回遷房可以過(guò)戶(hù)嗎? 買(mǎi)回遷房可直接過(guò)戶(hù)嗎?

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• 142****6304

  回遷房一般分為有產(chǎn)權(quán)、無(wú)產(chǎn)權(quán)兩種。有產(chǎn)權(quán)的又分為大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)，或叫全部產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)。對(duì)于擁有全部產(chǎn)權(quán)且已辦了產(chǎn)權(quán)證的回遷房在買(mǎi)賣(mài)時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者只需要查驗(yàn)房屋所有權(quán)證、產(chǎn)權(quán)所有人身份證明便可進(jìn)行交易。
  部分產(chǎn)權(quán)一般是指土地為劃撥，未交納土地出讓金的。對(duì)于擁有部分產(chǎn)權(quán)的，暫不宜購(gòu)買(mǎi)。如果確實(shí)想要，可以在協(xié)議書(shū)中約定，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，將由買(mǎi)受人補(bǔ)交土地出讓金。另外，在和賣(mài)房者簽定合同的時(shí)候可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)為合同生效條件及全部付款條件，也可以與賣(mài)方協(xié)商將購(gòu)房款辦理提存公證，待該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)后，由公證處向出賣(mài)方支付。
  在這里須注意的是：回遷房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，買(mǎi)方除要求賣(mài)方提供回遷協(xié)議及其身份證明外，同時(shí)要注意該房是否有共有人，共有人是否同意，是否被抵押等。
  有人問(wèn)因急需住房，又無(wú)其他合適的房源可買(mǎi)，對(duì)已看中確實(shí)想要但又無(wú)證的回遷房，能否有其他的變通方式，使其既可買(mǎi)房，又能盡量避免日后發(fā)生糾紛。
  律師認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋，不得轉(zhuǎn)讓。
  即我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)是明確禁止買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓無(wú)證房屋的。因此回遷房的買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)是已辦理了產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋。若一定要買(mǎi)，建議根據(jù)不同的情況采取不同的的形式，對(duì)于擁有全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的，雙方在協(xié)議中約定好辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)事宜及違約責(zé)任即可。
  即：在合同中約定的買(mǎi)賣(mài)條件實(shí)現(xiàn)時(shí)，非不可抗力，賣(mài)方不能解除合同，當(dāng)賣(mài)方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，必須無(wú)條件的以雙方約定的價(jià)格進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)@樣，既解決了買(mǎi)方住房的燃眉之急，又可減少風(fēng)險(xiǎn)。
  但考慮到這樣操作往往因時(shí)間長(zhǎng)，不可知的因素過(guò)多，容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，并且一旦出事，多不利于買(mǎi)方，還是以謹(jǐn)慎為宜。

  查看全文↓ 2019-03-28 17:38:08
• 153****4998

  回遷房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)后可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài),購(gòu)買(mǎi)未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)的回遷房則可能面臨極大的風(fēng)險(xiǎn),回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。在這里須注意的回遷房過(guò)戶(hù)可以過(guò)戶(hù)，但是存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  回遷房屬于安置房，需要原房主持有滿(mǎn)五年，去繳納原房主名義土地出讓金，和契稅，等稅費(fèi)，辦理下原房主姓名正規(guī)商品房房產(chǎn)證，契稅證，以及土地證，才可以自由買(mǎi)賣(mài)，過(guò)戶(hù)給他人。
  
  如果回遷房土地是國(guó)有劃撥（拆遷地塊屬于公益事業(yè)）五年后方可交易，還必須繳納國(guó)有出讓土地金親屬之間回遷房更名包括：贈(zèng)送，繼承，買(mǎi)賣(mài)。
  

  查看全文↓ 2019-03-28 17:38:03
• 136****7920

  由于房?jī)r(jià)高企，加上限購(gòu)、限貸等門(mén)檻，使得一部分剛需群體轉(zhuǎn)而關(guān)注房?jī)r(jià)只有商品房5-8折的回遷房。這樣的優(yōu)惠著實(shí)令人心動(dòng)，那回遷房究竟能不能買(mǎi)，有和風(fēng)險(xiǎn)你都清楚嗎？
  
  
  
  不同階段的回遷房，價(jià)格不同，風(fēng)險(xiǎn)程度也不同
  
  經(jīng)詳細(xì)了解，回遷房大致可分為三個(gè)階段。首先是拆遷階段，這個(gè)時(shí)候購(gòu)買(mǎi)的是指標(biāo)房，也就是在舊改拆遷的前期階段，已經(jīng)確定要舊改了，原村民將回遷的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給你，然后你以拆遷戶(hù)的名義，跟開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司簽訂《回遷補(bǔ)償協(xié)議》，這個(gè)階段的**大優(yōu)勢(shì)就是不限購(gòu)，可以買(mǎi)多套，而且價(jià)格往往也是**便宜的，甚至不到市價(jià)的一般。但是風(fēng)險(xiǎn)也**大，因?yàn)榈却龝r(shí)間長(zhǎng)，從舊改到交房時(shí)間需要3年左右，而且一般村民都會(huì)要求全款，對(duì)資金要求很高。
  
  第二階段是已經(jīng)建好但還沒(méi)有取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。這個(gè)階段回遷戶(hù)已經(jīng)和開(kāi)發(fā)商簽署好了回遷協(xié)議，樓已經(jīng)建好，就是證還沒(méi)辦下來(lái)。這個(gè)階段的優(yōu)勢(shì)就是等待時(shí)間短，缺點(diǎn)就是這個(gè)階段購(gòu)買(mǎi)需要名額，而且業(yè)主通常也會(huì)要求支付大部分定金，等證下來(lái)再進(jìn)行二手房交易，這個(gè)階段**大的風(fēng)險(xiǎn)就是擔(dān)心業(yè)主臨時(shí)漲價(jià)以及一房多賣(mài)的情況。
  
  第三階段是已經(jīng)建好交房且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。這個(gè)階段基本就是普通的二手房交易流程，購(gòu)買(mǎi)回遷戶(hù)的二手房，這個(gè)階段也是需要名額的。而且也可以貸款，但是因?yàn)榛剡w房?jī)r(jià)格本來(lái)就低于商品房?jī)r(jià)格，所以評(píng)估價(jià)不會(huì)太高，貸款的金額也不會(huì)很高。
  
  商品房和回遷房究竟的區(qū)別：
  
  1、房屋性質(zhì)不同
  
  回遷房不屬于商品房，是集體土地的房子，屬于集體所有，不需要繳納土地出讓金，是給特地人群使用的，所以?xún)r(jià)格才比商品房低。商品房是面向所有購(gòu)房者，業(yè)主擁有房屋完整產(chǎn)權(quán)，不受限于任何人和機(jī)構(gòu)。
  
  2、貸款差異
  
  商品房根據(jù)貸款人的征信和還款能力能辦理到理想的貸款額度，而回遷房只有五證才可以辦理貸款。
  
  還有一個(gè)很多購(gòu)房者都關(guān)心的問(wèn)題，那就是回遷房可以進(jìn)行上市交易嗎？
  
  回遷房也屬于商品房，雖然不像商品房那樣可以直接進(jìn)行上市交易，但是也是可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的，只是在購(gòu)房前要審查它的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。
  
  回遷房要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)才可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，如果購(gòu)房的回遷房所占用土地是劃撥用地，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，買(mǎi)方需補(bǔ)交土地出讓金。所以回遷房可以買(mǎi)，但是一定要買(mǎi)有房產(chǎn)證的回遷房，而且要求提供回遷協(xié)議及身份證明，了解該房屋是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。
  
  既然有房產(chǎn)證的回遷房也可以進(jìn)行交易，而且房?jī)r(jià)又比商品房便宜，是不是意味著回遷房很值得買(mǎi)？并不是，一分錢(qián)一分貨的道理大家都懂，回遷房便宜，質(zhì)量自然沒(méi)有那么好，實(shí)際市場(chǎng)中，回遷房的豆腐渣工程比比皆是。而且相比于商品房，回遷房的位置通常都會(huì)安排在比較偏僻的地方，采光通風(fēng)都不如商品房。

  查看全文↓ 2019-03-28 17:37:56

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 回遷房能過(guò)戶(hù)嗎? 買(mǎi)回遷房可直接過(guò)戶(hù)嗎?
  答

  房產(chǎn)過(guò)戶(hù)（包括回遷房）的費(fèi)用有下列幾項(xiàng)，但各地可能有出入：一、政策性收費(fèi)：1、契稅：普通住宅：評(píng)估價(jià)*1.5%；非普通住宅：評(píng)估價(jià)*3% ；2、個(gè)人收入調(diào)節(jié)稅：（評(píng)估價(jià)-原購(gòu)入價(jià)）*20% ；3、營(yíng)業(yè)稅：住宅購(gòu)入不滿(mǎn)兩年的：評(píng)估價(jià)*5.55%；非普通住宅購(gòu)入兩年以上的：（評(píng)估價(jià)-原購(gòu)入價(jià)）*5.55%；普通住宅購(gòu)入兩年以上的免交；4、房產(chǎn)交易費(fèi)：房屋建筑面積*6元/平方米 ；5、印花稅：評(píng)估價(jià)*0.1% ；6、房產(chǎn)證工本費(fèi)：85元 ；7、土地證工本費(fèi)：105元 ；8、交易評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)*0.3% 。二、如果通過(guò)中介交易，應(yīng)支付的中介費(fèi)：1、交易中介費(fèi)：成交價(jià)*1% ；

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• 問(wèn) ??買(mǎi)回遷房怎么過(guò)戶(hù)
  答

  回遷房是否可以買(mǎi)賣(mài)需要分情況：1、業(yè)主已取得《房產(chǎn)證》可正常交易有房產(chǎn)證的回遷房，是可以走正常的二手買(mǎi)賣(mài)或租賃交易的流程。因?yàn)樵诙纸灰椎倪^(guò)程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在房管局過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)名的。2、業(yè)主手中只有回遷協(xié)議的不能過(guò)戶(hù)業(yè)主手中只有開(kāi)發(fā)商的回遷協(xié)議的，在做二手房交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易中心做過(guò)戶(hù)和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒(méi)有得到房管局的認(rèn)可。

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• 問(wèn) ??買(mǎi)回遷房要過(guò)戶(hù)嗎？可以買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)嗎？
  答

  回遷房一般是經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì),不超過(guò)5年的買(mǎi)方要具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的的資格。如果此房未超過(guò)5年,但你有購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房資格或此房已超過(guò)5年可自由上市,你就有購(gòu)買(mǎi)資格,賣(mài)方反悔要承擔(dān)違約責(zé)任。回遷房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)后可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài),購(gòu)買(mǎi)未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)的回遷房則可能面臨極大的風(fēng)險(xiǎn),回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。在這里須注意的事項(xiàng)包括要求賣(mài)方提供回遷協(xié)議及其身份證明,并對(duì)回遷房的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí),同時(shí)要注意確定該房屋之上是否有共有人,是否設(shè)定抵押權(quán)。另外須查明該房是屬于危改回遷,還是屬于商品房回遷。如果該回遷房所占用土地是劃撥用地,在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí),將由買(mǎi)受人補(bǔ)交土地出讓金。在和賣(mài)房簽定合同的時(shí)候可以訂立附期限的合同,以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)為合同生效條件及付款條件,也可以與賣(mài)方協(xié)商將購(gòu)房款辦理提存公證,在該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)后,由公證處向出賣(mài)方支付房屋價(jià)款,**后,要買(mǎi)方要注意讓買(mǎi)方將戶(hù)口遷走,否則,買(mǎi)方的戶(hù)口遷不進(jìn)來(lái)。

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• 問(wèn) 回遷房可以過(guò)戶(hù)嗎? 回遷房是否可以買(mǎi)賣(mài)？
  答

  購(gòu)買(mǎi)回遷房過(guò)戶(hù)費(fèi)用如下：1、公證費(fèi)：按房屋評(píng)估額2%交納；2、房屋評(píng)估費(fèi)：按房屋評(píng)估額0.5%交納；3、契稅：按房屋評(píng)估額3%繳納；5、土地增值稅：按房屋評(píng)估額1%繳納；6、所得稅：按房屋評(píng)估額1%或按房屋現(xiàn)值-房屋原值（一般按上道契稅計(jì)稅額計(jì)算）差額20%繳納；7、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80.00元?；剡w房不屬于2手房?；剡w房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷戶(hù)的房子；商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。每一個(gè)樓盤(pán)基本都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)。回遷房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。沒(méi)房產(chǎn)證的，回遷戶(hù)手持的是購(gòu)房合同，無(wú)法上市交易。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 回遷房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？買(mǎi)回遷房有風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  回遷房是否可以買(mǎi)賣(mài)，這要看回遷房的性質(zhì)是屬于允許上市交易的商品房還是與原來(lái)農(nóng)村住房性質(zhì)一樣的房，如果屬于商品房則可以購(gòu)買(mǎi)。

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