車(chē)庫(kù)屬于商品房嗎? 地下車(chē)庫(kù)可以作為商品房出售嗎

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• 153****7723

  地下車(chē)庫(kù)是否可以作為商品房出售，要看具體情況。若地下車(chē)庫(kù)的面積沒(méi)有計(jì)入合同注明的分?jǐn)偡秶?，沒(méi)有出售給業(yè)主，應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商可將其作為商品房出售。
  地下車(chē)庫(kù)是房屋的附屬設(shè)施，附屬設(shè)施要作為房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的必須符合三個(gè)條件：
  1、不能影響房屋及其附屬設(shè)施的結(jié)構(gòu)和功能。車(chē)庫(kù)不是絕對(duì)必要的附屬設(shè)施，沒(méi)有地下車(chē)并不影響房屋具備基本的使用功能，一個(gè)業(yè)主對(duì)特定車(chē)位擁有所有權(quán)，也并不會(huì)影響其他業(yè)主停車(chē)。
  2、權(quán)利歸屬安排有利于業(yè)主利益平衡和降低管理成本。地下車(chē)庫(kù)的使用或一次購(gòu)買(mǎi)車(chē)位或分期支付租金，不使用者則不需要為此支付任何費(fèi)用，就是一種利益分配得當(dāng)并且管理成本很低的做法。
  3、法律技術(shù)上操作起來(lái)比較容易。地下車(chē)庫(kù)可以運(yùn)用劃線標(biāo)號(hào)的方式使其區(qū)別為獨(dú)立的標(biāo)的物，并且可以運(yùn)用占有或登記的方法予以公示。
  滿(mǎn)足以上條件，小區(qū)的地下車(chē)庫(kù)是可以作為有獨(dú)立所有權(quán)的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的。
  同理，如果業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了符合上述條件的地下車(chē)庫(kù)，也可以作為有獨(dú)立所有權(quán)的房產(chǎn)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

  查看全文↓ 2019-03-20 21:24:24
• 134****6573

  1．車(chē)庫(kù)證和房產(chǎn)證是性質(zhì)完全不同的兩種證件，前者通過(guò)合同形式確認(rèn)，后者通過(guò)國(guó)家法定機(jī)構(gòu)確認(rèn)。對(duì)于居住使用是一樣的，買(mǎi)賣(mài)交易、拆遷補(bǔ)償方面，都按市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行，通行商品交換等價(jià)補(bǔ)償?shù)脑瓌t。
  2．如果沒(méi)有小區(qū)的住宅所有權(quán)，即使擁有100%的車(chē)庫(kù)獨(dú)立所有權(quán)，也不能申請(qǐng)任何銀行的按揭貸款。

  查看全文↓ 2019-03-20 21:24:19
• 142****6228

  小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)究竟是屬于全體業(yè)主，有相關(guān)法律法規(guī)。
  
  根據(jù)《物權(quán)法》：
  
  第七十四條　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。
  
  建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
  
  占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-20 21:24:14
• 141****2286

  **近，網(wǎng)上吵的很熱的一個(gè)話(huà)題，就南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的地下停車(chē)庫(kù)之爭(zhēng)案件，南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開(kāi)發(fā)商將地下停車(chē)庫(kù)移交給業(yè)主委員會(huì)管理，全體業(yè)主享有地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)益。
  
  
  
  
  
  意義
  此案判業(yè)主獲勝，在全國(guó)還屬首例
  
  
  
  
  住宅小區(qū)的車(chē)庫(kù)到底屬于小區(qū)業(yè)主，還是屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司？這是個(gè)帶有普遍性的問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，此案判業(yè)主獲勝，在全國(guó)還屬首例，其法律意義十分重大。
  
  
  
  據(jù)了解，位于南京水佐崗的星漢花園小區(qū)共有59個(gè)地下車(chē)庫(kù)，開(kāi)發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣(mài)掉了其中37個(gè)，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主委員會(huì)曾代表廣大業(yè)主，多次要求開(kāi)發(fā)商將車(chē)庫(kù)歸還給業(yè)主，但開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決反對(duì)。今年6月，業(yè)主委員會(huì)無(wú)奈之下，將開(kāi)發(fā)商告上法庭。
  
  
  
  在12日的庭審中，業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，小區(qū)地下車(chē)庫(kù)是小區(qū)配套公用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)無(wú)償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有所有權(quán)，根本無(wú)權(quán)出售。開(kāi)發(fā)商則強(qiáng)調(diào)，自己在出售房屋時(shí)，根本沒(méi)有把地下車(chē)庫(kù)面積列為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主的頭上，而車(chē)庫(kù)又是開(kāi)發(fā)商投資近300萬(wàn)元建成的，當(dāng)然擁有車(chē)庫(kù)的“產(chǎn)權(quán)”，因此出售車(chē)庫(kù)并沒(méi)有錯(cuò)。
  
  
  
  經(jīng)過(guò)3個(gè)小時(shí)的庭審，法院經(jīng)合議庭合議后當(dāng)庭作出判決，地下停車(chē)庫(kù)歸全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商應(yīng)立即向業(yè)主委員會(huì)移交全部地下車(chē)庫(kù)。判決后，開(kāi)發(fā)商也當(dāng)庭表示：“不能接受這樣的判決，要上訴?！?br/>
  
  
  
  
  理由
  車(chē)庫(kù)作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施
  
  
  
  
  該案的審判長(zhǎng)盛皓從法律角度向記者詳細(xì)解釋判決理由，首先南京市規(guī)劃局要求開(kāi)發(fā)商按每0.2個(gè)車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)建車(chē)庫(kù)，這就明確了車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能和開(kāi)發(fā)商建車(chē)庫(kù)的法定義務(wù)。建成后的車(chē)庫(kù)作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。其次，小區(qū)實(shí)有土地使用面積為7697.60平方米，分?jǐn)偯娣e也是7697.60平方米，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有，開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)，除非取得土地使用權(quán)人的同意。根據(jù)《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》附屬公配設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于開(kāi)發(fā)商并無(wú)證據(jù)證明車(chē)庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此可以認(rèn)定，車(chē)庫(kù)作為公配設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)放入商品房的成本。
  
  
  
  
  
  展望
  開(kāi)發(fā)商們將退出出售車(chē)庫(kù)的驚人巨款
  
  
  
  
  南京大學(xué)法學(xué)院教授邱鷺風(fēng)介紹說(shuō)，我國(guó)目前還沒(méi)有系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律，而實(shí)際上，每個(gè)建筑物都有空間專(zhuān)有權(quán)、公用設(shè)施共有權(quán)以及業(yè)主管理小區(qū)事務(wù)的成員權(quán)。南京“車(chē)庫(kù)之爭(zhēng)”的判例，對(duì)催生建筑物區(qū)分所有權(quán)法律的出臺(tái)，有著積極作用。
  
  
  
  “車(chē)庫(kù)之爭(zhēng)”以業(yè)主委員會(huì)一審勝訴告終的消息在南京傳開(kāi)以后，很多小區(qū)的業(yè)主們都喜形于色。一位業(yè)主給記者算了一筆賬，如果此案業(yè)主委員會(huì)終審勝訴，從理論上說(shuō)，南京的開(kāi)發(fā)商們將退出出售車(chē)庫(kù)的驚人巨款。據(jù)了解，目前，南京擁有面積為1萬(wàn)平方米以上的小區(qū)200多個(gè)，假設(shè)每個(gè)小區(qū)有60個(gè)車(chē)庫(kù)，均已出售，而每個(gè)車(chē)庫(kù)的平均售價(jià)是10萬(wàn)元，且情形類(lèi)似此案“車(chē)庫(kù)之爭(zhēng)”，開(kāi)發(fā)商在這一塊至少要退出12個(gè)億左右。這可能還是個(gè)保守的估計(jì)，如果1萬(wàn)平方米以下的小區(qū)都算進(jìn)去，數(shù)額更為巨大。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-03-20 21:24:10
• 147****2100

  
  對(duì)于商品房的地下室來(lái)說(shuō)其實(shí)是有三種性質(zhì)，一種是車(chē)庫(kù)，一種是倉(cāng)儲(chǔ)另外一種是人防工程。這其中滿(mǎn)足辦理產(chǎn)權(quán)條件的只有車(chē)庫(kù)和倉(cāng)儲(chǔ)，對(duì)于人防工程是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的。
  
  但是今年辦理的不動(dòng)產(chǎn)證的實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，老J所處的地區(qū)地面正負(fù)零以下得部分目前是不能辦理產(chǎn)權(quán)的。也就是說(shuō)，地下部分的房產(chǎn)就沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)證的可能性。
  
  現(xiàn)在每個(gè)小區(qū)地下都有相應(yīng)的配套車(chē)庫(kù)。開(kāi)發(fā)商也把車(chē)庫(kù)作為了賣(mài)點(diǎn)，增加項(xiàng)目的利潤(rùn)。但是現(xiàn)在的業(yè)主法律維權(quán)意識(shí)很強(qiáng)，對(duì)于地下室的歸屬權(quán)也開(kāi)始了爭(zhēng)奪。同時(shí)國(guó)內(nèi)也有相關(guān)的審判案例可供我們參考和分析的。
  
  下面我們就分情況來(lái)說(shuō)地下室的歸屬情況吧：
  
  地下人防工程：對(duì)于人防來(lái)說(shuō)是現(xiàn)在小區(qū)建設(shè)的必備配套。如果小區(qū)沒(méi)有建設(shè)的話(huà)是要繳納易地建設(shè)費(fèi)的。而人防工程的建設(shè)費(fèi)用是由開(kāi)發(fā)商出的，而人防工程在和平時(shí)期是當(dāng)作車(chē)庫(kù)用的，因此停車(chē)收益開(kāi)發(fā)商自然就拿走了。
  
  這里對(duì)于人防工程的歸屬有幾種說(shuō)法，第一種是歸人防辦的。第二種是誰(shuí)出資誰(shuí)受益的也就是開(kāi)發(fā)商的。但是，根據(jù)相關(guān)案例來(lái)說(shuō)，這部分人防車(chē)庫(kù)的建設(shè)費(fèi)用很可能是攤在了業(yè)主的房?jī)r(jià)到中，如果是這樣那么就說(shuō)明出資方式全體業(yè)主，所以歸屬權(quán)和收益權(quán)就歸全體業(yè)主所有。
  
  地下車(chē)庫(kù)和倉(cāng)儲(chǔ)：這兩種形式的地下室其實(shí)和人防的性質(zhì)一樣，開(kāi)發(fā)商出資建設(shè)的，但是很可能成本被攤在了業(yè)主身上。在審判的過(guò)程中如果開(kāi)發(fā)商不能提供相關(guān)的證明就會(huì)判給業(yè)主。
  
  因此，商品房地下車(chē)庫(kù)的歸屬權(quán)判斷就要取決開(kāi)發(fā)商是否分?jǐn)偭私ㄔO(shè)成本給業(yè)主。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-20 21:24:05

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 車(chē)庫(kù)屬于商品房嗎? 地下車(chē)庫(kù)可以作為商品房出售嗎
  答

  在判斷地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)時(shí)，首先應(yīng)明確幾個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：1、合同是否約定根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第二款的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”，也就說(shuō)，允許開(kāi)發(fā)商和業(yè)主通過(guò)約定的方式確定車(chē)庫(kù)的權(quán)屬。地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)是否在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定，如有約定從約定，沒(méi)有約定則根據(jù)下文標(biāo)準(zhǔn)判斷；2、是否計(jì)入公攤面積如該地下車(chē)庫(kù)計(jì)已入業(yè)主公攤面積，那么小區(qū)業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，其購(gòu)買(mǎi)的商品房的建筑面積中已包含該地下車(chē)庫(kù)的面積，此時(shí)，地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有。如地下車(chē)庫(kù)并沒(méi)有計(jì)入公攤面積，則車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有。3、是否是人防工程改造車(chē)庫(kù)根據(jù)《人民防空法》的規(guī)定，地下人防工程可以軍民兩用，在和平時(shí)期人防工程可以為經(jīng)濟(jì)建設(shè)與人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭(zhēng)狀態(tài)統(tǒng)一由國(guó)家使用，同時(shí)規(guī)定了“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則，此時(shí)如該地下車(chē)庫(kù)為人販工程改造的車(chē)庫(kù)，在和平時(shí)期，開(kāi)發(fā)商對(duì)自己投資建設(shè)的車(chē)庫(kù)有使用、收益的權(quán)利。查詢(xún)產(chǎn)權(quán)歸屬：一般情況下，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)公布詳細(xì)的地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)資料，業(yè)主公約想要得到相關(guān)資料可以根據(jù)《政府信息公開(kāi)條例》向人民政府申請(qǐng)政府信息公開(kāi)。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 地下車(chē)庫(kù)可以作為商品房出售嗎?
  答

  地下室部分是沒(méi)有房產(chǎn)證的，也不會(huì)出。地下室屬于人防工程（國(guó)家強(qiáng)制規(guī)定必須有人防工程）用于戰(zhàn)時(shí)防空。所以是不能當(dāng)建筑面積來(lái)出售的。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??地下車(chē)庫(kù)可以作為商品房出售嗎？應(yīng)該怎么查詢(xún)呢
  答

  首先，有必要先探討一下住宅小區(qū)停車(chē)位的歸屬問(wèn)題。住宅小區(qū)是一個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)間和范圍，停車(chē)位是其重要配套設(shè)施。住宅小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬，依法有如下兩種情況：一是地下或地上專(zhuān)用停車(chē)位，開(kāi)發(fā)時(shí)規(guī)劃為停車(chē)場(chǎng)地并符合產(chǎn)權(quán)登記技術(shù)規(guī)范的，且建設(shè)費(fèi)用未列入開(kāi)發(fā)成本和分?jǐn)偯娣e出售給購(gòu)房人，那么停車(chē)位的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開(kāi)發(fā)商所有。二是住宅小區(qū)的地上或地下停車(chē)位及用于臨時(shí)停車(chē)的過(guò)道等，如果建設(shè)費(fèi)已經(jīng)列入開(kāi)發(fā)成本或分?jǐn)偯娣e之中，也就是開(kāi)發(fā)商已從售樓款中收回了停車(chē)位的建設(shè)費(fèi)用，那么，停車(chē)位的所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主，其租金收入應(yīng)歸全體業(yè)主分配。第一種情況車(chē)位的所有權(quán)和收益權(quán)均屬于產(chǎn)權(quán)人，尚未出售的停車(chē)位收益應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)公司。第二種情況中，由于停車(chē)位權(quán)益歸全體業(yè)主共同共有，開(kāi)發(fā)公司無(wú)權(quán)擅自出售停車(chē)位的長(zhǎng)期使用權(quán)。停車(chē)位的收益，應(yīng)由物管公司收取并用于補(bǔ)充維修基金、物管等費(fèi)用，以表明其業(yè)主群體的共同共有性質(zhì)。其次，要明確住宅小區(qū)停車(chē)位的法律性質(zhì)。住宅小區(qū)的停車(chē)位一般來(lái)說(shuō)，依當(dāng)時(shí)規(guī)劃和批準(zhǔn)，是供小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主停車(chē)之用的，自然是住宅小區(qū)的公共配套設(shè)施之一，也是整個(gè)建筑物的公共使用部分。因而，住宅小區(qū)內(nèi)部的停車(chē)位不能脫離小區(qū)住宅房屋而單獨(dú)買(mǎi)賣(mài)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 地下車(chē)庫(kù)可以賣(mài)嗎商品房
  答

  看規(guī)劃吧，如果規(guī)化把地下室及地下車(chē)位審批了人防工程或是配套設(shè)施，那是不可以正常銷(xiāo)售的，就談不到預(yù)售許可證了。如果批的是單獨(dú)地下車(chē)位或是地下室是可以辦理的，還有建議沒(méi)有必要給地下車(chē)位和地下室辦理預(yù)售證的：1、地下車(chē)位和地下室的后期變動(dòng)很大，2、有了預(yù)售證你還得辦理產(chǎn)權(quán)證，很麻煩的。當(dāng)然，現(xiàn)在存在開(kāi)發(fā)商直接出售，這個(gè)時(shí)候產(chǎn)權(quán)就會(huì)被分割到各個(gè)購(gòu)買(mǎi)人那邊，購(gòu)買(mǎi)人有產(chǎn)權(quán)也就可以買(mǎi)賣(mài)的。也有是開(kāi)發(fā)商撤場(chǎng)的時(shí)候車(chē)庫(kù)不出售，會(huì)將車(chē)庫(kù)的管理權(quán)移交給物業(yè)，這個(gè)時(shí)候物業(yè)有管理權(quán)，可以收取管理費(fèi)，產(chǎn)權(quán)是歸所有業(yè)主的，也就不能買(mǎi)賣(mài)了。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??想了解下車(chē)庫(kù)屬于商品房嗎？
  答

  你說(shuō)的情況與我朋友單位情況是一致的，他單位的車(chē)庫(kù)只有協(xié)議，無(wú)產(chǎn)權(quán)證，但協(xié)議上說(shuō)的車(chē)位使用年限與房產(chǎn)權(quán)年限一致。這種收回的可能性很小，但你要認(rèn)真仔細(xì)看一下協(xié)議上是怎么說(shuō)的。

  全部3個(gè)回答>