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估價房子的基本情況:如房子所在位置、臨街繁華狀況、樓房的建筑結構、商鋪開問、進深、寬深比、樓房的朝向、、商鋪使用率、內(nèi)部格局、內(nèi)部設施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(tài)是出租?自用還是閑置?這些房子情況都很重要2.估價房子的權利狀況及房子現(xiàn)時的租金水平:如如果你的房子是商鋪的話,店鋪證載用途、合法產(chǎn)權面積、國有土地使用權剩余的使用年限、房子使用權是出讓還是劃撥;估價的房子如果是出租,出租合同是簽訂中長期還是短期租約,從租賃起止日開始租金水平以及押金的收取辦法。在調(diào)查房子租金時,有些業(yè)主在購買商鋪后,由開發(fā)商統(tǒng)一的返會房子租金幾年,協(xié)議租金是不可以代表客觀市場租金,所以在評估房子時候要注意此類情況。3.對房子周邊的區(qū)位情況調(diào)查:如商業(yè)繁華度、商業(yè)集聚度、人流量、經(jīng)營特色、市場常見消費群體、交通情況、市政及基礎設施、公建配套等;周邊市場商鋪這一類用房的租金、售面積及價格水平等等。并在以上基礎上認真填寫現(xiàn)場查勘記錄表;并且對估價房子拍照留證。
全部3個回答>??房屋評估價怎么算?評估高了好嗎?
144****7493 | 2019-03-18 14:10:50
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146****1531
二手房交易流程
查看全文↓ 2019-03-18 14:11:25
(1)買方咨詢
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
(2)簽合同
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
(3)辦理過戶
買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
(4)立契
房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
(5)繳納稅費
稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
買二手房特別要注意，要清楚買二手房注意事項，不然很容易被騙。在買房前請詳讀以上買二手房注意事項。 -
158****6580
房屋評估計價方法：以房屋建筑總面積(平方米)、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值(原值)、根據(jù)評估的房屋新舊程度、計算房屋現(xiàn)值(凈值)。其計算公式如下：
查看全文↓ 2019-03-18 14:11:19
房屋重置完全價值(原值)=房屋建筑總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值
房屋現(xiàn)值(凈值)=房屋重置完全價值(原值)×評估的房屋新舊程度(%)
房屋應提折舊=房屋重置完全價值(原值)-房屋現(xiàn)值(凈值)
年折舊額=房屋重置完全價值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限
年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值(原值)×100%
尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度(%)
房屋評估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應花費的全部投資。 重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價值。 -
148****5367
1、房屋評估：首先必須通過評估公司對房屋進行市值評估。評估公司會根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業(yè)的價格分析和樓價評估，定出準確的物業(yè)市值價格。
查看全文↓ 2019-03-18 14:11:14
2、繼承公證：申請人應當?shù)椒课菟诘氐墓C處辦理繼承公證，領取繼承公證書。在辦理公證時，必須提供房屋權屬人的死亡證明書、合法機關出具的合法繼承人名單證明，以及原房屋權屬人立有的遺囑（如有遺囑），亦應提交遺囑原件。若部分合法繼承人自愿放棄繼承權，必須出具放棄財產(chǎn)承諾證明。
3、房屋測繪：申請人須到房地產(chǎn)測繪部門申請辦理房屋面積測繪或轉(zhuǎn)繪手續(xù)，領取測繪成果或者附圖，以便辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。
4、繼承登記：申請人持房地產(chǎn)權證、繼承公證書、房屋測繪等證明到房地產(chǎn)交易中心申請繼承登記手續(xù)。填寫《房地產(chǎn)產(chǎn)權登記申請書》，并遞交上述資料后，辦案人員將收件立案受理，并核發(fā)回執(zhí)。待一切資料審核后，即發(fā)放已更改權屬人的房產(chǎn)證明。
5、規(guī)定需遞交的其它資料：如涉及該房屋權屬等事項是法院判決、裁定或調(diào)解的，必須繳交法院判決書、裁定書或調(diào)解書等。如該房屋經(jīng)實地測繪，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)改建或存在違法建設的，必須提交規(guī)劃部門的報建審核書或處理決定書
繼承需要公證,公證費是房屋評估值的2%,正常過戶就不需要了.
如果房屋沒過五年,正常過戶要交營業(yè)稅,繼承不用交.
繼承的房子如果以后想賣的話,永遠都有個人所得稅(全部房款的20%)如果正常過戶的話如果超過五年以后你父母(夫妻)只有這一套房子就沒有個稅,如果有的話也沒有這么多(房款差額的20%或房款的1.5%或1%根據(jù)房子的情況不同而定).
我國的《繼承法》中所列遺產(chǎn)的范圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權才能被繼承。當繼承發(fā)生時，如果有多個繼承人，則應按遺囑及有關法律規(guī)定進行折產(chǎn)，持原產(chǎn)權證、遺囑等資料到主管部門辦理過戶手續(xù)。
辦理房屋的產(chǎn)權過戶需要有效的證明和具體的步驟：
一、需要有效的證明
1，老人的遺產(chǎn)，是所有繼承人的共同財產(chǎn)。
2，繼承人對共有的財產(chǎn)的分割協(xié)議，只要每個繼承人同意并簽字，即可產(chǎn)生效力，任何繼承人都不得違約。
3，如果每個繼承人對繼承的共有財產(chǎn)分割，無異議，可以憑此協(xié)議辦理過戶手續(xù)。
二、房屋繼承登記步驟。辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)必須經(jīng)過房屋評估、繼承公證、申請產(chǎn)權登記等辦理過程。凡領取 《房地產(chǎn)權證》的房屋，當房屋的權屬人死亡后，其合法繼承人就可以申請辦理該房屋繼承登記。大致步驟 如下：
1、房屋評估：首先必須通過評估公司對房屋進行市值評估。評估公司會根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業(yè)的價格分析和樓價評估，定出準確的物業(yè)市值價格。
2、繼承公證：申請人應當?shù)椒课菟诘氐墓C處辦理繼承公證，領取繼承公證書。在辦理公證時，必須提供房屋權屬人的死亡證明書、合法機關出具的合法繼承人名單證明，以及原房屋權屬人立有的遺囑（如有遺囑），亦應提交遺囑原件。若部分合法繼承人自愿放棄繼承權，必須出具放棄財產(chǎn)承諾證明。
3、房屋測繪：申請人須到房地產(chǎn)測繪部門申請辦理房屋面積測繪或轉(zhuǎn)繪手續(xù)，領取測繪成果或者附圖，以便辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。
4、繼承登記：申請人持房地產(chǎn)權證、繼承公證書、房屋測繪等證明到房地產(chǎn)交易中心申請繼承登記手續(xù)。填寫《房地產(chǎn)產(chǎn)權登記申請書》，并遞交上述資料后，辦案人員將收件立案受理， 并核發(fā)回執(zhí)。待一切資料審核后，即發(fā)放已更改權屬人的房產(chǎn)證明。
5、規(guī)定需遞交的其它資料：如涉及該房屋權屬等事項是法院判決、裁定或調(diào)解的，必須繳交法院判決書、裁定書或調(diào)解書等。如該房屋經(jīng)實地測繪，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)改建或存在違法建設的，必須提交規(guī)劃部門的報建審核書或處理決定書。
辦理房屋繼承的流程：
一、手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明；
二、到區(qū)或市公證處（原外銷商品房到市公證處）辦理繼承權公證，房產(chǎn)繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承。需要提交的材料有：
1、被繼承人死亡證明；
2、該套房屋的產(chǎn)權證明或其他憑證；
3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關系的證明文件；
4、繼承人的身份證件；
有遺囑的繼承權公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑（該遺囑必須是已公證過的遺囑，其他形式的遺囑由于無法認定其真實性，因此暫不予采納）。
三、辦理房屋過戶登記，申請人是繼承人或者受遺贈人。
申請人應當向登記機構提交下列文件： 《房地產(chǎn)登記申請書》（原件）、身份證明（復印件）、房地產(chǎn)權證書（原件）、 繼承權公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈公證書（原件） 契稅完稅憑證（原件）。
四、遺贈和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。
房地產(chǎn)繼承過戶所需的費用
辦理房地產(chǎn)繼承過戶有一些費用發(fā)生，主要是房地產(chǎn)繼承權公證費用、房屋估價費用及房地產(chǎn)過戶的稅費：
1、繼承權公證費用;
繼承權公證費按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評估價的2%來收取，**低不低于200 元。
2、房地產(chǎn)價值評估費用；
根據(jù)滬價房（1996）第088號文評估費用根據(jù)房地產(chǎn)價值的高低不同采用差額定律累進方式來計算，
房地產(chǎn)價格總額(萬元) 累進計費率‰
100以下(含100) 5
101以上至1000部分 2.5
1001以上至2000部分 1.5
2001以上至5000部分 0.8
5001以上至8000部分 0.4
8001以上至10000部分 0.2
10000以上部分 0.1
3、房地產(chǎn)繼承過戶稅費。
由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費、5元的權證印花稅組成。
4、契稅
法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅，對非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權屬的，需要繳納契稅1.5%。
如一套100萬的房子辦理繼承過戶，要承擔5000元的房屋評估費用＋2萬元的公證費用＋500元合同印花稅＋100元的登記費＋5元的權證印花稅＝25605元，費用可觀，所以有的人在購買房地產(chǎn)的時候直接將房屋登記在子女名下。
但如果雙方申報的房屋價值符合市場價的，一般可以免掉評估費用、而且公證費用如果只公證簽名的，僅需要數(shù)百元，這樣費用就大大的節(jié)省了。 -
134****1216
二手房評估價怎么計算
查看全文↓ 2019-03-18 14:11:07
1. 測算房屋實際價格區(qū)間。房屋自身的戶型以及朝向等影響因素的計算是：房屋建成以后每一年的折舊費用-2%的同一地區(qū)的房價，三室一廳的小戶型-10%的同一地區(qū)的房價，房屋所處的樓層中**好的樓層+3%的同一地區(qū)的房價，**便宜的樓層是基準價格，其他的樓層根據(jù)位置減去不同的比例，朝向不好的房子-5%的同一地區(qū)的房價。房屋配置的影響因素的計算是：小區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)要扣除5%的房價，不是封閉的獨立的小區(qū)也要扣除5%的房價，位于著名**附近的加上15%的房價。
2. 減去折舊的費用。房屋的造價和殘值，以及清理費用和折舊年限都是折舊費用計算的范圍。
二手房價格評估方法
二手房估價方法購房者或出賣人想要對房屋進行評估可以通過以下五種方法解決二手房評估問題：
1、中介評估，常用二手房評估方法。
2、請專門的評估人員，比較精確的評估方法。
3、找有評估水平的熟人。對買賣雙方來說，二手房評估是為了讓自己心里有數(shù)，熟人評估比較靠譜。
4、平均估價法。平均估價法可以由本人評估，方法就是把近期、同類型甚至同樓層的房子的成交價格匯總，取平均值得到估價。
5、網(wǎng)絡調(diào)查，買賣雙方可以通過網(wǎng)絡查詢，收集目前房價狀況估價。
二手房評估價越高越好嗎
評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的**款就可以少一點。
評估價還影響交易的稅費，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例計算得出，評估價越高，繳納的稅費也越多。
也就是說，評估價低，意味著繳納的稅費少，貸款的額度小，**款方面，需要多掏點現(xiàn)金；評估價高，意味著繳納的稅費高，可貸款的額度高，實際支付的**款可以少一點。
評估價過高或者過低，對于購房者來說，要么是多繳納稅費，要么就是多支付**款，因此評估價適中比較好，土豪可隨意。
影響二手房評估的因素
二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
1、房產(chǎn)的初次購買價格
初次的購買價格會對價值評估產(chǎn)生一定的影響，房屋的價值一般是隨著時間的推移在初次購買的價格上升或者下降，所以在進行房屋估值時，需要用初次購買的價格加以參考。
2、房產(chǎn)的使用時間
二手房一般都是經(jīng)過了一段時間的使用之后才出售的，所以在估值時就需要考慮到房屋的使用時間。使用時間長的房屋，價格自然就低一些，使用時間短的房屋，價格相對就高一些，合理的算法是每年折舊2%。
3、樓體結構、樓層、朝向
好的樓體結構、樓層和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素，通常一個樓層好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%。
4、小區(qū)的周邊環(huán)境
售房者所出售的房產(chǎn)如果周邊環(huán)境十分優(yōu)良，那就會比較容易得到購房者的心理認可，不錯的周邊環(huán)境會為房產(chǎn)每平米加價2%至5%左右。
5、電梯數(shù)量和品牌
很多人買房都會看電梯，尤其是買樓房，因為有時電梯數(shù)量和品牌會是便利性與安全性的象征。即使較多的電梯數(shù)量和信譽度較高的電梯品牌不一定會為房產(chǎn)價值加分，也會對購房者的心里舒適度產(chǎn)生重大影響。
6、房屋所處的地段
地段的問題相信大家都不會有所疑問，地段好的房子相對于地段不好的房子來說，價格就會偏高，這點是顯而易見的。尤其是當該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的少有性就會帶來不可估量的價值空間。
7、小區(qū)的配套設施
交通便利、配套設施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務設施與基礎設施不夠健全的小區(qū)在定價時將會被扣減5%左右的價格。
8、房屋的區(qū)域規(guī)劃
另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產(chǎn)區(qū)域的未來規(guī)劃，一個規(guī)劃完善的區(qū)域會為該房產(chǎn)提供2%至5%的加價空間。
相關問題
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一、申請進行房屋評估的程序：1、首先，委托方應到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關的文件，了解一下房屋評估相關知識。2、委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如過房地產(chǎn)估價單位沒有異議，即可視為接受委托。3、接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權證明及附圖、房地產(chǎn)他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓合同。4、資料準備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。5、估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付評估服務費，約一個月的時間，委托方便可領取房屋土地評估報告書了。二、評估房屋現(xiàn)值的程序：1、 按市區(qū)房屋分項重置價格確定房屋各分項的重置價；2、 根據(jù)房屋所處位置確定區(qū)位差價系數(shù)；3、 根據(jù)房屋完損等級評定成新程度；4、 確定房屋的樓層次差價系數(shù)；5、 評定房屋調(diào)整項目重置價并確定其成新度；6、 核對房屋間數(shù)及其所有權；7、 計算房屋現(xiàn)值：房屋現(xiàn)值=每平方米房屋分項重置價之和×區(qū)位差價系數(shù)×房屋成新×樓層次差價系數(shù)×房屋建筑面積+調(diào)整項目重置成新價格總額。三、以下幾種情形需要進行房屋評估：1、如果有一方對交易的房屋沒有價格概念，又不相信對方的報價，可自行委托或雙方共同委托有資格的評估公司進行評估。2、辦理房地產(chǎn)保險需要進行評估，可分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。3、向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產(chǎn)進行估價。4、當交易雙方由于房屋價格不公平而產(chǎn)生糾紛時，一方或雙方可委托專業(yè)評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行評估。
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你好 二手房評估價是根據(jù)房產(chǎn)的地段 樓層 面積 格局 裝修等因素綜合評估的 交易時的評估價由當?shù)胤慨a(chǎn)交易部門評估 貸款時的評估價由當?shù)赜匈Y質(zhì)的評估公司來評估 一般他們都有地段樓層的差價表 主要根據(jù)這個來進行評估 當然 到房產(chǎn)實地評估后會根據(jù)實際情況有所調(diào)整 一般評估公司給出評估單價為XXXX元/每米 然后自己乘以你房產(chǎn)的建筑面積既是房產(chǎn)評估價希望對你有幫助！回答來自：百度房產(chǎn)交流團 百度房產(chǎn)交流俱樂部 敬請關注！
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一、先要知道你所要評估的房屋是什么用途、結構、樓層、裝修等，才能選定評估方法。二、房產(chǎn)評估的方法有市場法、成本法、收益法、剩余法等，要根據(jù)具體評估對象選擇相應的評估方法，市場法一般評估住宅、商網(wǎng)，成本法、剩余法一般是評估工業(yè)，收益法很少使用。三、房地產(chǎn)評估的方法有以下幾種：1、成本法 (1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。2、市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。3、剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價＝土地使用權價值＋房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。4、收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。5、假設開發(fā)法對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。6、基準地價法針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，**后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。7、路線價法土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。四、具體的計算過程，你可以買一般房產(chǎn)估價師的書看，來進行學習。
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房屋價值評估是根據(jù)評估目的和評估對象等條件，選擇相應的評估方法進行評估的活動。評估方法有市場法、 成本法、收益法、剩余法等。至于評估價一般都是中立價值，不會過高或過低。比如，稅務評估，要是評估價值過低，國家收稅少了，就是損失，那么就是評估公司的責任。比如，抵押貸款評估，評估價值過高，銀行因為貸款審批額度過高，高于房屋本身價值，抵押物出現(xiàn)不良，那么銀行將會收不回來貸款額并且損失，那么這就是評估公司的責任。
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