??想問下開發(fā)商賣車位合法嗎？

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• 151****8287

  首先，有必要先探討一下住宅小區(qū)停車位的歸屬問題。住宅小區(qū)是一個相對封閉的區(qū)間和范圍，停車位是其重要配套設施。住宅小區(qū)停車位的權屬，依法有如下兩種情況：一是地下或地上專用停車位，開發(fā)時規(guī)劃為停車場地并符合產(chǎn)權登記技術規(guī)范的，且建設費用未列入開發(fā)成本和分攤面積出售給購房人，那么停車位的所有權應當屬于開發(fā)商所有。
  二是住宅小區(qū)的地上或地下停車位及用于臨時停車的過道等，如果建設費已經(jīng)列入開發(fā)成本或分攤面積之中，也就是開發(fā)商已從售樓款中收回了停車位的建設費用，那么，停車位的所有權就應當屬于全體業(yè)主，其租金收入應歸全體業(yè)主分配。
  第一種情況車位的所有權和收益權均屬于產(chǎn)權人，尚未出售的停車位收益應屬于開發(fā)公司。第二種情況中，由于停車位權益歸全體業(yè)主共同共有，開發(fā)公司無權擅自出售停車位的長期使用權。停車位的收益，應由物管公司收取并用于補充維修基金、物管等費用，以表明其業(yè)主群體的共同共有性質(zhì)。其次，要明確住宅小區(qū)停車位的法律性質(zhì)。住宅小區(qū)的停車位一般來說，依當時規(guī)劃和批準，是供小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主停車之用的，自然是住宅小區(qū)的公共配套設施之一，也是整個建筑物的公共使用部分。
  因而，住宅小區(qū)內(nèi)部的停車位不能脫離小區(qū)住宅房屋而單獨買賣。

  查看全文↓ 2019-04-24 10:33:15
• 138****5329

  要弄明白開發(fā)商有沒有權利出售出租車位，就是要看車位的權屬是不是屬于開發(fā)商，要搞清楚車位的權屬，首先要明確車位的法律性質(zhì)。
  車位的法律性質(zhì)
  從《物權法》相關規(guī)定來看，車位分為專有和共有兩種不同的性質(zhì)，從《人民防空法》相關規(guī)定來看，還有一種特殊的人防工程改造車位，這種車位所有權和使用權分離，平時使用權屬于投資建設者。
  按照《物權法》第七十四條規(guī)定：
  “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
  建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
  占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?br/>該條文第二款、第三款分別規(guī)定了專有車位和共有車位。
  1、規(guī)劃內(nèi)的車位屬于專有車位。
  專有車位的權屬雖未在該條明確，但結合《物權法》第一百四十二條規(guī)定 “建設用地使用權人建造的建筑物，構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據(jù)證明的除外”，專有車位產(chǎn)權應為開發(fā)商所有。開發(fā)商可以將專有車位可以出售、出租或贈送。
  2、占用共有道路或其他場地的屬于共有車位。
  根據(jù)第三款的規(guī)定，結合《**高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，可以進一步明確，在規(guī)劃車位外占用共有道路或其他場地的屬于共有車位。業(yè)主共有的車位當然不能再出售、出租、贈送給業(yè)主。
  判斷車位屬于專有車位還是共有車位，要看車位屬于規(guī)劃內(nèi)還是規(guī)劃外。要看是否屬于規(guī)劃內(nèi)外，只能依據(jù)規(guī)劃文件，規(guī)劃文件主要是《建設工程規(guī)劃許可證》及其附圖，附圖上標示的車位就是規(guī)劃內(nèi)車位。

  查看全文↓ 2019-04-24 10:33:08
• 138****6490

  根據(jù)相關法律法規(guī)及法學理論，一般認為，滿足以下條件之一的，車位屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權出售：
  1、開發(fā)商在計算公攤面積時已把地下車位的建筑面積計算在內(nèi)的；
  2、開發(fā)商把建在地下車位的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)的；
  3、根據(jù)國家法律或當?shù)卣?guī)定應無償交付給業(yè)主使用的，即小區(qū)在規(guī)劃時已經(jīng)明確了車位作為公共配套設施的功能，將建車位作為開發(fā)商的法定義務。如果有上述情況之一，開發(fā)商就無權出售該車位。
  如果沒有上述情況，那么，投資興建該地下車庫的開發(fā)商對此項有專有使用權，有權出售車位。這時購買方可以要求該開發(fā)商提供房地產(chǎn)管理部門出具的車位銷售許可證或物價局出具的車位未列入建安成本的證明。
  在地下車位的權屬登記方面，事實上沒有任何一個地下空間車位能夠獲得政府單獨頒發(fā)的所有權證或者是使用權證，它們在房地產(chǎn)權證“房屋類型”一欄，記載的是“其他”，或者只是在房地產(chǎn)權證的附記里，標注部位和建筑面積等信息。
  一、地下停車位作為商品房產(chǎn)銷售時，應當先取得銷售許可證。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，未取得銷售許可的商品房產(chǎn)不得銷售。
  二，我國《物權法》第 74條對車位的歸屬只作了原則性的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

  查看全文↓ 2019-04-24 10:32:59
• 143****8438

  在一些高檔的住宅里面，基本上都秉承著住戶多，車位少的問題，所以這個時候的車位就會成為供不應求的必需品。有些人會發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的車位真的是要比一輛汽車還要貴呢，這也讓很多人感嘆到，再也買不起汽車了，但是我們大家要搞清楚一點，小區(qū)的停車位到底是屬于我們還是屬于開發(fā)商呢？
  2019物權法新規(guī)：開發(fā)商出售小區(qū)“車位”合法嗎？該歸誰所有？
  占用公共道路的停車位
  每個小區(qū)現(xiàn)在基本上都有綠地和小區(qū)道路，在這些地區(qū)都會被物業(yè)上規(guī)劃出特別多的車位，物業(yè)上也會經(jīng)營這些車位進行買賣，但是很多人都不知道，按照物權法相關的規(guī)定，這一部分屬于公共道路的停車位，產(chǎn)權應該屬于全體業(yè)主所有，所以開發(fā)商并沒有出售的權利。
  如果我們發(fā)現(xiàn)，小區(qū)里面的公共道路被停車位占據(jù)了，開發(fā)商竟然以自己的名義出售給業(yè)主的時候，那么我們可以直接找開發(fā)商進行理論，畢竟開發(fā)商的這種行為屬于違法行為?，F(xiàn)在每個小區(qū)里面基本上都是車多，車位少，很多汽車都沒有辦法放進小區(qū)里，開發(fā)商的這種行為，讓很多人特別的憤恨。
  算入公攤面積的地下停車位和地上敞開式停車位
  大多數(shù)人在購買房子的時候，我們會發(fā)現(xiàn)，合同里面不僅包含著需要買房子的費用，還包含著特別多的公攤面積，這些公攤面積是我們已經(jīng)交完錢的了，這不僅包括著我們的電梯，還有整個樓道，還包括一些樓下面的停車位和敞開式停車位。

  查看全文↓ 2019-04-24 10:32:47
• 138****8770

  關于“捆綁車位”的官司，無非是采取三種訴訟策略。
  第一種，撤銷合同。理由有兩種。
  （1）、在訂立合同時顯失公平，車位價格過高。
  （2）、開發(fā)商一方以欺詐、脅迫的手段，使購房者在違背真實意思的情況下訂立的合同。
  第二種，合同無效。理由為開發(fā)商無權出售、出租車位，車位合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，車位合同因此無效。
  第三種，解除合同。理由開發(fā)商搭售車位違法，因此可以解除合同。
  鑒于存在三種訴訟策略，一次作文全分析完費腦子，篇幅也太長，筆者擬以分專題分析的方式，對“捆綁車位”的訴訟此類案件訴訟策略進行分析。本文為《專題二》，主要內(nèi)容是：以開發(fā)商無權出售、出租車位為由，要求確認“捆綁車位”合同無效的可行性分析。
  1、合同無效的五種情形
  關于合同無效，按照《合同法》第五十二條的規(guī)定，存在五種情形：
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩蓋非法目的；
  （四）損害社會公共利益；
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
  如果在商品房買賣合同被確認為無效時，購房者提起車位合同無效的訴訟，一般會予以支持，因為捆綁銷售的事實，房屋合同和車位合同類似于主合同和從合同的關系，車位合同依賴于主合同而存在，主合同無效則從合同也無效。但此種情況本文不討論，此種情況購房者無法實現(xiàn)購房的根本目的，本文所討論的是購房者保有房子但又不想要高價車位的情況。
  這樣購房者提起車位合同無效的訴訟，一般并未選擇前四條，其原因在于實際上：
  第（一）條中，損害國家利益談不上；
  第（二）條中惡意串通不存在；
  第（三）條中所謂以合法形式掩蓋非法目的，是指行為人為達到非法目的以迂回的方法避開了法律或者行政法規(guī)的強制性規(guī)定，這種合同被掩蓋的目的違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，并且會造成國家、集體或者第三人利益的損害。開發(fā)商捆綁車位的目的在于規(guī)避限價政策，通過車位溢價款獲得更多收入，此目的并未違反強制性規(guī)定，因此不屬于非法目的；
  第（四）條損害社會公共利益不存在，僅會造成購房者付出額外的資金。
  購房者提起車位合同無效的訴訟，理由一般為第（五）條，認為開發(fā)商無權出售、出租車位，或者開發(fā)商搭售行為被相關部門處罰，因此違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。理由是否成立？

  查看全文↓ 2019-04-24 10:32:37

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• 問 開發(fā)商賣露天車位合法嗎
  答

  物權法有規(guī)定，小區(qū)的露天停車位屬于公共區(qū)域，是小區(qū)業(yè)主共同所有的，物業(yè)當然沒有權利出售。物業(yè)有對公共區(qū)域秩序的維護和公共區(qū)域設施的維修與維護的義務。所以對停車位收取管理費是沒問題的，但是沒有權利出售

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• 問 開發(fā)商賣停車位合法嗎
  答

  停車位作為商品房產(chǎn)銷售時，應當先取得銷售許可證。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，未取得銷售許可的商品房產(chǎn)不得銷售。

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• 問 開發(fā)商需具備哪些條件才能出售車位
  答

  根據(jù)《中華人民共和國物權法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”因此，除開占有業(yè)主共有的道路或者其他場所用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有、開發(fā)商不得處置之外，開發(fā)商可以將規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫出售、附贈或者出租給業(yè)主。當然，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫不一定具備房屋登記發(fā)證的條件，因此建議購買者一定要與開發(fā)商簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并在協(xié)議條款中明確自己對車位、車庫擁有的權利種類、范圍、時限等，以保護自己的合法權益。

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• 問 開發(fā)商可以賣車位嗎
  答

  房產(chǎn)公司出售的如果屬于建筑物區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫，且在房屋買賣合同中雙方明確約定車庫可以出售，那么該房產(chǎn)公司出售車庫是合法的。

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• 問 開發(fā)商有權賣車位嗎?小區(qū)車位開發(fā)商到底有權買賣嗎?
  答

  您好，《物權法》當中關于車位及車庫歸屬的界定。第74條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。因此，開發(fā)商賣車位不一定違法，要看車位的位置及合同約定。望采納謝謝追問現(xiàn)在開發(fā)商并未作出預售許可證的公式，合同里關于公攤面積的附件也是一筆帶過，無法查證，我曾致電當?shù)胤抗芫?，房管局說這個得找規(guī)劃局，總之互相踢皮球，我如何去調(diào)閱這些許可證查看呢？如要打官司，我國有類似這樣的案例，原告勝訴的案例嗎？

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