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1、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。但上述免稅單位的出租房產不屬于免稅范圍。2、由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產免征房產稅。但如**的工廠、商店、招待所等應照章納稅。3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。但經營用的房產不免。4、個人所有非營業(yè)用的房產免征房產稅。但個人擁有的營業(yè)用房或出租的房產，應照章納稅。5、對行使國家行政管理職能的中國人名銀行總行所屬分支結構自用的房地產，免征房產稅。6、從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。7、經財政部批準免稅的其他房產。(1)老年服務機構自用的房產免稅。(2)損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅。(3)納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中做相應說明。(4)在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產稅。但工程結束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位減收的次月起，照章納稅。(5)為鼓勵地下人防設施，暫不征收房產稅。(6)從1988年1月1日起，對房管部門經租的居民住房，在房租調整改革之前收取租金偏低的，可暫緩
全部5個回答>房地產相關稅收政策包含哪些內容？
138****7958 | 2019-03-01 00:24:42
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158****3202
第一部分一般性稅收優(yōu)惠政策
查看全文↓ 2019-03-01 00:26:17
1、營業(yè)稅
◎對住房公積金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發(fā)放個人住房貸款取得的收入，免征營業(yè)稅。
《財政部、國家稅務總局關于住房公積金管理中心有關稅收政策的通知》，財稅[2000]94號
◎單位和個人銷售其購置的不動產，以全部收入減去不動產的購置原價后的余額為營業(yè)額。
單位和個人銷售抵債所得的不動產的，以全部收入減去抵債時該項不動產作價后的余額為營業(yè)額。
《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》，財稅[2003]16號
◎對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅。
《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》，財稅[2008]24號
◎個人無償贈與不動產、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：
?。?）離婚財產分割；
?。?）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
（3）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
（4）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
《財政部、國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》，財稅[2009]111號
◎自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》，財稅[2009]157號
2、企業(yè)所得稅
◎對住房公積金管理中心用住房公積金購買國債、在指定的委托銀行發(fā)放個人住房貸款取得的利息收入，免征企業(yè)所得稅。
《財政部、國家稅務總局關于住房公積金管理中心有關稅收政策的通知》，財稅[2000]94號
◎對企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入，應按以下方式進行企業(yè)所得稅處理：
?。?）企業(yè)根據搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業(yè)務，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應納稅所得額。
?。?）企業(yè)沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。
（3）企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。
?。?）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理
《國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》，國稅函[2009]118號
3、個人所得稅
◎對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。
《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》，財稅字[1999]278號
◎對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
《財政部、國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》，財稅[2005]45號
◎對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。
《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》，財稅[2008]24號
◎以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：
?。?）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
?。?）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
?。?）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》，財稅[2009]78號
4、土地增值稅
◎納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一款
上述所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 -
131****3256
納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法
查看全文↓ 2019-03-01 00:25:47
第一條 根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現行增值稅有關規(guī)定，制定本辦法。
第二條 納稅人轉讓其取得的不動產，適用本辦法。
本辦法所稱取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。
房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目不適用本辦法。
第三條 一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
（一）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（二）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（三）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（四）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（五）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（六）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
第四條 小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
（一）小規(guī)模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
（二）小規(guī)模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。
第五條 個人轉讓其購買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
（一）個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
（二）個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
個體工商戶應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關申報納稅。
第六條 其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產，區(qū)分以下情形計算應向不動產所在地主管地稅機關預繳的稅款：
（一）以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：
應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%
（二）以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：
應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%
第七條 其他個人轉讓其取得的不動產，按照本辦法第六條規(guī)定的計算方法計算應納稅額并向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。
第八條 納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。
上述憑證是指：
（一）稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。
（二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。
（三）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。
第九條 納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。
納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。
第十條 小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開。
第十一條 納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
第十二條 納稅人轉讓不動產，按照本辦法規(guī)定應向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。
納稅人轉讓不動產，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。
通過上面一篇管理辦法，分析了有關房產增值稅規(guī)定的一些內容。其中**主要的就是房屋買賣中的增值稅按照成交價的5%征收，個人將購買時間超過2年的房屋出售，免征增值稅。出租房屋的，要以租金收入扣除增值稅。在繳納契稅的同時，增值稅也一并扣除。 -
145****8036
房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法
查看全文↓ 2019-03-01 00:25:39
第一章 適用范圍
第一條 根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現行增值稅有關規(guī)定，制定本辦法。
第二條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用本辦法。
自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。
解析：本條規(guī)定全是針對房地產開發(fā)企業(yè)的內容。
第三條 房地產開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產項目。
解析：規(guī)定了房地產企業(yè)購入未完工的房地產項目立項銷售的處理。
第二章 一般納稅人征收管理
第一節(jié) 銷售額
第四條 房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
解析：營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定中（三）銷售額中房地產差額納稅，進行了細化解釋。
第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。
房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
解析：規(guī)定了可扣除土地成本的計算公式。符合成本匹配的原則。
第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?。
第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
解析：強調了納稅人應該分項目，立臺賬核算土地的扣除情況，不能糊涂抵扣。
第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產老項目，是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
解析：對老項目進行了解釋。
第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
解析：只有一般計稅方式才可以差額納稅，簡易計稅的方式不可以扣除土地價款，差額納稅，因為一般計稅稅率為11%，簡易計稅使用征收率5%.
第二節(jié) 預繳稅款
第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
解析：對預繳稅款如何計算給出了明確的公式，便于實際操作。
第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。
解析：對稅款預繳的時間做了規(guī)定。
第三節(jié) 進項稅額
第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的建設規(guī)模為依據進行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規(guī)?！路康禺a項目總建設規(guī)模）
解析：明確同時對應不同增值稅項目的進項稅額不能抵扣的公式。以建設規(guī)模為依據劃分，但是對于建設規(guī)模沒有進行解釋。建設規(guī)模一般是指項目可行性研究報告中規(guī)定的全部設計生產能力、效益或投資總規(guī)模，亦稱生產規(guī)模。詳細來說，主要是包含工程概況的相關數據，比如：建筑面積、層數、層高、結構類型、使用用途、占地面積等。根據建設規(guī)模定義的解釋，可以采用多種方式確定建設規(guī)模，如果國稅總局沒有后續(xù)細化準則出臺，企業(yè)可以根據項目的具體情況進行籌劃，以確定采用占地面積，還是建筑面積來確定建設規(guī)模.
第四節(jié) 納稅申報
第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。
第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。
解析：對于在項目地預繳，機構地申報進行了細化解釋，預繳的稅款在申報時可以抵扣，并且未抵扣完了可以結轉下期繼續(xù)抵扣。
第五節(jié) 發(fā)票開具
第十六條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，自行開具增值稅發(fā)票。
第十七條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。
第十八條 一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。
解析：對專用發(fā)票的開具做了限制，已經繳納過營業(yè)稅的開具增值稅發(fā)票的，以及向個人銷售房地產項目，均不得開具增值稅專用發(fā)票。繳納過營業(yè)稅的，稅款已經解繳在地稅了，如果還開具增值稅專用發(fā)票，取得發(fā)票一方進行抵扣，不符合增值稅的原理。對于個人購買者，不是增值稅一般納稅人，也就不能取得增值稅專用發(fā)票了。
第三章 小規(guī)模納稅人征收管理
第一節(jié) 預繳稅款
第十九條 房地產開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%
第二十一條 小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。
解析：規(guī)定了小規(guī)模納稅人預繳稅款的計算公式，更利于實際操作。不過這里的預繳地與一般人不同，這里是在主管國稅機關預繳，而一般人是在項目地預繳，在主管國稅機關申報。
第二節(jié) 納稅申報
第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。
解析：與一般人規(guī)定一致，申報稅款可以抵減預繳稅款，未抵減完的可以結轉下期。
第三節(jié) 發(fā)票開具
第二十三條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關申請代開。
第二十四條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。
第二十五條 小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。
解析：與一般納稅人規(guī)定一致，限制了專用發(fā)票的開具，已經繳納營業(yè)稅的，以及銷售給個人的均不得開具增值稅專用發(fā)票。
第四章 其他事項
第二十六條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，按照本辦法規(guī)定預繳稅款時，應填報《增值稅預繳稅款表》。
第二十七條 房地產開發(fā)企業(yè)以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。
第二十八條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，未按本辦法規(guī)定預繳或繳納稅款的，由主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。
解析：規(guī)定了房地產納稅申報時必須填制《增值稅預繳稅款表》。
以上便是近期發(fā)布的營改增中關于房地產開發(fā)企業(yè)的特殊規(guī)定，內容不多，但是都是為房地產開發(fā)企業(yè)量身定制的，所以各位房地產行業(yè)的財會人員要熟記上述規(guī)定，在實際工作中既要為企業(yè)做好稅務規(guī)劃，又要避免稅務風險的產生。 -
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房地產相關稅收
查看全文↓ 2019-03-01 00:25:28
一、拿地階段：
1、契稅：按土地成交價的4%，由買地方（開發(fā)商）承擔。**終進入土地成本。
2、印花稅：土地成交價的0.5‰。轉讓雙方各自繳納，進入開發(fā)商管理費用。
二、建設階段：
1、建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加：工程款的3.6%，包含營業(yè)稅3%、城建稅7%、教育費附加3%，地方教育附加2%。由建筑商支付，**終進入建筑成本。
2、印花稅：合同金額的萬分之三，簽訂雙方各自繳納。
3、土地使用稅：鄭州一級土地18元/平米/年，二級土地12元/平米/年。簽訂土地合同至交房期繳納，進入開發(fā)商管理費用。
三、銷售階段：
1、營業(yè)稅金及附加：銷售金額的5.6%，包括營業(yè)稅5%、城建稅7%、教育費附加3%、地方教育附加2%。
2、土地增值稅：銷售時預征，銷售完畢后清算。按超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，**低稅率為30%，**高稅率為60%。目前河南預征率為：普通住宅1.5%、非普通住宅3.5%、其他項目4.5%。
3、企業(yè)所得稅：銷售時預征，銷售完畢后匯算。按凈利潤的25%繳納。目前鄭州基本按銷售收入的2-5個點預繳。
4、印花稅：按銷售合同金額的0.5‰，由買賣雙方各自繳納。
5、房產稅：開發(fā)商建造的商品房，在出售前，不征收房產稅。但在使用前開發(fā)商使用或者出租的，應該征收房產稅。房產自用的，按房產余值的1.2%按年征收。房產出租的，按租金的12%征收。
6、契稅：由購房者承擔。稅率為2%-4%。
7、個稅：所有員工都要繳納。**新起征點3500四、交房以后：
物業(yè)公司要按所收物業(yè)費的5.6%繳納營業(yè)稅金及附加。理論上還要繳納企業(yè)所得稅，但目前物業(yè)公司一般都沒有利潤。
五、二手房交易：二手房稅收政策**近這兩年變化非常快，也是國家調整房地產市場的一把利器，目前大致的稅收政策如下：
1、營業(yè)稅金及附加：如五年之內轉讓，按成交價金額的5.6%全額征收。如房齡超過五年，按增值部分的5.6%征收，其中普通住宅不征。
2、土地增值稅：普通住宅不征收，非普通住宅和非住宅按成交價2%征收，或者按土地增值稅增值額計算征收。
3、個人所得稅：按盈利部分的20%或者成交價的2%。如房齡滿5年并且唯一住房，可免交個稅。
4、契稅：成交金額的2%或者4%，如首次購買低于90平米的普通住宅，按1%繳納。
5、印花稅：按房屋買賣合同的0.5‰，買賣雙方各自繳納。
以上稅收除企業(yè)所的得和個稅中央財政拿走60%以外，其余所有稅收都是歸地方政府所有。所以地方政府才會有這樣的驅動力來支持房地產發(fā)展。說到底還是由分稅制的這個制度來決定的。由于經濟社會的發(fā)展，這種稅收制度越來越不合理，比如國稅地稅兩套人馬提高了征稅成本，加重了納稅人的負擔。目前國家也在試行一些改革，比如現在正在做一些營業(yè)稅項目改征增值稅的試點，以后趨勢肯定是國稅地稅兩系統合并 -
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一、增值稅
查看全文↓ 2019-03-01 00:25:19
1、《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅改征增值稅的通知》(財稅【2016】36號)規(guī)定：
1)個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
2)涉及家庭財產分的個人無償轉讓不動產、土地使用權，免征增值稅。家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
二、企業(yè)所得稅
2、對設在四川省內以《西部地區(qū)鼓勵類產業(yè)目錄》中規(guī)定的四川鼓勵類產業(yè)項目為主營業(yè)務，且其當年度主營業(yè)務收入占企業(yè)收入總額70%以上的企業(yè)，經企業(yè)申請，主管稅務 機關審核確認后，可減按15%稅率繳納企業(yè)所得稅。
三、個人所得稅
3、對個人轉讓自用五年以上并且是省內唯一家庭用房取得的所得，免征個人所得稅。
4、 對以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：
1)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
2)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;
3)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
5、通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申請免征個人所得稅。
6、對按照規(guī)定取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
四、契稅
7、對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續(xù)作為經濟適用住房房源的，免征契稅。對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。(《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅[2008]24號)
8、對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
9、對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅;購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規(guī)定減免契稅。(《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》財稅〔2013〕101號)
10、對公共租賃住房經營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征契稅。(《財政部國家稅務總局關于促進公共租賃住房發(fā)展有關稅收優(yōu)惠政策的通知》財稅[2014]52號)
五、土地增值稅
11、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。(《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條 中華人民共和國國務院令第138號)
12、開發(fā)商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。(《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅[2008]24號)
13、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。(《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財稅[2008]137號)
14、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。(《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》財稅〔2013〕101號)
15、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。(《財政部國家稅務總局關于促進公共租賃住房發(fā)展有關稅收優(yōu)惠政策的通知》財稅[2014]52號)
六、房產稅
16、對廉租住房經營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征房產稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。(《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅[2008]24號)
17、對公共租賃住房免征房產稅。(《財政部國家稅務總局關于促進公共租賃住房發(fā)展有關稅收優(yōu)惠政策的通知》財稅[2014]52號)
七、城鎮(zhèn)土地使用稅
18、對廉租住房、經濟適用住房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。(《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅[2008]24號)
19、對改造安置住房建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋征收(拆遷)補償協議或棚戶區(qū)改造合同(協議)，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅。(《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》財稅〔2013〕101號)
20、對公共租賃住房建設期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。(《財政部國家稅務總局關于促進公共租賃住房發(fā)展有關稅收優(yōu)惠政策的通知》財稅[2014]52號)
八、印花稅
21、對廉租住房、經濟適用住房經營管理單位與廉租住房、經濟適用住房相關的印花稅以及廉租住房承租人、經濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。開發(fā)商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的印花稅。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。(《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅[2008]24號)
22、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。(《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財稅[2008]137號)
23、對改造安置住房經營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋征收(拆遷)補償協議或棚戶區(qū)改造合同(協議)，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征印花稅。(財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知 財稅〔2013〕101號)
24、對公共租賃住房經營管理單位免征建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。對公共租賃住房經營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征印花稅;對公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協議涉及的印花稅。(《財政部國家稅務總局關于促進公共租賃住房發(fā)展有關稅收優(yōu)惠政策的通知》財稅[2014]52號)
相關問題
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營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種，房地產開發(fā)企業(yè)的收費項目有幾十種。1、稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，**終會降低整體稅負。不過，如果房地產開發(fā)企業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票的話，則可能會導致企業(yè)整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發(fā)票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業(yè)稅負增減的重要因素。2、營改增之前，房地產開發(fā)企業(yè)按照“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%。假設企業(yè)銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。3、營業(yè)稅改增值稅，簡稱營改增，是指以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改成繳納增值稅。營改增的**大特點是減少重復征稅，可以促使社會形成更好的良性循環(huán)，有利于企業(yè)降低稅負。4、增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環(huán)節(jié)，是黨中央、國務院，根據經濟社會發(fā)展新形勢，從深化改革的總體部署出發(fā)做出的重要決策。目的是加快財稅體制改革、進一步減輕企業(yè)賦稅，調動各方積極性，促進服務業(yè)尤其是科技等高端服務業(yè)的發(fā)展，促進產業(yè)和消費升級、培育新動能、深化供給側結構性改革。
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問 房地產稅收政策答
房地產稅收政策表現為：總政策在一定時期內具有相對穩(wěn)定性，具體政策則要隨經濟形勢以及政治形勢的變化而變化。稅收總政策是建立各項稅收制度基礎方向，而稅收具體政策在每項稅收制度中的表現就不盡相同。房地產稅收是國家憑借政治權力，無償、固定地參與房地產收益分配而取得財政收入的一種形式。具體而言，是指直接以房地產為計稅依據，或主要以房地產開發(fā)經營流轉行為為計稅依據的稅賦。房地產稅收在經濟社會發(fā)展過程中發(fā)揮重要作用。國家制定稅收法令，建立稅收制度和從事稅收工作的指導思想和原則。它是國家經濟政策的重要組成部分，在經濟理論財政，稅收理論的指導下，依據國家路線，方針和政治經濟任務，以及稅收作用所要解決的基本矛盾確定的。
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答
一、取消了購買首套住房契稅優(yōu)惠的面積限制和普通住房限制。二、降低了個人購買第二套改善性住房的契稅稅率。三、取消了個人轉讓住房營業(yè)稅稅收優(yōu)惠普通住房與非普通住房的區(qū)別。四、參與房地產交易的納稅人需要注意，23號文件的優(yōu)惠政策并不是全國適用的。
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答
第一章 適用范圍第一條 根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現行增值稅有關規(guī)定，制定本辦法。第二條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用本辦法。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。解析：本條規(guī)定全是針對房地產開發(fā)企業(yè)的內容。第三條 房地產開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產項目。解析：規(guī)定了房地產企業(yè)購入未完工的房地產項目立項銷售的處理。第二章 一般納稅人征收管理第一節(jié) 銷售額第四條 房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）解析：營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定中（三）銷售額中房地產差額納稅，進行了細化解釋。第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。解析：規(guī)定了可扣除土地成本的計算公式。符合成本匹配的原則。第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋５谄邨l 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
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