??期房怎么買？買期房都要注意些什么？

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• 132****2311

  一定要看購房合同中涉及到開發(fā)商違約后所造成的經(jīng)濟賠償，必須是填寫了的。我的就沒有填寫，開發(fā)商延期交房后沒有得到賠償！?。?/span>

  查看全文↓ 2019-04-27 22:07:53
• 158****0877

  在簽訂商品房買賣合同時，因為買賣雙方在專業(yè)知識上信息不對稱，有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致**后在合同履行中處于被動地位。
  　　購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應(yīng)對合同條款及專業(yè)詞語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進行咨詢。
  　　就合同主要條款說明如下：
  　?。?）關(guān)于房屋面積方面的條款。
  　　商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。
  　　目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3％，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。
  　　另一種按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時，一般按照**高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。
  　?。?）關(guān)于價格、收費、付款額同的條款。
  　　價格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細項約束發(fā)展商不得隨意加價，不應(yīng)包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。
  　　可注明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構(gòu)申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，**好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。
  　?。?）關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。
  　　購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級；建材配備清單、等級；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。
  　　雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”，而實際入住時業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國商標(biāo)。在案件審理時，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因為當(dāng)初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國品牌，也符合約定。當(dāng)然，使用這些產(chǎn)品使造價和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準(zhǔn)。
  　　有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且還有《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。
  　　商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。
  　　墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。
  　?。?）關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。
  　　這是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。
  　　自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議?！?br/>　　但是，在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費。
  　?。?）關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。
  　　應(yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。
  　?。?）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款。
  　　由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，賣方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。
  　　按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。買房人應(yīng)力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜太長。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。
  　?。?）關(guān)于稅費負擔(dān)的條款。房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。
  　　（8）關(guān)于違約責(zé)任的條款。
  　　包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負的責(zé)任；買受人逾期付款 應(yīng)負的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負的責(zé)任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯，如：對市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項目設(shè)計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應(yīng)該預(yù)計到而沒有預(yù)計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
  現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。
  　　（9）關(guān)于不可抗拒力。
  　　簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
  　　“不可抗力”指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況（僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會異常事件）。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應(yīng)約定一個告知期限。
  　　出賣人有時提出以下免責(zé)條款，買受人**好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時解決的。
  　　 7、補充協(xié)議別嫌煩
  　　《商品房買賣合同》補充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。
  　　買受人在簽訂合同時一定要將自己與開發(fā)商所約定的事項在合同中加以體現(xiàn)，只有這樣才能在日后發(fā)生爭議的情況下，有據(jù)可尋，**大限度地維護當(dāng)事人的合法權(quán)益。買受人盡可能要求開發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權(quán)，也是今后解決爭議的主要依據(jù)。
  　　房屋平面圖作為合同的附件一，是當(dāng)事人意思一致的表示，也是日后發(fā)生爭議的解決依據(jù)。由于劉先生在簽訂合同時并沒有仔細審查自己合同的附件，所以并沒有意識到開發(fā)商所提供的房屋平面圖與雙方實際約定的并不一致，并且存在許多缺陷，而當(dāng)雙方發(fā)生爭議時，起到證據(jù)作用的卻只能是合同附件中的平面圖，所以，希望廣大消費者在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，一定要仔細審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等具體細節(jié)是否在圖中標(biāo)明。
  　　避免商住混用引發(fā)糾紛。隨著商品房的交付使用，因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時有發(fā)生，可在合同中約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業(yè)用房出賣，否則承擔(dān)違約責(zé)任。
  　　約定“五證”復(fù)印件的真實性，否則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任選擇賣方出示《建設(shè)工程竣工驗收備案表》作為房屋交付的條件。交房時出示實測面積。
  　　從市場的角度來說，適銷對路的產(chǎn)品供不應(yīng)求，仍處于賣方市場，賣方就會利用市場的優(yōu)勢，在履行合同的過程中不做出太多讓步。至于市場需求少或積壓商品房，因存在這樣那樣的問題，賣方寧死也不肯讓步。從司法的角度看，房地產(chǎn)市場剛剛形成并高速發(fā)展，立法者、管理者從觀念上和實際操作上都不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要，且又無經(jīng)驗及先例可循，導(dǎo)致立法和管理相對于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展來說比較滯后；在幾種因素的綜合作用下，短期內(nèi)買方與賣方是無法抗衡的，無法達到權(quán)利義務(wù)趨向于真實一致。那么在這種買方明顯處于弱勢及不利的情況下，怎么能盡**大可能為自己爭得一些應(yīng)屬于自己的但實際上卻被侵犯或被忽視的權(quán)利呢？
  　　買方聘請律師幫助簽訂購房合同的，在就合同條款進行協(xié)商、談判的時候，買方要與自己的律師站在一個立場，要表示出對律師的高度信任，這樣才有利于爭取到**大的合同合法權(quán)益，**大程度減少合同內(nèi)容不利于買方甚至對買方不公的結(jié)果。在開發(fā)商表示不簽就算了的情況下，即使你很想買這個房子，你也要沉著，不要輕易放棄律師為你提出的談判條件，要知道很多談判不是一蹴而就的，要有各自爭取的過程。
  　　總之，購房人在簽訂商品房買賣合同時，不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對等的商品房買賣合同。
  　　8、簽字蓋章祝圓滿
  　　北京已出現(xiàn)了同一房屋買賣合同竟有三個版本的案件糾紛，開發(fā)商擅改合同是出現(xiàn)三個版本的合同原因。
  　　堅持賣方先蓋章，買方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章，個人買主過頁簽字。
  　　簽訂商品房買賣合同應(yīng)該是雙方對合同的條款達成一致意見并以書面形式表達后同時簽字蓋章，然后合同才能生效。但實際上一些開發(fā)商要求買方先簽字，然后才去蓋章。開發(fā)商這樣做有很多理由，比如開發(fā)商委托中介機構(gòu)售樓時，中介機構(gòu)并無權(quán)在合同上蓋章，所以必須將談好的合同送到開發(fā)商那里去蓋章；還有的是開發(fā)商的公章歸某個人掌管，為了提高開發(fā)商自己的效率或自己方便或者其它的原因，開發(fā)商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后，才集中起來去蓋章。
  　　賣方蓋章和買方簽字的時間差，對于誠信的開發(fā)商來說無需多慮，但對于個別存在有意欺詐的開發(fā)商，買方就不得不防了，比如開發(fā)商利用這個時間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對自己有利的內(nèi)容，對事先談好的補充協(xié)議不認可，可這時買方已簽字了，**款大都交了，這會使買方處于一個不利的地位。
  　　為了防止這種概率雖小但對買方殺傷力卻極強的細節(jié)，建議買方事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來，以防被改動。
  　　**好堅持雙方同時蓋章簽字，這開發(fā)商不是不能做到，同時也是對買方的一種尊重，對合同嚴肅性的尊重。

  查看全文↓ 2019-04-27 22:07:25
• 152****7511

  購房簽約要注意哪些問題？
  五類合同陷阱需多加注意
  商品房是大額消費品，而一些開發(fā)商在合同中預(yù)設(shè)了一些條款，使購房人掉進陷阱。
  第一類，訂購金陷阱。有些購房人在沒有考慮充分的情況下，就聽從售樓員的話交了定金，到后來不想買了，想把定金要回來卻難上加難。如在消費者購買商品房的時候，開發(fā)商沒有說明這個房子的情況，在與購房人制定商品房買賣合同時，就向購房人提出新要求，而簽訂認購書中明確寫明認購金在簽約不成時不予退還。
  第二類，約定房屋貸款辦不下來，不給退還定金。有些房產(chǎn)項目開發(fā)商不具備銷售的資格，不能辦理公積金貸款，就在合同中做這樣的約定，使購房人利益受到損失。
  第三類是合同違約責(zé)任規(guī)定含糊，開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)時，購房人權(quán)益受損。如延期交房，按合同規(guī)定可以退房的，甚至有擅自改變設(shè)計，商用房的游泳池變成了停車場，該建的不建，或者根本不建，嚴重影響了居民的生活，對一些關(guān)鍵的問題，開發(fā)商與消費者簽定合同時或者不約定，或者在約定中設(shè)下陷阱。出現(xiàn)糾紛后千方百計地推卸責(zé)任。
  第四類是在面積的漲水和縮水違反規(guī)定放寬對開發(fā)商的限制。根據(jù)規(guī)定，如果房屋面積絕對值誤差比超過3％的，購房人就有權(quán)退房，但實際情況由于一些開發(fā)商在合同中做出不利于購房人的約定，購房人很難索賠。由于面積縮水的數(shù)額很大，計算的依據(jù)透明度也差，同時造成了面積爭議引起的投訴也逐年在遞增。
  第五類是合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)證辦理條款的陷阱，因為開發(fā)商不具備銷售的資格，或者以舊城改造的名義，把房屋改頭換面，偷偷地或者是明目張膽地以商品房交易，拿不到政府的一些手續(xù)和證件，就以各種借口拒絕或者拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。
  ■補充條款應(yīng)對陷阱
  一般情況下，以下五方面內(nèi)容**好在補充協(xié)議中體現(xiàn)：
  一、房屋面積：開發(fā)商應(yīng)以套內(nèi)面積簽訂購房合同，對套內(nèi)面積和訂房階段的建筑面積之間的換算方法必須進行明示，并以套內(nèi)面積為單位公布每平方米單價和房屋總價；開發(fā)商應(yīng)承諾交房時使用面積應(yīng)和簽合同時的套內(nèi)面積相等。對于交房之后實際套內(nèi)面積和合同簽署面積的差值，正負偏差不得超過3%，如果超出該范圍，多出部分業(yè)主可按照合同單價進行購買，不足部分開發(fā)商必須以合同單價退還買受人。
  二、關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)：開發(fā)商承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)必須以書面的形式進行，對于裝修時所使用的所有材質(zhì)（指包括公共部分裝修時使用的工程材料）和型號（指裝修時使用的廚房用具、衛(wèi)生間用具等），必須進行明示；請開發(fā)商注明精裝修的保修年限是多久。
  三、關(guān)于車位：地上車位是否有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主如何購買及使用年限為多久；如果租用車位，費用如何，該收費標(biāo)準(zhǔn)的時限為多久？制定依據(jù)是什么。
  四、關(guān)于物業(yè)和綠地：物業(yè)收取的費用，服務(wù)的內(nèi)容必須作為合同的必要組成要件以書面形式進行，入住后一年內(nèi)，所有業(yè)主有權(quán)對物業(yè)公司進行評估，如果認為物業(yè)公司不能勝任小區(qū)的物業(yè)工作，有權(quán)進行解聘和新物業(yè)公司的聘用。
  五、關(guān)于入住條件和房產(chǎn)證的辦理：入住條件必須達到八通，即通水、通電、通天然氣、通暖、通郵，通電話、通有線電視、通寬帶。
  ■開發(fā)商拒簽補充協(xié)議怎么辦
  建議購房人在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商協(xié)商修改條款或補充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補充協(xié)議達成一致意見后再交定金，或者在交納定金時在認購書中與開發(fā)商作出約定。
  什么叫二手房?
  二手房私房上市交易通稱二手房。也就是依法取得房屋所有權(quán)(全部產(chǎn)權(quán))，可以進入住房二級市場(即房地產(chǎn)三級市場)交易的房產(chǎn)。如取得所有權(quán)的商品房、自建房、準(zhǔn)予上市交易的房改房、經(jīng)濟適用房等。
  “二手房”買賣法律問題攻略
  共有二手房出售需全體共有人同意
  我國《民法通則》規(guī)定，共有財產(chǎn)進行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效。因此，在二手房買賣中，買賣雙方應(yīng)對房屋權(quán)利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度，因此交易時房屋的所有權(quán)利人，均應(yīng)在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，買家應(yīng)注意這些簽字的真實性。除未成年的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權(quán)書，該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過公證機關(guān)的公證。需要特別注意的是，如果當(dāng)作夫妻共有財產(chǎn)的房屋子產(chǎn)權(quán)僅登記了一方的名字時，買家需要確認夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。
  在實踐中，有時會出現(xiàn)這樣的情況；屬于共有財產(chǎn)的房屋子未經(jīng)全部共有人同意而被個別人出售后，其他共有權(quán)利人提起拆訟要求確認買賣行為無效時，如果買家是善意購房，即不知道賣家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過戶，法院一般不會判決二手房交易無效。這是從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個別權(quán)利人追究責(zé)任。
  三方需明確各自的權(quán)責(zé)利
  賣方在委托中介時，應(yīng)與中介簽訂書面的委托協(xié)議。協(xié)議中要明確房屋的出售價格，賣家應(yīng)注意區(qū)分“凈到手價”“出售價”及“合同價”，明確房屋的權(quán)屬和使用現(xiàn)狀， 以及委托權(quán)限等。這份委托協(xié)議賣家應(yīng)有一份原件。需要注意的是。
  買家通過中介找賣家時，應(yīng)該要求中介出示其與賣家之間的房屋掛牌出售委托協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向買方收取定金的規(guī)定。買家與中價簽訂的書面協(xié)議，應(yīng)包括房價、保留期限及定金處理等條款，并蓋有中介公司的印章。買家應(yīng)至少有一份合同原件。在與中介簽好協(xié)議后，實際交付定金前，買家還應(yīng)確認中介是否經(jīng)過上家授權(quán)可以代收定金。在交付定金時應(yīng)要求中介出具收據(jù)。該收據(jù)有中介經(jīng)辦人員的簽字，還應(yīng)加蓋中介公司的印章。
  買家須實地查看賣家房屋有無出租
  如果二手房出售前已經(jīng)有房客承租，那么在租期內(nèi)，有同等條件下，房客享有優(yōu)先購買權(quán)。賣家應(yīng)該在出售房屋三個月前告知房客房屋即將出售的情況，并告知房價等出售條件，房客**晚應(yīng)在三個月內(nèi)盡快決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)。如果房客放棄優(yōu)先購買權(quán)，賣家有得到房客出具的書面表示后，可將房屋賣給其他人。如果賣家不告知房客房屋出售的情況，而擅自賣給其他人，則房客有權(quán)向法院主張買賣行為無效。對于買家而言，為避免出現(xiàn)此類問題，應(yīng)該對房屋進行實地考察，確定是否有房客居住其內(nèi)，以確保交易的安全性。
  妥善解決簽約后的后續(xù)事項
  買賣雙方簽好買賣合同后，除了收付房款、辦理過戶外，還有一些后續(xù)問題如戶口遷移、維修資金過戶等。對此，買家賣家也要妥善處理，避免發(fā)生不必要的糾紛。在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，買家賣家應(yīng)將買家付款方式與賣家交房情況結(jié)合，以保證各自的權(quán)益。比如，雙方可約定合同簽訂后付房款30%，交房時付房款30%，產(chǎn)權(quán)過戶時付房款35%。在上述兩者掛鉤的同時，雙方還要明確違約責(zé)任，如約定逾期交房或逾期付款，每日付總房價一定比例的違約金；超過多少天時，一方有權(quán)選擇違約金，超過多少天時，一方有權(quán)選擇解除合同并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任等?？傊I賣合同的內(nèi)容越詳細，履行起來的可操作性就越強，也越能促成買賣的順利進行。
  “兩個定金”大不同
  定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題，主要原因是買賣雙方?jīng)]能充分理解“定金”的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的，在交易過程中一般有兩個定金。第一個定金出現(xiàn)在買賣雙方對中介進行委托的過程中，用來擔(dān)保買家賣家在約定的時間內(nèi)，按照約定的條件，到某確定地點簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。如屆時買家反悔不來與賣家簽訂買賣合同，要承擔(dān)定金被賣家沒收的風(fēng)險，如賣家反悔不簽《房地產(chǎn)買賣合同》，要承擔(dān)雙倍反還定金的責(zé)任。
  第二個定金出現(xiàn)在《房地產(chǎn)買賣合同》中，用來保證買賣合同簽訂后，買賣雙方能夠按照合同的約定切實履行各自的義務(wù)。如果出現(xiàn)違約的情況，違約方要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
  當(dāng)然，買賣雙方也可以不通過中介直接簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來保證簽訂的合同后，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務(wù)。
  三類二手房權(quán)利受限制，交易前必須嚴加審查
  常見權(quán)利受限制的二手房大致有以下幾類：一是沒有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的方面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進行交易過戶，二是被法院等機關(guān)查封。一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財產(chǎn)將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封后，方可進行二手房買賣。三是房屋當(dāng)初分配給承租人時，對今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會在房屋權(quán)屬登記機關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個單位，之后單位將房屋作為實物分配給予職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人，但要符合一定條件時，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓買賣這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。
  

  查看全文↓ 2019-04-27 22:06:44
• 138****7362

  1、不要買尾房，也就是**后一期的，容易爛尾樓
  2、不要買小開發(fā)商的房，小開發(fā)商經(jīng)濟實力不行，如果是小開發(fā)商做的，可以看看他們以前有沒有開發(fā)過樓盤，請謹慎！
  3、不要相信什么退錢的東西
  4、不要買物業(yè)不好的樓盤，買房之前先看看什么物業(yè)

  查看全文↓ 2019-04-27 22:06:29
• 154****1906

  一、認真查驗相關(guān)文件開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;查驗開發(fā)商是否取得《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，并核實自己擬購買的房屋是否在《商品房銷售(預(yù)售)許可證》上所載的房屋棟號范圍內(nèi)。
  二、注意定金條款購房者購買期房時，一般要向開發(fā)商交付定金。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，雙方約定的定金數(shù)額不能超過合同總價款的20%。
  三、區(qū)分定金和預(yù)付款
  四、注意購房合同中的面積
  五、注意購房合同中不可抗力條款延期交房是商品房交易中的一個**為突出的問題，為避免承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商常常以不可抗力為借口。為避免這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。
  六、對開發(fā)商產(chǎn)權(quán)證辦理義務(wù)的約定。

  查看全文↓ 2019-04-27 22:06:21

相關(guān)問題

• 問 買期房注意什么? 買期房都要注意些什么
  答

  期房合同即是預(yù)售合同，簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意以下問題：1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進行開發(fā)的;開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;2、查看預(yù)售證件在簽訂期房合同之前，一定要先查看該房屋的預(yù)售證件，房產(chǎn)公司如果在沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下出售期房，屬于違法行為。3、房屋的細節(jié)在簽訂合約時一定要檢查一些房屋的細節(jié)問題，比如合同應(yīng)標(biāo)明所購商品房的應(yīng)用面積，要對每一個房間的面積等相關(guān)信息都有明確的標(biāo)注，另外對按比例分攤費用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等也需要應(yīng)有明確界定。4、約定房屋交付時間嚴格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及延期交房的違約條款。5、合同備案簽訂好商品房預(yù)售合同之后，不要忘了還有合同備案這一步，購房者自己要主動去了解開發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。

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• 問 買期房需要注意什么? 買期房都要注意些什么
  答

  要看開發(fā)商的實力，比如買期房**好找有實力的開發(fā)商；現(xiàn)房簡單點，看好戶型，親自進去看看水、電、燃氣有沒有問題，問好房產(chǎn)證辦理流程，時間。如果是在大城市，有孩子的，問一下可以上哪些**?；揪瓦@些。

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• 問 買期房都要注意些什么
  答

  如果是期房轉(zhuǎn)讓，那么可以給你一些參考意見的；先了解是否能轉(zhuǎn)讓！根據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋是不能進行出售的，但其實這里所講的未取得權(quán)屬證書指的是已經(jīng)交付竣工使用的房屋，并未直接涉及到期房。所以，只要購房者與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機關(guān)進行了預(yù)售登記后就可以進行轉(zhuǎn)讓。期房該如何轉(zhuǎn)讓呢？1、簽訂預(yù)售合同期房轉(zhuǎn)讓前，轉(zhuǎn)讓人必須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機關(guān)進行預(yù)售登記后才可以轉(zhuǎn)讓，所以第一步必須是簽訂預(yù)售合同。2、書面通知開發(fā)商轉(zhuǎn)讓人未付清商品房預(yù)售合同約定的總價款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；已付清總價款的，轉(zhuǎn)讓人只要把其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可。3、轉(zhuǎn)讓合同與登記轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)進行預(yù)售變更登記。合同轉(zhuǎn)讓后，受讓人就取得了原商品房預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓人應(yīng)享有的一切權(quán)力。期房轉(zhuǎn)讓實際操作這樣：1、訂購單轉(zhuǎn)讓一般是上家用少量資金將房子先訂購，然后把房子放在房產(chǎn)中介掛牌出售，表明要將其訂購該房屋的購買權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。如果有人要購買，買賣雙方先簽訂協(xié)議書，然后再一起前往開發(fā)商處將訂購單的購買方名字變換為下家，待開發(fā)商與下家簽訂了預(yù)售合同后，中介公司便會將轉(zhuǎn)讓價款支付給上家。2、辦理進退戶手續(xù)上家先支付一筆**款，與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同后，將房屋在中介公司掛牌。雙方簽訂轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議書后，由上家與開發(fā)商簽訂解除合同的退戶同意書，并前往交易中心辦理退戶手續(xù)。然后，下家與開發(fā)商簽訂新的預(yù)售合同，并送往交易中心備案登記，**后下家將轉(zhuǎn)讓價款交付給上家。3、產(chǎn)權(quán)證辦好再交易上家與下家簽訂出售協(xié)議書，要是可以交房則先行交房，但不辦理相關(guān)的手續(xù)，等上家的產(chǎn)權(quán)證辦出以后雙方再進行交易。雙方的協(xié)議書需經(jīng)公證處公證，上家的相關(guān)資料可暫留在中介公司。yuqiancyh

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• 問 期房能買嗎? 買期房都要注意些什么
  答

  期房和現(xiàn)房的區(qū)別：1、期房是指由開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證止,在這期間的商品房都統(tǒng)稱為期房,消費者在這個階段購買商品房時應(yīng)簽訂預(yù)售合同。一般情況下期房的價格較低，挑選余地較大,但由于是先付款后交房,因此購房消費的過程和結(jié)果要依賴于購房合同約定權(quán)利義務(wù)的履行。2、現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房,即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房,與消費者簽訂商品房買賣合同后,立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證,只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。3、購買期房是即買即住。購買現(xiàn)房,可以馬上裝修入住,不像期房需要等它建好驗收完才能入住。對于尚未有房子的客戶,還可以省去從購買期房到入住這段時間的租金支出。4、購買期房還有價格,開發(fā)商之所以樂意以期房出售,目的就是為了盡快募集資金。在期房的銷售中,房地產(chǎn)開發(fā)商都會在價格上給予較大的優(yōu)惠,一般來說買期房比買現(xiàn)房在價格上可優(yōu)惠10%以上。期房的優(yōu)點：1、期房出售時銷售工作剛剛展開，開發(fā)商所能提供的全部房屋都有，購房者有大量的選擇余地；2、為了及時收回資金，開發(fā)商會對期房給予較大的優(yōu)惠；3、工程質(zhì)量可以看到，隨時監(jiān)督，提出意見。期房的缺點:1、 只能看到效果圖，但沒有實物；

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• 問 如何購買期房? 買期房都要注意些什么
  答

  一、按合同約定承擔(dān)自己的義務(wù)，原來的房價簽合同。如能證明對方欺詐和過錯導(dǎo)致房價下跌則搜集證據(jù)上訴要求解除合同，前提是房價下跌是因為對方的明顯過錯造成。二、流程：看房選房→認購→簽訂合同（商品房預(yù)售合同）→合同備案→申請貸款→辦理保險→收房入住→辦理房產(chǎn)證三、期房什么時候交**。一般繳納定金認購開發(fā)商的物業(yè)，并簽訂“認購協(xié)議書”后7天內(nèi)繳納首期房款，同時簽訂《商品房買賣合同》，此時，認購協(xié)議作廢。之后交齊按揭所需材料，即向銀行申請按揭貸款，銀行審批合格，且與你簽訂《按揭抵押貸款合同》，貸款便可放下，貸款放下后一個月即開始月供。四、延期交房的風(fēng)險實踐中，因為開發(fā)商的資金問題（開發(fā)資金不到位、抽逃資金、挪用售房資金等）、工程管理問題等原因，有大量的遲延交房、甚至不能交房的事件發(fā)生，以致消費者的利益受損。防范措施：在決定買房并簽署合同時，除例行審查開發(fā)商的有關(guān)情況、“五證”取得情況外，還要考察擬購房屋的施工進展情況。以前，國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定住宅必須在主體結(jié)構(gòu)完成四分之一工程量以后才可以銷售，目前的規(guī)定是必須主體結(jié)構(gòu)封頂以后才可以銷售。我們建議消費者購買主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)姆孔樱ㄆ诜浚员銓ψ约旱娜俗∮媱澴鞒霭才?，避免（減少）風(fēng)險。

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