??想了解下投資寫字樓的前景如何?

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• 151****8443

  寫字樓市場需求分析 甲級(jí)寫字樓市場將迎來小高峰
  寫字樓概念及特征分析
  
  寫字樓也稱辦公樓，是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理集中地，也是總部經(jīng)濟(jì)重要載體。寫字樓承載了城市經(jīng)濟(jì)領(lǐng)航發(fā)展的重要使命，是社會(huì)文明、創(chuàng)新發(fā)展、城市繁榮的主戰(zhàn)場。判斷一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平如何，寫字樓數(shù)量與實(shí)際使用面積往往是重要指標(biāo)甚至是直接判別標(biāo)桿。
  
  1，非住宅非商業(yè)性。寫字樓市場通常包括甲級(jí)寫字樓與5A級(jí)寫字樓兩種，與洋房、小高層、酒店式公寓、別墅、商鋪等地產(chǎn)概念不同，寫字樓市場面向的是一種高端辦公場所需求，高度體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)集中性，其建設(shè)有獨(dú)特的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，既不能當(dāng)住宅也不能當(dāng)商業(yè)街區(qū)使用。
  
  2，高端頂級(jí)。不管是5A級(jí)寫字樓還是甲級(jí)寫字樓，寫字樓均體現(xiàn)了人們對(duì)高端頂級(jí)辦公環(huán)境的訴求。從國外對(duì)寫字樓功能的界定看，集中收集市場信息、高層做出管理決策、企業(yè)總部公文傳輸、經(jīng)營管理命令發(fā)布以及其他經(jīng)濟(jì)管理行為。寫字樓并不具有一般意義上的生產(chǎn)制造、市場營銷、廣告推介、產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)等企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)功能。
  
  3，超大規(guī)模。寫字樓往往是城市地標(biāo)的重要載體，其建筑本身要求規(guī)模龐大，并且需要強(qiáng)大的綜合配套設(shè)施，包括總部經(jīng)濟(jì)、辦公經(jīng)濟(jì)、會(huì)展中心、商務(wù)會(huì)談等一體的大空間。并且由于寫字樓辦公人員涉及面較廣，其要求區(qū)位優(yōu)勢、制度優(yōu)勢、市場優(yōu)勢等優(yōu)勢暗含了寫字樓應(yīng)坐落在交通便利、與政府職能部門相近、與市場終端毗鄰的地方。
  
  4，生態(tài)智能?；▓@式辦公、有氧辦公是寫字樓生態(tài)、環(huán)保的基本要求，也是適應(yīng)現(xiàn)代化快節(jié)奏辦公舒適性要求的集中體現(xiàn)，也是高端頂級(jí)的基本要求之一。獨(dú)立私家感受、開放自由辦公環(huán)境、人工智能便捷體驗(yàn)則是寫字樓智能化題中應(yīng)有之義，也是體現(xiàn)寫字樓高效辦公的一種理念使然。
  
  中國寫字樓發(fā)展歷程及投資規(guī)模分析預(yù)測
  
  縱觀我國寫字樓發(fā)展的歷程，寫字樓從**初單一功能發(fā)展到當(dāng)前的多樣化、國際化，從以外資開發(fā)為主逐漸發(fā)展到當(dāng)前的以國內(nèi)開發(fā)商為主，從北京、上海、廣州等一線城市的蓬勃發(fā)展到當(dāng)前的二線城市與一線城市寫字樓建設(shè)差距的縮小。2005-2017年，我國寫字樓開發(fā)投資金額逐年增加。由于四萬億的刺激，寫字樓投資增速不斷高升。
  
  據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《寫字樓市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，中國寫字樓市場投資規(guī)模為6761億元，同比增長3.5%。2018年1-7月我國辦公樓開發(fā)投資額為3340億元。預(yù)計(jì)到2018年我國寫字樓市場投資規(guī)模將達(dá)到6085億元，未來五年(2018-2022)年均復(fù)合增長率約為2.46%，2022年我國寫字樓市場投資規(guī)模將達(dá)到6708億元。
  
  中國寫字樓租賃市場規(guī)模分析預(yù)測
  
  2017年中國寫字樓租賃市場規(guī)模約為5，826億元。預(yù)計(jì)到2018年我國寫字樓租賃市場規(guī)模將達(dá)到6205億元，未來五年(2018-2022)年均復(fù)合增長率約為5.77%，2022年將達(dá)到7767億元。
  
  2017年中國寫字樓租賃面積約為3.82億平方米。預(yù)計(jì)到2018年我國寫字樓租賃面積將達(dá)到3.99億平方米，未來五年(2018-2022)年均復(fù)合增長率約為4.42%，2022年將達(dá)到4.75億平方米。
  
  中國寫字樓銷售額分析預(yù)測
  
  2017年，中國寫字樓銷售額為6441億元，同比增長17.5%。2018年1-6月，中國寫字樓銷售額為2837億元，同比減少3.2%。預(yù)計(jì)到2018年我國寫字樓銷售額將達(dá)到6119億元，未來五年(2018-2022)年均復(fù)合增長率約為13.52%，2022年中國寫字樓銷售額將達(dá)到10163億元。
  
  寫字樓市場未來需求分析
  
  關(guān)于寫字樓市場未來需求，IT及高科技行業(yè)仍將保持良好的發(fā)展勢頭，尤其是獲得融資或?qū)崿F(xiàn)IPO的企業(yè)，將會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的升級(jí)辦公環(huán)境的需求;今年出臺(tái)的金融領(lǐng)域開放政策也將刺激外資金融機(jī)構(gòu)的租賃需求。
  
  預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，甲級(jí)寫字樓市場將迎來供應(yīng)小高峰，大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將有效釋放市場需求，企業(yè)升級(jí)、擴(kuò)張需求有望得到滿足。在經(jīng)濟(jì)增長、行業(yè)創(chuàng)新的驅(qū)動(dòng)下，不同行業(yè)的辦公需求預(yù)計(jì)將出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。
  
  寫字樓發(fā)展政策建議分析
  
  1、加強(qiáng)寫字樓市場宏觀調(diào)控
  
  寫字樓作為特殊的地產(chǎn)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用要明顯強(qiáng)于普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)。因此，各地政府紛紛將寫字樓建設(shè)作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要抓手，大力推進(jìn)寫字樓建設(shè)。寫字樓雖然在總部經(jīng)濟(jì)、集聚經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮中堅(jiān)作用，但由于其建設(shè)以及管理尚缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致其收益與管理存在市場混亂、風(fēng)險(xiǎn)較大等問題，嚴(yán)重抑制了地方政府與廣大投資者參與寫字樓建設(shè)與投資的積極性。
  
  因此，加強(qiáng)寫字樓市場宏觀調(diào)控應(yīng)著力做好以下兩點(diǎn)：一是加快建立寫字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系，將符合寫字樓建設(shè)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照資質(zhì)大小分別建檔，參與地方政府寫字樓招投標(biāo)，按照公平競爭、質(zhì)量第一、服務(wù)至上作為評(píng)判寫字樓建設(shè)方的基本原則，同時(shí)強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督、第三方監(jiān)管的建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制建設(shè);二是引導(dǎo)廣大投資者理性參與寫字樓投資，寫字樓投資有風(fēng)險(xiǎn)、參與需謹(jǐn)慎，寫字樓收益主要來源于租金，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，企業(yè)采取收縮性發(fā)展戰(zhàn)略，寫字樓將出現(xiàn)人去樓空的格局，其收益將大打折扣，甚至出現(xiàn)入不敷出嚴(yán)重虧損的情形。
  
  2、加快城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，優(yōu)化人才落地政策
  
  推進(jìn)新一輪以人為核心的產(chǎn)城融合是當(dāng)前城市升級(jí)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)城互動(dòng)的首要任務(wù)，加快城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)有利于提升寫字樓市場需求，擴(kuò)大寫字樓建設(shè)規(guī)模，優(yōu)化人才落地政策有利于提升城市人力資本含量特別是行業(yè)領(lǐng)軍人才、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才等高人力資本含量，刺激寫字樓市場需求，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人才引進(jìn)作為寫字樓市場需求擴(kuò)張的兩駕馬車，推動(dòng)寫字樓經(jīng)濟(jì)快速、可持續(xù)發(fā)展。此外，還應(yīng)加大城市公共資源與產(chǎn)品供給力度，推動(dòng)寫字樓配套建設(shè)。

  查看全文↓ 2019-03-12 19:26:12
• 145****0987

  寫字樓是“專業(yè)商業(yè)辦公用樓”的別稱，是給各公司、企業(yè)辦公用的地方，那么不難看出，寫字樓的前景與商業(yè)、辦公需求密切相關(guān)。2015年以來，大量小微創(chuàng)業(yè)企業(yè)迅速成長，短短幾年間，共享辦公需求得以快速增長。
  數(shù)據(jù)顯示，去年中國商業(yè)地產(chǎn)投資創(chuàng)下新高，交易總額超過近2100億元，與2015年相比，交易金額實(shí)現(xiàn)了翻番。具體來看，按照物業(yè)形態(tài)劃分，寫字樓仍然是**受投資者青睞的產(chǎn)品，占比在50%左右。與同期相比，其占比略有上升。
  按照資產(chǎn)類別來看，寫字樓仍然**受歡迎。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《寫字樓市場前瞻與投資分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2016年全年總投資額中，寫字樓占據(jù)一半，略高于2015年42%的占比。在未來，共享辦公行業(yè)的發(fā)展前景將是與有意向的寫字樓開發(fā)商一起重構(gòu)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，從而重塑目前散售、整租的寫字樓現(xiàn)狀。

  查看全文↓ 2019-03-12 19:26:04
• 156****1871

  隨著新政落地，住宅市場受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見解。
  一、中軸線上值得投資
  寫字樓售價(jià)雖然比住宅高一些，但是租金可以達(dá)到60-80元/㎡/月，投資回報(bào)率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應(yīng)該都沒有問題。按15㎡/人計(jì)算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來。
  二、前景好就不怕貴
  1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個(gè)方向發(fā)展。
  2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會(huì)聚集更多企業(yè)。佛山目前相對(duì)比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時(shí)看得見的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因?yàn)槠鋵俳鹑诜?wù)區(qū)，搶占先機(jī)，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域?yàn)榧救A路。
  3.不要怕買貴的，有的時(shí)候也許是越貴的，前景越好。
  三、目前是入市好時(shí)機(jī)
  買寫字樓要注意哪些?總結(jié)起來有以下幾方面：1.好地段是硬指標(biāo)。投資寫字樓必須考慮投資回報(bào)率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計(jì)。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長遠(yuǎn)機(jī)制，因此還要考察開發(fā)商的經(jīng)營理念;3.選擇好的時(shí)機(jī)?，F(xiàn)在是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。國家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價(jià)比公寓稍高，但租金更高，可以說投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

  查看全文↓ 2019-03-12 19:25:59
• 137****0820

  作為個(gè)人投資或公司選擇辦公地點(diǎn)，投資寫字樓必須要考慮多方面的問題，專家建議：出手之前應(yīng)該先把功課做足。四大風(fēng)險(xiǎn)八項(xiàng)注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。
  A.投資前四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)要提前了解
  1.了解規(guī)劃、預(yù)防貶值風(fēng)險(xiǎn)
  預(yù)防投資的貶值風(fēng)險(xiǎn)是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價(jià)值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內(nèi)會(huì)涌現(xiàn)出過多新樓盤，也會(huì)對(duì)現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。所以在出手前了解未來區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。
  另外，寫字樓由于受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較為明顯，這就需要投資者時(shí)刻關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)政策、金融政策、國民經(jīng)濟(jì)狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項(xiàng)目未來在市場上立于不敗之地。
  2.目標(biāo)精準(zhǔn)，防止租賃艱難
  在投資之前，要對(duì)項(xiàng)目周邊及目標(biāo)人群進(jìn)行深入考察，充分了解目標(biāo)客戶群對(duì)于區(qū)位、面積以及配套設(shè)施等方面的各種需求，根據(jù)周邊的商圈及配套對(duì)所投資的寫字間進(jìn)行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項(xiàng)目在市場中是比較熱銷的，相對(duì)較少的投資成本會(huì)讓投資見效相對(duì)較快。
  3.選對(duì)時(shí)機(jī)，規(guī)避不正當(dāng)競爭
  專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開盤并不是投資寫字間的**佳時(shí)機(jī)，恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)應(yīng)該是項(xiàng)目整體銷售率超過50%的時(shí)候，屆時(shí)已經(jīng)進(jìn)駐了一部分公司，投資者應(yīng)分析進(jìn)駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進(jìn)駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會(huì)影響到項(xiàng)目在正常使用時(shí)的整體形象。不僅如此，當(dāng)大經(jīng)濟(jì)情況蕭條時(shí)，業(yè)主們會(huì)競相壓價(jià)，在對(duì)客戶進(jìn)行爭奪的同時(shí)一定會(huì)影響到寫字間的收益。
  4.量體裁衣，謹(jǐn)防壓力過大
  由于購買寫字間的資金相對(duì)較高，多數(shù)投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購買寫字間的貸款利率要高于住宅，貸款年限與住宅相比要短，另外還需交納房產(chǎn)稅等各項(xiàng)稅費(fèi)，因此需要很高的**能力和強(qiáng)有力的還款能力。另外，寫字樓的變現(xiàn)周期較長，因此在投資寫字間前要量體裁衣，充分考慮自身的經(jīng)濟(jì)能力，以免在后期還款壓力山大，又不得不急于變現(xiàn)，造成不必要的損失。
  B.八招教你成功投資寫字樓
  1.區(qū)位資源：
  這里的區(qū)位資源有兩方面，一方面是地理位置，無論購買什么樓盤，大家第一眼看重的永遠(yuǎn)是位置在哪？寫字間也一樣，地理位置很重要，房產(chǎn)增值主要來源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，所以增值空間更大一些。因此，是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素之一。另一方面，資源集中度、周邊設(shè)施配套度是否完善。即周邊是否是人流、物流、資金流、信息流匯聚之地；寫字間作為“生產(chǎn)資料”，商業(yè)辦公配套設(shè)施齊全，才能商機(jī)勃發(fā)，更具有投資或辦公價(jià)值。
  2.設(shè)計(jì)、外觀：
  作為企業(yè)，辦公地點(diǎn)不僅僅是“生產(chǎn)價(jià)值”的場所，同時(shí)也承載著一個(gè)企業(yè)對(duì)外形象展示的職能。一般只要條件允許，企業(yè)會(huì)選擇一棟設(shè)計(jì)新穎合理的寫字樓，來提升企業(yè)的形象。所以，寫字樓的外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、走廊、大廳、衛(wèi)生間、景觀區(qū)等設(shè)計(jì)是否有品位，采光通風(fēng)、電梯的質(zhì)量與配置、裝修的品質(zhì)等因素也會(huì)影響企業(yè)的使用價(jià)值以及投資價(jià)值。
  3. 使用方便：
  對(duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來講，寫字樓入住后，辦公使用是否方便，是衡量這棟寫字樓能否增值的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)。這里的方便指的是交通是否便利，停車是否方便，乘坐電梯是否需要漫長的等待。交通擁堵的地域或者位置偏遠(yuǎn)交通不便的寫字樓一般不適合投資；同時(shí)，過長的等待時(shí)間成本也會(huì)讓人產(chǎn)生厭煩的情緒，只有使用者感到方便快捷，身心愉悅，企業(yè)才能在此長久發(fā)展，也會(huì)形成口碑，只有企業(yè)爭相進(jìn)駐，投資者的收益才會(huì)**大化。
  4.物業(yè)不可忽視：
  作為投資辦公產(chǎn)業(yè)，寫字間的增值、保值，離不開物業(yè)的管理與服務(wù)。物業(yè)管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、供暖、安保、衛(wèi)生清潔、空調(diào)供應(yīng)、車位管理、電梯維護(hù)保養(yǎng)、整體服務(wù)形象等問題。這些環(huán)節(jié)有一個(gè)出現(xiàn)問題，都會(huì)影響辦公企業(yè)的體驗(yàn)感受，試想沒有任何一個(gè)企業(yè)喜歡在垃圾滿地、時(shí)常停水停電、冬天冷夏天熱的環(huán)境下辦公吧。所以，投資者在選擇投資時(shí)一定要擦亮眼睛，選擇物業(yè)檔次高的項(xiàng)目，以后有可能會(huì)產(chǎn)生較為穩(wěn)定的收益。
  5.軟性配套：
  除了硬件配套要拿得出手外，軟性配套也很重要。這里的軟性配套應(yīng)著重看信息化配置和智能化配置。通信網(wǎng)絡(luò)是辦公的基礎(chǔ)，而同時(shí)，隨著科技的發(fā)展，通風(fēng)、采光、門禁、監(jiān)控等**新智能產(chǎn)品與技術(shù)不斷涌現(xiàn)，智能化系統(tǒng)的應(yīng)用在越來越普遍，新建的寫字間一般會(huì)考慮到將**新的信息化、智能化系統(tǒng)引入到自身的產(chǎn)品中，方便企業(yè)辦公的同時(shí)，更節(jié)能，處理問題也更及時(shí)。無論投資或辦公，擁有這樣系統(tǒng)的寫字間都是值得關(guān)注的。
  6.自用型客戶比例：
  投資寫字樓不但要看你的客戶群體是誰，即租給誰；還要看你的競爭對(duì)手是誰？如果投資可以切成很小塊出售的物業(yè)時(shí)，你就要當(dāng)心了，雖然投資門檻較低，總價(jià)不高，但是進(jìn)駐的物業(yè)公司檔次低，小業(yè)主過多，流動(dòng)性大，不但會(huì)影響物業(yè)的管理水平，經(jīng)濟(jì)水平不好時(shí)，小業(yè)主還會(huì)惡意競爭地競相壓價(jià)，影響你的收益。如果開發(fā)商堅(jiān)持整層或半層銷售，則在很大程度上提升進(jìn)駐門檻，提升自用型客戶的比例，同時(shí)，入住的客戶一般也較有實(shí)力，如果這棟寫字間60%以上客戶都是自用型的，對(duì)投資者招租以及租金方面來講都是具有利好推動(dòng)作用的。
  7.投資比較：
  投資項(xiàng)目比較方面，甲級(jí)寫字樓與乙級(jí)寫字樓之間相比，甲級(jí)寫字樓雖然價(jià)格要高一些，但是，甲級(jí)寫字樓物業(yè)管理以及設(shè)計(jì)配套更完善，提升企業(yè)的形象，所以租金一般會(huì)不斷上漲。雖然乙級(jí)寫字樓總價(jià)低，隨著更多寫字樓項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，管理、形象有所差距的乙級(jí)寫字樓由于招租困難，特別是招不到有實(shí)力的企業(yè)，勢必導(dǎo)致租金也很難有所提升。
  8.投資回報(bào)率：
  當(dāng)然，投資者在投資時(shí)，還要充分考慮到自己的資金實(shí)力。依據(jù)一般的計(jì)算方法，投資回報(bào)率=月租金×12(個(gè)月)／售價(jià)。例如，現(xiàn)有一處寫字間，面積約100平方米，售價(jià)約為18000元／平方米，依據(jù)此處寫字樓周邊的物業(yè)剖析得知，月租金約為9000元，盤算得知，這處寫字間的投資回報(bào)率為6%，投資者需根據(jù)自己的資金情況，來選擇投資項(xiàng)目。根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，15年內(nèi)收回投資總價(jià)表明該項(xiàng)目具有可投資價(jià)值。

  查看全文↓ 2019-03-12 19:25:43
• 135****7536

  寫字樓投資注意事項(xiàng)：
  區(qū)位資源，包括地理位置與周邊配套；
  硬件配套，包括公共空間設(shè)計(jì)、公共配套；
  物業(yè)不可忽視，包括物業(yè)公司、物業(yè)服務(wù)；
  軟性配套，包括信息化配置、智能化配置；
  自用型客戶比例，一般來說，自用型客戶比例高，對(duì)投資者有利；
  投資比較，這里主要是甲級(jí)寫字樓與乙級(jí)寫字樓之間的比較；
  投資回報(bào)率，投資回報(bào)率=月租金×12(個(gè)月)/售價(jià)，一般來說5%-8%算作是正常的投資回報(bào)率，投資回報(bào)率并不是寫字樓投資唯一影響因素。

  查看全文↓ 2019-03-12 19:25:31

相關(guān)問題

• 問 投資寫字樓的前景如何
  答

  原則一：選擇區(qū)位要準(zhǔn)確。因?yàn)榉慨a(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市的主中心區(qū)土地的稀缺性更強(qiáng)，增值的空間更大，特別是主中心區(qū)范圍有限，且根據(jù)現(xiàn)行的城市規(guī)劃政策規(guī)定，已不可能再有新的高層寫字樓供應(yīng)。城市主中心區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨(dú)厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機(jī)勃發(fā)。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。原則二：物業(yè)品質(zhì)要高。　　因?yàn)閷?duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，它包含了很多方面的內(nèi)容，如交通的便利程度，能否四通八達(dá)，停車場的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等，都需要逐一比較、現(xiàn)場觀察、實(shí)地感受。原則三：配套服務(wù)要完善。一流的硬件設(shè)施，只有匹配一流的軟性配套，才能更加煥發(fā)光彩。在軟性配套方面，著重看信息化配置和智能化配置，基本分析指標(biāo)有樓宇自控系統(tǒng)、外部寬帶接入、內(nèi)部綜合布線、GSM室內(nèi)覆蓋、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的配置程度與可變性，等等。而物業(yè)管理的好壞是決定你的投資能否保值和增值的至關(guān)重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社會(huì)口碑，關(guān)鍵是看該管理公司是否能做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷等，**好是已通過IS09000國際質(zhì)量體系認(rèn)證的物業(yè)公司，服務(wù)品質(zhì)更有保障

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• 問 ??大伙覺得投資寫字樓的前景如何？
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  今年以來，從一線城市到中部省會(huì)城市，都有不少寫字樓銷售價(jià)格和租金同步持續(xù)上漲。寫字樓租金上漲和熱銷所引發(fā)的行業(yè)思考，寫字樓項(xiàng)目再次走俏，既在意料之外，又在情理之中，通過數(shù)據(jù)和市場分析不難發(fā)現(xiàn)，寫字樓再度走俏，離不開以下幾個(gè)因素。一、股票市場超8成公司收跌2018年上半年市場經(jīng)歷了過山車式的行情，上證指數(shù)開盤時(shí)3314.03點(diǎn)，收盤2847.42點(diǎn)，上半年跌幅為13.90%，6月創(chuàng)下近2年新低;深圳成指跌幅為15.04%;創(chuàng)業(yè)板指跌幅為8.33%，6月曾創(chuàng)下逾3年新低。半年來，兩市總市值從年初的64萬億元下降到6月底的56.69萬億元，總市值蒸發(fā)超7萬億元，接近2017年北京、廣州、深圳三個(gè)城市的GDP總和。創(chuàng)業(yè)板市值變動(dòng)**小，市值減少2400億元，下降幅度為4.64%，而中小板市值下降幅度**大，下降了14.49%;主板市場市值變動(dòng)額**大，市值蒸發(fā)5.58萬億元。二、銀行理財(cái)產(chǎn)品收益持續(xù)走低2018上半年在資管新規(guī)落地的沖擊之下，銀行表外理財(cái)業(yè)務(wù)從2017年末的22.17萬億下降1.17萬億至2018年中的21萬億，降幅達(dá)到5.28%;銀行理財(cái)收益率不斷走低，銀行理財(cái)產(chǎn)品的發(fā)行量也逐漸萎縮。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在售的1950款銀行理財(cái)產(chǎn)品，平均預(yù)期收益率為4.53%，相比上周又有所降低，再創(chuàng)年內(nèi)新低，也是去年10月份以來的**低收益水平，達(dá)到11個(gè)月以來的**低值。從人民幣固定收益型產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率來看，城市商業(yè)銀行產(chǎn)品為4.72%，股份制商業(yè)銀行產(chǎn)品為4.68%，國有控股銀行產(chǎn)品為4.25%，農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)品為4.44%，基本不能跑贏通脹。三、政策支持將不動(dòng)產(chǎn)列入稅收抵扣范圍第三，是國家政策改動(dòng)，從2016年5月1號(hào)開始全面實(shí)施營改增政策中，首次將不動(dòng)產(chǎn)列入抵扣范圍，同時(shí)，企業(yè)購買辦公樓，形成固定資產(chǎn)，其成本以折舊的方式在每年稅前扣除，等于是降低了企業(yè)置業(yè)投資的門檻和成本，因此企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)尤其是商辦物業(yè)需求明顯增加。舉例來說，如以公司名義購買的寫字樓價(jià)值1000萬元，然后你可以按照20年對(duì)這1000萬元進(jìn)行分?jǐn)?，每年可以分?jǐn)?0萬元到成本費(fèi)用里，那么這50萬元有什么好處呢？就是在計(jì)算企業(yè)所得稅的時(shí)候，可以從收入里把這50萬元扣除，也就是你交稅的基數(shù)少了50萬元，按照25%的稅率，你每年可以少繳稅12.5萬元。此外與房屋有關(guān)的相關(guān)稅費(fèi)、費(fèi)用，也可以在稅前抵扣。

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• 問 ?? 寫字樓投資的前景如何？怎么規(guī)定的呢？
  答

  寫字樓是“專業(yè)商業(yè)辦公用樓”的別稱，是給各公司、企業(yè)辦公用的地方，那么不難看出，寫字樓的前景與商業(yè)、辦公需求密切相關(guān)。2015年以來，大量小微創(chuàng)業(yè)企業(yè)迅速成長，短短幾年間，共享辦公需求得以快速增長。數(shù)據(jù)顯示，去年中國商業(yè)地產(chǎn)投資創(chuàng)下新高，交易總額超過近2100億元，與2015年相比，交易金額實(shí)現(xiàn)了翻番。具體來看，按照物業(yè)形態(tài)劃分，寫字樓仍然是**受投資者青睞的產(chǎn)品，占比在50%左右。與同期相比，其占比略有上升。按照資產(chǎn)類別來看，寫字樓仍然**受歡迎。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《寫字樓市場前瞻與投資分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2016年全年總投資額中，寫字樓占據(jù)一半，略高于2015年42%的占比。在未來，共享辦公行業(yè)的發(fā)展前景將是與有意向的寫字樓開發(fā)商一起重構(gòu)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，從而重塑目前散售、整租的寫字樓現(xiàn)狀。

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• 問 投資寫字樓的前景如何？
  答

  寫字樓是“專業(yè)商業(yè)辦公用樓”的別稱，是給各公司、企業(yè)辦公用的地方，那么不難看出，寫字樓的前景與商業(yè)、辦公需求密切相關(guān)。2015年以來，大量小微創(chuàng)業(yè)企業(yè)迅速成長，短短幾年間，共享辦公需求得以快速增長。數(shù)據(jù)顯示，去年中國商業(yè)地產(chǎn)投資創(chuàng)下新高，交易總額超過近2100億元，與2015年相比，交易金額實(shí)現(xiàn)了翻番。具體來看，按照物業(yè)形態(tài)劃分，寫字樓仍然是**受投資者青睞的產(chǎn)品，占比在50%左右。與同期相比，其占比略有上升。按照資產(chǎn)類別來看，寫字樓仍然**受歡迎。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《寫字樓市場前瞻與投資分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2016年全年總投資額中，寫字樓占據(jù)一半，略高于2015年42%的占比。在未來，共享辦公行業(yè)的發(fā)展前景將是與有意向的寫字樓開發(fā)商一起重構(gòu)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，從而重塑目前散售、整租的寫字樓現(xiàn)狀。

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• 問 ??投資寫字樓怎么？如何投資寫字樓？
  答

  作為個(gè)人投資或公司選擇辦公地點(diǎn)，投資寫字樓必須要考慮多方面的問題，專家建議：出手之前應(yīng)該先把功課做足。四大風(fēng)險(xiǎn)八項(xiàng)注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。A.投資前四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)要提前了解1.了解規(guī)劃、預(yù)防貶值風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防投資的貶值風(fēng)險(xiǎn)是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價(jià)值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內(nèi)會(huì)涌現(xiàn)出過多新樓盤，也會(huì)對(duì)現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。所以在出手前了解未來區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。另外，寫字樓由于受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較為明顯，這就需要投資者時(shí)刻關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)政策、金融政策、國民經(jīng)濟(jì)狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項(xiàng)目未來在市場上立于不敗之地。2.目標(biāo)精準(zhǔn)，防止租賃艱難在投資之前，要對(duì)項(xiàng)目周邊及目標(biāo)人群進(jìn)行深入考察，充分了解目標(biāo)客戶群對(duì)于區(qū)位、面積以及配套設(shè)施等方面的各種需求，根據(jù)周邊的商圈及配套對(duì)所投資的寫字間進(jìn)行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項(xiàng)目在市場中是比較熱銷的，相對(duì)較少的投資成本會(huì)讓投資見效相對(duì)較快。3.選對(duì)時(shí)機(jī)，規(guī)避不正當(dāng)競爭專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開盤并不是投資寫字間的**佳時(shí)機(jī)，恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)應(yīng)該是項(xiàng)目整體銷售率超過50%的時(shí)候，屆時(shí)已經(jīng)進(jìn)駐了一部分公司，投資者應(yīng)分析進(jìn)駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進(jìn)駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會(huì)影響到項(xiàng)目在正常使用時(shí)的整體形象。不僅如此，當(dāng)大經(jīng)濟(jì)情況蕭條時(shí)，業(yè)主們會(huì)競相壓價(jià)，在對(duì)客戶進(jìn)行爭奪的同時(shí)一定會(huì)影響到寫字間的收益。

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