車庫屬于商品房嗎? 地下車庫可以作為商品房出售嗎

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• 153****7723

  地下車庫是否可以作為商品房出售，要看具體情況。若地下車庫的面積沒有計入合同注明的分攤范圍，沒有出售給業(yè)主，應屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商可將其作為商品房出售。
  地下車庫是房屋的附屬設(shè)施，附屬設(shè)施要作為房產(chǎn)買賣的必須符合三個條件：
  1、不能影響房屋及其附屬設(shè)施的結(jié)構(gòu)和功能。車庫不是絕對必要的附屬設(shè)施，沒有地下車并不影響房屋具備基本的使用功能，一個業(yè)主對特定車位擁有所有權(quán)，也并不會影響其他業(yè)主停車。
  2、權(quán)利歸屬安排有利于業(yè)主利益平衡和降低管理成本。地下車庫的使用或一次購買車位或分期支付租金，不使用者則不需要為此支付任何費用，就是一種利益分配得當并且管理成本很低的做法。
  3、法律技術(shù)上操作起來比較容易。地下車庫可以運用劃線標號的方式使其區(qū)別為獨立的標的物，并且可以運用占有或登記的方法予以公示。
  滿足以上條件，小區(qū)的地下車庫是可以作為有獨立所有權(quán)的房產(chǎn)買賣的。
  同理，如果業(yè)主購買了符合上述條件的地下車庫，也可以作為有獨立所有權(quán)的房產(chǎn)進行買賣。

  查看全文↓ 2019-03-20 21:24:24
• 134****6573

  1．車庫證和房產(chǎn)證是性質(zhì)完全不同的兩種證件，前者通過合同形式確認，后者通過國家法定機構(gòu)確認。對于居住使用是一樣的，買賣交易、拆遷補償方面，都按市場價值為基礎(chǔ)進行，通行商品交換等價補償?shù)脑瓌t。
  2．如果沒有小區(qū)的住宅所有權(quán)，即使擁有100%的車庫獨立所有權(quán)，也不能申請任何銀行的按揭貸款。

  查看全文↓ 2019-03-20 21:24:19
• 142****6228

  小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)究竟是屬于全體業(yè)主，有相關(guān)法律法規(guī)。
  
  根據(jù)《物權(quán)法》：
  
  第七十四條　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
  
  建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
  
  占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-20 21:24:14
• 141****2286

  **近，網(wǎng)上吵的很熱的一個話題，就南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會的地下停車庫之爭案件，南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。
  
  
  
  
  
  意義
  此案判業(yè)主獲勝，在全國還屬首例
  
  
  
  
  住宅小區(qū)的車庫到底屬于小區(qū)業(yè)主，還是屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司？這是個帶有普遍性的問題。業(yè)內(nèi)人士稱，此案判業(yè)主獲勝，在全國還屬首例，其法律意義十分重大。
  
  
  
  據(jù)了解，位于南京水佐崗的星漢花園小區(qū)共有59個地下車庫，開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中37個，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主委員會曾代表廣大業(yè)主，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主，但開發(fā)商堅決反對。今年6月，業(yè)主委員會無奈之下，將開發(fā)商告上法庭。
  
  
  
  在12日的庭審中，業(yè)主委員會認為，小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設(shè)施，應當無償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開發(fā)商沒有所有權(quán)，根本無權(quán)出售。開發(fā)商則強調(diào)，自己在出售房屋時，根本沒有把地下車庫面積列為公攤面積分攤到業(yè)主的頭上，而車庫又是開發(fā)商投資近300萬元建成的，當然擁有車庫的“產(chǎn)權(quán)”，因此出售車庫并沒有錯。
  
  
  
  經(jīng)過3個小時的庭審，法院經(jīng)合議庭合議后當庭作出判決，地下停車庫歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商應立即向業(yè)主委員會移交全部地下車庫。判決后，開發(fā)商也當庭表示：“不能接受這樣的判決，要上訴。”
  
  
  
  
  
  理由
  車庫作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施
  
  
  
  
  該案的審判長盛皓從法律角度向記者詳細解釋判決理由，首先南京市規(guī)劃局要求開發(fā)商按每0.2個車位標準建車庫，這就明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務(wù)。建成后的車庫作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應交付建筑物的所有人共同使用。其次，小區(qū)實有土地使用面積為7697.60平方米，分攤面積也是7697.60平方米，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分攤到全體業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)，除非取得土地使用權(quán)人的同意。根據(jù)《江蘇省商品房價格管理規(guī)定》附屬公配設(shè)施費是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此可以認定，車庫作為公配設(shè)施所發(fā)生的費用已經(jīng)計放入商品房的成本。
  
  
  
  
  
  展望
  開發(fā)商們將退出出售車庫的驚人巨款
  
  
  
  
  南京大學法學院教授邱鷺風介紹說，我國目前還沒有系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律，而實際上，每個建筑物都有空間專有權(quán)、公用設(shè)施共有權(quán)以及業(yè)主管理小區(qū)事務(wù)的成員權(quán)。南京“車庫之爭”的判例，對催生建筑物區(qū)分所有權(quán)法律的出臺，有著積極作用。
  
  
  
  “車庫之爭”以業(yè)主委員會一審勝訴告終的消息在南京傳開以后，很多小區(qū)的業(yè)主們都喜形于色。一位業(yè)主給記者算了一筆賬，如果此案業(yè)主委員會終審勝訴，從理論上說，南京的開發(fā)商們將退出出售車庫的驚人巨款。據(jù)了解，目前，南京擁有面積為1萬平方米以上的小區(qū)200多個，假設(shè)每個小區(qū)有60個車庫，均已出售，而每個車庫的平均售價是10萬元，且情形類似此案“車庫之爭”，開發(fā)商在這一塊至少要退出12個億左右。這可能還是個保守的估計，如果1萬平方米以下的小區(qū)都算進去，數(shù)額更為巨大。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-03-20 21:24:10
• 147****2100

  
  對于商品房的地下室來說其實是有三種性質(zhì)，一種是車庫，一種是倉儲另外一種是人防工程。這其中滿足辦理產(chǎn)權(quán)條件的只有車庫和倉儲，對于人防工程是沒有產(chǎn)權(quán)的。
  
  但是今年辦理的不動產(chǎn)證的實際情況來說，老J所處的地區(qū)地面正負零以下得部分目前是不能辦理產(chǎn)權(quán)的。也就是說，地下部分的房產(chǎn)就沒有辦理不動產(chǎn)證的可能性。
  
  現(xiàn)在每個小區(qū)地下都有相應的配套車庫。開發(fā)商也把車庫作為了賣點，增加項目的利潤。但是現(xiàn)在的業(yè)主法律維權(quán)意識很強，對于地下室的歸屬權(quán)也開始了爭奪。同時國內(nèi)也有相關(guān)的審判案例可供我們參考和分析的。
  
  下面我們就分情況來說地下室的歸屬情況吧：
  
  地下人防工程：對于人防來說是現(xiàn)在小區(qū)建設(shè)的必備配套。如果小區(qū)沒有建設(shè)的話是要繳納易地建設(shè)費的。而人防工程的建設(shè)費用是由開發(fā)商出的，而人防工程在和平時期是當作車庫用的，因此停車收益開發(fā)商自然就拿走了。
  
  這里對于人防工程的歸屬有幾種說法，第一種是歸人防辦的。第二種是誰出資誰受益的也就是開發(fā)商的。但是，根據(jù)相關(guān)案例來說，這部分人防車庫的建設(shè)費用很可能是攤在了業(yè)主的房價到中，如果是這樣那么就說明出資方式全體業(yè)主，所以歸屬權(quán)和收益權(quán)就歸全體業(yè)主所有。
  
  地下車庫和倉儲：這兩種形式的地下室其實和人防的性質(zhì)一樣，開發(fā)商出資建設(shè)的，但是很可能成本被攤在了業(yè)主身上。在審判的過程中如果開發(fā)商不能提供相關(guān)的證明就會判給業(yè)主。
  
  因此，商品房地下車庫的歸屬權(quán)判斷就要取決開發(fā)商是否分攤了建設(shè)成本給業(yè)主。
  
  

  查看全文↓ 2019-03-20 21:24:05

相關(guān)問題

• 問 車庫屬于商品房嗎? 地下車庫可以作為商品房出售嗎
  答

  在判斷地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸誰時，首先應明確幾個判斷標準：1、合同是否約定根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第二款的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，也就說，允許開發(fā)商和業(yè)主通過約定的方式確定車庫的權(quán)屬。地下車庫的產(chǎn)權(quán)是否在商品房買賣合同中約定，如有約定從約定，沒有約定則根據(jù)下文標準判斷；2、是否計入公攤面積如該地下車庫計已入業(yè)主公攤面積，那么小區(qū)業(yè)主在購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積，此時，地下車庫的產(chǎn)權(quán)應屬全體業(yè)主所有。如地下車庫并沒有計入公攤面積，則車庫產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。3、是否是人防工程改造車庫根據(jù)《人民防空法》的規(guī)定，地下人防工程可以軍民兩用，在和平時期人防工程可以為經(jīng)濟建設(shè)與人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭狀態(tài)統(tǒng)一由國家使用，同時規(guī)定了“誰投資誰受益”的原則，此時如該地下車庫為人販工程改造的車庫，在和平時期，開發(fā)商對自己投資建設(shè)的車庫有使用、收益的權(quán)利。查詢產(chǎn)權(quán)歸屬：一般情況下，開發(fā)商是不會公布詳細的地下車庫產(chǎn)權(quán)資料，業(yè)主公約想要得到相關(guān)資料可以根據(jù)《政府信息公開條例》向人民政府申請政府信息公開。

  全部4個回答>
• 問 地下車庫可以作為商品房出售嗎?
  答

  地下室部分是沒有房產(chǎn)證的，也不會出。地下室屬于人防工程（國家強制規(guī)定必須有人防工程）用于戰(zhàn)時防空。所以是不能當建筑面積來出售的。

  全部5個回答>
• 問 ??地下車庫可以作為商品房出售嗎？應該怎么查詢呢
  答

  首先，有必要先探討一下住宅小區(qū)停車位的歸屬問題。住宅小區(qū)是一個相對封閉的區(qū)間和范圍，停車位是其重要配套設(shè)施。住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬，依法有如下兩種情況：一是地下或地上專用停車位，開發(fā)時規(guī)劃為停車場地并符合產(chǎn)權(quán)登記技術(shù)規(guī)范的，且建設(shè)費用未列入開發(fā)成本和分攤面積出售給購房人，那么停車位的所有權(quán)應當屬于開發(fā)商所有。二是住宅小區(qū)的地上或地下停車位及用于臨時停車的過道等，如果建設(shè)費已經(jīng)列入開發(fā)成本或分攤面積之中，也就是開發(fā)商已從售樓款中收回了停車位的建設(shè)費用，那么，停車位的所有權(quán)就應當屬于全體業(yè)主，其租金收入應歸全體業(yè)主分配。第一種情況車位的所有權(quán)和收益權(quán)均屬于產(chǎn)權(quán)人，尚未出售的停車位收益應屬于開發(fā)公司。第二種情況中，由于停車位權(quán)益歸全體業(yè)主共同共有，開發(fā)公司無權(quán)擅自出售停車位的長期使用權(quán)。停車位的收益，應由物管公司收取并用于補充維修基金、物管等費用，以表明其業(yè)主群體的共同共有性質(zhì)。其次，要明確住宅小區(qū)停車位的法律性質(zhì)。住宅小區(qū)的停車位一般來說，依當時規(guī)劃和批準，是供小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主停車之用的，自然是住宅小區(qū)的公共配套設(shè)施之一，也是整個建筑物的公共使用部分。因而，住宅小區(qū)內(nèi)部的停車位不能脫離小區(qū)住宅房屋而單獨買賣。

  全部3個回答>
• 問 地下車庫可以賣嗎商品房
  答

  看規(guī)劃吧，如果規(guī)化把地下室及地下車位審批了人防工程或是配套設(shè)施，那是不可以正常銷售的，就談不到預售許可證了。如果批的是單獨地下車位或是地下室是可以辦理的，還有建議沒有必要給地下車位和地下室辦理預售證的：1、地下車位和地下室的后期變動很大，2、有了預售證你還得辦理產(chǎn)權(quán)證，很麻煩的。當然，現(xiàn)在存在開發(fā)商直接出售，這個時候產(chǎn)權(quán)就會被分割到各個購買人那邊，購買人有產(chǎn)權(quán)也就可以買賣的。也有是開發(fā)商撤場的時候車庫不出售，會將車庫的管理權(quán)移交給物業(yè)，這個時候物業(yè)有管理權(quán)，可以收取管理費，產(chǎn)權(quán)是歸所有業(yè)主的，也就不能買賣了。

  全部5個回答>
• 問 ??想了解下車庫屬于商品房嗎？
  答

  你說的情況與我朋友單位情況是一致的，他單位的車庫只有協(xié)議，無產(chǎn)權(quán)證，但協(xié)議上說的車位使用年限與房產(chǎn)權(quán)年限一致。這種收回的可能性很小，但你要認真仔細看一下協(xié)議上是怎么說的。

  全部3個回答>