。
特別說明:中介除傭金外不得收取其他任何費用,有關稅費由交易雙方各自按照國家規(guī)定交予房地產交易中心各業(yè)務窗口。無論是業(yè)主還是中介收取買受人的定金后,在辦理資金監(jiān)管時要轉入資金監(jiān)管賬戶(交易資金監(jiān)管為購房款全額監(jiān)管)。未實行交易資金監(jiān)管的地區(qū),在辦理交易過戶當日,買受人向業(yè)主交付全額購房款,業(yè)主交付房屋,并清理物業(yè)欠費,交易雙方付清中介傭金。 -
131****1043
一、尋找中介信息登記
查看全文↓ 2019-02-18 07:38:33
買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關政策,經紀公司根據實際情況為買賣雙方進行配對,買賣雙方分別登記購房、售房信息。但是要注意的是,選擇中介**好選擇規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質證書、聲譽較好的公司,要注意查看該公司的規(guī)模、辦公地點、從業(yè)人員的數量。
二、入市資格審批
賣方到房屋所在區(qū)縣房地產交易管理部門申領“上市批準通知書”,辦理上市審批手續(xù)。如果是已購公房,其上市需蓋三種章,第一枚章是在出售調查表上蓋的章,是為了證明土地使用性質,第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章,第三枚章是在上市申請確認表上蓋的章,由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。
三、評估及考察房源詳情
實地考察房源的環(huán)節(jié)是必不可少的,買方要掌握房屋詳情,如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況,有沒有破壞結構的裝修,有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。作為賣方也不能馬虎,也需要根據這些情況對房屋進行初步估價,為確定售價提供參考。
四、簽訂規(guī)范的協(xié)議
驗證核實房屋后,交易中介需要分別與售房者和購房者簽訂委托出售、購房協(xié)議。一般來說,在合同上要注明賣方的房子的詳細情況,同時繳納委托代理費,代理費通常由買方繳納,金額為房價的3%,也有分別向買賣雙方同時收取的情況。
五、居間中保提交房款
為了杜絕交易中不必要的糾紛,中介接受買賣雙方當事人的共同委托后,以中間保證人的身份為房產交易中的“購房款給付、房產交接”事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同后,與中介共同簽訂《居間中保合同》,并繳納中保費。
六、過戶結算
買賣雙方繳納相關稅費,辦理立契過戶手續(xù),然后,中保方在買賣雙方對房產確認無誤后,協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交割和物業(yè)管理費結清及辦理賣方的戶口遷出,將所賣房屋鑰匙交與買方,將買方的房款交與賣方,三方進行中保結算。隨后,房地局將為買方購置的房子審檔,辦理產權登記,測繪,制作新的產權證。
相關問題
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二手房的交易過程非常復雜,并且因各種原因,可能還會存在這樣那樣的陷阱。許多人在購買二手房前,既怕舊房產權有問題,又怕遇到黑心中介,還怕交易的手續(xù)繁瑣?! ≡诙址拷灰椎倪^程中,買賣雙方通常只關注交易的**終結果,卻忽視了交易過程的安全性。事實上,往往**能影響交易結果的就是整個交易過程中的各個環(huán)節(jié)。其實,消費者只要掌握了基本的交易常識,注意一些可能存在的風險,還是能夠買到一套稱心的二手房的。下文中,將向您介紹正規(guī)的二手房交易手續(xù),以及應該注意的問題。 選擇房產中介公司 首先,選擇房產中介公司。**好選擇規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質證書、信譽較好的房產中介公司。另外,在與房主簽訂購房協(xié)議之前,購房者應該多去幾次中介公司的店鋪,每次到訪時,觀察店中的業(yè)務員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)?! ≡u估及考察房屋詳情 中介公司審核房主身份證及產權證(包括產權是否共有、房屋是否抵押等),并留存?zhèn)浒?。中介公司實地考察,掌握房屋詳情,如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況,有沒有破壞結構的裝修,有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價,為確定售價提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評估**受關注。 簽訂協(xié)議 驗證核實房屋后,交易中介公司分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜后,到中介公司簽訂買賣合同。一般情況下,在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況,同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納,金額為房價的2.5%,也有分別向買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風險,以下條款必不可少: 1.基本情況要列出:買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法?! ?.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售?! ?.涉及價款的問題:在合同中,寫明總房價,注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款,寫清付款的時間,約定付款條件?! ?.寫明交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程及費用?! ?.寫明合同生效、中止、終止或解除條款等有關事項。 7.在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外,補充一些條款時,一定要落實在文字上,并要求中介方在上面加蓋公司公章?! 『炗啞毒娱g中保合同》 為保證房產買賣雙方的切身利益,杜絕交易中不必要的糾紛,中介接受買賣雙方當事人的共同委托后,以中間保證人的身份為房產交易中的“購房款給付、房產交接”事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同后,與中介共同簽訂《居間中保合同》,并繳納中保費。賣方提交房屋所有權證原件及復印件、公房上市批準確認通知單、人名章。買方提交身份有效證件復印件、人名章,外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準通知單》。
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1、選擇正規(guī)中介:選擇正規(guī)的中介機構,可以看機構的營業(yè)執(zhí)照等,以防被騙。2、調查房源:在選擇中介機構之前,要對房源進行調查,不僅要看房子的外表,還要看房子的內部結構和裝修情況。3、了解中介:在選擇中介機構之前,可以打電話咨詢,了解中介機構的業(yè)務范圍、服務內容、服務費用等,以便給自己一個選擇。4、比價:市場上有許多中介機構,可以仔細比價,以便選擇最合適的中介機構。5、商量價格:買二手房也要進行討價還價,可以向中介機構提出合理的建議,以便更好的達成協(xié)議。
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1.中介會在中間隔開業(yè)主與買主,會出現(xiàn)買主并不知道業(yè)主急,業(yè)主也不知道買主急的事情,中介為了自己的利益,會隱瞞一些東西2.在看房子時,一定要小心,中介會盡力造成房很俏的現(xiàn)象,比如找托裝成顧客來看房,說馬上要買,老婆在路上馬上送錢過來,目的就是提高價格,或者催你下誠意金,一般為5000元,所以在在付誠意金前,想清楚自己是不是真的想要.個人感覺,無論多俏,還是要花一個網上上網查查資料,看看有沒被宰,其實現(xiàn)在深圳房價都不便宜,房源并不少.同樣的價格,可以有很多選擇.3.付誠意金時,要看清合同,說明在什么情況下可以退還城意金,一定要黑紙白字,這樣,中介就得供著你4.付誠意金錢,先談下中介費,有些是可以談的,比如創(chuàng)輝....中介費可不是一筆小數目,黑著呢5.付定金時,一般會要幾萬,就要把該談的都談了,以文字的形式備案.比如何時交房,各方的責任與義務.中介通常會要求在辦房產證時,交中介費,個人認為不妥.如果能不交,那就是中介急,你不急了,掌握了主動權.6.合同陷阱.我簽合同時是看了又看,可還是差點被他們套住,上面說,交房日期是業(yè)主收到購房款項兩日內交房.但這有個隱含條件就是,中介一般會押5000塊作為物業(yè)費/水電之類的押金,如果業(yè)主不想交房,拖著不來過物業(yè)/水電,不領那5000塊,你就拿他沒辦法,只能陪著他耗,很惡心.所以用文字寫清楚,比如說,只要收到多少錢,就必須交房,不含物業(yè)押金.總之還是一句話啦,什么事情都寫出來,不要怕麻煩.如果你看中了,很想買,可能你就要被中介牽著鼻子走了,心態(tài)一定要平穩(wěn)
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一、了解清楚房屋具體細節(jié)購房者首先應了解清楚房屋具體細節(jié),例如:雙證是否齊全,產權滿幾年,是否可以在該處房產上落戶口,有無抵押(若有抵押,具體抵押金額是多少,若簽定買賣合同誰來解押,費用誰出),土地性質是出讓地還是劃撥地。二、確認稅費情況購房者需要確認稅費是買家承擔或買家承擔,其中**主要的三類稅費包括:房產契稅是多少?房產增值稅是否免征?出售房產的個人所得稅是多少?契稅:①對個人購買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅,面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅;②對個人購買家庭第二套改善性住房面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。(北上廣深不享受二套房優(yōu)惠)增值稅:個人將購買不足2年的普通住宅對外銷售的,全額征收增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的免征。個稅:按交易差額的20%征收。滿五唯一的住宅免征,所謂滿五唯一就是滿五年而且這個房子是賣方按家庭為單位的唯一住房,這兩個條件有一個不滿足就得征收。三、了解交易流程購房者需要自己明白交易流程,按揭流程:簽約——定金--取房源編號--資金監(jiān)管--網簽--房產評估--申請貸款--交易收件--出他項過戶--繳稅出新證--銀行抵押--銀行審批放款--物業(yè)交接--收房結算,另外各地的政策略有不同,購房者**好提前向當地房管部門或銀行進行咨詢。若一次性的則省掉按揭這一塊流程。四、提前做好風險控制房產交易涉及的資金巨大,得知道風險才能控制風險,房產交易中的風險主要有,產權糾紛,債權糾紛,合同糾紛,房產詐騙等等。產權糾紛主要體現(xiàn)為房產產權不清晰,涉及的產權人不祥的情況;債權糾紛包括房主自身債務糾紛,涉及房產多次抵押,高利貸,民間借貸等等一些列的債務;合同糾紛體現(xiàn)為簽定的商品房買賣合同存在房產詳細信息的隱瞞,或者是不按合同履約等。房產詐騙包含一房多賣,無權出售該房產卻又與買方簽定買賣合同騙取定金等等。
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