??如何進(jìn)行房產(chǎn)評估?賣房估價的方法有哪些呢？

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• 146****1091

  一、二手房估價的方法有哪些？
  
  1、 成本法
  
  房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，還是裝修的花費(fèi)，又或者后期養(yǎng)房的費(fèi)用等，這些都會是不小的開銷，因此在房屋估價時將各項(xiàng)成本費(fèi)用加起來，然后再衡量一下房屋的增值收益，便會的房屋的價格了。
  
  2、 市場比較法
  
  市場比較法是現(xiàn)今房屋估價時使用**為普遍的方法，具體就是將市場上用途、戶型、面積、位置等多方面條件都與被評估房屋相類似的房產(chǎn)挑選出來，對它們進(jìn)行比較分析，然后得出房屋的評估價格，通常這樣比較出來的結(jié)果也是比較準(zhǔn)確的。
  
  3、 路線價法
  
  地理位置與房屋價格有著緊密的關(guān)系，也是房屋估價時必須要考慮的因素之一。路線價法就是在了解同一街區(qū)的土地平均價格的基礎(chǔ)上，調(diào)整臨街的深度與寬度，從而得出房屋的評估價格的方法。
  
  
  
  二、房屋估價是如何進(jìn)行的？
  
  1、 委托估價機(jī)構(gòu)
  
  如果你想要對房屋進(jìn)行估價，那么首先需要向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提出估價申請，專業(yè)機(jī)構(gòu)在接受該估價業(yè)務(wù)之后，雙方需要就房屋的具體信息進(jìn)行協(xié)商。你需要將房屋的信息和你的具體要求告訴專業(yè)機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)則會針對具體情況報出評估費(fèi)用等。
  
  2、 制定評估計(jì)劃
  
  專業(yè)機(jī)構(gòu)需要對房屋的評估進(jìn)行具體籌劃，制定出適當(dāng)?shù)脑u估計(jì)劃，包括什么時間進(jìn)行評估、用什么方式進(jìn)行評估、人員應(yīng)該怎么安排等。當(dāng)然，在此之前，他們還會對房屋的相關(guān)資料進(jìn)行研究調(diào)查，以便更好地執(zhí)行計(jì)劃。
  
  3、 實(shí)地進(jìn)行評估
  
  計(jì)劃制定好了之后，專業(yè)機(jī)構(gòu)便會在約定的時間跟你一起前往房產(chǎn)所在的位置，開始實(shí)地進(jìn)行房產(chǎn)評估。其中評估的內(nèi)容包括考察周邊環(huán)境、查看房屋裝修狀況等。
  
  4、 撰寫評估報告
  
  評估完畢之后，專業(yè)機(jī)構(gòu)需要一定的時間將評估的結(jié)果進(jìn)行整理，并撰寫評估報告，分別是土地估價結(jié)果報告和土地估價技術(shù)報告。
  
  5、 交付評估報告
  
  報告撰寫完畢之后，專業(yè)機(jī)構(gòu)會將評估結(jié)果報告交給你，這時你就可以知道房屋的估價是多少了，不過千萬別忘了支付評估費(fèi)。

  查看全文↓ 2019-02-28 07:46:40
• 131****7277

  問題是，買賣方總在談定價格、甚至簽約后才進(jìn)行房屋估價，估價后的結(jié)果遠(yuǎn)低于之前談定的價格，表示買貴了，業(yè)內(nèi)人士指出，為避免相關(guān)的這樣子的情況發(fā)生，簽約時應(yīng)標(biāo)明，萬一估價結(jié)果過低或過高可重新議價，否則，只好硬著頭皮低賣。
  1）　比較該房屋與附近**近賣出相似房屋的基本參數(shù)，包括：面積、大小、周邊環(huán)境等
  2）　考慮該房屋獨(dú)有的特殊配置，包括：泳池、花園、露天陽臺等
  房屋價值是計(jì)算房屋價值的良好出發(fā)點(diǎn)。它會顯示該房屋與這個區(qū)域內(nèi)其他房屋的比較結(jié)果。查看“可比房屋銷售數(shù)據(jù)”
  在準(zhǔn)備為房屋開價時，了解要價是否公平很重要。抵押貸款機(jī)構(gòu)會聘請?jiān)u估師來確定該房子是否值得您進(jìn)行貸款，這點(diǎn)尤為重要，您可以通過評估來了解該房價。
  注意，“**近銷售”通常指在過去六個月內(nèi)。一年前的銷售價格，可能對您所在區(qū)域的現(xiàn)在市場情況有很少或沒有影響。事實(shí)上，一些借貸者不接受超過三個月的可比房屋銷售數(shù)據(jù)。
  地產(chǎn)市場活躍度也對找到準(zhǔn)確可比房屋銷售數(shù)據(jù)的難易程度有所影響。
  在較“火熱”市場，可能有很多可供選擇的可比房屋銷售數(shù)據(jù)。在不太活躍的市場中，查找合理的可比房屋銷售數(shù)據(jù)變得更困難。如果您正在考慮的房屋擁有特別的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，那么查找相似的房子會更加困難。舉例：大型高檔房屋可能熱銷，這樣您就有更多參考數(shù)據(jù)；而一些有特色的小型房屋，就很難得到與之相似的參考數(shù)據(jù)。
  關(guān)鍵要素
  在給房屋準(zhǔn)確出價時，重點(diǎn)需要考慮的要素：
  區(qū)域或地點(diǎn)。盡管理想的可比房屋可能就在您感興趣房屋的相同街區(qū)內(nèi)，但也可能有必要再走遠(yuǎn)一點(diǎn)，去大體相似的街區(qū)看看，尋找在大約相同的時間修建的房屋。越熟悉每個街區(qū)之間的不同特點(diǎn)，越會熟悉這些區(qū)域的住房市場，也就能更好判斷可比房屋銷售數(shù)據(jù)是否為真正的公平比較。
  房屋設(shè)施。您選中的房屋是否有游泳池？房屋景色好壞？是否有客房？等。
  大小。房間數(shù)（包括主臥和浴室）、房屋總建筑面積、車庫大小和占地尺寸，這些都對查找好的可比房屋有影響。
  房齡。一般來講，評估師喜歡比較房齡相似的房屋，因?yàn)樗鼈兺ǔＳ邢嗨频姆课菰O(shè)施。（當(dāng)然從嚴(yán)格意義上講，一處建于　1950　年并在　2009　年完全重修的房屋，也不能與建于　1950　年但從未重修的房屋比較。）
  有時，未知或意外的情況可能影響價格走向：
  例如，如果因?yàn)殡x婚或身故而出售房屋，則賣方可能由于想快點(diǎn)結(jié)束一切而接受較低的價格。如果一處可比房屋的售價不同尋常的低（或高），那么您或您的經(jīng)紀(jì)人就要試試更深入地了解其原因。
  個人無法控制因素　—　聯(lián)邦儲備金監(jiān)察小組的行動、國家和國際事件（選舉、戰(zhàn)爭、油價）都可能使房價在幾周內(nèi)大幅度上升或下跌。雖然人們都希望自己能夠“捕捉市場**佳時機(jī)”，但或許更好的做法就是順勢而為，接受上個月買方市場優(yōu)勢已不存在，而賣方占有優(yōu)勢的事實(shí)。

  查看全文↓ 2019-02-28 07:46:29
• 152****1893

  價格評估
  
  價格評估就是為將要出售的二手房確定一個合理的價位。做價格評估時可以參考周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷售價格。
  
  建議報價前以去一些大中介公司了解行情，走訪專業(yè)人事或多渠道了解市場走勢。實(shí)際上，沒有任何一個專家或?qū)W者可以決定房子賣多少錢，真正的賣房者報價應(yīng)心平氣和理智客觀。
  
  價格確定
  
  做完了價格評估后房主就要根據(jù)自己的實(shí)際需要對房子進(jìn)行定價了。報價過高錯失了真正好的成交機(jī)會又浪費(fèi)了大量的時間精力，報價過低有損個人利益。如果急于出售變現(xiàn)可以將價格訂得比周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷售價格低一些，但不可以過低，否則反而會使買家產(chǎn)生疑慮。如果不急于出售在定價時就要考慮當(dāng)?shù)貐^(qū)的房產(chǎn)增值速度了，我們可以定一個稍高于當(dāng)?shù)囟址康匿N售價格。
  
  價格調(diào)整
  
  賣房者在登陸房屋出售信息一段時間后，如果房屋仍然沒有出售，可能要對房屋價格做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。一方面，如果同小區(qū)房屋都順利出售且房屋幾個低于自己房屋的價格或者房東因個人情況急售房屋，此時可以考慮將房價在原有定價基礎(chǔ)上進(jìn)行下調(diào)，以便增加市場競爭力，快速出售。
  
  另一方面，賣房者應(yīng)該時刻注意市政規(guī)劃改建政策的實(shí)施對自有房產(chǎn)的影響，關(guān)注更多專業(yè)媒體以做參考，如果由于市場走勢、購房政策或者城市規(guī)劃使房屋價格出現(xiàn)上漲趨勢，房東也應(yīng)及時或每隔一段時間就對價格進(jìn)行一次調(diào)整。

  查看全文↓ 2019-02-28 07:46:17

相關(guān)問題

• 問 ??如何進(jìn)行房產(chǎn)評估?賣房估價的方法有什么呢？
  答

  一、二手房估價的方法有哪些？1、 成本法房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，還是裝修的花費(fèi)，又或者后期養(yǎng)房的費(fèi)用等，這些都會是不小的開銷，因此在房屋估價時將各項(xiàng)成本費(fèi)用加起來，然后再衡量一下房屋的增值收益，便會的房屋的價格了。2、 市場比較法市場比較法是現(xiàn)今房屋估價時使用**為普遍的方法，具體就是將市場上用途、戶型、面積、位置等多方面條件都與被評估房屋相類似的房產(chǎn)挑選出來，對它們進(jìn)行比較分析，然后得出房屋的評估價格，通常這樣比較出來的結(jié)果也是比較準(zhǔn)確的。3、 路線價法地理位置與房屋價格有著緊密的關(guān)系，也是房屋估價時必須要考慮的因素之一。路線價法就是在了解同一街區(qū)的土地平均價格的基礎(chǔ)上，調(diào)整臨街的深度與寬度，從而得出房屋的評估價格的方法。二、房屋估價是如何進(jìn)行的？1、 委托估價機(jī)構(gòu)如果你想要對房屋進(jìn)行估價，那么首先需要向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提出估價申請，專業(yè)機(jī)構(gòu)在接受該估價業(yè)務(wù)之后，雙方需要就房屋的具體信息進(jìn)行協(xié)商。你需要將房屋的信息和你的具體要求告訴專業(yè)機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)則會針對具體情況報出評估費(fèi)用等。2、 制定評估計(jì)劃專業(yè)機(jī)構(gòu)需要對房屋的評估進(jìn)行具體籌劃，制定出適當(dāng)?shù)脑u估計(jì)劃，包括什么時間進(jìn)行評估、用什么方式進(jìn)行評估、人員應(yīng)該怎么安排等。當(dāng)然，在此之前，他們還會對房屋的相關(guān)資料進(jìn)行研究調(diào)查，以便更好地執(zhí)行計(jì)劃。3、 實(shí)地進(jìn)行評估計(jì)劃制定好了之后，專業(yè)機(jī)構(gòu)便會在約定的時間跟你一起前往房產(chǎn)所在的位置，開始實(shí)地進(jìn)行房產(chǎn)評估。其中評估的內(nèi)容包括考察周邊環(huán)境、查看房屋裝修狀況等。4、 撰寫評估報告評估完畢之后，專業(yè)機(jī)構(gòu)需要一定的時間將評估的結(jié)果進(jìn)行整理，并撰寫評估報告，分別是土地估價結(jié)果報告和土地估價技術(shù)報告。5、 交付評估報告報告撰寫完畢之后，專業(yè)機(jī)構(gòu)會將評估結(jié)果報告交給你，這時你就可以知道房屋的估價是多少了，不過千萬別忘了支付評估費(fèi)。

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• 問 ??買房產(chǎn)估價的方法有哪些呢？如何進(jìn)行房產(chǎn)評估?
  答

  　　市場比較法。在評估房地產(chǎn)價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項(xiàng)房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價理應(yīng)差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用**高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格**便宜的，從中挑選出自己**中意的一個。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理。　　市場比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。采用市場比較法有三個必要條件：　　第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說，要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)，有相當(dāng)大的規(guī)模，有較長的歷史。如果在某個地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬個房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標(biāo)準(zhǔn)?！　〉诙?，使用市場比較法隱含著這樣一個假設(shè)：在房地產(chǎn)市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭?！　〉谌?，采用市場比較法必須要求房價相對穩(wěn)定。在市場比較法中，房地產(chǎn)商估計(jì)的房價取決于他們對市場走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會在當(dāng)前房價的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房價。如果市場不穩(wěn)定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。

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• 問 房屋如何評估?如何進(jìn)行房產(chǎn)評估，房產(chǎn)評估的方法有哪些？
  答

  由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運(yùn)用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間**可能實(shí)現(xiàn)的合理價格所作出的估計(jì)、推測與判斷。房產(chǎn)評估實(shí)質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。

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• 問 ??買房估價有哪些方法嗎？如何對房屋進(jìn)行評估?
  答

  1、 市場比較法市場比較法說的通俗些，其實(shí)就是貨比三家，售房者想要對房子做出準(zhǔn)確的定價，**基礎(chǔ)的辦法就是和類似房產(chǎn)進(jìn)行比較。對于購房者來說，可以通過多看幾處住宅，然后在價格相等的住宅中選取效用**高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格**便宜的方法，從中挑選出自己**中意的一個。2、 收益還原法收益還原法是指按照房地產(chǎn)未來的收益來估計(jì)房價的做法，首先要估計(jì)房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本，計(jì)算方法一般為房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。3、 成本估價法成本估價法是指建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤就是房價，成本估價法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價法。二手房的的價格按成本估價法進(jìn)行計(jì)算，其公式為：房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)重新建造完全價值-建筑物折舊4、假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，房產(chǎn)項(xiàng)目在被建設(shè)之前，首先要估計(jì)出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本，稅金等，**后扣除地價，剩下來的就是預(yù)期的利潤。5、 基準(zhǔn)地價法基準(zhǔn)地價法是指針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，**后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法，這種方法通常具有有一定的政策性。6、 混合法混合法是將以上幾種方法綜合運(yùn)用，即把各種方法求出的結(jié)果作加權(quán)平均或算術(shù)平均，一般是先用耐用年限法確定基準(zhǔn)減價額，然后依實(shí)際觀察法進(jìn)行修正。

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• 問 如何進(jìn)行房產(chǎn)過戶？需要哪些費(fèi)有？
  答

  1、可以有兩種方法進(jìn)行過戶：交易過戶和贈予過戶，個人建議交易過戶。2、如果爺爺離世了，并且沒有留下遺囑，那么就需要進(jìn)行放棄繼承公證。遺產(chǎn)房過戶是需要在產(chǎn)權(quán)人死亡后才可以使用的。3、現(xiàn)在廣州的二手房過戶流程如下：現(xiàn)在購房必須要網(wǎng)簽才可以進(jìn)行交易，在合同里面都寫明你們雙方的約定 ，比如怎么付款，分幾次付款，網(wǎng)簽過后就是遞件，遞件后一般就需要交納**，**的比例一般是3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過戶，過戶當(dāng)日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他**后的1成。4、需要，必須要親自進(jìn)行過戶簽名，或者可以進(jìn)行委托公證，不過這樣又增加過戶的費(fèi)用支出。5、是按照房價決定的，不是面積決定的。中原地產(chǎn) 為你解答

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