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商品房買賣跟一般的買賣交易有著相似的地方，如：都需要買方先付一部分的定金?？稍趯嵺`中，對于定金的具體數額，買賣雙方時常會發(fā)生爭議，買方認為對方要的太多，而賣方卻覺得買方給的太少。那么，買房時一般要交多少定金呢？換句話說，購房定金的比例是多少？下面將為您做一個較為詳細的解讀?！ ∫?、買房時一般要交多少定金 《擔保法》規(guī)定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十?！ ∫虼耍凑丈鲜龇傻囊?guī)定，購房認購書中規(guī)定的購房定金的比例不應當超過購房款的20%。比如，購房者要買的商品房的價格是100萬元，那么認購書中規(guī)定的購房定金就不能超過20萬元?！ ∪绻彿慷ń鸬谋壤^了百分之二十的話怎么辦？《擔保法司法解釋》第一百二十一條規(guī)定，當事人約定的定金數額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。也就是說，超過百分之二十的部分就不屬于定金，不適用法律關于定金罰則的規(guī)定?！ ∷^定金罰則，債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。比如，房屋價格是100萬元，但是認購書中的定金是30萬，那么超出的10萬就不能適用定金罰則。如果由于開發(fā)商的原因導致購房合約不能簽訂的，那么開發(fā)商應當給購房者雙倍返還的定金是40萬，而不是60萬。當然開發(fā)商把超出定金的10萬也必須退回給購房者，這樣購房者一共可以拿到50萬。 二、購房定金的比例是多少 如果房屋買賣中，雙方基本達成意向，購房人繳納了定金，如果任何一方違約導致合同無法履行。則對實際交付的定金施行定金罰則，即：購房人違約則不能要求返還定金，賣房人違約則需要雙倍返還定金?！ ∪绻I方全款購房則資金充足，履行付款義務問題不大，那么就要著重防范賣方的違約行為，可以約定較高數額的定金，如總價20%，這樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時辦理過戶手續(xù)。反之，由于定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，如果沒有較大把握辦理房貸，應當適當降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴審核貸款的情況，一旦貸款無法辦理，那么如果沒有其他約定，將導致需要向賣方承擔違約責任。
全部5個回答>??商品房定金付多少比較合適？商品房付定金有什么需要注意的？
144****1341 | 2019-04-26 11:12:26
已有5個回答
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132****2606
購房時一般交多少定金？
查看全文↓ 2019-04-26 11:13:18
在買房交付定金后，交付定金的一方必須按照約定付清所有的款項，在付清所有款項后，定金可以作為償還款項的一部分，也可以向開發(fā)商要回。如果買房者沒有按照協(xié)議的規(guī)定繼續(xù)付清買房的所有款項，定金將不予退回；如果開發(fā)商因為一些原因，無法繼續(xù)履行協(xié)議的話，開發(fā)商需要向購房者支付定金的雙倍做為的賠償。
根據《中華人民共和國擔保法》規(guī)定：定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20％。實際操作中，定金的數額及比例由開發(fā)商制定，但繳納定金的比例一定不會超過總房款的20％。
購房交定金有什么注意事項？
1、交定金一定要簽協(xié)議
交定金時一定要和開發(fā)商簽訂定金協(xié)議或購房協(xié)議書，不能只在口頭上承諾，交了就算交了定金了。如果沒有簽訂協(xié)議，定金就沒有法律效力。
2、分清訂金與定金
“訂金”不是一個法律概念，實際上它具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質，因此并不具有定金罰則的效力。
定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，購房者履行合同后，定金應當抵作價款或者收回；若購房者沒有履行合同，則無權要求返還定金，開發(fā)商不履行合同的，應當雙倍返還定金。
在簽訂認購書時，要看清認購書上寫的是哪種金，以免自己無法維護自身權益。
3、將退定金寫進協(xié)議書
在購買新房時，交的定金能不能退，成為大多數購房者關心的問題。如果不能保證之后買房交易順利進行，在簽訂協(xié)議的時候，將退定金的相關條款寫入協(xié)議書中。到時按協(xié)議書中的規(guī)定解決問題，以避免不必要的糾紛。
4、交定金并不是必經的程序
在購房的過程中不要輕易交定金。因為，在簽訂商品房買賣合同之前，交定金并不是必須要做的。其實如果買賣雙方經協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。這樣即使商品房買賣合同簽不成，購房者也不會有太多的損失。
開發(fā)商收取定金違反規(guī)定如何處理？
如果有不按照規(guī)定收取定金的情況會如何，收取多少定金屬于違反規(guī)定呢？法律規(guī)定當事人約定的定金數額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。相當于說超過的百分之二十的部分就不屬于定金部分，與定金相關的法律規(guī)定對這部分錢也沒有法律效應。 -
143****9548
一、定金到底該交多少
查看全文↓ 2019-04-26 11:13:11
《中華人民共和國擔保法》規(guī)定，定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的 20%。商品房交易中的定金，是指當事人在合同訂立前或支付房款前，由購房者向開發(fā)商支付一定數額的金錢，給付定金的一方，不履行合同或者約定的債務無權要求返還定金;接受定金的一方不履行合同或約定的債務，應當雙倍返還定金。
二、買房交訂金 不能口頭協(xié)議
買房私下交易，交訂金時只做了口頭上的約定，沒有任何書面上的約定，口頭約定是不具備法律效力的，沒有法律保護。因此，消費者應增強法制觀念和自我保護意識，采用法律方式維護自己的合法權益。
三、認購交定金要慎重
一些購房的市民在與開發(fā)商簽訂認購合同時，向開發(fā)商交了一定數額的定金，可因考慮不周等原因，不想購買房子向開發(fā)商索要定金時，卻遭到拒絕返還定金。
在實踐中，開發(fā)商與購房者之間會通過簽訂認購、訂購、預訂合同的方式向購房者收受定金，作為訂立《商品房買賣合同》的擔保。如果因當事人一方原因未能訂立《商品房買賣合同》，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理，即購房者無故不訂立合同的，開發(fā)商有權不返還定金，開發(fā)商不訂立合同的，應向購房者雙倍返還定金;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商應當將定金返還購房者。
四、買房交定金注意事項
(1)定金條款并不具有強制性，它僅是指導性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款;
(2)應當在定金條款中注明不履行合同的具體情況;
(3)雖然已訂立了定金條款，但只有消費者在交付了定金后，合同才生效;
(4)要分清定金和預付款的區(qū)別，預付款就是預先支付，但預付款，不能適用定金的罰則。
(5)謹防有的開發(fā)商利用購房者缺乏相應的購房知識和經驗，在某些條款內容上設下陷阱，故意讓消費者違約。
(6)定金和訂金在法律上性質是不同的。依據擔保法的規(guī)定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。訂金則屬于預先支付的一部分價款，不具備擔保的性質，如果收取訂金的一方不能履行約定，則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。 -
143****6281
購房定金的比例是有法律規(guī)定的，雖然知道有規(guī)定，但是很多人并不知道定金比例究竟是多少。實際買房過程中，如何合理約定購房定金？操作過程中又有哪些注意事項。
查看全文↓ 2019-04-26 11:13:05
購房定金的比例不能違反法律的規(guī)定?！稉７ā芬?guī)定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。
因此，按照上述法律的規(guī)定，購房認購書中規(guī)定的購房定金的比例不應當超過購房款的20%。比如，購房者要買的商品房的價格是100萬元，那么認購書中規(guī)定的購房定金就不能超過20萬元。
如果購房定金的比例超過了百分之二十的話怎么辦?
《擔保法司法解釋》第一百二十一條規(guī)定，當事人約定的定金數額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。也就是說，超過百分之二十的部分就不屬于定金，不適用法律關于定金罰則的規(guī)定。
所謂定金罰則，債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。比如，房屋價格是100萬元，但是認購書中的定金是30萬，那么超出的10萬就不能適用定金罰則。如果由于開發(fā)商的原因導致購房合約不能簽訂的，那么開發(fā)商應當給購房者雙倍返還的定金是40萬，而不是60萬。當然開發(fā)商把超出定金的10萬也必須退回給購房者，這樣購房者一共可以拿到50萬。
如何合理約定購房定金?
如果房屋買賣中，雙方基本達成意向，購房人繳納了定金，如果任何一方違約導致合同無法履行。則對實際交付的定金施行定金罰則，即：購房人違約則不能要求返還定金，賣房人違約則需要雙倍返還定金。如果買方全款購房則資金充足，履行付款義務問題不大，那么就要著重防范賣方的違約行為，可以約定較高數額的定金，如總價20%，這樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時辦理過戶手續(xù)。反之，由于定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，如果沒有較大把握辦理房貸，應當適當降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴審核貸款的情況，一旦貸款無法辦理，那么如果沒有其他約定，將導致需要向賣方承擔違約責任。
買房交訂金 不能口頭協(xié)議
買房私下交易，交訂金時只做了口頭上的約定，沒有任何書面上的約定，口頭約定是不具備法律效力的，沒有法律保護。因此，消費者應增強法制觀念和自我保護意識，采用法律方式維護自己的合法權益。
認購交定金要慎重
一些購房的市民在與開發(fā)商簽訂認購合同時，向開發(fā)商交了一定數額的定金，可因考慮不周等原因，不想購買房子向開發(fā)商索要定金時，卻遭到拒絕返還定金。
在實踐中，開發(fā)商與購房者之間會通過簽訂認購、訂購、預訂合同的方式向購房者收受定金，作為訂立《商品房買賣合同》的擔保。如果因當事人一方原因未能訂立《商品房買賣合同》，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理，即購房者無故不訂立合同的，開發(fā)商有權不返還定金，開發(fā)商不訂立合同的，應向購房者雙倍返還定金;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商應當將定金返還購房者。
買房交定金六大注意事項
(1)定金條款并不具有強制性，它僅是指導性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款;
(2)應當在定金條款中注明不履行合同的具體情況;
(3)雖然已訂立了定金條款，但只有消費者在交付了定金后，合同才生效;
(4)要分清定金和預付款的區(qū)別，預付款就是預先支付，但預付款，不能適用定金的罰則。
(5)謹防有的開發(fā)商利用購房者缺乏相應的購房知識和經驗，在某些條款內容上設下陷阱，故意讓消費者違約。
(6)定金和訂金在法律上性質是不同的。依據擔保法的規(guī)定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。訂金則屬于預先支付的一部分價款，不具備擔保的性質，如果收取訂金的一方不能履行約定，則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。 -
145****6167
定金在二手房交易中十分重要，但是您知道定金到底有什么作用嗎？定金繳納標準是多少呢？哪些是我們需要注意的呢？下面就來一起看看吧！
查看全文↓ 2019-04-26 11:12:59
所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律規(guī)定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例(不超過20%)，預先給付對方當事人的金錢或其替代物。它是作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。
簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應約定定金的數額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務，無權要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務，需向另一方雙倍返還債務。債務人履行債務后，依照約定，定金應抵作價款或者收回。
定金到底該交多少
《中華人民共和國擔保法》規(guī)定，定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的 20%。商品房交易中的定金，是指當事人在合同訂立前或支付房款前，由購房者向開發(fā)商支付一定數額的金錢，給付定金的一方，不履行合同或者約定的債務無權要求返還定金;接受定金的一方不履行合同或約定的債務，應當雙倍返還定金。
買房交訂金 不能口頭協(xié)議
買房私下交易，交訂金時只做了口頭上的約定，沒有任何書面上的約定，口頭約定是不具備法律效力的，沒有法律保護。因此，消費者應增強法制觀念和自我保護意識，采用法律方式維護自己的合法權益。
認購交定金要慎重
一些購房的市民在與開發(fā)商簽訂認購合同時，向開發(fā)商交了一定數額的定金，可因考慮不周等原因，不想購買房子向開發(fā)商索要定金時，卻遭到拒絕返還定金。
在實踐中，開發(fā)商與購房者之間會通過簽訂認購、訂購、預訂合同的方式向購房者收受定金，作為訂立《商品房買賣合同》的擔保。如果因當事人一方原因未能訂立《商品房買賣合同》，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理，即購房者無故不訂立合同的，開發(fā)商有權不返還定金，開發(fā)商不訂立合同的，應向購房者雙倍返還定金;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商應當將定金返還購房者。
買房交定金注意事項
(1)定金條款并不具有強制性，它僅是指導性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款;
(2)應當在定金條款中注明不履行合同的具體情況;
(3)雖然已訂立了定金條款，但只有消費者在交付了定金后，合同才生效;
(4)要分清定金和預付款的區(qū)別，預付款就是預先支付，但預付款，不能適用定金的罰則。
(5)謹防有的開發(fā)商利用購房者缺乏相應的購房知識和經驗，在某些條款內容上設下陷阱，故意讓消費者違約。
(6)定金和訂金在法律上性質是不同的。
依據擔保法的規(guī)定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。訂金則屬于預先支付的一部分價款，不具備擔保的性質，如果收取訂金的一方不能履行約定，則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。
定金和訂金的區(qū)別
在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。
而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
根據我國《民法通則》和《擔保法》規(guī)定，定金與訂金的區(qū)別主要表現在四個方面：
1、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應交付定金而未付的，不構成對主合同的違反;而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。
2、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。
3、訂金的數額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數額不超過主合同標的額的20%;而訂金的數額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。
4、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有明顯的擔保性質。
可見定金和訂金雖只一字之差，但其所產生的法律后果是不一樣的，訂金不能產生定金所有的四種法律效果，更不能適用定金罰則。
關于定金罰則的規(guī)定
購房定金的比例是多少，購房時一般交多少定金?
購房定金的比例不能違反法律的規(guī)定?！稉７ā芬?guī)定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。
因此，按照上述法律的規(guī)定，購房認購書中規(guī)定的購房定金的比例不應當超過購房款的20%。比如，購房者要買的商品房的價格是100萬元，那么認購書中規(guī)定的購房定金就不能超過20萬元。
如果購房定金的比例超過了百分之二十的話怎么辦?
《擔保法司法解釋》第一百二十一條規(guī)定，當事人約定的定金數額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。也就是說，超過百分之二十的部分就不屬于定金，不適用法律關于定金罰則的規(guī)定。
所謂定金罰則，債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。比如，房屋價格是100萬元，但是認購書中的定金是30萬，那么超出的10萬就不能適用定金罰則。如果由于開發(fā)商的原因導致購房合約不能簽訂的，那么開發(fā)商應當給購房者雙倍返還的定金是40萬，而不是60萬。當然開發(fā)商把超出定金的10萬也必須退回給購房者，這樣購房者一共可以拿到50萬。
如何合理約定購房定金?
如果房屋買賣中，雙方基本達成意向，購房人繳納了定金，如果任何一方違約導致合同無法履行。則對實際交付的定金施行定金罰則，即：購房人違約則不能要求返還定金，賣房人違約則需要雙倍返還定金。
如果買方全款購房則資金充足，履行付款義務問題不大，那么就要著重防范賣方的違約行為，可以約定較高數額的定金，如總價20%，這樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時辦理過戶手續(xù)。反之，由于定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，如果沒有較大把握辦理房貸，應當適當降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴審核貸款的情況，一旦貸款無法辦理，那么如果沒有其他約定，將導致需要向賣方承擔違約責任。 -
133****2281
如果沒有看好，**好別交定金。
查看全文↓ 2019-04-26 11:12:49
一、切實查明產權狀況 在舊房交易中，產權證是**重要的。法律對房屋的保護主要是對有合法產權的房屋進行保護。因此，購買二手房時一定要清楚房屋的權屬，凡是產權有糾紛的，或是部分產權(如以標準價購買的公有住房)、共有產權產權不清、無產權的房子，即使房子再合適都不要購買。另外，要特別注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人，在驗看產權證時一定要查看正本并且要到房地產管理部門查詢此產權證的真實性。
二、詳細考察房屋結構 二手房屋結構比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代，建筑面積和使用面積是否與產權證上標明的一致，房屋布局是否合理，設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞隱患的情況。
三、慎重選擇中介機構 二手房的買賣要比商品房復雜得多，因此買賣雙方都需要中介機構協(xié)助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務機構的操作還不完善，良莠不齊，經常發(fā)生中介機構與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情，所以要選擇經政府行業(yè)主管部門批準、已取得執(zhí)業(yè)資質的中介公司，要親自到中介機構辦公場所進行考察。另外，如果對二手房買賣沒有把握，**好能聘請房地產方面的專業(yè)律師做顧問，特別是對產權等關鍵問題進行把關，以免上當受騙。
相關問題
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答
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答
商品房買賣合同和補充協(xié)議不合理可與開發(fā)商協(xié)商要求改正購房者認為開發(fā)商提供的商品房買賣合同和補充協(xié)議不合理可與開發(fā)商協(xié)商要求改正。如購房者與開發(fā)商無法協(xié)商一致，購房者有權拒絕簽訂商品房買賣合同或補充協(xié)議。開發(fā)商起草的商品房買賣合同補充文本是商品房買賣合同的一部分，根據《中華人民共和國合同法》的規(guī)定：買賣雙方簽訂的合同或補充協(xié)議應當是建立在雙方地位平等、意思表示真實自愿的基礎上，經雙方協(xié)商一致達成的內容。
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合同中，如果寫的是“訂金”，一方違約，另一方無權要求其雙倍返還，只能得到原額。定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律規(guī)定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例（不超過20％），預先給付對方當事人的金錢或其替代物。它是作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。買房交定金時要注意以下事項：（1）確認房產性質。如果房子本身不能交易，定金就很容易打水漂，所以一定要確認好房產的性質。如果是期房，你要讓開發(fā)商出示預售許可證，如果是現房，你要讓開發(fā)商出示房產證。（2）交定金并不是必經的程序。在購房的過程中不要輕易交定金。因為，在簽訂商品房買賣合同之前，交定金并不是必須要做的。其實如果買賣雙方經協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。這樣即使商品房買賣合同簽不成，購房者也不會有太多的損失。（3）交定金時一定要簽協(xié)議。交定金時一定要和開發(fā)商或賣家簽訂定金協(xié)議或購房協(xié)議書，不能只在口頭上承諾，交了就算交了定金了。如果沒有協(xié)議，定金就沒有法律效力。（4）寫明是“定金”兩字，以免發(fā)生爭議。協(xié)議中的款額如果不明確性質，不寫明“定金”字樣，很容易發(fā)生爭議；協(xié)議中約定的預付款、違約金和定金不能混淆，如果寫成“訂金”、“預付款”、“認購金”、“誠意金”等，協(xié)議條文無明確約定其是具有定金性質的，則不具法律效力。（5）定金的數額必須在房屋成交金額的20％以內，超過的部分不受法律保護。定金的數額，由雙方當事人協(xié)商確定。若定金的數額約定過高，可能使得守約方獲得的損害賠償過分地高于其實際損失額；若約定過低，則起不到擔保合同履行的作用。具體數額由當事人約定，但不能超過成交價的20％，超過部分無效。
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1.區(qū)分定金與訂金。在購買商品房的過程中，買受人(購房者) 與出賣者(開發(fā)商)未訂立《商品房買賣合同》前，一般出賣人會要求買受人與之簽訂《房屋認購書》并按房款的一定比例向其交納“訂金”或“定金”。但是，“訂金”和“定金”的法律意義是決然不同的。 定金依法律性質不同可以有多種分類，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金;二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定余;三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金;四是解約定金，指作為保留解除權的定金;五為違約定金，指作為合同履行擔保的定金。我國定金在《擔保法》上是債的一種擔保方式。在《合同法》上是承擔違約責任形式之一，其基本法律性質是違約定金，具有擔保合同履行的性質。定金適用的基本規(guī)則是：《擔保法》第89條：當事人可以約定—方向對方給付定金作為合同的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或收回。給付定金的—方不履行約定的債務的無權要求返還定金;收受定令的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。所以，定金的作用通常有兩種：(1)合同正常履行時，定金充作價款或由交付方收回;(2) 合同不履行時，適用定余罰則：即交付方違約的，無權收回;按受方違約的，應雙倍返還。 一般情況下,訂金視作預付款。出現違約事項時，也不能適用訂金規(guī)則進行處理，一般只能按照預付款的規(guī)則進行處理，即接收預付款的一方不履行合同時,應當承擔返還預付款、賠償損失等違約責任。對于訂金的約定，《**高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第118條規(guī)定：當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的,人民法院不予支持?！渡唐贩夸N售管理辦法》(2001年6 月1日起施行)第22條第二款規(guī)定：房地產開發(fā)企在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受方返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。 2.在房屋買賣認購書中約定的“定金”。 《**高人民法院關于審理商品房頭賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年6月1日起施行)第4條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。也就是說，買房人簽訂認購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因為買受人—方的原因“未能訂立商品房買賣合同” 的，出賣人可以不退還定金。但是,如果因為買賣雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣人應當將定金返還買受人。
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買房交定金注意事項(1)定金條款并不具有強制性，它僅是指導性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款;(2)應當在定金條款中注明不履行合同的具體情況;(3)雖然已訂立了定金條款，但只有消費者在交付了定金后，合同才生效;(4)要分清定金和預付款的區(qū)別，預付款就是預先支付，但預付款，不能適用定金的罰則。(5)謹防有的開發(fā)商利用購房者缺乏相應的購房知識和經驗，在某些條款內容上設下陷阱，故意讓消費者違約。(6)定金和訂金在法律上性質是不同的。依據擔保法的規(guī)定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。訂金則屬于預先支付的一部分價款，不具備擔保的性質，如果收取訂金的一方不能履行約定，則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。
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