??房子沒有預售證可以買嗎?能無條件退房嗎?預售許可證的意義?

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• 157****7691

  開發(fā)商沒有預售許可證不可向外售房
  　　首先，根據《城市商品房預售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。若購房者遇到這種情況，可根據具體條例進行合法維權。
  　　其次，根據**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”
  　　因此，如果您起訴前開發(fā)商已經取得了商品房預售許可證，雙方簽訂的商品房買賣合同有效；如果您起訴前開發(fā)商沒有取得商品房預售許可證，雙方簽訂的商品房買賣合同無效。建議購房者在買房時應當審查開發(fā)商的《商品房預售許可證》，以規(guī)避風險。
  　　由上述也可知，未取得商品房預售許可證的不得對外售房。可先找開發(fā)商協商，協商不成可要求退房或按約定支付賠償。如果雙方達不成一致，主要應通過司法途徑解決，也可向當地房地產經營主管部門反映。

  查看全文↓ 2019-03-25 09:33:30
• 148****3441

  　　買了沒有預售許可證的期房，購買方可以要求退房退款，同時可以要求已付購房款一倍的賠償。
  　　但是如果開發(fā)商在起訴前取得商品房預售許可證明的，則不可以退房了。
  　　《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：
  　　第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
  　　第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
  　?。ㄒ唬┕室怆[瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

  查看全文↓ 2019-03-25 09:33:24
• 134****2133

  　一、買了沒有預售許可證的房子怎么辦
  　　根據《合同法》第54條：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
  　　根據《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
  　　其中第一款就是故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。
  　　由以上的規(guī)定可以看出，對出賣人的行為適用的是懲罰性賠償。法律之所以做出了這樣的規(guī)定，在于懲罰出賣人的欺詐行為。構成欺詐行為需符合以下三個特征：
  　　1、出賣人有欺詐的故意；
  　　2、出賣人實施了欺詐的行為；
  　　3、受欺詐人因受欺詐而陷于錯誤的認識，并基于該錯誤的認識而作出了意思表示。
  　　二、買了沒有預售許可證的房子可以退房嗎
  　　根據《解釋》及相關法律法規(guī)的規(guī)定，結合實踐操作經驗，筆者就商品房買受人有權退房（即解除合同）的情形及應當具備的條件進行分析。因合同的無效同樣也可以達到買受人退房的目的，因此，筆者對此將作一并的分析。
  　　1、出賣人出售的商品房存在權利瑕疵，買受人有權解除合同的情形及應當具備的條件。
  　　2、因房屋面積誤差過大，買受人可以請求解除合同。
  　　3、因房屋質量不合格，買受人可以請求解除合同的情形及條件。
  　　4、出賣人變更規(guī)劃設計，買受人可以請求解除合同。
  　　5、因出賣人的原因導致商品房貸款申請未獲批準，買受人可以請求解除合同。
  　　6、出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，買受人可以請求確認合同無效。
  　　7、出賣人將尚未竣工驗收合格的商品房交付使用的，買受人可以要求解除合同。
  　　8、出賣人對外部環(huán)境以及其他配套設施與承諾（包括構成要約的商業(yè)廣告）不相符的，買受人可以解除合同。
  　　9、根據合同意思自治的原則，買受人可以與出賣人在合同中約定解除合同的條件，根據《合同法》第九十三條之規(guī)定，解除合同的條件成就時，買受人可以解除合同。但應注意，買受人在與出賣人約定合同的解除條件時，不能違反法律的強制性規(guī)定，否則即使該項約定寫入合同，也不可能得到法律的支持。

  查看全文↓ 2019-03-25 09:33:20
• 156****0266

  交了定金,又發(fā)現開發(fā)商沒有《商品房預售許可證》，有風險想退房，這時是可以退的。在沒取得預售許可證的時候，**好不要與開發(fā)商簽訂房屋認購協議，不簽為上策。
  
  1.如果開發(fā)商因為資金問題導致項目爛尾，或者出現改變規(guī)劃等變故，而不能及時得到房產證，購房者都會承受承擔巨大的法律風險和商業(yè)風險。
  2.如果在開發(fā)商沒有商品房預售許可證情況下，簽訂購房協議，交付協議款。事后如果消費者不想要這套房，協議款是否能全部退還，是要看購房協議的具體內容的。不要只聽售樓員的空口承諾說，協議金可全數退還，而是要研究好協議書的內容，如出現問題，在以后的訴訟中才能站得住腳。
  
  3.對于無預售許可證，只有施工許可證，建設規(guī)劃證，開發(fā)公司資質證，剛剛開始施工就伴隨著認籌的商品房，律師的建議是：在開發(fā)商未取得預售許可證前，銷售房屋是違法的。法律明文規(guī)定未取得商品房預售許可證的商品房，不得銷售。這樣的房屋買下后也是不能辦理產權證的。簽訂的購房合同也是無效的。如果看上了這樣的房子，在選擇時一定要慎重。
  
  4.在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下，簽訂認購書，現在要求返還五萬定金退房可以。律師意見：無預售許可證的情況下，合同不生效，你有權要求退房退款并要求賠償金。

  查看全文↓ 2019-03-25 09:33:10
• 142****7378

  我想請教一個房產方面的問題。我買了套房子，已經交了**。但我簽合同時不知道開發(fā)商沒有預售許可證，而且簽訂的合同上也沒有預售許可證的編號。
  現在開發(fā)商通知我要更改合同，說因為房管局測的面積比規(guī)劃局大，超出了原面積的5.26%。開發(fā)商要求增加面積。我想問問這樣合理嗎？我可以要求退房子嗎？林先生
  律師解答：按照你說的情況，你是可以要求退房的。
  因為根據國家現行的規(guī)定，開發(fā)商賣房時必須有預售許可證，而且在簽署購房合同時，每份合同上也要有房管部門審核后的編號。因此，由于你買的房子沒有預售證、合同上也沒有相關編號，房子的開發(fā)商應該是在許多環(huán)節(jié)沒有得到檢驗合格，才沒有取得預售許可證。所以，他們賣房的行為是違法的，甚至可以說是欺詐消費者。你完全可以要求退房、拿回**，甚至可以欺詐為由，要求對方支付賠償金。

  查看全文↓ 2019-03-25 09:33:07

相關問題

• 問 有預售證的房子能買嗎? 沒有預售許可證的房子可以買嗎？
  答

  很多時候，由于房產位置的惟一性，使得購房者一旦看上了某處房產，就很難輕言放棄再加上很多人覺得別人買了沒有銷售許可證的房子也沒什么問題，等開發(fā)商證件齊全了就買不著合適的了的心理，造成無證售房的現象一直存在。但是，小編要提醒大家，沒有預售證的房子是不能買的，因為它們往往存在諸多風險：下面我們就來分析一下購買無證房的風險：(一)土地性質不合法的風險在集體土地上所建房屋，又未辦理土地征用手續(xù)，即所謂的“鄉(xiāng)產權”房。這種情況下賣房不合法，因為國家明確規(guī)定不能在集體土地上進行商品房開發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來判斷。(二)土地使用權不合法的風險在城近郊區(qū)，有的樓盤已具備入住條件，也有規(guī)劃、施工手續(xù)，卻未辦理商品房銷售許可證，究其原因，大半出在土地上，即尚未辦理國有土地使用權出讓手續(xù)，因而不能按正常手續(xù)進行銷售。對于這種情況，建房本身合法，但賣房不合法，開發(fā)商須交納國有土地使用權出讓金，獲得國有土地使用權證書后，才能辦理商品房銷售許可證進行銷售。

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• 問 沒有預售證的房子能買嗎 預售許可證有多重要
  答

  “這要看開發(fā)商當前是否正在辦理該小區(qū)的預售許可證。如果正在辦理預售許可證，則問題不大；如果所預訂購買的房子還沒有辦理預售許可證，則可能存在一定風險。具體情況，可到房產公司詳細詢問?！币话泐A售許可證下來后，開發(fā)商才能正式開盤銷售。開發(fā)商銷售樓盤的預售許可證辦理下來后都會在媒體上進行公告，若開發(fā)商說已辦下來了，可要求看其公告。當前市房產局房屋產權交易管理中心已實施房產證“一戶一證”的辦理，也就是說，消費者可持自己的身份證、《商品房預售合同》等相關材料自己去房產局辦理房產證。由此可見，要辦房產證，《商品房預售合同》是很重要的。而開發(fā)商大多是在正式開盤銷售時與買房人簽訂合同。在此，也提醒王雪等預訂購房的讀者朋友們，要及時將先前簽訂的訂房協議換成《商品房預售合同》。

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• 問 ??房子沒有預售證可以買嗎?沒有預售許可證的房子定金能退嗎?
  答

  房屋買賣中開發(fā)商沒有預售證，簽訂的認購協議沒有法律效力。在項目未取得《商品房預售許可證》的情況下，以團購、預訂、內部認購、登記等方式向購房人收取定金、預付款，屬于嚴重違規(guī)銷售行為，所以開發(fā)商沒有預售證簽訂的購房協議無效。

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• 問 ??房子沒有預售證可以買嗎?預售許可證有多重要?
  答

  沒有預售許可證的房子不可以買，大多數的新樓盤都沒有預售許可證就開始大賣屬于違規(guī)銷售。?建設部令第131號《城市商品房預售管理辦法》第六條：商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。?《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

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• 問 什么是預售許可證？沒有預售許可證的房子能買嗎？
  答

  沒有預售許可證的房子不可以買，大多數的新樓盤都沒有預售許可證就開始大賣屬于違規(guī)銷售。建設部令第131號《城市商品房預售管理辦法》第六條：商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售?！渡唐贩款A售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

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