??買期房要注意什么？買期房的具體步驟是怎么樣的？

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• 157****2352

  購買期房時(shí)要注意什么？
  
  1．查看賣方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，以及本項(xiàng)目的有關(guān)“五證”，即：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證及商品房預(yù)售許可證。此外，購買人還要詳細(xì)查驗(yàn)欲買房是否與許可證中批準(zhǔn)的具體項(xiàng)目幢號(hào)、層次一致。
  
  2．要認(rèn)真填寫商品房的買賣合同并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向房管部門辦理登記備案。買賣合同應(yīng)采用國家統(tǒng)一制定的《商品房銷售合同文本》，合同應(yīng)盡可能詳細(xì)、準(zhǔn)確，明確房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)格、交房確切日期、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和違約責(zé)任等。
  
  同時(shí)，雙方對(duì)一些未能在合同中體現(xiàn)出來的具體事項(xiàng)進(jìn)行約定，并附在正式合同后，其附件的基本內(nèi)容應(yīng)包括：所購買房屋的平面圖、房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共配套設(shè)施、購買停車位所簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確買賣雙方的權(quán)利、義務(wù)，以及正式合同文本中未列明的其他事項(xiàng)。
  
  3．購買“期房”**好利用公積金抵押貸款或者按揭貸款。公積金貸款、按揭貸款將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行方面，購房者的風(fēng)險(xiǎn)小些，但如果購房者資金充裕，而開發(fā)商信譽(yù)好、資金雄厚，不妨選擇一次性付款。
  
  4．購買“期房”要準(zhǔn)確房屋的位置。購買者要認(rèn)真弄清所購的具體位置，以及所處的周圍環(huán)境和中長(zhǎng)期建設(shè)規(guī)劃，不要被廣告所迷惑，避免房屋建成交房時(shí)，才與開發(fā)商交涉，甚至發(fā)生糾紛。
  
  5．如果購買的“期房”未能如期交付，購房者要勇于維護(hù)自己的合法權(quán)利?！踉鐖?bào)記者郭華萍／整理

  查看全文↓ 2019-04-15 08:45:57
• 148****5094

  在簽訂商品房買賣合同時(shí)，因?yàn)橘I賣雙方在專業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱，有時(shí)買方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致**后在合同履行中處于被動(dòng)地位。
  　　購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應(yīng)對(duì)合同條款及專業(yè)詞語仔細(xì)閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。
  　　就合同主要條款說明如下：
  　?。?）關(guān)于房屋面積方面的條款。
  　　商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。
  　　目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過3％，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對(duì)買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。
  　　另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照**高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。
  　?。?）關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。
  　　價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。
  　　可注明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，**好爭(zhēng)取加入此條款，達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。
  　?。?）關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。
  　　購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建材配備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。
  　　雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國商標(biāo)。在案件審理時(shí)，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國品牌，也符合約定。當(dāng)然，使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對(duì)這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對(duì)格式條款按《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準(zhǔn)。
  　　有些購房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且還有《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。
  　　商品房竣工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。
  　　墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。
  　?。?）關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。
  　　這是購房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。
  　　自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議?！?br/>　　但是，在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時(shí)與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)，防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。
  　?。?）關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。
  　　應(yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房?jī)r(jià)款，是一次付清，還是分期付清。
  　　（6）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款。
  　　由雙方依規(guī)定的日期會(huì)同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，賣方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報(bào)告，以及繳納的稅單。
  　　按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣人往往將此期限延長(zhǎng)，通常有90日、180日等等。買房人應(yīng)力爭(zhēng)在合同中，將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜太長(zhǎng)。如果此期限時(shí)間過長(zhǎng)，如：365天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對(duì)買受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。
  　?。?）關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款。房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。
  　?。?）關(guān)于違約責(zé)任的條款。
  　　包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買受人逾期付款 應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
  現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭(zhēng)取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。
  　?。?）關(guān)于不可抗拒力。
  　　簽訂合同時(shí)，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
  　　“不可抗力”指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況（僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會(huì)異常事件）。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應(yīng)約定一個(gè)告知期限。
  　　出賣人有時(shí)提出以下免責(zé)條款，買受人**好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決的。
  　　 7、補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩
  　　《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時(shí)一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對(duì)有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對(duì)遺漏的事項(xiàng)要加以補(bǔ)充。
  　　買受人在簽訂合同時(shí)一定要將自己與開發(fā)商所約定的事項(xiàng)在合同中加以體現(xiàn)，只有這樣才能在日后發(fā)生爭(zhēng)議的情況下，有據(jù)可尋，**大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。買受人盡可能要求開發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個(gè)基本知情權(quán)，也是今后解決爭(zhēng)議的主要依據(jù)。
  　　房屋平面圖作為合同的附件一，是當(dāng)事人意思一致的表示，也是日后發(fā)生爭(zhēng)議的解決依據(jù)。由于劉先生在簽訂合同時(shí)并沒有仔細(xì)審查自己合同的附件，所以并沒有意識(shí)到開發(fā)商所提供的房屋平面圖與雙方實(shí)際約定的并不一致，并且存在許多缺陷，而當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，起到證據(jù)作用的卻只能是合同附件中的平面圖，所以，希望廣大消費(fèi)者在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時(shí)，一定要仔細(xì)審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等具體細(xì)節(jié)是否在圖中標(biāo)明。
  　　避免商住混用引發(fā)糾紛。隨著商品房的交付使用，因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，可在合同中約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業(yè)用房出賣，否則承擔(dān)違約責(zé)任。
  　　約定“五證”復(fù)印件的真實(shí)性，否則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任選擇賣方出示《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》作為房屋交付的條件。交房時(shí)出示實(shí)測(cè)面積。
  　　從市場(chǎng)的角度來說，適銷對(duì)路的產(chǎn)品供不應(yīng)求，仍處于賣方市場(chǎng)，賣方就會(huì)利用市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，在履行合同的過程中不做出太多讓步。至于市場(chǎng)需求少或積壓商品房，因存在這樣那樣的問題，賣方寧死也不肯讓步。從司法的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛形成并高速發(fā)展，立法者、管理者從觀念上和實(shí)際操作上都不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要，且又無經(jīng)驗(yàn)及先例可循，導(dǎo)致立法和管理相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展來說比較滯后；在幾種因素的綜合作用下，短期內(nèi)買方與賣方是無法抗衡的，無法達(dá)到權(quán)利義務(wù)趨向于真實(shí)一致。那么在這種買方明顯處于弱勢(shì)及不利的情況下，怎么能盡**大可能為自己爭(zhēng)得一些應(yīng)屬于自己的但實(shí)際上卻被侵犯或被忽視的權(quán)利呢？
  　　買方聘請(qǐng)律師幫助簽訂購房合同的，在就合同條款進(jìn)行協(xié)商、談判的時(shí)候，買方要與自己的律師站在一個(gè)立場(chǎng)，要表示出對(duì)律師的高度信任，這樣才有利于爭(zhēng)取到**大的合同合法權(quán)益，**大程度減少合同內(nèi)容不利于買方甚至對(duì)買方不公的結(jié)果。在開發(fā)商表示不簽就算了的情況下，即使你很想買這個(gè)房子，你也要沉著，不要輕易放棄律師為你提出的談判條件，要知道很多談判不是一蹴而就的，要有各自爭(zhēng)取的過程。
  　　總之，購房人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對(duì)等的商品房買賣合同。
  　　8、簽字蓋章祝圓滿
  　　北京已出現(xiàn)了同一房屋買賣合同竟有三個(gè)版本的案件糾紛，開發(fā)商擅改合同是出現(xiàn)三個(gè)版本的合同原因。
  　　堅(jiān)持賣方先蓋章，買方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章，個(gè)人買主過頁簽字。
  　　簽訂商品房買賣合同應(yīng)該是雙方對(duì)合同的條款達(dá)成一致意見并以書面形式表達(dá)后同時(shí)簽字蓋章，然后合同才能生效。但實(shí)際上一些開發(fā)商要求買方先簽字，然后才去蓋章。開發(fā)商這樣做有很多理由，比如開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)售樓時(shí)，中介機(jī)構(gòu)并無權(quán)在合同上蓋章，所以必須將談好的合同送到開發(fā)商那里去蓋章；還有的是開發(fā)商的公章歸某個(gè)人掌管，為了提高開發(fā)商自己的效率或自己方便或者其它的原因，開發(fā)商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后，才集中起來去蓋章。
  　　賣方蓋章和買方簽字的時(shí)間差，對(duì)于誠信的開發(fā)商來說無需多慮，但對(duì)于個(gè)別存在有意欺詐的開發(fā)商，買方就不得不防了，比如開發(fā)商利用這個(gè)時(shí)間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對(duì)自己有利的內(nèi)容，對(duì)事先談好的補(bǔ)充協(xié)議不認(rèn)可，可這時(shí)買方已簽字了，**款大都交了，這會(huì)使買方處于一個(gè)不利的地位。
  　　為了防止這種概率雖小但對(duì)買方殺傷力卻極強(qiáng)的細(xì)節(jié)，建議買方事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來，以防被改動(dòng)。
  　　**好堅(jiān)持雙方同時(shí)蓋章簽字，這開發(fā)商不是不能做到，同時(shí)也是對(duì)買方的一種尊重，對(duì)合同嚴(yán)肅性的尊重。

  查看全文↓ 2019-04-15 08:45:49
• 132****0193

  簽合同的時(shí)候注意看一下補(bǔ)充協(xié)議，因?yàn)楹贤径际且粯拥?，只有補(bǔ)充協(xié)議是你跟開發(fā)商發(fā)生的，還有就是要看一下房屋預(yù)售許可證，這個(gè)證很重要，因?yàn)檫@個(gè)證是開發(fā)商**后拿到的，你只有前面所有的手續(xù)全了才可以拿到這個(gè)證！
  你只要和開發(fā)商簽訂購房合同就可以了，他們會(huì)給你一份合同，然后要給你開個(gè)購房收據(jù)。
  要注意的是開發(fā)商的開發(fā)的合法性，只要注意他們的五證是否齊全就行，分別是國有土地使用證、商品房預(yù)售證、建筑施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
  你收房的時(shí)候要看兩書：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
  期房**開始認(rèn)購的時(shí)候是沒有其余費(fèi)用的。它的費(fèi)用和購買別的房子是沒有什么區(qū)別的。
  如果開發(fā)商有營業(yè)許可證并有一定的資質(zhì)，是可以購買的。
  買方交**款（一般20%）后，開發(fā)商出具收款憑證。憑購房合同和**憑證和買方的收入證明，到開發(fā)商指定的銀行申請(qǐng)按揭貸款。
  買方根據(jù)自己的還款能力，確定貸款期限（1-30年），一般選擇等額本息還款方式，銀行會(huì)告訴你從何時(shí)開始和每月還款數(shù)額（如果貸款數(shù)額和年限都已知，發(fā)信息來給你算）。
  合同主要是明確交房時(shí)間和辦理房產(chǎn)證的時(shí)間以及違約賠償規(guī)定。由于都是格式合同，只要上述三個(gè)方面是清楚的就可以了。
  下列說法不實(shí)：明天需要交**\房屋維修基金和契稅(說明天辦完之后會(huì)返還全部契稅,但要先交不然不能在銀行代款.)
  首先是貸款只要求**憑證，與維修基金和契稅無關(guān)。
  維修基金是交房時(shí)交的，契稅是辦理房產(chǎn)證時(shí)交的，而且契稅怎能返還？估計(jì)是開發(fā)商緩解流動(dòng)資金緊張的一種手段。但如果開發(fā)商能出具收款憑證，也是可以的。
  交房前要驗(yàn)收房子，合格（滿意）后才能入住。
  屆時(shí)要交維修基金和一年的物業(yè)費(fèi)，管道煤氣初裝費(fèi)和有線電視初裝費(fèi)等。

  查看全文↓ 2019-04-15 08:45:38
• 135****0015

  一、認(rèn)真查驗(yàn)相關(guān)文件開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;查驗(yàn)開發(fā)商是否取得《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，并核實(shí)自己擬購買的房屋是否在《商品房銷售(預(yù)售)許可證》上所載的房屋棟號(hào)范圍內(nèi)。
  二、注意定金條款購房者購買期房時(shí)，一般要向開發(fā)商交付定金。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，雙方約定的定金數(shù)額不能超過合同總價(jià)款的20%。
  三、區(qū)分定金和預(yù)付款
  四、注意購房合同中的面積
  五、注意購房合同中不可抗力條款延期交房是商品房交易中的一個(gè)**為突出的問題，為避免承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商常常以不可抗力為借口。為避免這方面的損失，購房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。
  六、對(duì)開發(fā)商產(chǎn)權(quán)證辦理義務(wù)的約定。

  查看全文↓ 2019-04-15 08:45:30

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• 問 ??買期房要注意什么?買期房的流程有什么？
  答

  在簽訂商品房買賣合同時(shí)，因?yàn)橘I賣雙方在專業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱，有時(shí)買方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致**后在合同履行中處于被動(dòng)地位?！　≠彿空咴诤炗啞渡唐贩抠I賣合同》前，應(yīng)對(duì)合同條款及專業(yè)詞語仔細(xì)閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢?！　【秃贤饕獥l款說明如下：　?。?）關(guān)于房屋面積方面的條款?！　∩唐贩恳越ㄖ娣e計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式?！　∧壳敖桓斗课輹r(shí)，往往建筑面積增大，且不超過3％，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對(duì)買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等?！　×硪环N按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照**高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理?！　。?）關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。　　價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等?！　】勺⒚髻I方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，**好爭(zhēng)取加入此條款，達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果?！　。?）關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。　　購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建材配備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等?！　‰p方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國商標(biāo)。在案件審理時(shí)，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國品牌，也符合約定。當(dāng)然，使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對(duì)這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對(duì)格式條款按《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準(zhǔn)。　　有些購房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且還有《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此?！　∩唐贩靠⒐を?yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題?！　w、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定?！　。?）關(guān)于售后物業(yè)管理的條款?！　∵@是購房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)?！　∽?001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議?！薄　〉?，在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時(shí)與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)，防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)?！　。?）關(guān)于履行合同的期限和方法的條款?！　?yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房?jī)r(jià)款，是一次付清，還是分期付清?！　。?）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款。　　由雙方依規(guī)定的日期會(huì)同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，賣方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報(bào)告，以及繳納的稅單?！　“凑铡渡唐贩夸N售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣人往往將此期限延長(zhǎng)，通常有90日、180日等等。買房人應(yīng)力爭(zhēng)在合同中，將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜太長(zhǎng)。如果此期限時(shí)間過長(zhǎng)，如：365天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對(duì)買受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響?！　。?）關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款。房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同?！　。?）關(guān)于違約責(zé)任的條款?！　“ǔ鲑u人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買受人逾期付款 應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的?，F(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭(zhēng)取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間?！　。?）關(guān)于不可抗拒力?！　『炗喓贤瑫r(shí)，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的?！　　安豢煽沽Α敝覆荒茴A(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況（僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會(huì)異常事件）。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應(yīng)約定一個(gè)告知期限?！　〕鲑u人有時(shí)提出以下免責(zé)條款，買受人**好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決的。　　 7、補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩　　《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時(shí)一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對(duì)有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對(duì)遺漏的事項(xiàng)要加以補(bǔ)充?！　≠I受人在簽訂合同時(shí)一定要將自己與開發(fā)商所約定的事項(xiàng)在合同中加以體現(xiàn)，只有這樣才能在日后發(fā)生爭(zhēng)議的情況下，有據(jù)可尋，**大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。買受人盡可能要求開發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個(gè)基本知情權(quán)，也是今后解決爭(zhēng)議的主要依據(jù)。　　房屋平面圖作為合同的附件一，是當(dāng)事人意思一致的表示，也是日后發(fā)生爭(zhēng)議的解決依據(jù)。由于劉先生在簽訂合同時(shí)并沒有仔細(xì)審查自己合同的附件，所以并沒有意識(shí)到開發(fā)商所提供的房屋平面圖與雙方實(shí)際約定的并不一致，并且存在許多缺陷，而當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，起到證據(jù)作用的卻只能是合同附件中的平面圖，所以，希望廣大消費(fèi)者在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時(shí)，一定要仔細(xì)審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等具體細(xì)節(jié)是否在圖中標(biāo)明?！　”苊馍套』煊靡l(fā)糾紛。隨著商品房的交付使用，因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，可在合同中約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業(yè)用房出賣，否則承擔(dān)違約責(zé)任?！　〖s定“五證”復(fù)印件的真實(shí)性，否則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任選擇賣方出示《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》作為房屋交付的條件。交房時(shí)出示實(shí)測(cè)面積。　　從市場(chǎng)的角度來說，適銷對(duì)路的產(chǎn)品供不應(yīng)求，仍處于賣方市場(chǎng)，賣方就會(huì)利用市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，在履行合同的過程中不做出太多讓步。至于市場(chǎng)需求少或積壓商品房，因存在這樣那樣的問題，賣方寧死也不肯讓步。從司法的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛形成并高速發(fā)展，立法者、管理者從觀念上和實(shí)際操作上都不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要，且又無經(jīng)驗(yàn)及先例可循，導(dǎo)致立法和管理相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展來說比較滯后；在幾種因素的綜合作用下，短期內(nèi)買方與賣方是無法抗衡的，無法達(dá)到權(quán)利義務(wù)趨向于真實(shí)一致。那么在這種買方明顯處于弱勢(shì)及不利的情況下，怎么能盡**大可能為自己爭(zhēng)得一些應(yīng)屬于自己的但實(shí)際上卻被侵犯或被忽視的權(quán)利呢？　　買方聘請(qǐng)律師幫助簽訂購房合同的，在就合同條款進(jìn)行協(xié)商、談判的時(shí)候，買方要與自己的律師站在一個(gè)立場(chǎng)，要表示出對(duì)律師的高度信任，這樣才有利于爭(zhēng)取到**大的合同合法權(quán)益，**大程度減少合同內(nèi)容不利于買方甚至對(duì)買方不公的結(jié)果。在開發(fā)商表示不簽就算了的情況下，即使你很想買這個(gè)房子，你也要沉著，不要輕易放棄律師為你提出的談判條件，要知道很多談判不是一蹴而就的，要有各自爭(zhēng)取的過程?！　】傊?，購房人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對(duì)等的商品房買賣合同?！　?、簽字蓋章祝圓滿　　北京已出現(xiàn)了同一房屋買賣合同竟有三個(gè)版本的案件糾紛，開發(fā)商擅改合同是出現(xiàn)三個(gè)版本的合同原因。　　堅(jiān)持賣方先蓋章，買方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章，個(gè)人買主過頁簽字。　　簽訂商品房買賣合同應(yīng)該是雙方對(duì)合同的條款達(dá)成一致意見并以書面形式表達(dá)后同時(shí)簽字蓋章，然后合同才能生效。但實(shí)際上一些開發(fā)商要求買方先簽字，然后才去蓋章。開發(fā)商這樣做有很多理由，比如開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)售樓時(shí)，中介機(jī)構(gòu)并無權(quán)在合同上蓋章，所以必須將談好的合同送到開發(fā)商那里去蓋章；還有的是開發(fā)商的公章歸某個(gè)人掌管，為了提高開發(fā)商自己的效率或自己方便或者其它的原因，開發(fā)商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后，才集中起來去蓋章。　　賣方蓋章和買方簽字的時(shí)間差，對(duì)于誠信的開發(fā)商來說無需多慮，但對(duì)于個(gè)別存在有意欺詐的開發(fā)商，買方就不得不防了，比如開發(fā)商利用這個(gè)時(shí)間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對(duì)自己有利的內(nèi)容，對(duì)事先談好的補(bǔ)充協(xié)議不認(rèn)可，可這時(shí)買方已簽字了，**款大都交了，這會(huì)使買方處于一個(gè)不利的地位?！　榱朔乐惯@種概率雖小但對(duì)買方殺傷力卻極強(qiáng)的細(xì)節(jié)，建議買方事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來，以防被改動(dòng)。　　**好堅(jiān)持雙方同時(shí)蓋章簽字，這開發(fā)商不是不能做到，同時(shí)也是對(duì)買方的一種尊重，對(duì)合同嚴(yán)肅性的尊重。

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• 問 什么是期房？買期房需要注意什么？
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  買期房需要注意什么？買期房存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，購買期房時(shí)建議注意以下8個(gè)點(diǎn)：1.對(duì)公司的信譽(yù)、實(shí)力要細(xì)細(xì)考證。引發(fā)出期房購買煩惱的大多是購買者選擇了那些實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)不好的開發(fā)商，從而造成不能按時(shí)交房，質(zhì)量太差。2.簽訂預(yù)售合同要盡量細(xì)致。各種書面資料體現(xiàn)或口頭承諾的規(guī)劃、配套、交樓時(shí)間等不確定因素涉及的項(xiàng)目都寫進(jìn)預(yù)售合同。 3.合同簽訂必須請(qǐng)律師。購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，要請(qǐng)律師去辦理，以保障自己的合法權(quán)益。 4.應(yīng)盡量主張看原件。因?yàn)閺?fù)印件比較容易篡改和偽造。5.謹(jǐn)慎簽署管理公約。在開始簽訂合同時(shí)就要注意，身為業(yè)主，一定要明白自己有權(quán)對(duì)不平等的合約提出修改意見，一時(shí)大意可能會(huì)引來長(zhǎng)久的煩惱。 6.關(guān)注開發(fā)商的物業(yè)管理承諾。購期房時(shí)，必須先要向開發(fā)商了解將來的物業(yè)管理構(gòu)想，并要他們給予一定的承諾，以保證將來入住時(shí)，享受到良好的物業(yè)管理。7.約定不可抗力。延期交房是期房買賣中的常見問題，為避免承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商經(jīng)常以不可抗力為借口。8.關(guān)注大環(huán)境和小細(xì)節(jié)。一定要通過其他渠道了解周邊環(huán)境的規(guī)劃，盡可能向開發(fā)商索取房屋的管線布局圖等一切與房屋相關(guān)的文字資料，并作為合同的附件。

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• 問 ??怎樣買期房?買期房要注意什么?
  答

  購買期房時(shí)要注意什么？1．查看賣方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，以及本項(xiàng)目的有關(guān)“五證”，即：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證及商品房預(yù)售許可證。此外，購買人還要詳細(xì)查驗(yàn)欲買房是否與許可證中批準(zhǔn)的具體項(xiàng)目幢號(hào)、層次一致。2．要認(rèn)真填寫商品房的買賣合同并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向房管部門辦理登記備案。買賣合同應(yīng)采用國家統(tǒng)一制定的《商品房銷售合同文本》，合同應(yīng)盡可能詳細(xì)、準(zhǔn)確，明確房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)格、交房確切日期、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和違約責(zé)任等。同時(shí)，雙方對(duì)一些未能在合同中體現(xiàn)出來的具體事項(xiàng)進(jìn)行約定，并附在正式合同后，其附件的基本內(nèi)容應(yīng)包括：所購買房屋的平面圖、房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共配套設(shè)施、購買停車位所簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確買賣雙方的權(quán)利、義務(wù)，以及正式合同文本中未列明的其他事項(xiàng)。3．購買“期房”**好利用公積金抵押貸款或者按揭貸款。公積金貸款、按揭貸款將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行方面，購房者的風(fēng)險(xiǎn)小些，但如果購房者資金充裕，而開發(fā)商信譽(yù)好、資金雄厚，不妨選擇一次性付款。4．購買“期房”要準(zhǔn)確房屋的位置。購買者要認(rèn)真弄清所購的具體位置，以及所處的周圍環(huán)境和中長(zhǎng)期建設(shè)規(guī)劃，不要被廣告所迷惑，避免房屋建成交房時(shí)，才與開發(fā)商交涉，甚至發(fā)生糾紛。5．如果購買的“期房”未能如期交付，購房者要勇于維護(hù)自己的合法權(quán)利?！踉鐖?bào)記者郭華萍／整理

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• 問 ??期房怎么買？買期房都要注意些什么？
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  一定要看購房合同中涉及到開發(fā)商違約后所造成的經(jīng)濟(jì)賠償，必須是填寫了的。我的就沒有填寫，開發(fā)商延期交房后沒有得到賠償?。?！

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• 問 怎么買期房?購買期房要注意什么?
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  1、審查開發(fā)商是否具有＂五證＂ 所謂“五證”，即規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，國土部門的《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障);建設(shè)部門的《建設(shè)工程許可證》，國土部門的《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。特別是商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。購買時(shí)需要注意所購樓號(hào)是否在預(yù)售范圍內(nèi)。 2、看合同 與開發(fā)商簽訂的合同一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫，千萬不能馬虎。3、注意合同條款中事實(shí)上每個(gè)樓盤對(duì)于格式合同選填以及附加條款都是有區(qū)別的。購房者注意雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。4、注意房屋買賣的付款方式是否規(guī)范在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。否則一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。5、明確交房日期資金不足而延期交房是常有的，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期準(zhǔn)確無誤地確定到＂某年某月某日＂，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

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