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商住兩用房和普通住宅的區(qū)別就在于一個是建在商業(yè)用地上，一個是建在住宅用地上，正因為土地性質的不同，所以才會導致兩種房子的使用年限有較大的區(qū)別，商住兩用房在現(xiàn)實生活當中一般就是大家比較熟悉的公寓，使用的年限一般是40年或者是50年，絕大多數(shù)都是40年，而普通住宅使用的是住宅用地，有70年的產權，同等條件之下使用的年限會更長。商住兩用房和普通住宅在購買的時候，雖然都能夠進行居住，但是商住是兩用產品，也就意味著除了居住之外還可以辦公也能夠用于公司的注冊，但普通住宅受限，只能夠用于居住，而且在一些大城市當中，并不是所有的人都擁有購買普通住宅的資格，像是一些剛剛畢業(yè)的年輕人或者是沒有購房資格的人，是可以先購買商住兩用房的。
商住兩用房限購嗎? 商住兩用房和普通住宅的區(qū)別，買房前一定要明白
142****6859 | 2019-04-21 16:16:58
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158****7764
商住房定義及與住宅區(qū)別
查看全文↓ 2019-04-21 16:17:14
商住房,既可以居住,又可以注冊公司進行辦公,是適應一線城市的發(fā)展和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。建立在綜合用地上的既可以辦公又可以居住的一種產品。
商住房與住宅在土地出讓前原本沒啥不同，只是在政府進行土地出讓時給了他們不同的身份，由此也造成了兩者之間的差異，也就有了后來各自不同的命運。
1、產權年限
商住房土地產權只有40年到50年，比住宅的70年產權縮短了不止一點點呢；
2、水電費等
電費、水費、物業(yè)費等都是商業(yè)標準，換句話說居住成本高出許多，就連上網(wǎng)費都高好多；
3、稅費
與普通住宅動輒稅費減免相比，它享受的是3%契稅、5%增值稅、20%交易差額稅；
4、貸款
同樣去購房貸款，商住房不僅不能使用公積金貸款，且商業(yè)貸款貸款**不低于50%，且上浮10%和10年限期；
ps：商住房是不給落戶資格的，也享受不到周邊的教育資源。 -
155****5904
商住兩用房”一般土地使用年限為50年。除了年限的差別之外，在買商住兩用的二手房時，稅費的征收基數(shù)和標準跟二手住宅還是有差別的。
查看全文↓ 2019-04-21 16:17:11
一般商品房要交：契稅、個稅和營業(yè)稅。商住房還需要征收：印花稅、土地增值稅。不受面積、是否“滿五唯一”的限制。
具體如下：
1、營業(yè)稅：差額*5.6%
2、個稅：差額*20%
3、印花稅：全額*0.05%
4、契稅：全額*3%
5、土地增值稅：差額*(30%-60%)。土地增值稅的征收一般按出讓土地增值額的高低實行四級超率累進稅率，即按增值額的高低，對增值部分征收30%-60%的稅費。
具體征收標準：
1） 不超過50%的部分稅率為30%
2） 超過50%的部分稅率為40%
3） 超過100%至200%的部分稅率為50% -
147****4985
無論市場如何爭論，商住兩用房的流通性和金融屬性已經(jīng)被這一政策大大削弱
查看全文↓ 2019-04-21 16:17:07
短短十幾天，北京的買房者和炒房客們經(jīng)歷了史上**嚴厲的一次房產調控。自3月17日起，有關部門9天發(fā)布十項政策，除了對商品房的調控，3月26日晚，北京市又發(fā)布了《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，寥寥數(shù)條，就將北京的商業(yè)、辦公用房也壓在了有史以來**嚴格的調控措施之下，從規(guī)劃建設、銷售使用、購房資格、個人信貸等層面精準打擊“商改住”，也在全國范圍內開啟了“商改住”限購政策的先河。
銷量陷入冰點
政策一經(jīng)發(fā)布，火熱的商住市場瞬時降到冰點。3月27日，政策發(fā)布后的第一天，北京商住簽約量僅有3套，而在限購政策出來以前，北京商住每日簽約數(shù)量都達到200套左右，一年就是5萬~6萬套的成交量。
商住兩用房近兩年越來越火，有分析人士認為，這主要由于住宅價格越來越高、限購越來越嚴，而導致更多剛需和投資客將目光轉向地段繁華、總價單價都低、配套成熟的商住兩用房。
數(shù)據(jù)顯示，過去十年，北京地區(qū)成交約40萬套商住類物業(yè)，現(xiàn)在的庫存量介于7萬套至9萬套之間，這些項目的市場交易規(guī)模至少在2500億元以上，這一庫存量幾乎創(chuàng)下十年來新高。而在2016年北京商住市場異常火熱，普通住宅銷售套數(shù)為50462套，而酒店式公寓銷售套數(shù)則為63703套，成交均價達到了29778元/米2，區(qū)域范圍向五六環(huán)擴散，近10年首次出現(xiàn)酒店式公寓銷售好于普通住宅的現(xiàn)象。到了2017年，商住市場愈加升溫，根據(jù)中介機構亞豪數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年2月北京商品房成交量中，近六成為商辦類樓盤，而去年同期的商辦成交占比還不到四成。與此同時價格也不斷攀升，2015年商住價格約為2.64萬元/平方米，而到了2017年頭兩個月，均價已經(jīng)達到了4.54萬元/平方米。
然而，政策一出，這一好景顯然要暫時停歇了。記者瀏覽鏈家、我愛我家等房產中介網(wǎng)站，商住兩用房信息已全部下架。且采訪了這兩家公司的幾個房產中介，都表示“政策出來之后，商住房產幾乎無人來問了，但不知道過一陣子會不會也是這種情況?！笨少Y對照的是，去年通州區(qū)發(fā)布商住兩用房限購政策之后，當年的4至5月份僅僅賣出了8套房。
另外，這一政策一出，對拿了商辦地還未動工或還未建完的地產公司影響是巨大的，因為單間面積限制到500平米以上，就很難再賣給個人了。3月24日，北京房地產業(yè)協(xié)會秘書長陳志也在一次論壇上表示：“北京目前有1300萬平方米商住類的空地處于拿地未開工狀態(tài)，商辦類的產品非常多，長期的拿地未開工的企業(yè)，一旦金融上出現(xiàn)大波動，這類土地不好辦?！?br/>
貶值or**
對于這項政策的實施，有評論人士稱，這是關上了剛需北漂在北京置業(yè)的**后一扇門。曾經(jīng)不限購、低總價的商住兩用，令不具購房資格、無法支付高額**的剛需族暫時有個過渡住房，但現(xiàn)在的5年資格，加必須全款，就將原來這群人中的很大一部分拒之門外。
也有分析人士稱，必須全款不一定能影響什么。因為此前購買商住兩用房轉稅費極高（賣方要交的稅費種類及稅率包括:營業(yè)稅及其附加:5%-10%、個人所得稅:20%、土地增值稅30%-60%、印花稅、萬分之五、房屋交易手續(xù)費；買方要交的稅費及稅率有契稅3%、印花稅0.05%、房屋交易手續(xù)費以及房屋所有權登記費），且**需50%以上，貸款**長期限只能10年，利息還貴1.1倍，有部分購房者在算完這筆賬之后就打算全款購買，因為全款可避免高額稅賦。
不過，無論市場如何爭論，商住兩用房的流通性和金融屬性已經(jīng)被這一政策大大削弱。這也符合政府此次調控房地產的初衷，回歸原本土地用途，商業(yè)用地就回歸商業(yè)用途，無法商改住之后開發(fā)商拿地也會更為謹慎，也令土地價格重新得以調整。而且房子也回歸居住這一本來的屬性，控制越來越瘋狂的“炒房”行為。
對于已經(jīng)買了商住兩用和有意向購買的人來說，更關心的是房子會不會跌以及是否具備購買性價比。
看跌派比如中原地產首席分析師張大偉表示，“3·26商住兩用項目限購措施，不是簡單地認房又認貸這種內容，而是全面改變游戲規(guī)則，使其回歸商辦類項目的真實用途。在過去多年的樓市發(fā)展中，商辦類本身就是畸形的，大部分物業(yè)成為類居住物業(yè)。他預計，商住兩用類物業(yè)的價格會有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能進入休眠狀態(tài)?！?br/>
另一派言論則認為，此項政策一出，原先已交易的小戶型商住兩用房就成為絕版。雖然短時間內市場會遭遇冰點，但是很多商住無論在地段還是配套上，條件都非常優(yōu)越，且遠比周圍住宅價格低，在北京這一寸土寸金的地方，這種資產很難貶值，即使小有下滑，回歸到原本的市場價值，也會成為一只“慢牛股”。此外，該項政策不一定具有長期持續(xù)性，且其不占首套房的房產資格，又臨近商圈、辦公區(qū)可以得到豐厚的租金。即使購房資格有種種限制，比如要連續(xù)5年有在北京的繳稅記錄，但目前已出現(xiàn)有中介以5000元代辦“皮包公司”，以公司名義購房，且有民間貸款相配套。
有分析人士稱，當市場加劇蕭條，商辦物業(yè)的價格只有周邊住宅價格的1/3-1/5時就是入手的機會，不過必須考慮地鐵口、白領聚集區(qū)、商圈、品牌等綜合因素。此外，其還強調商辦物業(yè)是中長期投資品，不適合短期投資思路。（來源：投資者報[微博]）
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139****3813
通州？通州！
查看全文↓ 2019-04-21 16:17:03
通州限購令真的來了？
**近通州、香河的房產市場一片火熱，只因十年謠言終成真：北京市政府將搬遷至通州。
萬萬沒想到的是，眼看因為副中心的原因通州區(qū)域房價攀升，甚至出現(xiàn)政府約談的情況，通州再度傳來驚天傳言！
傳言：
通州限購！下周一（17號）開始執(zhí)行，住宅需要北京本地戶口！商住兩用必須具備北京買房資格！
也就是說在17號之后如果要購買通州的住宅就必須是北京戶口，5年的納稅社保將不再有用！
而商住樓則提高購房標準，必須要具備北京購房資格。而且據(jù)傳在原有限購政策的基礎上另有相關限制：
1、北京戶口無論單身已婚，只允許在通州買一套；
2、工作居住證也是一樣；
3、五年社?？蛻簦罕仨氂腥晖ㄖ萆绫?，加別區(qū)域滿5年即可。
預兆
面對這樣的消息，似乎很突然，一瞬間大家都瘋了，當仔細一想，卻早有預兆。
2010以來，商住公寓市場價格上漲尤為明顯。
從2010年開始到2015年，通州的住宅的庫存在今年降到了歷史**低點。
且**近3年通州供應的住宅土地只有8宗，而且其中大部分還是自住房等屬性，供應集中在臺湖等新區(qū)。這種情況下，通州核心區(qū)的商品房住宅處于凈去化狀態(tài)。
限購，似乎成為大勢所趨。
疑問
當然，面對限購傳言，也存在許多疑問。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示：對于通知限購商住樓，如果商住限購，辦公和商業(yè)限不限？怎么界定商住和辦公之間的區(qū)別？運河核心區(qū)是未來的高端商務區(qū)，企業(yè)進駐擇址辦公還要限購的話，對通州的產業(yè)導入將形成不利的影響。
相關問題
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不同處:1、商住兩用房的優(yōu)勢：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應城市發(fā)展趨勢。2、商住兩用房不能戶口落戶、沒有學區(qū)派位，**較高50%、在水電費的計價標準上，商務辦公房要高于住宅樓、住宅樓的使用年限是70年，而商務辦公房只有50年。交易稅收不同，如果是140平方米以下普通住宅樓只需交1.5%的契稅（2008年11月1日后對個人首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫調整為1%），但如果是商務辦公房就要交3%的契稅再加上5%的綜合稅，交易增值部分還要交20%的增值稅、按揭貸款比例、年限。目前住宅按揭貸款高可達8成30年，但對商務辦公房一般高只有6成10年。3、未來使用費用不確定。商住用房如按公建用途規(guī)定，他的水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。2、相關稅費的差異。普通住宅項目初次購買和未來轉讓時契稅為1.5%，而商住兩用房50年產權的住宅，其契稅按3%繳納。3、貸款條件的限制。購買商住兩用房大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產權或者40年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。
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不同處:1、商住兩用房的優(yōu)勢：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應城市發(fā)展趨勢。2、商住兩用房不能戶口落戶、沒有學區(qū)派位，**較高50%、在水電費的計價標準上，商務辦公房要高于住宅樓、住宅樓的使用年限是70年，而商務辦公房只有50年。交易稅收不同，如果是140平方米以下普通住宅樓只需交1.5%的契稅（2008年11月1日后對個人首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫調整為1%），但如果是商務辦公房就要交3%的契稅再加上5%的綜合稅，交易增值部分還要交20%的增值稅、按揭貸款比例、年限。目前住宅按揭貸款高可達8成30年，但對商務辦公房一般高只有6成10年。3、未來使用費用不確定。商住用房如按公建用途規(guī)定，他的水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。2、相關稅費的差異。普通住宅項目初次購買和未來轉讓時契稅為1.5%，而商住兩用房50年產權的住宅，其契稅按3%繳納。3、貸款條件的限制。購買商住兩用房大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產權或者40年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。
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首先可以肯定的是商住兩用房的使用年限是40-50年。房子以后不住或考慮出手的話，這個主要取決于你所在的城市經(jīng)濟情況。一般而言，發(fā)達的一線城市商住兩用房還是挺不錯的，因為即使自己不住了也可以出租作為商用，而租金的年回報率也是比較可觀。因為正規(guī)的寫字樓租金很高，物業(yè)費更是高，所以很多小點的公司辦公都是首選商住兩用房。
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近年來，隨著不少商業(yè)立項的樓盤也紛紛以住宅名義對外銷售(即商住兩用房)，購置商業(yè)性用房用于居住，逐漸成為一種常見的社會現(xiàn)象。尤其現(xiàn)在的商住兩用房多以loft戶型為主，通常是小戶型，大挑高，不限購，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右，實際使用面積卻可達到銷售面積近2倍。 但根據(jù)相關規(guī)定，商用房產權年限為40年，低于普通住宅的70年產權，因此許多商用房業(yè)主芒刺在背。有法律界人士表示，物權法給了住宅明確的說法，但商業(yè)用地上的房屋尚存爭議。40年后，商業(yè)地產的使用權歸誰，會不會被國家收回等一系列問題也引發(fā)了人們的關注。 時下，房地產市場有很多項目是商住兩用房，因此，水電是否是商住，產權證上面房子的產權年限是長時間，是不是小產權房，都是購房者需著重要考慮的。購房者購房之前一定要看清楚幾證。第一要看預售許可證上的房屋用途標注是什么。第二，如果寫的是商住，是不是就是指商住樓？第二要看土地證。有的土地證里面有多個期限。每一塊項目的用途不同，期限也不一樣，比如說，土地證可能會有兩個期限，有70年，有50年的。接著要看建設工程規(guī)劃許可證，看項目用地地塊規(guī)劃到底是什么，是否和預售許可證上面的內容一致。 根據(jù)小編了解的情況，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二行規(guī)定：土地使用權出讓**高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。 由于這種房子實質上屬于商業(yè)性質，所以不屬于限購令調控的范圍，在實施限購政策的大中城市走進了購房者的視野。但商住兩用房與普通住宅存在許多差別，在此，小編特意為購房者列出商住兩用房的特點提醒大家注意： 1.物業(yè)、水電、公共維修基金等費用較高。由于商住兩用房的水電價格實行商業(yè)用標準，較之一般生活用標準要相對較高；物業(yè)收費也較少受到政府部門的限制；公共維修基金也與商戶就共有所有權部分的維修進行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產生的費用較高； 2.產權40年或者50年。一般住宅的所有權為70年，在到期后可以自動續(xù)期，而商住兩用房、產權40年或者50年，在到期后不是自動續(xù)期，并且要補交土地出讓金； 3.商住兩用房無法遷入戶口，這就意味著即使周邊區(qū)域內有好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學； 4.沒有完備的生活配套服務設施。商業(yè)項目一般不強制性要求設計配套服務設施，例如**、商業(yè)、居委會等，也就是說沒有配套的幼兒園、**，也沒有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務等。這樣就會給購買后的日常生活帶來諸多不便； 5.按揭貸款實行商業(yè)用房標準。商住兩用房**50%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，貸款年限**多為10年，并且不能用住房公積金貸款； 6.購買時不實行稅費優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時有許多優(yōu)惠的稅費政策，但購買商住兩用房時沒有相應的稅費優(yōu)惠政策。 其實綜合來看，小編認為商住兩用房的優(yōu)劣勢都很明顯，商住兩用房的優(yōu)勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應城市發(fā)展趨勢；目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學區(qū)派位，**較高50%。 **后，小編認為，商住兩用房在未來的不限購優(yōu)勢將逐步減弱，未來出售難度將會增加促使消費者優(yōu)先選擇普通住宅。 其實，商住兩用房**大的優(yōu)勢是不限購，但目前松綁限購政策是市場主流趨勢，會有更多的人具備購房資格；其次五個城市雖然短期內不會取消限購，但是不排除未來限購政策有所放寬，一旦只能有所松動，商住兩用房的需求將會有明顯下降。 對于購房者來說，商住房只是過渡住房一般3-5年后，消費者的經(jīng)濟能力充裕，購房資質符合，必然會選擇換房。不限購優(yōu)勢減弱，加之商住兩用房的高額稅費，出手的難度增大。未來商住兩用房整體價格預計面臨回落的壓力，上漲的空間很小。
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