??如何投資寫字樓？投資寫字樓和商業(yè)用房哪個好?

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• 155****2466

  房地產(chǎn)中商鋪、寫字樓都是投資的熱門類型，投資前了解項目的風險與回報是每個投資者必學的事情，商鋪、寫字樓產(chǎn)品在投資成本、回報周期、風險規(guī)模上有很大差異。
  商鋪——要有“養(yǎng)鋪”資金支撐！
  選擇商鋪要求對地段有很強的鑒別和篩選能力。俗話說“一步差三市”，很多時候，商業(yè)項目門前多一個過街天橋或柵欄，都會對項目的經(jīng)營情況產(chǎn)生很大影響。
  其次，商鋪對于資金要求很高。在一般的市場條件下，商鋪的價格是當?shù)仄骄≌袌鰞r格的兩倍到三倍，而且其付款比例通常是**50%，貸款10年。更高的價格和更苛刻的貸款要求，意味著商鋪的門檻要比普通住宅高了好幾倍。而商鋪長期持有、長期獲利的效果也會比較明顯，隨著地段的不斷成熟，商鋪也會變得更加值錢。
  商鋪就像古典音樂一樣，有豐富的內(nèi)涵，需要沉淀，未必一鳴驚人但往往歷久彌新，且不乏精粹。商鋪的供應量相比住宅少少得多，按照普通社區(qū)10%的商業(yè)配套比例，也就是10套住宅配一套商業(yè)，而好地段的商業(yè)少之又少。商業(yè)不僅有市場化需求，更有社會大眾的日常消費需求，因而商業(yè)在經(jīng)濟不好的時候還有日常消費需求做支撐。據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，在一般情況下，社區(qū)底商年回報率一般能達到5%-6%，而寫字樓底層商鋪能達到8%-9%。
  寫字樓——不能忽視空置率
  投資寫字樓產(chǎn)品，要考慮該區(qū)域的交通便利程度、周邊競品數(shù)量及商務(wù)氛圍。尤其不能忽視空置率，特別是周邊同類產(chǎn)品的空置情況，以篩選前景更佳的項目。
  投資寫字樓地段也很重要，看周邊是不是有商務(wù)氛圍。當然，寫字樓自身價值也不容忽視，明亮的大堂，高速、便捷的電梯、良好的采光與凈層高。另外，充足的停車位對于日益龐大的私家車族來說，是他們買樓的重要方面。另外，投資寫字樓除了看商務(wù)氛圍和地段外，也要看政府的規(guī)劃，因為它決定了以后的發(fā)展方向。
  寫字樓雖然有較高的投資回報率，但由于門檻較高，如寫字樓所在的區(qū)域與城市的發(fā)展方向及發(fā)展規(guī)劃不符，在投資方面就會有一定的風險，投資者要慎重。
  交通的便捷性以及配套的全面性也是影響寫字樓未來增值幅度的一個重要方面。個人投資寫字樓對經(jīng)濟實力有更高要求，而且銀行貸款利率高、年限短，各種稅費的繳納額度也比住宅類高出許多，要綜合考慮，不能盲目投資。
  
  商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對消費者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗的場所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業(yè)性的有建筑物實物存在的經(jīng)營交易場所。商鋪作為交易的場所，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所。
  
  寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟活動管理。

  查看全文↓ 2019-05-01 11:08:15
• 155****9525

  短期來說的話商鋪比較有價值，長期來看是寫字樓比較有價值。
  
  從投資商鋪和寫字樓的回報率來分析，在商業(yè)地產(chǎn)中比較受青睞的是商鋪，站在一個投資者的角度來看**關(guān)心的是投資回報率，而商鋪與寫字樓相比，商鋪投資回報率明顯高于寫字樓。 投資商鋪的總價要比寫字樓貴，但租金也要比寫字樓高，且一旦周邊配套商業(yè)發(fā)展起來后，其租金的上漲幅度也要比寫字樓快。
  
  另外，商鋪本身的價值要比寫字樓更高，**也要快。商鋪屬于短線投資，寫字樓屬于長線投資，兩者相比而言，投資商鋪風險相對而言小，回報率高。寫字樓投資有著自己的優(yōu)勢，商鋪的價格一般是寫字樓的幾倍，很明顯價格高租金肯定高，從出租價格來對比，寫字樓與商鋪相比占有很大的優(yōu)勢。另外，寫字樓可一房多用，既可以居住，也可以用于辦公，目前這樣綜合體的寫字樓很受歡迎。寫字樓屬于長線投資，兌現(xiàn)期長，回報率很小，但從長遠看，寫字樓的回報率大于商鋪。

  查看全文↓ 2019-05-01 11:08:08
• 137****6650

  寫字樓跟商鋪如果是新盤（當然這些買二手都不劃算，稅太高，而且使用年限也少了），商鋪如果地段不是很好，一般起碼有三五年出租不掉或租金不理想，而寫字樓相對地段比較商鋪要求低些，畢竟租商鋪的人都是做生意看重的是地段，而租寫字樓的人都是開小公司之類的（因為整層出租一般比較難，分割出租的一般都是小公司），對于寫字樓地段要求不是很好，辦公室嘛。
  但是個人覺得寫字樓的話出租，一般人家不會輕易轉(zhuǎn)讓，除非公司做大，如你資金有限的只能在偏點的地方買，個人覺得寫字樓比較劃算。
  但是如果買在地段比較有潛力的地方，還是商鋪劃算，這要看當?shù)氐囊?guī)劃，如果以后周圍小區(qū)建的比較多，或者本來就有比較多的小區(qū)只是新小區(qū)人流量不大，路段還可以的，一般三五年后商鋪就租的比較火爆，而且價錢租的高，轉(zhuǎn)手相對也簡單的多，畢竟寫字樓買整層的客戶你還是不容易找到的，商鋪的話可以買幾間面積不是太大的，以后說不定缺錢想轉(zhuǎn)手一兩間在租客里就沒準能轉(zhuǎn)掉，個人覺得潛力地段或者繁華地段商鋪比較劃算。

  查看全文↓ 2019-05-01 11:08:02

相關(guān)問題

• 問 ??投資寫字樓怎么？如何投資寫字樓？
  答

  作為個人投資或公司選擇辦公地點，投資寫字樓必須要考慮多方面的問題，專家建議：出手之前應該先把功課做足。四大風險八項注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。A.投資前四個風險要提前了解1.了解規(guī)劃、預防貶值風險預防投資的貶值風險是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業(yè)配套是影響寫字間價值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值，如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內(nèi)會涌現(xiàn)出過多新樓盤，也會對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。所以在出手前了解未來區(qū)域規(guī)劃也是很有必要的。另外，寫字樓由于受宏觀經(jīng)濟的影響較為明顯，這就需要投資者時刻關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)政策、金融政策、國民經(jīng)濟狀況以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項目未來在市場上立于不敗之地。2.目標精準，防止租賃艱難在投資之前，要對項目周邊及目標人群進行深入考察，充分了解目標客戶群對于區(qū)位、面積以及配套設(shè)施等方面的各種需求，根據(jù)周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進行綜合分析，從目前市場需求來看，中小戶型面積的項目在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快。3.選對時機，規(guī)避不正當競爭專業(yè)人士介紹：寫字間不同住宅，開盤并不是投資寫字間的**佳時機，恰當?shù)臅r機應該是項目整體銷售率超過50%的時候，屆時已經(jīng)進駐了一部分公司，投資者應分析進駐公司的檔次及投資者所占的比例，如果進駐公司檔次較低，加之投資者比例過高，直接會影響到項目在正常使用時的整體形象。不僅如此，當大經(jīng)濟情況蕭條時，業(yè)主們會競相壓價，在對客戶進行爭奪的同時一定會影響到寫字間的收益。

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• 問 ??如何投資寫字樓?寫字樓投資好還是投資商住樓好？
  答

  隨著新政落地，住宅市場受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價雖然比住宅高一些，但是租金可以達到60-80元/㎡/月，投資回報率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應該都沒有問題。按15㎡/人計算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會聚集更多企業(yè)。佛山目前相對比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時看得見的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因為其屬金融服務(wù)區(qū)，搶占先機，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域為季華路。3.不要怕買貴的，有的時候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時機買寫字樓要注意哪些?總結(jié)起來有以下幾方面：1.好地段是硬指標。投資寫字樓必須考慮投資回報率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長遠機制，因此還要考察開發(fā)商的經(jīng)營理念;3.選擇好的時機?，F(xiàn)在是一個好的時機。國家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價比公寓稍高，但租金更高，可以說投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

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• 問 ??如何投資寫字樓？投資寫字樓和投資其他區(qū)別在哪里?
  答

  寫字樓投資注意事項：區(qū)位資源，包括地理位置與周邊配套；硬件配套，包括公共空間設(shè)計、公共配套；物業(yè)不可忽視，包括物業(yè)公司、物業(yè)服務(wù)；軟性配套，包括信息化配置、智能化配置；自用型客戶比例，一般來說，自用型客戶比例高，對投資者有利；投資比較，這里主要是甲級寫字樓與乙級寫字樓之間的比較；投資回報率，投資回報率=月租金×12(個月)/售價，一般來說5%-8%算作是正常的投資回報率，投資回報率并不是寫字樓投資唯一影響因素。

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• 問 ??如何投資寫字樓?寫字樓投資要注意什么？
  答

  隨著新政落地，住宅市場受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價雖然比住宅高一些，但是租金可以達到60-80元/㎡/月，投資回報率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應該都沒有問題。按15㎡/人計算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會聚集更多企業(yè)。佛山目前相對比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時看得見的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因為其屬金融服務(wù)區(qū)，搶占先機，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域為季華路。3.不要怕買貴的，有的時候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時機買寫字樓要注意哪些?總結(jié)起來有以下幾方面：1.好地段是硬指標。投資寫字樓必須考慮投資回報率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長遠機制，因此還要考察開發(fā)商的經(jīng)營理念;3.選擇好的時機?，F(xiàn)在是一個好的時機。國家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價比公寓稍高，但租金更高，可以說投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

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• 問 ??投資寫字樓怎么樣?投資公寓型和投資寫字樓哪個更好?
  答

  寫字樓：寫字樓的用途通常是創(chuàng)業(yè)，面積在200到2000平米之間，費用高，需要和物業(yè)及承租公司打交道，裝修時間長，優(yōu)點：入住時間長，缺點：一次性投入抬高公寓：公寓通常住的是打工一族，面積在50到200平米，分為單身公寓和套間，費用較低，容易打交道，自己簡裝的話大概5到10萬就能搞定，缺點：不穩(wěn)定住宅：住宅通常是在商品房方位內(nèi)，面積200到500平米之間，費用適中，需要看地段和周邊的配套設(shè)施，優(yōu)點：可以賣可以租，缺點：需要一定時間等待配套

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