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買回遷房風險（一）、辦證難有保障。許多“回遷房”會因各種復雜原因暫無法領取房產證，因此從回遷戶手里購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產證，但辦證時間難保障。買回遷房風險（二）、過戶登記費用高。回遷戶可以享受的一些政策優(yōu)惠，但回遷房過戶交易時就可以面臨補交一些費用的情況，增加了過戶登記費用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證。買回遷房風險（三）、不能辦理按揭。無房產證的回遷房，銀行不會給辦理按揭貸款手續(xù)，只能雙方協商分期付款或一次性付款。買回遷房風險（四）、經濟風險。大多購買回遷房的交易行為，一時無法辦理備案登記或產權過戶登記，有的回遷戶故意一房多賣，致購買者出資后無法取得房屋產權，有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產證前，若回遷戶對外有債務，回遷房可能會被法院查封。
全部3個回答>??回遷房是什么意思?為什么不建議買回遷房?
153****1966 | 2019-03-08 00:05:00
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157****6413
回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子；回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。
查看全文↓ 2019-03-08 00:05:52
回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10% 。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經持有房產證；另一種是業(yè)主只持有回遷協議。
作為第一種情況，即業(yè)主已經取得該商品小區(qū)的《房產證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。
然而另一種情況，即業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協議的，這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協議的，在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協議，此協議并沒有得到房管局的認可。
因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產證》出來后才能做真正的過戶交易。 -
147****9166
回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子；商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價?；剡w房與商品房一樣，都有房產證，有房產證的回遷房是可以上市交易的。沒房產證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易。
查看全文↓ 2019-03-08 00:05:47
商品房指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受[1] 政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。 -
156****5441
回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子;回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。
查看全文↓ 2019-03-08 00:05:43
標準：在計劃經濟條件下提出的住房標準，兩居為56平方米，三居為80平方米等，但是隨著經濟的發(fā)展，這些規(guī)定早已不適應市場的發(fā)展，所以這個標準已不再執(zhí)行。對于危改回遷房屋，按照原住房面積標準進行安置。如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的，按照當年房改成本價，扣除工齡、調節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素計算?；剡w房的建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價計算，不再扣除工齡等因素?；剡w房的建筑面積超出人均15平方米的，超出部分按照當地經濟適用住房的價格購買。對于人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建筑面積5平方米標準進行安置。
購買手續(xù)：購買回遷房與購買商品房的手續(xù)是一樣的。
回遷房信息：1. 憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同并結算房款。2. 按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票。3. 憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續(xù)。4. 視房屋面積大小減免部分或全部契稅。5. 憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續(xù)。
注意事項：回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10% 。而這些回遷房總體分兩種情況:一種是業(yè)主已經持有房產證;另一種是業(yè)主只持有回遷協議?；剡w房作為第一種情況，即業(yè)主已經取得該商品小區(qū)的《房產證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。然而另一種情況，即業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協議的，這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協議的，在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協議，此協議并沒有得到房管局的認可?；剡w房戶型圖因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產證》出來后才能做真正的過戶交易。許多回遷房的業(yè)主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%~90%的樓款，作為客人購買該套房子的保證，余數則在真正過戶交易后再付清，而由于業(yè)主也不能保證什么時候一定能夠真正過戶，這對購買者來說具有一定的交易風險。部分的回遷房存在尚未有《房產證》的問題，或者當取得真正的《房產證》時，可能在面積上與當初的協議面積有差異而導致要補錢，這種種的因素，都導致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。因此，當你需要購買回遷房的時候，一定要注意該套房屋的產權問題以及相關細節(jié)，并盡量去一些有信譽的大型中介公司咨詢，盡可能避免不必要的損失。
區(qū)別解釋
與商品房的區(qū)別：1、回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當作商品房出售，二者之間存在一些區(qū)別:回遷房1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。2、商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。另外，拆遷的是商品房，回遷房自然應當是商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。
解釋《住宅質量保證書》
《住宅質量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。我國房地產法規(guī)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發(fā)商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修范圍是:地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內;屋面防水為5年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為5年;《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年;燈具、電器開關損壞為6個月;管道堵塞為2個月;供熱供冷系統(tǒng)設備為一個采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，并寫在工程質量保證書中。房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發(fā)商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。住宅質量保證書，是房地產開發(fā)商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力。 -
137****6153
買回遷房風險
查看全文↓ 2019-03-08 00:05:34
（一）、辦證難有保障。許多“回遷房”會因各種復雜原因暫無法領取房產證，因此從回遷戶手里購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產證，但辦證時間難保障。買回遷房風險
（二）、過戶登記費用高?；剡w戶可以享受的一些政策優(yōu)惠，但回遷房過戶交易時就可以面臨補交一些費用的情況，增加了過戶登記費用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證。買回遷房風險
（三）、不能辦理按揭。無房產證的回遷房，銀行不會給辦理按揭貸款手續(xù)，只能雙方協商分期付款或一次性付款。買回遷房風險
（四）、經濟風險。大多購買回遷房的交易行為，一時無法辦理備案登記或產權過戶登記，有的回遷戶故意一房多賣，致購買者出資后無法取得房屋產權，有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產證前，若回遷戶對外有債務，回遷房可能會被法院查封。
相關問題
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不建議大家購買回遷房的原因，是因為大多數的回遷房是沒有辦法及時辦理房產證的，在沒有房產證的情況之下，房屋就不能夠進行抵押，也不能夠進行轉讓，沒有辦法辦理過戶的話，很容易發(fā)生1房2賣的情況，對于購房者來說無法保障自己的合法權益。即便是有些回遷房可以辦理房產證，但是辦理的時間也很難保證，甚至是會拖10年20年的時間?；剡w房因為享受了一定的政策優(yōu)惠，所以即便是在出售的時候價格比較優(yōu)惠，但是在登記過戶的時候繳納的費用還是比較多的，比如說回遷房在之后出售的時候就需要繳納土地出讓金，把劃撥土地性質變成出讓土地的性質才能夠辦理產權證，而這部分的費用也會增加購房的成本，還不如直接去購買商品房，這樣既簡單省事又不會涉及到買賣房屋的風險。
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不建議購買回遷房的主要原因：1、大多數的回遷房質量并不是特別好。2、有一些回遷房是不能夠辦理房屋所有產權證的，但是產權證是房子物權證明，如果不能獲得房產證房子，不是不能合法轉讓、抵押。3、有一些回遷房需要滿足5年之后才能夠上市交易，在這期間的變數就比較大，容易出現賣方房人違約主張合同無效風險，所以也就容易發(fā)生法律糾紛的。4、大多數的回遷房在物業(yè)、衛(wèi)生等方面都是存在各種隱患和問題?；剡w房是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子。拆遷安置過程中，采取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，還有一部分的拆遷戶選擇要房子這些房子就是回遷房。購買回遷房要注意什么1、回遷房分為兩種，一種是有房產證的，一種是沒有房產證的，要購買有房產證的回遷房，如果沒有的話，只是私人協議是沒有辦法辦理過戶，就要小心一房多賣，在簽署合約的時候，一定要把違約金寫的高一些。2、簽訂買賣合同時，若是沒有房產證時，沒有辦法過戶的情況下，所以說也是要跟賣房要約定好相應的交房時間，若是現房的話，要把交首付時間約定好。3、回遷房的質量并不是特別好，所以要盡可能選擇大開發(fā)商所建的回遷房。
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不建議購買回遷房的原因：1、存在安全隱患大多數的回遷房都在物業(yè)衛(wèi)生供暖方面存在有各種隱患和問題，特別是一些回遷房的建設，并沒有通過規(guī)劃和審核，所以房屋的質量以及配套設施就不如同等條件的商品房。2、無法辦理產權證書房屋所有產權證是房屋物權的證明，如果沒有取得房屋所有產權證，就不能夠合法的轉讓和抵押房屋，如果打算從回遷戶當中購買回遷房，最好是選擇已經辦理了房屋所有產權證的房子，否則辦理的時間難以估計，還有可能出現一房多賣的情況。3、過戶費用高回遷房在沒簽的過程當中，因為已經享受了一定的優(yōu)惠政策，所以在交易的時候需要補交一部分的費用，如果回遷房的性質是劃撥土地，還需要繳納土地出讓金變成出讓土地的性質，才能夠辦理房屋所有產權證。
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1、房價不同在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。2、買賣雙方的關系不同商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。3.性質不同拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。4.戶籍無法遷入等問題。物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。5.流動人口多，有安全隱患?；剡w房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租，住在回遷樓里，你會遭遇形形色色數量極大的流動人口?；剡w房是否可以買賣需要分情況：1、業(yè)主已取得《房產證》可正常交易有房產證的回遷房，是可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉名的。2、業(yè)主手中只有回遷協議的不能過戶業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協議的，在做二手房交易時是不能在房地產交易中心做過戶和改名的。因為該回遷協議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協議，此協議并沒有得到房管局的認可。如果購房者和業(yè)主在沒有獲得房屋產權的情況下進行交易，屬于私下交易。是不合法的行為。
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