??什么是二手房?二手房購(gòu)買(mǎi)需要注意什么?

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• 152****7252

  購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意的問(wèn)題跟流程如下：
  步驟一：上網(wǎng)或去中介查看房源信息
  步驟二：實(shí)地考察看房，確定購(gòu)房意向
  步驟三：產(chǎn)權(quán)調(diào)查、和房主商議合同細(xì)節(jié)
  步驟四：簽訂買(mǎi)賣合同
  步驟五：辦理貸款手續(xù)、支付首款
  步驟六：產(chǎn)權(quán)（房產(chǎn)、地產(chǎn)）過(guò)戶，房屋交割
  步驟七：領(lǐng)房產(chǎn)證（賣方收到銀行貸款）、交易完成每月還貸
  
  一、去正規(guī)的網(wǎng)站和中介（步驟一要注意的）：
  如果買(mǎi)二手房有中介參與，要找相對(duì)大的、知名的中介。中介的收費(fèi)、服務(wù)情況要先問(wèn)清。還要和中介談好，中介費(fèi)的付款時(shí)間，一般來(lái)說(shuō)是簽完合同付一部分，過(guò)戶后付一部分，省的太早付完錢(qián)，中介就不管事了。付完記得要發(fā)票。中介如果提供貸款服務(wù)，讓他玩去。貸款之類的問(wèn)題，別怕麻煩，自己去找銀行。
  
  二、實(shí)地考察房屋情況（步驟二要注意的）：
  1、房屋自身建筑情況
  如房屋戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。
  2、房屋周邊狀況
  如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會(huì)等。
  
  三、看房子產(chǎn)權(quán)是否清晰（步驟三要注意的）：
  1、看房產(chǎn)證?？匆韵聨c(diǎn)：
  （1）有沒(méi)有房產(chǎn)證。
  沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣。有的房主會(huì)說(shuō)，你給他錢(qián)，他就能把房產(chǎn)證贖回，再給你。沒(méi)有的話，讓他借錢(qián)把證贖回，再找你。
  （2）看房主是誰(shuí)
  賣方必須是房主，對(duì)他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號(hào)是否一致（當(dāng)然先要看看是不是假的，多半不會(huì)）。有些房屋有好多個(gè)共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買(mǎi)賣合同。只和其中一個(gè)或是幾個(gè)簽的無(wú)效。
  （3）看房屋有沒(méi)正在貸款
  有的房子貸款買(mǎi)的，房產(chǎn)證并沒(méi)被銀行收走，但房產(chǎn)證上應(yīng)該都有注明，看清楚。
  2、看土地證
  我們這郊區(qū)的房子土地的使用性質(zhì)，有一種情況是劃撥地，劃撥地政府可無(wú)償收回，這種情況就要注意，土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，就對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。
  劃撥地的房，能無(wú)限期使用(政府不收回的話)，但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變?yōu)槌鲎尩?，使用年?0年，這時(shí)就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣家交，但賣家一般會(huì)把這塊算到房?jī)r(jià)里，由買(mǎi)家承擔(dān)。
  3、去房管局核實(shí)以上情況
  賣家手上的東西可以隱瞞做手腳，怎么辦？去房管局查冊(cè)看看。
  順便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房、單位房屋。這些住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，要避免買(mǎi)賣合同與政策、法律沖突。
  4、看房子是否在租
  原房主A，2014年1月把房子租給一個(gè)哥們B，租期2年，就是租到2015年12月。
  兄弟你今天2014年4月30日，和原房主A房屋交易成功，你給了他幾十、百來(lái)萬(wàn)，高高興興的拿到房產(chǎn)證。然后想搬家......等下，B哥不讓你進(jìn)，他且住著呢。
  可以讓原業(yè)主搞定租賃的事，在簽合同。因?yàn)槲覈?guó)認(rèn)可“買(mǎi)賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。
  5、近期是否會(huì)拆遷
  如果會(huì)，不要告訴別人，買(mǎi)吧！連鄰居幾棟都買(mǎi)了吧，現(xiàn)在我們這有拆有賺。
  
  四、交易前要注意的問(wèn)題（也是步驟三要注意的）：
  1、看二手房的物管費(fèi)用是否拖欠：
  有些房主在賣房子時(shí)，有些費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，甚至已經(jīng)欠下數(shù)目不小的費(fèi)用。你如果不知情就買(mǎi)了，那你就等著全部承擔(dān)這些費(fèi)用吧。哪些費(fèi)用要注意：
  （1）水費(fèi)。
  要問(wèn)賣家是否已付清水費(fèi)，可以向他要交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。
  （2）電費(fèi)。
  不像水費(fèi)那么簡(jiǎn)單。除了向他要交房日上個(gè)月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)，你**好親自查一下電表有否移動(dòng)、改裝、走表是否正常等（有聽(tīng)中介的人說(shuō)過(guò)，原房主改裝過(guò)電表，新房主被罰款的故事）
  （3）煤氣費(fèi)。
  同上，這些都要辦好過(guò)戶。
  （4）電話、寬帶、有線電視等。
  一般讓原房主遷走，把自己原來(lái)的號(hào)碼遷來(lái)。
  （5）物業(yè)相關(guān)費(fèi)用。
  去物業(yè)公司問(wèn)，有沒(méi)欠啥錢(qián)，還有過(guò)戶什么的。
  2、注意遷移戶口問(wèn)題。
  有時(shí)候我們這買(mǎi)二手房，就是為了孩子就近讀書(shū)問(wèn)題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒(méi)有及時(shí)遷出，我們的戶口也遷不進(jìn)來(lái)，就會(huì)發(fā)生糾紛。目的沒(méi)達(dá)到，那房子都等于白買(mǎi)。
  因此，買(mǎi)房前可到相關(guān)部門(mén)（街道、居委會(huì)、派出所之類）查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才能遷，就一定要與賣家就此問(wèn)題在合同里講清楚。
  
  五、簽訂合同時(shí)的注意事項(xiàng)（步驟四要注意的）：
  1、合同的建立：
  房管局大多會(huì)提供二手房買(mǎi)賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來(lái)在范本的基礎(chǔ)上做改動(dòng)，民間合同多由賣方提供。買(mǎi)房就要注意，賣方做了哪些改動(dòng)，提出自己的意見(jiàn)看法，以達(dá)成**后的同一。
  2、約定付房款：
  一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實(shí)力選擇。
  3、確定交房細(xì)節(jié)：
  （1）交房的時(shí)間和條件。
  時(shí)間好辦，條件可以提哪些？比如賣方要負(fù)責(zé)清空房間，整理干凈等。
  （2）物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等
  上面說(shuō)過(guò)了，要他提供**后一個(gè)月的繳費(fèi)證明。
  （3）過(guò)戶：
  ①時(shí)間：確定到房管局辦理買(mǎi)賣合同登記和過(guò)戶的時(shí)間。
  ②費(fèi)用：過(guò)戶所涉稅收和費(fèi)用誰(shuí)出。這些要在合同里訂好。
  
  二手房交易稅費(fèi)包括：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。其中比較大塊的是營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅三項(xiàng)，（其余幾項(xiàng)都很少一般就是幾百塊錢(qián)）?！敖灰锥愘M(fèi)由乙方承擔(dān)”是合同中的常見(jiàn)陷阱，一般來(lái)說(shuō)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅由賣方負(fù)責(zé)，買(mǎi)方負(fù)責(zé)契稅。
  
  前幾年都是賣方市場(chǎng)，不少買(mǎi)方為了搶房，都主動(dòng)承擔(dān)了所有稅費(fèi)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)沒(méi)那么夸張了，才會(huì)開(kāi)始注意具體誰(shuí)負(fù)責(zé)。還有一種情況是，事先談好，以房?jī)r(jià)讓利為條件，乙方可以同意在合同里寫(xiě)交易稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，同時(shí)房?jī)r(jià)低了稅費(fèi)也可以少交幾百塊。
  ③上證的人數(shù)：房產(chǎn)證上要寫(xiě)幾個(gè)人的名字？老婆、孩子的如果要加，現(xiàn)在就一起寫(xiě)上，以后再加，麻煩的很。
  ④戶口遷出：上一大點(diǎn)的**后一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在就訂好賣方戶口遷出的時(shí)限。
  4、明確違約責(zé)任：
  現(xiàn)在就先明確違約責(zé)任，注意以下幾點(diǎn)：
  （1）合同上的時(shí)間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
  （2）每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，**好直接定下具體數(shù)額的違約金（但是別定太高，太夸張好像法院也不認(rèn)）
  （3）定下如果違約，賣方要承擔(dān)買(mǎi)方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等各種花費(fèi)。
  
  六、步驟五之后都是對(duì)公環(huán)節(jié)，只要前面合同訂好，基本沒(méi)太大問(wèn)題。
  稍微講一點(diǎn)，有辦貸款的話，會(huì)涉及到房屋評(píng)估。評(píng)估費(fèi)一般是千分五開(kāi)始算，過(guò)百萬(wàn)遞減。如果是商貸，可以自己找評(píng)估公司，評(píng)估費(fèi)還可以進(jìn)一步降低。記得換鎖。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-20 14:53:55
• 148****3717

  首先要了解清楚房子的產(chǎn)權(quán)情況，70年，50年還是40年；商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購(gòu)，物業(yè)費(fèi)一般會(huì)高一些；如果是經(jīng)適房，還得繳納土地轉(zhuǎn)讓金。
  房子是否滿五年，如果從房主上一次購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房子到他出售時(shí)還不滿五年的話，購(gòu)房人還需要承擔(dān)額外的稅費(fèi)。
  如果是頂層的房子，要仔細(xì)看看房頂墻皮有沒(méi)有漏水后修補(bǔ)過(guò)的痕跡，一般房主和中介都會(huì)告訴你“我們這兒從來(lái)不漏雨”，不要信，自己看，網(wǎng)上搜情報(bào)……
  和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質(zhì)有可能不過(guò)關(guān)，這個(gè)情況也是我親自經(jīng)歷過(guò)的，直到見(jiàn)了房主要簽約了，他們都說(shuō)是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問(wèn)過(guò)，大家一致說(shuō)這個(gè)小區(qū)不是市政水。
  房子的質(zhì)量，這個(gè)如果實(shí)地看不好看出來(lái)的話，要上網(wǎng)查一下這個(gè)小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過(guò)某小區(qū)的房子之后在網(wǎng)上一查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說(shuō)這里的房子隔音很差，隔壁開(kāi)個(gè)電視機(jī)都能聽(tīng)到。
  周邊情況：
  特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒(méi)有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險(xiǎn)的公共設(shè)施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問(wèn)題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運(yùn)站什么的，有可能會(huì)夜間卸貨擾民。
  小區(qū)是否有富裕的停車位，有不少老小區(qū)沒(méi)有地下車庫(kù)，且地上停車位也比較少，很可能都沒(méi)有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點(diǎn)兒鬧心了。
  小區(qū)的安保情況，比如大門(mén)口是否可以隨意進(jìn)人，單元門(mén)有沒(méi)有門(mén)禁等。可以在網(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過(guò)重大盜竊、兇殺案件什么的……
  周邊交通狀況，必經(jīng)之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一帶。
  醫(yī)院、**、超市等生活配套設(shè)施有沒(méi)有。
  簽合同階段
  查看房產(chǎn)證、契稅票，看清產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積、建筑年代、交稅時(shí)間、房子是否還在抵押等。向房主詳細(xì)詢問(wèn)房子的情況，為什么要出售房子。確認(rèn)中介復(fù)印了房主的房產(chǎn)證及身份證。
  確定自己是否有購(gòu)房資質(zhì)。比如在北京，沒(méi)有北京市戶口的話，就要連續(xù)5年在北京完稅（不可中斷）且名下無(wú)房。購(gòu)房人資質(zhì)審核通過(guò)，房子才能在建委做網(wǎng)簽。
  明確付款方式，全款還是貸款。如果是貸款的話，要明確**支付方式。如果房主的房子需要你的**來(lái)還清銀行貸款的話，你的**是不走資金監(jiān)管的，等于你會(huì)直接把**（或一部分）給房主讓他先去還貸款，換完貸款，房子解抵押了，才可以繼續(xù)用該房作抵押申請(qǐng)貸款。這時(shí)候要注意在合同上明確寫(xiě)出**的支付方式，用途，如果是用來(lái)給房主還貸，可以和房主一起去還貸款的銀行辦理還款手續(xù)。留好中介給的一式三份的收據(jù)。
  確定自己的貸款方式、貸款資質(zhì)和額度。辦商業(yè)貸款的話，一般銀行會(huì)查你的征信記錄、要看你收入證明、工資流水、學(xué)歷等資料，來(lái)確定你的貸款數(shù)額和利率，首套房一般利率會(huì)下浮，但你的征信記錄如果不好，利率還有可能上浮或者銀行干脆拒絕批貸。收入證明也會(huì)影響到貸款額度，一般是要求每月稅后收入是還款數(shù)的兩倍，只要收入證明能開(kāi)到2倍就行，工資流水差一些沒(méi)太大關(guān)系。
  和房主商定后確定**遲過(guò)戶日期，過(guò)戶后什么時(shí)候做物業(yè)交割給鑰匙，多少天之內(nèi)遷走戶口，房子內(nèi)都留下什么東西。這些都要明確寫(xiě)在合同上，如果中介給的合同上，以上重要問(wèn)題有沒(méi)有寫(xiě)清的，一定要求中介在補(bǔ)充協(xié)議里加上。上面的幾個(gè)問(wèn)題都是容易產(chǎn)生糾紛的，為了避免日后扯皮，必須提前寫(xiě)在合同里。。
  （一）設(shè)施設(shè)備細(xì)清點(diǎn) 如果購(gòu)買(mǎi)二手房被上家裝修和使用過(guò)，在出售時(shí)，雙方已約定某些裝修和設(shè)備是包含在總房款之內(nèi)的。那么，在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同時(shí)，就應(yīng)當(dāng)將這些設(shè)施設(shè)備的品牌、型號(hào)、成色、數(shù)量，以及能否正常使用等細(xì)節(jié)標(biāo)識(shí)清楚。交房時(shí)，買(mǎi)家可嚴(yán)格…
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  （一）設(shè)施設(shè)備細(xì)清點(diǎn)
  如果購(gòu)買(mǎi)二手房被上家裝修和使用過(guò)，在出售時(shí)，雙方已約定某些裝修和設(shè)備是包含在總房款之內(nèi)的。那么，在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同時(shí)，就應(yīng)當(dāng)將這些設(shè)施設(shè)備的品牌、型號(hào)、成色、數(shù)量，以及能否正常使用等細(xì)節(jié)標(biāo)識(shí)清楚。交房時(shí)，買(mǎi)家可嚴(yán)格按照合同約定的清單一一核查。
  （二）費(fèi)用要結(jié)清 ，更名不馬虎
  買(mǎi)家在收房（交房）時(shí)，一定要親自去相關(guān)單位，檢查原業(yè)主是否已經(jīng)結(jié)清了房屋的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用，包括水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費(fèi)等等。只有確認(rèn)賣家已將各項(xiàng)費(fèi)用都結(jié)清了，才可以將尾款交付賣家，同時(shí)辦理相關(guān)的更名手續(xù)，更名千萬(wàn)不得馬虎，很多買(mǎi)家聽(tīng)了賣家的話，覺(jué)的煤氣，有線等更名無(wú)所謂，就不做更名了，其實(shí)不然，如果你這次不更名，當(dāng)你下次將房屋想出售時(shí)，那有可能就會(huì)因?yàn)槟氵@次的馬虎，而造成房屋不能正常出售或者其他費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn).
  （三）戶口須遷出
  如果前業(yè)主把物業(yè)出售后，戶籍仍掛在里面，那么新業(yè)主收房后就無(wú)法落戶。這樣的糾紛，二手房交易中并不少見(jiàn)。其實(shí)，想預(yù)防此類問(wèn)題很簡(jiǎn)單。在收房前，買(mǎi)賣雙方只要一同前往房屋所在地的派出所，詢問(wèn)房屋內(nèi)的戶口情況即可。如賣家戶口仍未遷出，買(mǎi)家可根據(jù)買(mǎi)賣合同的約定追究賣家責(zé)任，如果你不想打擾房東，自己也可以拿著你的新產(chǎn)證或者購(gòu)房合同，以及身份證到房屋所在地派出所詢問(wèn)，如有戶口，可以拿到有派出所蓋章的打印文件。（沒(méi)有產(chǎn)證，或購(gòu)房合同，派出所一般是不給查的） 。
  （四）質(zhì)量問(wèn)題細(xì)排查
  二手房一般已有一定的歷史，故買(mǎi)家在收房時(shí)，還應(yīng)特別注意查看房屋的工程質(zhì)量問(wèn)題。例如，門(mén)、窗是否密封，有無(wú)破損；天花板、墻壁、地面，有無(wú)裂痕、滲漏、積水等；水、電、開(kāi)關(guān)等，能否正常使用，用水通道是否暢通等等。如果所買(mǎi)的房子是頂層，還要查看頂面是否有雨水滲漏的痕跡。
  總之，有任何問(wèn)題都須在收房之前與前業(yè)主協(xié)商，盡快查明原因，確定由哪方負(fù)責(zé)維修，以免收房后扯皮。
  （五）收樓證明備齊全
  對(duì)于一些多年未入住的新樓，買(mǎi)家收樓時(shí)要檢查驗(yàn)收樓盤(pán)交付使用的各種證件是否齊備。同時(shí)，對(duì)于一些所謂的收樓費(fèi)用，例如維修基金等，也必須清晰地知道業(yè)主是否曾繳交過(guò)，以免造成自己的損失。
  另水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費(fèi)等過(guò)戶的單據(jù)也應(yīng)備齊全，以免將來(lái)不能享受相關(guān)服務(wù)。
  （六）《房屋交接書(shū)》要簽署
  收了鑰匙，結(jié)清了尾款，收房就算完成了吧？其實(shí)，不然。專家提醒，千萬(wàn)別忘簽署《房屋交接書(shū)》。
  簽署《房屋交接書(shū)》的法律后果是賣家將符合買(mǎi)賣合同約定的房屋交付給買(mǎi)家，交房的時(shí)間點(diǎn)也就是簽署《房屋交接書(shū)》的時(shí)間點(diǎn)。如果不簽，雙方將來(lái)可能會(huì)對(duì)何時(shí)是交房時(shí)間產(chǎn)生爭(zhēng)議，進(jìn)而影響到雙方對(duì)違約責(zé)任的承擔(dān)。
  簽署《房屋交接書(shū)》是交付房手續(xù)的**后一個(gè)程序，應(yīng)在房屋驗(yàn)收完成之后。它至少應(yīng)包含有上述六個(gè)方面的內(nèi)容，一式二份，由雙方各執(zhí)一份。如果在對(duì)房屋驗(yàn)收時(shí)，發(fā)現(xiàn)某些方面不符合合同約定，也應(yīng)當(dāng)在《房屋交接書(shū)》中注明，為追究賣家的責(zé)任打下基礎(chǔ)。

  查看全文↓ 2019-03-20 14:53:45
• 141****4771

  看就是看房屋的各項(xiàng)結(jié)構(gòu)有沒(méi)有大的變動(dòng)，特別是承重墻之類的有沒(méi)有被敲過(guò)，看看管道什么的是不是好的。
  問(wèn)就是問(wèn)房東一些具體的問(wèn)題，例如小區(qū)治安，物業(yè)還有都住些什么人之類的。
  查主要是去交易中心拉個(gè)產(chǎn)權(quán)人信息調(diào)查和有沒(méi)有被抵押。去交易中心花15塊錢(qián)就一目了然了。
  房東產(chǎn)證上有的人必須在簽合同時(shí)和過(guò)戶時(shí)能不能當(dāng)場(chǎng)之類的，一定要確認(rèn)清楚。產(chǎn)證上有小孩的，要提供出生證明之類的。其實(shí)我是做房產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的。

  查看全文↓ 2019-03-20 14:53:36
• 131****9441

  一、搞清售房者的身份
  
  很多售房者打著產(chǎn)權(quán)所有人的旗號(hào)，其實(shí)并不是真正的房主，購(gòu)房者往往因?yàn)橐粫r(shí)疏忽就上了當(dāng)，所以一定要注意搞清楚售房者的身份。購(gòu)房者在選定房產(chǎn)后要同轉(zhuǎn)讓人協(xié)商轉(zhuǎn)讓價(jià)格，并核對(duì)售房者的身份證和房產(chǎn)證上的“房屋所有權(quán)人”是否一致，如果房屋有多個(gè)共有人，需要全體共有人共同簽訂房屋買(mǎi)賣合同。
  
  二、實(shí)地查看房源
  
  很多人在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，都不注重實(shí)地看房環(huán)節(jié)，總覺(jué)得太麻煩，其實(shí)這是不對(duì)的，只有實(shí)地看房后才能知道這間房子是不是真的合自己心意，還能發(fā)現(xiàn)售房者隱瞞的質(zhì)量問(wèn)題。所以，購(gòu)房者在看房的同時(shí)，應(yīng)詳細(xì)得考察房屋細(xì)節(jié)，核實(shí)中介公司、廣告媒體以及互聯(lián)網(wǎng)提供的房源信息的真實(shí)性。
  
  三、核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)
  
  在看房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，**好到房地產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)房產(chǎn)權(quán)有沒(méi)有瑕疵，即產(chǎn)權(quán)是否完整、有沒(méi)有抵押、房改房是否符合上市條件以及產(chǎn)權(quán)單位是否存在限制出售約定等，確保房屋的產(chǎn)權(quán)沒(méi)有問(wèn)題再進(jìn)行交易。
  
  四、明確戶口遷移的時(shí)間和條件
  
  簽訂合同時(shí)要把戶口遷移的問(wèn)題書(shū)面說(shuō)清楚，不能模糊了事，因?yàn)榉课萁灰滓坏艨诎l(fā)生糾紛，處理起來(lái)非常復(fù)雜。戶籍的遷入和遷出均歸公安機(jī)關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，而公安機(jī)關(guān)在處理戶口糾紛時(shí)，又受到戶籍政策的限制，所以糾紛往往無(wú)法得到解決為了避免這種情況，還是提前明確為好。
  
  五、保留過(guò)程中的費(fèi)用清單
  
  購(gòu)房者買(mǎi)二手房時(shí)需承擔(dān)的費(fèi)用包括房款、中介費(fèi)以及相關(guān)稅款，要記住的一點(diǎn)就是，在繳納費(fèi)用過(guò)程中要保留費(fèi)用清單和發(fā)票，以便以后查對(duì)，同時(shí)還可以作為證據(jù)使用。
  
  六、避免全權(quán)委托中介
  
  很多購(gòu)房者怕麻煩，往往全權(quán)委托中介幫助購(gòu)買(mǎi)二手房，這是一種非常危險(xiǎn)的做法。因?yàn)椴涣贾薪楹芸赡軙?huì)吃差價(jià)，這會(huì)是一筆不小的費(fèi)用，因此，在委托中介時(shí)不可全部放權(quán)，關(guān)鍵的權(quán)力應(yīng)該掌握在購(gòu)房者自己的手中。

  查看全文↓ 2019-03-20 14:53:27
• 145****6840

  一、弄清售房者的身份
  
  1、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠，是否存在共有所有權(quán)人；
  
  2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與售房人是否系同一個(gè)人等。
  
  二、核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)
  
  1、所購(gòu)建筑面積是否與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)算在內(nèi);
  
  三、實(shí)地考察房源
  
  1、房屋是否屬于允許出售的房屋，有無(wú)其他債權(quán)債務(wù)糾紛。
  
  四、房屋質(zhì)量以及對(duì)房屋的定價(jià)
  
  1、自身要熟悉了解整個(gè)市場(chǎng)行情，并根據(jù)每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對(duì)房?jī)r(jià)做出微調(diào)；2、聘請(qǐng)一家或多家口碑高、專業(yè)評(píng)估公司進(jìn)行價(jià)格評(píng)測(cè)。
  
  五、明確過(guò)戶時(shí)間與費(fèi)用
  
  1、物業(yè)交割方式，在簽訂合同時(shí)應(yīng)注明交房時(shí)間及交房狀況，明確房屋交驗(yàn)時(shí)間是過(guò)戶后還是過(guò)戶前，房屋交驗(yàn)后產(chǎn)生的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)等。
  
  六、簽訂合同
  
  1、明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及業(yè)主對(duì)買(mǎi)方的承諾，這樣有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使發(fā)生糾紛也有據(jù)可查;
  
  2、明確違約責(zé)任，在簽訂合同時(shí)應(yīng)詳細(xì)規(guī)定違約責(zé)任及相關(guān)的違約處理方法;

  查看全文↓ 2019-03-20 14:53:13

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 購(gòu)買(mǎi)二手房要注意什么? 購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意哪些事項(xiàng)
  答

  購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意的問(wèn)題：一、找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。二、要審查房屋權(quán)屬，確認(rèn)房主真實(shí)身份。三、了解房屋周邊信息：購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周圍有無(wú)污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。四級(jí)、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)：房子有多個(gè)房間通風(fēng)不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問(wèn)題。五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計(jì)算的結(jié)構(gòu)改動(dòng)。六、合同約定是否明確：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶一表，交納的費(fèi)用是多少，保安時(shí)間多少；綠化是否有人維護(hù)；物業(yè)管理是由哪家公司負(fù)責(zé)等等。購(gòu)買(mǎi)二手房手續(xù)：1.買(mǎi)方要對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。2.簽訂二手房買(mǎi)賣合同。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 買(mǎi)二手房需要注意什么? 購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意哪些事項(xiàng)
  答

  購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意的問(wèn)題：一、找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。二、要審查房屋權(quán)屬，確認(rèn)房主真實(shí)身份。三、了解房屋周邊信息：購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周圍有無(wú)污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。四級(jí)、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)：房子有多個(gè)房間通風(fēng)不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問(wèn)題。五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計(jì)算的結(jié)構(gòu)改動(dòng)。六、合同約定是否明確：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶一表，交納的費(fèi)用是多少，保安時(shí)間多少；綠化是否有人維護(hù)；物業(yè)管理是由哪家公司負(fù)責(zé)等等。購(gòu)買(mǎi)二手房手續(xù)：1.買(mǎi)方要對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 購(gòu)買(mǎi)二手房應(yīng)注意什么? 購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意哪些事項(xiàng)
  答

  首先要了解清楚房子的產(chǎn)權(quán)情況，70年，50年還是40年；商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購(gòu)，物業(yè)費(fèi)一般會(huì)高一些；如果是經(jīng)適房，還得繳納土地轉(zhuǎn)讓金。房子是否滿五年，如果從房主上一次購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房子到他出售時(shí)還不滿五年的話，購(gòu)房人還需要承擔(dān)額外的稅費(fèi)。如果是頂層的房子，要仔細(xì)看看房頂墻皮有沒(méi)有漏水后修補(bǔ)過(guò)的痕跡，一般房主和中介都會(huì)告訴你“我們這兒從來(lái)不漏雨”，不要信，自己看，網(wǎng)上搜情報(bào)……和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質(zhì)有可能不過(guò)關(guān)，這個(gè)情況也是我親自經(jīng)歷過(guò)的，直到見(jiàn)了房主要簽約了，他們都說(shuō)是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問(wèn)過(guò)，大家一致說(shuō)這個(gè)小區(qū)不是市政水。房子的質(zhì)量，這個(gè)如果實(shí)地看不好看出來(lái)的話，要上網(wǎng)查一下這個(gè)小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過(guò)某小區(qū)的房子之后在網(wǎng)上一查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說(shuō)這里的房子隔音很差，隔壁開(kāi)個(gè)電視機(jī)都能聽(tīng)到。周邊情況：特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒(méi)有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險(xiǎn)的公共設(shè)施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問(wèn)題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運(yùn)站什么的，有可能會(huì)夜間卸貨擾民。小區(qū)是否有富裕的停車位，有不少老小區(qū)沒(méi)有地下車庫(kù)，且地上停車位也比較少，很可能都沒(méi)有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點(diǎn)兒鬧心了。小區(qū)的安保情況，比如大門(mén)口是否可以隨意進(jìn)人，單元門(mén)有沒(méi)有門(mén)禁等?？梢栽诰W(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過(guò)重大盜竊、兇殺案件什么的……

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• 問(wèn) 購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意什么
  答

  購(gòu)買(mǎi)二手房**需要注意的問(wèn)題就是房屋的來(lái)源以及是否具有買(mǎi)賣的資格，還有就是房東是否具有決定買(mǎi)賣的權(quán)利，比如說(shuō)一套房產(chǎn)繼承人有許多，如果只是單獨(dú)一個(gè)人進(jìn)行賣房，后續(xù)可能會(huì)因?yàn)槠渌蚨斐杉m紛。所以在買(mǎi)二手房之前，一定要看好房主是否是單獨(dú)擁有人。除此之外也要對(duì)房子進(jìn)行相關(guān)的考察。除了擁有相關(guān)正常的賣房手續(xù)之外，房屋內(nèi)部的大小是否和房產(chǎn)證上所標(biāo)明的面積相同，以及相關(guān)的內(nèi)部設(shè)施，物業(yè)管理水電等等，其他問(wèn)題都需要進(jìn)行檢查。還有就是在簽訂完合同之后，如何交付剩余房款，什么時(shí)候給鑰匙進(jìn)行物業(yè)交割，都是在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)需要考慮的問(wèn)題。如果有想要進(jìn)行二手房購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主，**好選擇一家正規(guī)的中介公司幫忙進(jìn)行操作。

• 問(wèn) 什么是二手房網(wǎng)簽?購(gòu)買(mǎi)二手房網(wǎng)簽需要注意什么? ??
  答

  （一） 買(mǎi)賣雙方網(wǎng)簽前，應(yīng)充分了解、協(xié)商合同相關(guān)條款，需增加條款可自行添加；（二）當(dāng)事人因姓名更改或身份證明號(hào)碼發(fā)生變更，須告知網(wǎng)簽服務(wù)人員并提供相關(guān)證明；（三）買(mǎi)賣雙方當(dāng)事人在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)端進(jìn)行網(wǎng)簽，須由該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)打印網(wǎng)簽合同文本；（四）買(mǎi)賣雙方當(dāng)事人應(yīng)牢記設(shè)置的密碼，方便查詢；（五）買(mǎi)賣雙方憑簽約時(shí)設(shè)置的密碼，可在該市房產(chǎn)資訊網(wǎng)對(duì)網(wǎng)簽信息進(jìn)行核實(shí)；（六）網(wǎng)簽手續(xù)辦理完畢后，須依次及時(shí)辦理交易資金和轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

  全部5個(gè)回答>