商品房買(mǎi)賣(mài)中的定金如何處理 商品房買(mǎi)賣(mài)中的定金要多少

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• 152****9006

  1.區(qū)分定金與訂金。在購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程中，買(mǎi)受人(購(gòu)房者) 與出賣(mài)者(開(kāi)發(fā)商)未訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，一般出賣(mài)人會(huì)要求買(mǎi)受人與之簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》并按房款的一定比例向其交納“訂金”或“定金”。但是，“訂金”和“定金”的法律意義是決然不同的。 定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金;二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定余;三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金;四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金;五為違約定金，指作為合同履行擔(dān)保的定金。我國(guó)定金在《擔(dān)保法》上是債的一種擔(dān)保方式。在《合同法》上是承擔(dān)違約責(zé)任形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，具有擔(dān)保合同履行的性質(zhì)。定金適用的基本規(guī)則是：《擔(dān)保法》第89條：當(dāng)事人可以約定—方向?qū)Ψ浇o付定金作為合同的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的—方不履行約定的債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定令的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。所以，定金的作用通常有兩種：(1)合同正常履行時(shí)，定金充作價(jià)款或由交付方收回;(2) 合同不履行時(shí)，適用定余罰則：即交付方違約的，無(wú)權(quán)收回;按受方違約的，應(yīng)雙倍返還。 一般情況下,訂金視作預(yù)付款。出現(xiàn)違約事項(xiàng)時(shí)，也不能適用訂金規(guī)則進(jìn)行處理，一般只能按照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理，即接收預(yù)付款的一方不履行合同時(shí),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任。對(duì)于訂金的約定，《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第118條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》(2001年6 月1日起施行)第22條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受方收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受方返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。 2.在房屋買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的“定金”。 《**高人民法院關(guān)于審理商品房頭賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(2003年6月1日起施行)第4條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。也就是說(shuō)，買(mǎi)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、正式簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，如果因?yàn)橘I(mǎi)受人—方的原因“未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同” 的，出賣(mài)人可以不退還定金。但是,如果因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:57

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的定金能夠退嗎？
  答

  正式購(gòu)房合同簽訂之前交付的定金也就是立約定金，是指為保證訂立正式合同而交付的定金。一般來(lái)說(shuō)，我們?cè)诤炗喺J(rèn)購(gòu)書(shū)或意向書(shū)時(shí)約定交付定金作為簽訂正式合同的擔(dān)保，這種定金就是立約定金。如果因一方原因?qū)е聸](méi)有簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。也就是說(shuō)，購(gòu)房者交了定金但又不想買(mǎi)房，那么開(kāi)發(fā)商可以不退定金。如果開(kāi)發(fā)商收了定金但不賣(mài)房，要雙倍賠償定金。但如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，購(gòu)房者可以要求退還定金。所謂不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由主要有銀行按揭未獲批準(zhǔn)等第三方原因或當(dāng)事人不能協(xié)商一致的商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款并未在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)或意向書(shū)中約定的情況等等。這里提醒購(gòu)房者，如果能證明開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房導(dǎo)致自己的損失大于雙倍賠償?shù)亩ń?，還可以主張開(kāi)發(fā)商賠償損失。

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• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)中相關(guān)的定金處理問(wèn)題有哪些 如何解決這類問(wèn)題
  答

  商品房買(mǎi)賣(mài)中相關(guān)的定金處理問(wèn)題有哪些？ 1.區(qū)分定金與訂金。 在購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程中，買(mǎi)受人(購(gòu)房者)與出賣(mài)者(開(kāi)發(fā)商)未訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，一般出賣(mài)人會(huì)要求買(mǎi)受人與之簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》并按房款的一定比例向其交納“訂金”或“定金”。但是，“訂金”和“定金”的法律意義是決然不同的。 定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金;二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定余;三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金;四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金;五為違約定金，指作為合同履行擔(dān)保的定金。我國(guó)定金在《擔(dān)保法》上是債的一種擔(dān)保方式。在《合同法》上是承擔(dān)違約責(zé)任形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，具有擔(dān)保合同履行的性質(zhì)。定金適用的基本規(guī)則是：《擔(dān)保法》第89條：當(dāng)事人可以約定—方向?qū)Ψ浇o付定金作為合同的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的—方不履行約定的債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定令的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。所以，定金的作用通常有兩種：(1)合同正常履行時(shí)，定金充作價(jià)款或由交付方收回;(2) 合同不履行時(shí)，適用定余罰則：即交付方違約的，無(wú)權(quán)收回;按受方違約的，應(yīng)雙倍返還。 一般情況下,訂金視作預(yù)付款。出現(xiàn)違約事項(xiàng)時(shí)，也不能適用訂金規(guī)則進(jìn)行處理，一般只能按照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理，即接收預(yù)付款的一方不履行合同時(shí),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任。對(duì)于訂金的約定，《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第118條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》(2001年6 月1日起施行)第22條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受方收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受方返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。 2.在房屋買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的“定金”。 《**高人民法院關(guān)于審理商品房頭賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(2003年6月1日起施行)第4條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。也就是說(shuō)，買(mǎi)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、正式簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，如果因?yàn)橘I(mǎi)受人—方的原因“未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同” 的，出賣(mài)人可以不退還定金。但是,如果因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。 3.注意認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后的定金處理 在認(rèn)購(gòu)書(shū)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)金、抵押金等說(shuō)法，這樣的約定不能一概的認(rèn)為就是定金約定，而應(yīng)該仔細(xì)分析。如果雙方簽定的認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定。當(dāng)事人買(mǎi)受方—方能簽定正式合同的，其交付的訂金不退還，而如果出賣(mài)人不簽定合同的應(yīng)該雙倍返還買(mǎi)受人已經(jīng)交付的訂金，那么這樣的約定應(yīng)是關(guān)于定金的約定。但如果沒(méi)有雙倍返還的約定，那么就應(yīng)該認(rèn)為是一種預(yù)付款或者是訂金的約定，而不適用定金規(guī)則。 認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金，實(shí)際上具有立約定金和違約定金的雙重功能。認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約，是為將來(lái)訂立正式的銷(xiāo)售合同而預(yù)先簽定的獨(dú)立的合同，根據(jù)預(yù)約，開(kāi)發(fā)商的義務(wù)是在將來(lái)與買(mǎi)受人簽定銷(xiāo)售合同，將房屋出售給買(mǎi)受人;而買(mǎi)受人的義務(wù)則是簽定合同購(gòu)買(mǎi)該房屋。為了平衡當(dāng)事人的利益，法律規(guī)定，購(gòu)房人在交付定金后，如果沒(méi)有正當(dāng)理由而不簽定買(mǎi)賣(mài)合同的就喪失該定金;出售人如果沒(méi)有正當(dāng)理由而不簽定銷(xiāo)售合同的則應(yīng)雙倍返還。由于定金具有擔(dān)保性質(zhì)，如果一方違約則會(huì)發(fā)生不予返還或雙倍返還的結(jié)果。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中就簽訂正式合同過(guò)程可能發(fā)生的種種情形分別進(jìn)行約定，以保護(hù)雙方權(quán)益。 (1)如果買(mǎi)方?jīng)]有在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬買(mǎi)方違約，定金不予返還;如果賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，從而導(dǎo)致雙方未能正式簽約，屬賣(mài)方違約，賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)方雙倍返還定金。 (2)如果任何一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中確認(rèn)的條件，如房號(hào)、價(jià)格、面積等進(jìn)行修改，從而導(dǎo)致簽約未成，改動(dòng)一方視為違約方履約金。如果買(mǎi)方違約的，定金不予返還;如果賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。 (3)如果買(mǎi)賣(mài)雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買(mǎi)方履約后，可抵作房款或退回買(mǎi)方;雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。 (4)如果由于賣(mài)方本身不具備房屋銷(xiāo)售(預(yù)售)條件而導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)無(wú)效，由賣(mài)方向買(mǎi)方返還定金并承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。 (5)如果由廠賣(mài)方向買(mǎi)方提供的證明文件不真實(shí)而導(dǎo)致未能簽訂正式合同，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方。 (6)如果雙方都不存在上述第—項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售(銷(xiāo)售)合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成—致，而未能簽約的，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方。

• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)定金糾紛的處理原則有哪些?
  答

  定金是二手房交易過(guò)程中會(huì)進(jìn)行支付，確定雙方交易意向的一個(gè)擔(dān)保方式，但是二手房交易過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)毀約現(xiàn)象，那么定金的糾紛應(yīng)該怎么處理呢？下面就讓我們來(lái)一起了解一下吧！定金是我國(guó)《擔(dān)保法》明確規(guī)定的一種擔(dān)保方式。根據(jù)定金的性質(zhì)不同，可以將其劃分為違約定金、立約定金、解約定金、成約定金、證約定金多種類型，其中**為常見(jiàn)的是違約定金和立約定金。立約定金也稱為訂約定金，是指當(dāng)事人約定以交付定金作為雙方訂立主合同的擔(dān)保，當(dāng)該擔(dān)保的定約行為沒(méi)有發(fā)生時(shí)，由違反承諾的一方接受定金處罰。立約定金的設(shè)立是在主合同簽訂之前，其目的是為了擔(dān)保合同的訂立，而違約定金的設(shè)立是在主合同簽訂的同時(shí)或之后，其目的是為了保證主合同的履行。根據(jù)**高人民法院有關(guān)司法解釋的規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。根據(jù)定金合同糾紛經(jīng)常遇到的有關(guān)問(wèn)題，發(fā)生定金合同糾紛應(yīng)按以下處理規(guī)則解決。(一)定金罰則的適用規(guī)則。我國(guó)合同法第115條對(duì)定金是這樣規(guī)定的：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”(二)實(shí)際交付定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額處理規(guī)則。定金合同簽訂后，如果應(yīng)當(dāng)交付定金的一方實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，根據(jù)**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第119條規(guī)定視為變更定金合同;收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。擔(dān)保法規(guī)定，定金合同自從實(shí)際交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效，所以當(dāng)然不能強(qiáng)制支付。但定金合同作為買(mǎi)賣(mài)合同的從合同，交付定金又是主合同項(xiàng)下的義務(wù)。筆者認(rèn)為對(duì)未支付定金的，可以催告履行，仍不履行可以解除合同。(三)遲延履行或者其他違約行為處理規(guī)則。**高人民法院通過(guò)《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第120條規(guī)定“因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。因此，實(shí)踐中如果當(dāng)事人一方延遲履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照延遲履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。(四)合同部分履行時(shí)的處理規(guī)則。定金是擔(dān)保的形式之一，作用是指擔(dān)保主合同債務(wù)的履行，那么，其擔(dān)保的范圍應(yīng)當(dāng)是全部債務(wù)。全部不履行的，當(dāng)然適用定金罰則，部分不履行，其不履行的部分仍在擔(dān)保范圍之內(nèi)，定金的效力對(duì)其仍具約束力，依照公平原則，部分不履行部分，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。當(dāng)事人一方不完全履行合同債務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分與占整個(gè)合同的比例，計(jì)算未履行部分的定金額，適用定金罰則。所以，筆者認(rèn)為那種認(rèn)為合同部分履行不適用定金罰則的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。(五)未按合同交付定金的處理規(guī)則。雙方當(dāng)事人確定了定金條款和數(shù)額后，定金合同并不立即生效，以當(dāng)事人實(shí)際交付定金為準(zhǔn)，但在具體執(zhí)行過(guò)程中一方未支付定金，該合同不可強(qiáng)制執(zhí)行，那么拒絕交付定金的當(dāng)事人是否應(yīng)該承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任呢?筆者認(rèn)為當(dāng)事人不因定金合同的不生效而產(chǎn)生締約過(guò)失責(zé)任。同時(shí)也不能認(rèn)定當(dāng)事人違約，更不能裁判當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。如果另一方當(dāng)事人也未主張定金，由于定金合同不生效，則視為雙方均放棄定金約定的條款和數(shù)額擔(dān)保的權(quán)利。(六)合同中既約定定金又約定違約金的處理規(guī)則?！逗贤ā返?16條規(guī)定：“當(dāng)事人既約定違約，又約定定金的一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款?！睆谋緱l規(guī)定可以看出，合同當(dāng)事人既約定了違約金，又約定了定金的情況下，如果一方違約，對(duì)方當(dāng)事人可以選擇適用違約金或者定金條款，即對(duì)方享有選擇權(quán)，可以選擇適用違約金條款，也可以選擇適用定金條款，但二者不能并用?，F(xiàn)實(shí)中，有些當(dāng)事人在合同中既約定違約金，也約定定金，在一方違約時(shí)，對(duì)方要求違約金與定金條款并用。選擇適用違約金條款或定金條款，就可以達(dá)到彌補(bǔ)因違約受到損失的目的;違約金相當(dāng)于一方由于對(duì)方違約所造成的實(shí)際損失。一般說(shuō)來(lái)，守約方根據(jù)違約金條款，就可以補(bǔ)償自己因?qū)Ψ竭`約所造成的損失。當(dāng)然，在定金條款對(duì)守約方有利時(shí)，守約方可以適用定金條款，按照定金罰則彌補(bǔ)自己的損失。(七)訂約定金的處理規(guī)則。主合同成立與否，定金合同均有效。**高人民法院通過(guò)《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》其中對(duì)訂約定金問(wèn)題做出了詳細(xì)、明確的規(guī)定。該解釋第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同的擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。” 本條是對(duì)立約定金作的解釋，立約定金也被稱為訂約定金，實(shí)踐中如果當(dāng)事人違反立約定金的應(yīng)當(dāng)按照擔(dān)保法第89條的規(guī)定進(jìn)行處理。(八)解約定金的處理規(guī)則。關(guān)于解約定金的適用，實(shí)踐中存在疑問(wèn)。定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。筆者認(rèn)為實(shí)踐中一些當(dāng)事人以承擔(dān)定金為代價(jià)要求解除合同的應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。如果另一方當(dāng)事人起訴到法院要求實(shí)際履行合同，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回，此時(shí)，對(duì)主合同不能強(qiáng)制履行。而適用定金處罰后，并不排除有損失的一方要求對(duì)方損害賠償，在守約方當(dāng)事人損失大于定金收益的情況下，承擔(dān)了定金的當(dāng)事人仍然應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，可以根據(jù)合同法第97條規(guī)定確定合同解除后的賠償責(zé)任。(九)不適用定金罰則情形。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。本法所說(shuō)的不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)，不能避免并不能克服的客觀情況。根據(jù)上述法律條文體現(xiàn)的原則，如果合同完全因不可歸責(zé)雙方當(dāng)事人之事由的不可抗力或意外事件致使合同不能履行時(shí)，定金應(yīng)當(dāng)返還。既然雙方皆無(wú)過(guò)錯(cuò)，均應(yīng)免責(zé)，互不賠償亦不需懲罰，故定金應(yīng)予返還。如果是不可抗力或意外事件部分影響合同的履行時(shí)，應(yīng)對(duì)其作部分免責(zé)，其余則按一方過(guò)錯(cuò)未履行合同的規(guī)則處理。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力或意外事件的，不能免除責(zé)任。(十)第三人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行適用定金罰則。凡當(dāng)事人在合同中明確約定給付定金的，在實(shí)際交付定金后，如一方不履行合同除有關(guān)法定免責(zé)的情況外，即應(yīng)對(duì)其適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同不能履行的，除該合同另有約定外，仍應(yīng)對(duì)違約方適用定金罰則，合同當(dāng)事人一方在接受定金處罰后，可依法向第三人追償。總之，只有準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)和全面掌握法律及司法解釋關(guān)于定金合同的規(guī)定有關(guān)規(guī)定，并在實(shí)際交易中依法簽訂、履行定金合同，才能避免定金合同漏洞，預(yù)防定金合同糾紛發(fā)生，這對(duì)促進(jìn)資金流通和商品流通，保證債權(quán)實(shí)現(xiàn)和交易安全，均具有十分重要的意義。

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• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)定金糾紛的處理原則有哪些?
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  正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。第一條 本解釋所稱的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣(mài)人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。第二條 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。第三條 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

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• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同中未約定車(chē)庫(kù)門(mén)高度如何處理？
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  《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)”。張先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中未對(duì)車(chē)庫(kù)進(jìn)門(mén)口高度進(jìn)行約定，該車(chē)庫(kù)未約定的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)以批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商交付車(chē)庫(kù)時(shí)，張先生應(yīng)查驗(yàn)車(chē)庫(kù)進(jìn)門(mén)高度是否與批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案相符。如果車(chē)庫(kù)進(jìn)門(mén)口高度與批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案相符，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)為越野車(chē)無(wú)法進(jìn)出車(chē)庫(kù)承擔(dān)責(zé)任，張先生可與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，尋求妥善的解決方法；如果開(kāi)發(fā)商在出賣(mài)車(chē)庫(kù)后擅自變更了規(guī)劃設(shè)計(jì)，造成車(chē)庫(kù)門(mén)高度減少，影響越野車(chē)無(wú)法進(jìn)出車(chē)庫(kù)，張先生可依據(jù)簽定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十二條的約定進(jìn)行處理。