??未交房的期房能賣嗎?還未交房怎么轉(zhuǎn)讓？

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• 136****8526

  已備案未交房的房子是可以賣的，是可以由他們出面轉(zhuǎn)備案的，，如果買家是按揭，不能辦得下來(lái)，以后再買房算2套房。
  根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)合同一方當(dāng)事人同意，合同中另一方當(dāng)事人可將自己在合同中的全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方。
  在這里，一方當(dāng)事人是指房地產(chǎn)開發(fā)商。據(jù)此，只要房地產(chǎn)開發(fā)商同意原買受人轉(zhuǎn)讓房屋，本人能夠與原買受人就房屋買賣事項(xiàng)達(dá)成一致，且開發(fā)商愿意為自己的轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)到有關(guān)主管部門辦理登記變更手續(xù)，房屋買賣就可以完成。

  查看全文↓ 2019-03-11 07:41:25
• 154****1776

  來(lái)隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，熱心網(wǎng)友的提問也是越來(lái)越多樣化，比如這周就有網(wǎng)友提問，B先生在去年買了一套期房，隨著今年房?jī)r(jià)走高，該地區(qū)的房產(chǎn)增值了不少，因此B先生動(dòng)了賣房的念頭，但由于是期房，B先生對(duì)于期房買賣的問題不是很了解，所以就想讓房貸君解答一下關(guān)于期房買賣的問題。
  
  一、購(gòu)買的期房可以賣出或轉(zhuǎn)讓嗎？
  
  由于不動(dòng)產(chǎn)買賣的特殊性，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓：(六)、未依法登記取得權(quán)屬證書的”，但該條限定的是已竣工交付使用的不動(dòng)產(chǎn)，并未涉及期房。
  
  《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定”。但是國(guó)務(wù)院至今沒有作出規(guī)定，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》對(duì)此也沒有規(guī)定。
  
  不過(guò)，從目前的實(shí)踐來(lái)看，期房是可以轉(zhuǎn)讓的，但是必須要符合法定的條件并且履行法定的程序。具體到各個(gè)地區(qū)又是不同的。
  
  二、期房進(jìn)行買賣的條件
  
  雖然各地規(guī)定不一樣但是期房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓買賣一般都需要滿足下列條件：
  
  1、只要房款已經(jīng)支付完畢，自己就是房屋的主人，有任意處置的權(quán)限，就可以自由進(jìn)行房產(chǎn)買賣，而不需要征得任何人的同意，只需要將房屋已經(jīng)買賣的情況以書面形式通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，讓他與新的房屋所有人溝通相關(guān)事宜即可。如果房款沒有結(jié)清，還有余額尚未繳納清楚的，購(gòu)房者是不可以擅自出售已購(gòu)的期房的，因?yàn)殚_放商還有這所房屋的一部分主權(quán)，所以要先與開放商溝通，征得企業(yè)同意以后才可以進(jìn)行買賣。
  
  2、所購(gòu)的的房屋可以進(jìn)行買賣以后，雙方就各項(xiàng)事宜洽談好以后，就可以簽訂一份書面合同，將房屋的預(yù)售對(duì)象轉(zhuǎn)讓過(guò)來(lái)，一般需要等待半個(gè)月左右就可以轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了。
  
  3、只要期房的戶主轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理下來(lái)，被轉(zhuǎn)讓的人就可以享有原轉(zhuǎn)讓人購(gòu)買房屋時(shí)所擁有的一切權(quán)利。就是以前的一切購(gòu)買行為以及權(quán)利都轉(zhuǎn)到了受讓方身上，不改變?cè)械囊磺屑s定。只是戶主變動(dòng)了一下，其他的沒有變化。
  
  4、期房的轉(zhuǎn)讓價(jià)位不受法律的約束，所以價(jià)位是不受限制的自由定價(jià)，轉(zhuǎn)讓人與被轉(zhuǎn)讓人可以自己協(xié)商價(jià)位，然后就已定下的價(jià)位簽訂買賣合同。
  
  三、在此以北京市的相關(guān)為具體實(shí)例，為大家介紹一下如何辦理期房轉(zhuǎn)讓手續(xù):
  
  《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》對(duì)期房轉(zhuǎn)讓問題作出了明確規(guī)定。該《辦法》第四十四條規(guī)定，預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：
  
  1、未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；
  
  2、已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記。
  
  從法律的角度分析上述規(guī)定可以看出，期房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓，而是預(yù)購(gòu)合同的轉(zhuǎn)讓，北京市的《辦法》明確了與購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的合法性，同時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)讓程序進(jìn)行了規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-03-11 07:41:19
• 136****2355

  **近有網(wǎng)友提問，說(shuō)一位朋友之前買了套房，現(xiàn)在因?yàn)橹庇缅X，正好房?jī)r(jià)也有上漲就準(zhǔn)備賣掉。但是因?yàn)榉孔邮瞧诜?，現(xiàn)在還沒有拿到鑰匙呢。這位網(wǎng)友想從朋友那里買這套房，但是又擔(dān)心期房是不是賣不了，如果就這么雙方協(xié)商一下，**后賣不成功，弄得朋友也做不成就不好了。
  
  還沒有交房的期房能不能買？要怎么買？買的話又要注意些什么？
  
  今天購(gòu)房指南就給大家梳理一下，以后遇到類似的情況也就不用犯迷糊了。
  
  第一個(gè)問題：期房到底能不能買？
  
  根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定中可知，沒有取得權(quán)屬證書的房產(chǎn)是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。由于期房尚未交付，因此是不能取得國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證的，換言之期房是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。
  
  另?yè)?jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：
  
  “下列房地產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓：
  
  ……
  
  (六)、未依法登記取得權(quán)屬證書的”。
  
  但該條限定的是已竣工交付使用的不動(dòng)產(chǎn)，并未涉及期房。
  
  另有《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：
  
  “商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定”。
  
  但是國(guó)務(wù)院至今沒有作出規(guī)定，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》對(duì)此也沒有規(guī)定。
  
  不過(guò)，從目前的實(shí)踐來(lái)看，期房是可以轉(zhuǎn)讓的，但是必須要符合法定的條件并且履行法定的程序。具體到各個(gè)地區(qū)又是不同的。
  
  以北京為例：
  
  北京曾出臺(tái)過(guò)一個(gè)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，其中第四十四條規(guī)定，預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：
  
  (一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意;
  
  (二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
  
  轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記。
  
  從法理上分析，預(yù)購(gòu)房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓，而是預(yù)購(gòu)合同的轉(zhuǎn)讓，這一規(guī)定明確了與購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的合法性，同時(shí)也明確了轉(zhuǎn)讓程序。
  
  第二個(gè)問題：沒交房的期房要怎么買？
  
  從上面的一系列規(guī)定中，可以總結(jié)出以下幾個(gè)步驟：
  
  步驟一：支付房款或與征得開發(fā)商同意
  
  如果房款已經(jīng)支付完畢，自己就是房屋的主人，有任意處置的權(quán)限，就可以自由進(jìn)行房產(chǎn)買賣，而不需要征得任何人的同意，只需要將房屋已經(jīng)買賣的情況以書面形式通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，讓他與新的房屋所有人溝通相關(guān)事宜即可。
  
  但如果房款沒有結(jié)清，還有余額尚未繳納清楚的，購(gòu)房者是不可以擅自出售已購(gòu)的期房的，因?yàn)殚_發(fā)商還有這所房屋的一部分主權(quán)，所以要先與開放商溝通，征得企業(yè)同意以后才可以進(jìn)行買賣。
  
  步驟二：買賣雙方簽訂書面合同
  
  所購(gòu)的的房屋可以進(jìn)行買賣以后，雙方就各項(xiàng)事宜洽談好以后，就可以簽訂一份書面合同，將房屋的預(yù)售對(duì)象轉(zhuǎn)讓過(guò)來(lái)，一般需要等待半個(gè)月左右就可以轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了。
  
  步驟三：辦理戶主轉(zhuǎn)讓手續(xù)
  
  只要期房的戶主轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理下來(lái)，被轉(zhuǎn)讓的人就可以享有原轉(zhuǎn)讓人購(gòu)買房屋時(shí)所擁有的一切權(quán)利。就是以前的一切購(gòu)買行為以及權(quán)利都轉(zhuǎn)到了受讓方身上，不改變?cè)械囊磺屑s定。只是戶主變動(dòng)了一下，其他的沒有變化。
  
  步驟四：協(xié)商價(jià)格
  
  期房的轉(zhuǎn)讓價(jià)位不受法律的約束，所以價(jià)位是不受限制的自由定價(jià)，轉(zhuǎn)讓人與被轉(zhuǎn)讓人可以自己協(xié)商價(jià)位，然后就已定下的價(jià)位簽訂買賣合同。

  查看全文↓ 2019-03-11 07:41:11

相關(guān)問題

• 問 ??未交房的期房能賣嗎?還未交房怎么轉(zhuǎn)讓？
  答

  如果沒有房產(chǎn)證，說(shuō)明這個(gè)房子不具備完整的所有權(quán)，嚴(yán)格的說(shuō)是不能交易過(guò)戶的，你的房子應(yīng)該是預(yù)售房，沒交房前是不可能有產(chǎn)證的，一般產(chǎn)證的日期在交房后的幾個(gè)月，這個(gè)日期和交房日期一樣，在合同中有約定，所以你的房子法律上是不能交易轉(zhuǎn)讓的。如果你一定要轉(zhuǎn)讓的話，有以下辦法：1、合乎法律的做法，就是和開發(fā)商與下家都溝通好，你先去銀行把貸款還清，再把房屋的合同撤銷，開發(fā)商再把房子賣給下家，下家能夠走正常手續(xù)，貸款什么的都行，這個(gè)是**合法的，沒有手尾和后遺癥，難點(diǎn)是要開發(fā)商同意2、自己的做法，讓下家交給你一部分定金，可以多一點(diǎn)，簽署一個(gè)協(xié)議，意思是約定多少時(shí)間把房子過(guò)戶……，把這個(gè)協(xié)議去公證一下，等到房子交房了，辦理完產(chǎn)證了再去過(guò)戶，這個(gè)的優(yōu)點(diǎn)是不用通過(guò)開發(fā)商，缺點(diǎn)是交易時(shí)間很長(zhǎng)，萬(wàn)一有變動(dòng)，大家都有麻煩風(fēng)險(xiǎn)

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• 問 ??未交房的期房能賣嗎?怎樣轉(zhuǎn)讓？
  答

  是可以賣掉的，因?yàn)橘u方是擁有出售房產(chǎn)的合法權(quán)利.找到開發(fā)商協(xié)商后給些好處是明確之舉，可以使事情解決的更利索且不出問題。畢竟從法律角度便表明了在幾乎所有的房地產(chǎn)交易中，同開發(fā)商協(xié)商好后再賣房，這樣更方便將房屋的所有權(quán)從開發(fā)商轉(zhuǎn)移給賣方。如果是未交房只是已備案，買家即使按揭也可以辦下來(lái)，但也是屬于協(xié)議性辦下來(lái)。沒交房沒拿證之前，以后再買房是不屬于兩套房的。但是已備案，就不屬于新房了。需要交的相關(guān)稅包括：營(yíng)業(yè)稅5.5％，個(gè)人所有稅20％(有關(guān)增值部分)，土地增值稅1％，(以上按交易房?jī)r(jià)繳稅)，各地繳納的稅率不統(tǒng)一，具體向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T咨詢

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• 問 房子還未交房可以賣嗎
  答

  　　剛交了**款，還沒有辦按揭。　　這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，是**好處理的?！　≠I賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買方的名字了?！　≌谶€房貸，還沒有交房　　方式一：直接更名　　流程：　　1、賣方將銀行的貸款還清；　　2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；　　3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；　　4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。　　注意事項(xiàng)：　　1、房子必須還清銀行貸款　　2、更名必須取得開發(fā)商的同意　　3、買方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買　　這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過(guò)程沒有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大?！　膰?guó)家法律政策來(lái)講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此，法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問題都只能自己兜著?！　》绞蕉弘p方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶　　這種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多?！　“ǎ骸　€(gè)人所得稅：總房款的1%。　　契稅：90平米以下的為總房款的1%；90平~140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的1.5%。（均為首套房）　?。ㄆ醵愐粌纱?，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時(shí)繳納，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時(shí)繳納）　　營(yíng)業(yè)稅：5%　　第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過(guò)戶，風(fēng)險(xiǎn)較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)?！　∽⒁馐马?xiàng)：　　1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎！　　2、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備。　　3、對(duì)買方來(lái)講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜?！　?、房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。

  全部5個(gè)回答>
• 問 房子還未交房可以賣嗎？已備案未交房的房子可以賣嗎?
  答

  若是全款買房，合同沒有網(wǎng)簽備案就可以改合同出售，一般需要一定的改合同費(fèi)用。若是貸款買房，合同已經(jīng)網(wǎng)簽備案了，一般不能出售了。如果沒有房產(chǎn)證，說(shuō)明這個(gè)房子不具備完整的所有權(quán)，嚴(yán)格的說(shuō)是不能交易過(guò)戶的，你的房子應(yīng)該是預(yù)售房，沒交房前是不可能有產(chǎn)證的，一般產(chǎn)證的日期在交房后的幾個(gè)月，這個(gè)日期和交房日期一樣，在合同中有約定，所以你的房子法律上是不能交易轉(zhuǎn)讓的。如果你一定要轉(zhuǎn)讓的話，有以下辦法：1、合乎法律的做法，就是和開發(fā)商與下家都溝通好，你先去銀行把貸款還清，再把房屋的合同撤銷，開發(fā)商再把房子賣給下家，下家能夠走正常手續(xù)，貸款什么的都行，這個(gè)是**合法的，沒有手尾和后遺癥，難點(diǎn)是要開發(fā)商同意2、可以這樣去做；讓下家交給你一部分定金，可以多一點(diǎn)，簽署一個(gè)協(xié)議，意思是約定多少時(shí)間把房子過(guò)戶……，把這個(gè)協(xié)議去公證一下，等到房子交房了，辦理完產(chǎn)證了再去過(guò)戶，這個(gè)的優(yōu)點(diǎn)是不用通過(guò)開發(fā)商，缺點(diǎn)是交易時(shí)間很長(zhǎng)，萬(wàn)一有變動(dòng)，大家都有麻煩風(fēng)險(xiǎn)

  全部4個(gè)回答>
• 問 ??我有一套140平米的房子，還未交房能賣嗎？
  答

  還沒有房產(chǎn)證，你現(xiàn)在賣就談不上納稅，只能雙方簽個(gè)協(xié)議。到房產(chǎn)證下來(lái)以后，才能去過(guò)戶，那時(shí)才要納稅。主要問題是你要離開這個(gè)城市，如果要求一次性付清房?jī)r(jià)，買方不會(huì)同意；如果有部分欠款，你也會(huì)不同意。關(guān)鍵是雙方能找到一個(gè)利益和風(fēng)險(xiǎn)的均衡點(diǎn)，然后簽訂合同。

  全部3個(gè)回答>