二手房評估價(jià)查詢準(zhǔn)確嗎？

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• 151****5399

  二手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價(jià)格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值；業(yè)主通過評估知道自己房子的市價(jià)所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價(jià)格；評估事務(wù)所通過評估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價(jià)格指導(dǎo)。
  二手房的價(jià)格到底如何評估呢？房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進(jìn)行評估。市場比較法是指：挑選至少三個(gè)以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實(shí)例與所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制；房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限；房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。
  專業(yè)人士表示，在二手房價(jià)格的評估中以下幾個(gè)因素的影響**為關(guān)鍵。
  首要因素，位置、地段。二手房與新房價(jià)格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價(jià)格可相差超過1000元、平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價(jià)格相比之下也能產(chǎn)生1000元、平方米以上的落差。
  第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。
  第三因素，房屋朝向。買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右、平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元至200元左右。
  第四因素，房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價(jià)格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

  查看全文↓ 2019-02-27 23:55:27
• 157****2863

  一般都是以兩者中的高者交稅的，哪個(gè)高按哪個(gè)算
  
  二手房交易的費(fèi)用如下：
  
  （1）買方二手房稅費(fèi)
  
  1、交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積（平方米）×3元
  
  2、交易印花稅：成交價(jià)或評估價(jià)（高者）×0. 05%
  
  3、契稅：成交價(jià)或指導(dǎo)價(jià)（高者）×1.5% ，商用用房或大于144平米的稅率為3%；
  
  4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：80元
  
  （2）賣方二手房稅費(fèi)：
  
  1、個(gè)人所得稅：成交價(jià)或評估價(jià)（高者）×1%，房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征
  
  2、交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積（平方米）×3元
  
  3、交易印花稅：成交價(jià)或評估價(jià)（高者）×0. 05%
  
  4、土地出讓金：成交價(jià)或評估價(jià)（高者）×1%
  
  5、營業(yè)稅及附加稅：成交價(jià)或評估價(jià)（高者）×5.5%，房產(chǎn)證或購買時(shí)契稅完稅證未滿五年

  查看全文↓ 2019-02-27 23:55:21
• 139****1989

  二手房評估是二手房賣房的重要環(huán)節(jié)。目前，各大房地產(chǎn)網(wǎng)站及經(jīng)紀(jì)公司網(wǎng)站推出二手房評估系統(tǒng)，然后有細(xì)心的網(wǎng)友卻發(fā)現(xiàn)，即使同一套房子，使用不同的網(wǎng)上評估系統(tǒng)卻可以得出相差幾十萬的房屋價(jià)格，那么二手房評估應(yīng)該使用哪個(gè)評估系統(tǒng)及方法？
  
  目前，市場中的各類房價(jià)評估系統(tǒng)基本采用的都是“比較法”計(jì)算模型，即用戶將房源信息錄入系統(tǒng)后，評估系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)尋找與這套房子類型相似的“靶子”房源進(jìn)行對比。中介公司由于掌握著實(shí)際成交價(jià)格，所以選取的“靶子”房源為實(shí)際成交的二手房。因?yàn)椴痪邆浣灰坠δ?，各家門戶網(wǎng)站選擇的“靶子”，大多借助用戶在網(wǎng)上打出的房源報(bào)價(jià)。
  
  “在二手房成交價(jià)普遍低于報(bào)價(jià)的前提下，很多網(wǎng)站評估系統(tǒng)在計(jì)算價(jià)格時(shí)都會(huì)失準(zhǔn)?！睆氖略u估模型開發(fā)多年的軟件工程師透露，“即便是在房源方面占得先機(jī)的中介公司，其價(jià)格評估也未必‘百發(fā)百中’。如去年全市月均成交二手房1.2萬套，即便是大型中介公司，**多也只能占據(jù)30%左右的市場份額。而全市在售的二手房小區(qū)接近數(shù)千個(gè)，評估系統(tǒng)無法掌握全市各地區(qū)的交易數(shù)據(jù)，只能依靠個(gè)案彌補(bǔ)，評估價(jià)格自然難保準(zhǔn)確。
  
  可信評估價(jià)格源自“官方”
  
  在傳統(tǒng)評估過程中，影響一套房子價(jià)格評估的因素有幾十種，而不限于用戶網(wǎng)上錄入的那10多種。如果不能提供科學(xué)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)支撐，網(wǎng)上評估系統(tǒng)更多的是想通過這項(xiàng)服務(wù)，吸引用戶將手中房子掛牌，促成交易。
  
  “相比之下，傳統(tǒng)意義的房產(chǎn)評估，才是二手房交易各方的不二選擇，具有法律依據(jù)?！狈康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)人士說，由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告，可以作為申請抵押貸款、出具資產(chǎn)證明等的依據(jù)。
  
  目前，各方認(rèn)可的傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估主要采用三種方式綜合計(jì)算房屋價(jià)值，“收入法”利用房屋市場租金倒推出房價(jià)；“成本法”側(cè)重于開發(fā)商普遍采用的重置成本，將土地、建安成本等要素納入評估范圍；還有一類是中介普遍采用的“比較法”，即根據(jù)周邊成交樣本價(jià)格修正房屋的評估價(jià)格。**后，評估人員會(huì)采用“就低不就高”的原則，將通過上述三種方式計(jì)算出的較低數(shù)值，確定為一套房子的實(shí)際評估價(jià)格。購房人據(jù)此申請貸款，可以降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，而其他各類“評估價(jià)格”均不具備這樣的效力，只能用作決策參考。

  查看全文↓ 2019-02-27 23:55:14

相關(guān)問題

• 問 二手房評估價(jià)會(huì)作假嗎
  答

  二手房評估有些地方是會(huì)進(jìn)行作假的，比如說虛高價(jià)格，但是銀行在審批的時(shí)候也不會(huì)通過，所以來說是沒有意義的。二手房貸款的評估總價(jià)做得越高，能獲得的貸款就會(huì)越高，**就相應(yīng)的會(huì)**低。該價(jià)格是根據(jù)房子的設(shè)計(jì)用途、房子的建成年代等多個(gè)綜合因素決定的，是二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)價(jià)。目前來說在進(jìn)行二手房交易的過程中，一般都會(huì)委托中介進(jìn)行交易，所以還是要本著實(shí)事求是的原則，房地產(chǎn)評估采取房產(chǎn)價(jià)格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤的平均單價(jià)。不管采取什么方式方法，這樣的低**或者0**的形為都是一種欺騙形為，一旦借款人還款出現(xiàn)問題，極易造成國有資產(chǎn)的流失，在此也呼吁相關(guān)從業(yè)人員恪守職業(yè)道德。

• 問 ??二手房為什么還有個(gè)評估價(jià)?買新房還有評估價(jià)嗎?
  答

  估價(jià)針對貸款買二手房而言!銀行為了降低自身風(fēng)險(xiǎn),對貸款房屋進(jìn)行評估(房齡,朝向,樓層,這些都是影響評估價(jià)的因素).裝修等房子自身?xiàng)l件,還有房屋的周邊設(shè)施。

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• 問 二手房評估價(jià)怎么計(jì)算
  答

  二手房評估價(jià)一般是通過市場或者是通過成本進(jìn)行評估，會(huì)有相應(yīng)的評估方案，銀行在對二手房進(jìn)行評估的時(shí)候會(huì)挑選至少三個(gè)以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的進(jìn)行對比，來得出比較客觀的價(jià)格和價(jià)值，除此之外通過成本的方法進(jìn)行評估，有相應(yīng)的評估公式，房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊。我們購買房屋的時(shí)候，也要考慮好之后房屋的價(jià)值，地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價(jià)要高，所以在購買之后，升值的概率也會(huì)比較高，所以別看現(xiàn)在購買房屋時(shí)的價(jià)格要略微高一些，但是在之后會(huì)比較保值，良好的房屋朝向和適當(dāng)?shù)臉菍右矔?huì)增加房屋的價(jià)值，除了在居住的過程當(dāng)中舒適度會(huì)比較高之外，也方便之后的二手房出售。

• 問 二手房評估價(jià)怎么算？
  答

  二手房定價(jià)相關(guān)系數(shù)多多影響一套房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向?yàn)闇?zhǔn)，東向減5%—6%的系數(shù)，西向減10%;多層住宅樓層以3 層—4層為準(zhǔn)，底層減5%—6%，頂層減10%;新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，過去造的新里、舊里**多可減40%;房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值(如過道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米要減2 %—5%，明間與暗間又有區(qū)別;還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。同樣一套住宅，買賣雙方的心理價(jià)位難免背道而馳，買者認(rèn)為價(jià)格評估得太高，賣者又說估得太低，**終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業(yè)主方面的，也有物業(yè)評估方面的。

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• 問 二手房按揭評估價(jià)由什么決定?什么情況要評估價(jià)?
  答

  銀行只給你貸款金額，如果評估師100萬，按照貸款7成**3成來算你就可以貸款70萬，但是呢你們實(shí)際成交價(jià)格是120萬，相當(dāng)于銀行只承認(rèn)給業(yè)主70萬元，所以你們需要給50萬的**哦，120萬減去貸款的70萬就是你們需要給業(yè)主的錢。懂了嗎?評估價(jià)高只能說你貸款可以多貸點(diǎn)，**就少點(diǎn)了啊。

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