??二手房自己交易要注意什么問(wèn)題呢？如何避免糾紛的發(fā)生?

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• 155****0214

  一、房源的可靠性
  現(xiàn)實(shí)生活中往往會(huì)出現(xiàn)出售的二手房時(shí)有爭(zhēng)議的，這類(lèi)房子在過(guò)戶(hù)是就會(huì)引起一些法律糾紛。比如夫妻一方背著對(duì)方偷偷賣(mài)房的、還有子女背著父母偷偷賣(mài)房的。所以在購(gòu)房時(shí)一定要保證房子的可靠性，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。
  
  二、確定所購(gòu)房源的性質(zhì)
  商品房合政策性住房在買(mǎi)賣(mài)上有一定的區(qū)別。政策性住房中，如果土地是劃撥性質(zhì)的，要交土地出讓金和相關(guān)稅款;如果是經(jīng)濟(jì)適用住房除了繳納土地出讓金和相關(guān)稅外，還有補(bǔ)交差價(jià)款和相關(guān)契稅，這筆金額并不低，所以購(gòu)房時(shí)一定要注意。還有就是房子的年限，這個(gè)相信大家都知道的，滿(mǎn)五唯一稅費(fèi)**少，滿(mǎn)兩年可減稅，要是房子不到兩年的，那就要交更多的稅了。
  三、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同要細(xì)心
  心急吃不了熱豆腐，買(mǎi)房子也一樣。想買(mǎi)房子，一定要仔細(xì)閱讀買(mǎi)賣(mài)合同，比如：坐落、面積、交房時(shí)間、二手房買(mǎi)賣(mài)中哪些是留給買(mǎi)房的家具時(shí)、電器等等都要一一注明，還有就是**款什么時(shí)候交等等。一定要看清楚所有的東西在簽字哦!
  有些人找了中介買(mǎi)房，認(rèn)為自己能省心，但是買(mǎi)房過(guò)程中該簽的協(xié)議，一定要及時(shí)簽訂，每一筆交易都要保留收據(jù)，不要認(rèn)為簽了協(xié)議就不會(huì)出差錯(cuò)。畢竟買(mǎi)房不是買(mǎi)菜，涉及到很多方面，怎么小心都不為過(guò)。
  
  四、資金
  對(duì)于全款用戶(hù)來(lái)說(shuō)沒(méi)什么，直接交易就好?？蓪?duì)于按揭買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，必須要了解**三成或者四成不是和買(mǎi)期房一樣的。期房根據(jù)當(dāng)?shù)匾笫嵌?，還是三成四成，同時(shí)是自己的首套房還是二套，乃至多套房所需要支付的**比例是不一樣的。同時(shí)，二手房的**比例是根據(jù)當(dāng)?shù)卦撔^(qū)的評(píng)估價(jià)與你所需購(gòu)買(mǎi)房的價(jià)格所決定的，其中的差價(jià)需要自掏用于**款，然后銀行根據(jù)評(píng)估價(jià)減去**的款對(duì)你進(jìn)行貸款。
  當(dāng)然，很多二手房交易是通過(guò)中介完成的，但是要記住，不要以為有中介參與就會(huì)主動(dòng)替你完善協(xié)議和防范陷阱，關(guān)鍵還是要靠自己！還是那句話(huà)：各自利益不同，自己的利益還是得自己用心維護(hù)。

  查看全文↓ 2019-02-18 17:19:14
• 133****4089

  二手房買(mǎi)賣(mài)**易形成糾紛的五大因素：
  
  1、產(chǎn)權(quán)認(rèn)定不仔細(xì)：
  
  二手房的產(chǎn)權(quán)分為商品房、已購(gòu)公房、產(chǎn)權(quán)限制房、房改房等很多種類(lèi)，而不同的種類(lèi)在購(gòu)買(mǎi)時(shí)的政策也不盡相同。所以，我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)之前應(yīng)該詳細(xì)查詢(xún)一下意向購(gòu)買(mǎi)二手房的房產(chǎn)類(lèi)別。其次還應(yīng)該調(diào)查清楚該房產(chǎn)有沒(méi)有抵押、查封和訴訟等問(wèn)題。否則很容易產(chǎn)生糾紛。
  
  2、不慎委托黑中介：
  
  這是二手房糾紛中**常遇到的一個(gè)原因。買(mǎi)方賣(mài)方在委托中介公司前沒(méi)有對(duì)其中介資質(zhì)、信譽(yù)、口碑進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查，盲目委托、盲目授權(quán)，將自己的個(gè)人及房產(chǎn)資料隨意提供給中介公司使用。這樣做的結(jié)果就是讓黑中介有了可乘之機(jī)，一房多賣(mài)、大吃差價(jià)的現(xiàn)象比比皆是，給買(mǎi)賣(mài)雙方帶來(lái)?yè)p失。
  
  3、合同條款約定不明：
  
  一些朋友在出售或購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)對(duì)購(gòu)房合同的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)的小心謹(jǐn)慎，實(shí)際上是非常危險(xiǎn)的。因?yàn)槎址抠I(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生糾紛的可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)新商品房產(chǎn)生糾紛的的可能性，所以，在出售（或購(gòu)買(mǎi)）二手房時(shí)要將合同條款盡量訂的細(xì)致一些，盡量包含各個(gè)方面的具體約定。要知道，合同越細(xì)致，產(chǎn)生糾紛的可能性就越低。
  
  4、不履行必要的手續(xù)：
  
  有些二手房的買(mǎi)賣(mài)雙方為了節(jié)省一部分費(fèi)用而不履行必要的買(mǎi)賣(mài)手續(xù)（如繳納稅款、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)），僅憑雙方簽字的一份約定就算辦理了交割手續(xù)，這就為房產(chǎn)糾紛埋下了禍根。要知道房產(chǎn)交易雙方履行必要的手續(xù)既是國(guó)家的規(guī)定也是保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益的重要手段之一，貪小利往往是以吃大虧作為代價(jià)的。
  
  5、忽略房產(chǎn)共有人：
  
  已購(gòu)公房在買(mǎi)賣(mài)之前應(yīng)該讓公房的原單位開(kāi)具一份“同意出售證明”；對(duì)于普通商品房屬于婚后共同財(cái)產(chǎn)的無(wú)論產(chǎn)權(quán)證上是誰(shuí)都應(yīng)該在買(mǎi)房之前得到另一方的認(rèn)可，同時(shí)也出具一份同意出售證明方可購(gòu)買(mǎi)。如果在購(gòu)房之前忽略了房產(chǎn)共有人的權(quán)利，一旦日后該共有人出來(lái)爭(zhēng)奪房產(chǎn)就會(huì)比較麻煩了。

  查看全文↓ 2019-02-18 17:19:09
• 137****0998

  二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛發(fā)生原因有哪些？
  
  二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛產(chǎn)生的原因主要包括以下十點(diǎn)：
  
  1、購(gòu)房者對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)審查不詳細(xì);
  
  2、購(gòu)房者輕易應(yīng)允霸王條款;
  
  3、買(mǎi)賣(mài)雙方不履行必要的購(gòu)房手續(xù);
  
  4、買(mǎi)賣(mài)雙方錯(cuò)誤選擇中介公司;
  
  5、售房者授權(quán)中介太輕率;
  
  6、購(gòu)房者不到現(xiàn)場(chǎng)查看房屋狀況;
  
  7、買(mǎi)賣(mài)雙方將相關(guān)憑證輕易交給他人;
  
  8、買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)特別事項(xiàng)不作約定或約定不明;
  
  9、房屋產(chǎn)權(quán)登記所有人與實(shí)際售房人不符。
  
  10、購(gòu)房者輕信熟人可以買(mǎi)到便宜房;
  
  如何解決二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛？
  
  二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛是民事糾紛，可以通過(guò)協(xié)商或者訴訟的方式予以處理。
  
  1、協(xié)商處理。
  
  所謂協(xié)商處理，就是二手房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人對(duì)合同中有爭(zhēng)議的部分進(jìn)行協(xié)商，從而對(duì)原合同中規(guī)定的或者沒(méi)有規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行修改、刪除和增加。當(dāng)事人按照協(xié)商后的內(nèi)容履行各自的權(quán)利義務(wù)。
  
  二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛的協(xié)商處理，可以理解為把先前的二手房合同作廢掉，然后經(jīng)過(guò)協(xié)商后再簽訂新的合同。協(xié)商處理二手房糾紛的優(yōu)點(diǎn)在于，減少了當(dāng)事人的成本，有利于糾紛的迅速解決。
  
  2、起訴處理。
  
  如果二手房買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人不能通過(guò)協(xié)商的方式解決二手房合同糾紛，那么，就只能向法院起訴，要求法院來(lái)處理二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛。
  
  法院處理二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛的主要依據(jù)是《民法通則》和《合同法》以及二手房買(mǎi)賣(mài)合同。一般來(lái)說(shuō)，除非存在特殊情況，比如欺詐、脅迫等，否則法院都會(huì)尊重二手房買(mǎi)嗎合同的約定。，法院對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛的處理主要是以二手房合同為依據(jù)。
  
  不過(guò)，打官司要的是證據(jù)，沒(méi)有證據(jù)，口頭上的主張法院都是難以支持的。我國(guó)民事訴訟實(shí)行的是誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，也就是說(shuō)，當(dāng)事人自己提出一項(xiàng)主張，就必須同時(shí)拿出一份證據(jù)來(lái)證明，否則法院就一般不會(huì)認(rèn)可這個(gè)主張。二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的證據(jù)就是二手房買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)然還包括其他一些證人證言和文件等。
  
  通過(guò)以上介紹，小編希望對(duì)購(gòu)房者能夠有幫助，盡量預(yù)防二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛的發(fā)生。在實(shí)踐中，交易雙方除了要注意以上糾紛以外，還要注意房屋質(zhì)量引起的糾紛、“黑白合同”引起的糾紛等，畢竟這在二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛中也是十分常見(jiàn)的。如果二手房交易雙方遇到一些糾紛問(wèn)題，小編建議您去咨詢(xún)一下專(zhuān)業(yè)的律師，用正確、快捷的方式解決購(gòu)房糾紛問(wèn)題。

  查看全文↓ 2019-02-18 17:19:04
• 143****8734

  一、二手房糾紛的原因有哪些
  1、委托合同簽訂不規(guī)范
  一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與房屋買(mǎi)賣(mài)交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與房屋買(mǎi)賣(mài)雙方一同簽訂一份合同，多稱(chēng)為“房屋買(mǎi)賣(mài)委托合同”或“‘房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約’補(bǔ)充協(xié)議”，將房屋買(mǎi)賣(mài)合同與房屋買(mǎi)賣(mài)委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。
  2、二手房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容不完整
  房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)明確房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交。其次，價(jià)款是合同中重要的條款，合同中應(yīng)主要寫(xiě)明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi);如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。再次，合同中應(yīng)寫(xiě)明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程亦應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。
  3、二手房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定
  在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買(mǎi)房或者購(gòu)房的情形。但是，買(mǎi)賣(mài)雙方常常對(duì)是否解約不簽訂書(shū)面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方是否解約以及哪一方存在過(guò)錯(cuò)較難認(rèn)定。
  二、怎樣避免二手房合同糾紛
  在簽定二手房合同之前，買(mǎi)房人應(yīng)該仔細(xì)檢查房屋的狀況，這樣才可以大程度地避免二手房合同糾紛發(fā)生。
  1、檢查房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地證，看兩證是否齊全（有些房本是兩證合一的）。
  2、要看清楚產(chǎn)權(quán)證是否被抵押和土地證上的土地使用年限的記載。
  3、檢查房屋本身的質(zhì)量。除了以上幾點(diǎn)之外，還要注意房屋是否被賣(mài)房人出租。
  4、檢查房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名和賣(mài)房人的身份證上的姓名是否一致，
  5、看產(chǎn)權(quán)證上是否有共有人，如果有共有人，還需要共有人出具書(shū)面同意證明。即使是夫妻共有的情況，也需要另一方出具證明，以避免糾紛。
  6、對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，除了要嚴(yán)格按照建設(shè)委員會(huì)的二手房買(mǎi)賣(mài)合同格式訂立合同之外，還需要將一些細(xì)節(jié)問(wèn)題納入合同內(nèi)容。主要包括房屋的物業(yè)管理交接，戶(hù)籍的遷移等問(wèn)題。
  7、買(mǎi)方可以留一定的房款作為“保證金”，等買(mǎi)房將物業(yè)管理交接，戶(hù)籍遷出之后再將房款全部交齊。
  8、對(duì)于貸款無(wú)法如約辦下來(lái)的情況要尤其注意，這是導(dǎo)致近一些二手房合同糾紛的主要原因。買(mǎi)房人可以在合同中事先約定，可以設(shè)立一個(gè)期限，如果由于客觀(guān)原因到期未能辦理按揭貸款，雙方的解決辦法。

  查看全文↓ 2019-02-18 17:18:59

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??二手房如何交易?二手房交易需要注意什么?如何避免糾紛的發(fā)生?
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  購(gòu)買(mǎi)二手房--六大注意事項(xiàng)隨著各地住房制度改革進(jìn)程的加快，二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放力度不斷加大，二手房買(mǎi)賣(mài)日漸紅火，二手房由于具有位置好、價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)，被眾多的消費(fèi)者青睞，但是，舊房買(mǎi)賣(mài)畢竟不像新房那樣一目了然，購(gòu)買(mǎi)二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度要比新商品房難得多。因此，在選購(gòu)二手房時(shí)，要特別注意產(chǎn)權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)等問(wèn)題?！镆?、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，價(jià)值量巨大，法律對(duì)房屋的保護(hù)主要是對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定："國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。"因此，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)買(mǎi)，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)也會(huì)引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。由于我國(guó)房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實(shí)行不同的政策，因此，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時(shí)，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購(gòu)回權(quán)。因此，要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。當(dāng)前對(duì)于軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公有住房一般還不允許上市出售，因此對(duì)這類(lèi)房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購(gòu)買(mǎi)?！锒?、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。另外，購(gòu)買(mǎi)二手房還要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，了解戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問(wèn)題。如果存在上述問(wèn)題，則不要購(gòu)買(mǎi)，以免購(gòu)買(mǎi)后既要加大維修費(fèi)用，又時(shí)刻面臨不安全的危險(xiǎn)?！锶?、實(shí)地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來(lái)越高。新建房屋會(huì)隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會(huì)向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購(gòu)買(mǎi)舊房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。對(duì)房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓，供電容量，燃?xì)夤?yīng)，暖氣供應(yīng)情況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，電視接收的清晰度等。另外還要觀(guān)察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時(shí)服務(wù)。如有機(jī)會(huì)**好走訪(fǎng)一些老鄰居，對(duì)房屋及周?chē)h(huán)境設(shè)施做更多的深入了解?？傊?，要充分了解售房人售房的真實(shí)目的，避免接手一個(gè)垃圾房。購(gòu)買(mǎi)二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對(duì)二手房了解不全面，卻會(huì)給日后生活帶來(lái)更多煩惱?！锼摹⒖疾煲幌露址康奈飿I(yè)管理購(gòu)買(mǎi)房屋是一次性的消費(fèi)支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長(zhǎng)期的居住生活質(zhì)量。因此，人們不論購(gòu)買(mǎi)新房還是舊房，都越來(lái)越關(guān)注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房子的一些不足，還能給生活、工作帶來(lái)更多的便利。對(duì)物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況，要對(duì)其管理的物業(yè)進(jìn)行走訪(fǎng)，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專(zhuān)業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等，由此可以大致看出一個(gè)企業(yè)的管理水平，**終評(píng)價(jià)是以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉為好。還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買(mǎi)得起房住不起房的情況發(fā)生?！镂濉①I(mǎi)二手房選個(gè)安全中介目前在許多城市，雖然已放開(kāi)了住房二級(jí)市場(chǎng)，但政府職能一般只是在兩頭把關(guān)，即審批入市資格和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而中間的交易過(guò)程則完全由買(mǎi)賣(mài)雙方自行操作。而二手房的買(mǎi)賣(mài)要比商品房復(fù)雜得多，因此，買(mǎi)賣(mài)雙方都需要中介機(jī)構(gòu)幫助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的操作還不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機(jī)構(gòu)與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此，中介機(jī)構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。要親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所進(jìn)行考察，根據(jù)人員素質(zhì)，辦公設(shè)施現(xiàn)代化程度，信息量和人氣等現(xiàn)象可初步判斷該公司處在何種檔次上。同時(shí)，在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前，還要詳細(xì)詢(xún)問(wèn)中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項(xiàng)目，如何收費(fèi)？如果未能如愿成交，如何退款？如果買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無(wú)能力負(fù)責(zé)賠償損失等。中介機(jī)構(gòu)提供的另一項(xiàng)重要服務(wù)就是房屋作價(jià)評(píng)估。由于住房二級(jí)市場(chǎng)剛剛起步，成交量少，沒(méi)有多少可供選擇對(duì)比的實(shí)例，對(duì)于一般居民來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)確地對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行基本客觀(guān)的估價(jià)，使買(mǎi)賣(mài)雙方都能感覺(jué)物有所值，皆大歡喜。另外，如果對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有把握，**好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)律師做顧問(wèn)，特別是對(duì)產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行把關(guān)，以免上當(dāng)受騙。當(dāng)前在住房二級(jí)市場(chǎng)上的律師收費(fèi)還沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此，要事先了解律師的收費(fèi)和提供的相應(yīng)服務(wù)都有哪些?！锪?、二手房的交易手續(xù)要在交易場(chǎng)所完成購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要親自到交易場(chǎng)所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購(gòu)房時(shí)，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省一點(diǎn)交易手續(xù)費(fèi)，在售房人的花言巧語(yǔ)下，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的，房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護(hù)，引起糾紛；或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，才知上當(dāng)受騙，這方面的案例即使在法律制度比較健全的香港也都時(shí)有發(fā)生。因此，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國(guó)家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，**好買(mǎi)賣(mài)雙方能一手交錢(qián)一手交房（指產(chǎn)權(quán)證）。切不可因小而失大。只有這樣，才能買(mǎi)到放心合適的房子。

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• 問(wèn) ??自己買(mǎi)賣(mài)二手房如何避免糾紛的發(fā)生?
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  常見(jiàn)的二手房糾紛案件有哪些？律師表示，二手房糾紛主要有這么幾種：一是由于房地產(chǎn)政策變化導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)引起的糾紛。當(dāng)利好政策出臺(tái)時(shí)，房?jī)r(jià)可能上漲，這時(shí)賣(mài)方違約的情形比較多，賣(mài) 方通常會(huì)以未經(jīng)配偶或其他共有權(quán)人同意為由主張合同無(wú)效。當(dāng)限制政策出臺(tái)時(shí)，房?jī)r(jià)可能下跌，這時(shí)買(mǎi)方違約的情形較多，買(mǎi)方通常會(huì)以合同存在漏洞為由要求解 除合同退房。二是連環(huán)買(mǎi)賣(mài)引起的糾紛。對(duì)于改善需求家庭來(lái)講，需要把自己的房屋賣(mài)掉，用賣(mài)房的錢(qián)來(lái)購(gòu)買(mǎi)新的房屋，當(dāng)自己賣(mài)房過(guò)程中發(fā)生問(wèn)題，例如買(mǎi)方未能 按時(shí)支付房款，導(dǎo)致自己在買(mǎi)房過(guò)程中會(huì)造成對(duì)賣(mài)方的遲延。但是由于賣(mài)房與買(mǎi)房沒(méi)有必然的因果關(guān)系，所以由于上家違約導(dǎo)致對(duì)下家的違約，難以向上家索賠。三 是共有人為轉(zhuǎn)移房產(chǎn)而引起的糾紛。離婚一方為了轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，或者繼承人一方為了多占有房產(chǎn)，而將房產(chǎn)出售。其他權(quán)利人以惡意串通為由主張合同無(wú)效。四是由于 特殊性質(zhì)房屋，交易受到限制引發(fā)的糾紛。如經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房屋等特殊類(lèi)型房屋，不能上市或者上市受到限制引起的糾紛。遇到房產(chǎn)糾紛應(yīng)當(dāng)怎么辦？二手房買(mǎi)賣(mài)交易程序比較復(fù)雜，歷時(shí)較長(zhǎng)，糾紛在所難免。當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，需要做兩件事，一是通過(guò)中介直接與對(duì)方積極協(xié)商解決，找到糾紛發(fā) 生的原因，對(duì)于因誤會(huì)產(chǎn)生的糾紛要消除誤會(huì)；不要激化矛盾，盡量保證交易可以順利進(jìn)行。如果是政策原因?qū)е录m紛，可以在互諒互讓的基礎(chǔ)上與賣(mài)方協(xié)商變更合 同或解除合同。二是保存好證據(jù)，當(dāng)然賣(mài)方毀約時(shí)，購(gòu)房人也無(wú)須擔(dān)心，保存好雙方往來(lái)的通知函或協(xié)商記錄，積極運(yùn)用法律保護(hù)自身權(quán)益。及時(shí)找專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)律師 咨詢(xún)，做好應(yīng)對(duì)方案，該調(diào)取的證據(jù)要進(jìn)行調(diào)取，為訴訟做好充分的準(zhǔn)備，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大。對(duì)于向房地產(chǎn)主管部門(mén)或公安部門(mén)投訴不是**好方法，上述部門(mén)很 難介入民事糾紛，反而會(huì)耽誤時(shí)間。哪些房子不能辦理按揭貸款？針對(duì)這一問(wèn)題，律師表示，在買(mǎi)房之前一定要了解清楚。不能貸款的房屋有：（1）沒(méi)有房產(chǎn)證的；（2）舊城改造內(nèi)的房屋；當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)已經(jīng)封檔，不能辦理抵押登記；（3）土地使用權(quán)已抵押的房屋；（4）已經(jīng)被依法查封凍結(jié)的房屋。貸款比較困難的房屋有：（1）集體土地上的房屋；（2）房齡很老的房屋，一般超過(guò)30年的房子就不能貸款了，有些甚至都屬于危房。二手房買(mǎi)賣(mài)能繞開(kāi)經(jīng)紀(jì)人嗎？律師建議，買(mǎi)賣(mài)雙方**好不要繞開(kāi)經(jīng)紀(jì)人。接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的房源信息，繞過(guò)他就違反了誠(chéng)實(shí)信用的原則。（1）經(jīng)紀(jì)人為購(gòu)房者提供房源信息是**大 的價(jià)值體現(xiàn)，既然接受了服務(wù)就應(yīng)支付費(fèi)用；（2）買(mǎi)賣(mài)雙方非專(zhuān)業(yè)人士，對(duì)貸款銀行、過(guò)戶(hù)部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)的工作流程及整個(gè)購(gòu)房流程都不了解，會(huì)導(dǎo)致辦理時(shí)間 拉長(zhǎng)；（3）雙方缺乏基本的信任，會(huì)由于一些小的分歧而引發(fā)大的矛盾，而如果有經(jīng)紀(jì)人從中斡旋，能化解矛盾。選擇經(jīng)紀(jì)公司與選擇律師一樣。要選擇相對(duì)大一 些公司，大公司業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)相對(duì)完備，合同版本相對(duì)完善。還要注重選擇經(jīng)紀(jì)人，要選擇工作經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富的經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù)。

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• 問(wèn) 二手房怎樣交易?如何避免糾紛的發(fā)生?
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  二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng)，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。那么，怎么避免發(fā)生二手房糾紛呢？1.明確中介收定性質(zhì)定金糾紛占二手房糾紛的比例較高，若買(mǎi)方把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交，如果是代收，則中介公司收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具賣(mài)方的委托書(shū)，否則，買(mǎi)方要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，為能按時(shí)轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。為了防止賣(mài)方收了定金之后提高房屋總價(jià)，買(mǎi)賣(mài)雙方要在書(shū)面的定金協(xié)議中對(duì)購(gòu)房合同的主要條款達(dá)成一致意見(jiàn)，這樣買(mǎi)方就會(huì)有保障。2、找尋一個(gè)有良好聲譽(yù)的中介公司二手房買(mǎi)賣(mài)雙方都需要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前，購(gòu)房者還要詳細(xì)詢(xún)問(wèn)中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項(xiàng)目，這些服務(wù)項(xiàng)目又是如何收費(fèi)?如果未能如愿成交，如何退款等。3、查清楚房屋的產(chǎn)權(quán)及權(quán)利狀況這是比較關(guān)鍵的一步。購(gòu)房者要確定房屋占用范圍內(nèi)的土地性質(zhì)和土地使用權(quán)取得的年限，并到房地產(chǎn)交易中心產(chǎn)權(quán)調(diào)查狀況。購(gòu)房者應(yīng)注意查驗(yàn)賣(mài)方的房地產(chǎn)權(quán)證，確定產(chǎn)權(quán)人，是否存在共有人特別是未列名的共有人。4、簽訂一個(gè)詳細(xì)明確的買(mǎi)賣(mài)合同二手房買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)對(duì)付款方式、付款時(shí)間、交房時(shí)間、戶(hù)口遷出時(shí)間、維修資金是否包含在房?jī)r(jià)中、交房前的水電煤、物業(yè)管理費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)等作出明確的約定。此外，還應(yīng)對(duì)雙方的違約責(zé)任及救濟(jì)手段作出明確規(guī)定，以防止因侵權(quán)行為出現(xiàn)而產(chǎn)生救濟(jì)無(wú)門(mén)的窘境。5、買(mǎi)賣(mài)雙方要盡快辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，期限越短越好，這是為了避免因?yàn)闀r(shí)間拖延而導(dǎo)致情況有變，從而延誤了辦理時(shí)間，也是為了預(yù)防因價(jià)格變動(dòng)而導(dǎo)致毀約和糾紛。順利進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)，這個(gè)問(wèn)題在一定程度上，是為避免二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛而采用上述方式的必然結(jié)果。廣大購(gòu)房者要保持頭腦清醒，切不可礙于面子或者粗心大意地應(yīng)對(duì)二手房的買(mǎi)賣(mài)。畢竟每一分錢(qián)的付出都是為了能有所回報(bào)。因此，在簽訂合同約定條款時(shí)更是要斟酌仔細(xì)，有問(wèn)題建議向有經(jīng)驗(yàn)的法律人士咨詢(xún)，確保二手房買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中能順利完成。6、買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)面談合同即使是通過(guò)品牌中介公司交易，也不能完全排除個(gè)別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，買(mǎi)賣(mài)雙方要對(duì)交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門(mén)咨詢(xún)。這樣做，可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)，在交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方不要擅自與業(yè)務(wù)員簽定買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為個(gè)人業(yè)務(wù)，使得買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方一定坐下來(lái)當(dāng)面談好房?jī)r(jià)，過(guò)戶(hù)時(shí)間等條款，不能有中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。7、購(gòu)房者要小心支付房款所謂小心支付房款，是指在支付大部分房款前，購(gòu)房者必須要確認(rèn)過(guò)戶(hù)申請(qǐng)已被房地產(chǎn)交易中心受理，并已取得其出具的收件收據(jù)。交易房屋無(wú)抵押貸款的，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)前所付房款應(yīng)不超過(guò)房?jī)r(jià)的30%;交易房屋存在抵押貸款的，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)前應(yīng)付不超過(guò)房?jī)r(jià)減去上家貸款余額的1/2。

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• 問(wèn) ??二手房怎么交易的？如何避免糾紛的發(fā)生?
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  買(mǎi)賣(mài)前的房屋和產(chǎn)權(quán)審核了解房屋情況。買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。也可以看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。三、查檔買(mǎi)賣(mài)雙方持房產(chǎn)證原件房管局查詢(xún)房產(chǎn)檔案，以確定產(chǎn)權(quán)歸屬以及有沒(méi)有被抵押。建議各位購(gòu)房者千萬(wàn)不要輕看了這一步驟，查清產(chǎn)權(quán)問(wèn)題可是有關(guān)房子歸屬的大事。四、確定房屋產(chǎn)權(quán)再交定金1、若賣(mài)方仍在還貸，則在交定金之前，需要先辦理贖樓或同行轉(zhuǎn)按揭。辦理贖樓：賣(mài)方通過(guò)擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，這會(huì)產(chǎn)生一定擔(dān)保費(fèi)用和短期贖樓貸的利息。2、當(dāng)賣(mài)方不再為該房還貸，則進(jìn)入交定金環(huán)節(jié)。一般來(lái)說(shuō)，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同，示范文本可以在本市房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)、地址、成交金額、辦理過(guò)戶(hù)時(shí)間、交房時(shí)間、相關(guān)稅費(fèi)由誰(shuí)交、違約金和違約責(zé)任等。五、簽訂正式合同交付首期之后，就可簽訂正式二手房買(mǎi)賣(mài)合同，合同范例可到當(dāng)?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)下載，雙方可自行修改。簽合同前需注意，如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。六、買(mǎi)方辦理按揭貸款如果不是一次性付款，買(mǎi)家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、結(jié)婚證、戶(hù)口簿、收入證明、銀行流水、買(mǎi)賣(mài)合同等。因?yàn)橛锌赡苜J款額度達(dá)不到預(yù)期，所以買(mǎi)家需要做好支付更多**款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。七、過(guò)戶(hù)去過(guò)戶(hù)時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并繳稅。買(mǎi)賣(mài)雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買(mǎi)賣(mài)合同等。一般，在遞件后拿到回執(zhí)，買(mǎi)方就可以讓銀行發(fā)放之前監(jiān)管的定金了。在拿到房產(chǎn)證后，買(mǎi)方回銀行辦理房產(chǎn)抵押，銀行之后會(huì)給賣(mài)方打余款，買(mǎi)方每月按時(shí)還貸。八、交房交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線(xiàn)電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚賣(mài)方是否要被更換或搬走。水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線(xiàn)電視臺(tái)、供電局等部門(mén)去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等。如果二手房買(mǎi)賣(mài)涉及家電家具，那么**好在簽訂合同的時(shí)候約定“交房保證金”，即買(mǎi)方給賣(mài)方的**款要扣除家電家具金額。因?yàn)槿绻环繒r(shí)家具家電出現(xiàn)損壞或已被搬走，買(mǎi)方通常很難找到賣(mài)家去索賠。

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• 問(wèn) 什么是二手房交易?二手房交易如何避免糾紛的發(fā)生?
  答

  了解房屋情況。買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。也可以看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。三、查檔買(mǎi)賣(mài)雙方持房產(chǎn)證原件房管局查詢(xún)房產(chǎn)檔案，以確定產(chǎn)權(quán)歸屬以及有沒(méi)有被抵押。建議各位購(gòu)房者千萬(wàn)不要輕看了這一步驟，查清產(chǎn)權(quán)問(wèn)題可是有關(guān)房子歸屬的大事。四、確定房屋產(chǎn)權(quán)再交定金1、若賣(mài)方仍在還貸，則在交定金之前，需要先辦理贖樓或同行轉(zhuǎn)按揭。辦理贖樓：賣(mài)方通過(guò)擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，這會(huì)產(chǎn)生一定擔(dān)保費(fèi)用和短期贖樓貸的利息。2、當(dāng)賣(mài)方不再為該房還貸，則進(jìn)入交定金環(huán)節(jié)。一般來(lái)說(shuō)，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同，示范文本可以在本市房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)、地址、成交金額、辦理過(guò)戶(hù)時(shí)間、交房時(shí)間、相關(guān)稅費(fèi)由誰(shuí)交、違約金和違約責(zé)任等。五、簽訂正式合同交付首期之后，就可簽訂正式二手房買(mǎi)賣(mài)合同，合同范例可到當(dāng)?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)下載，雙方可自行修改。簽合同前需注意，如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。六、買(mǎi)方辦理按揭貸款如果不是一次性付款，買(mǎi)家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、結(jié)婚證、戶(hù)口簿、收入證明、銀行流水、買(mǎi)賣(mài)合同等。因?yàn)橛锌赡苜J款額度達(dá)不到預(yù)期，所以買(mǎi)家需要做好支付更多**款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。七、過(guò)戶(hù)去過(guò)戶(hù)時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并繳稅。買(mǎi)賣(mài)雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買(mǎi)賣(mài)合同等。一般，在遞件后拿到回執(zhí)，買(mǎi)方就可以讓銀行發(fā)放之前監(jiān)管的定金了。在拿到房產(chǎn)證后，買(mǎi)方回銀行辦理房產(chǎn)抵押，銀行之后會(huì)給賣(mài)方打余款，買(mǎi)方每月按時(shí)還貸。八、交房交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線(xiàn)電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚賣(mài)方是否要被更換或搬走。水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線(xiàn)電視臺(tái)、供電局等部門(mén)去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等。如果二手房買(mǎi)賣(mài)涉及家電家具，那么**好在簽訂合同的時(shí)候約定“交房保證金”，即買(mǎi)方給賣(mài)方的**款要扣除家電家具金額。因?yàn)槿绻环繒r(shí)家具家電出現(xiàn)損壞或已被搬走，買(mǎi)方通常很難找到賣(mài)家去索賠。

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