??什么叫土地出讓金？什么是土地出讓金的征收標(biāo)準(zhǔn)？

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• 136****7509

  (一)原劃撥土地使用權(quán)使用者經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲎尳鹫魇諛?biāo)準(zhǔn)如下：
  1、按照原批準(zhǔn)用途辦理出讓手續(xù)，非經(jīng)營(yíng)性用地的土地使用權(quán)出讓金不得低于備案評(píng)估地價(jià)的35%；商品住宅和綜合經(jīng)營(yíng)性用地的土地使用權(quán)出讓金，不得低于備案評(píng)估地價(jià)的40%；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地的土地使用權(quán)出讓金，不得低于備案評(píng)估地價(jià)的45%；工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓金，不得低于備案評(píng)估地價(jià)的25%。
  
  2、原批準(zhǔn)用途為非經(jīng)營(yíng)性用地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式在土地交易中心公開(kāi)出讓?zhuān)船F(xiàn)時(shí)經(jīng)營(yíng)性用地的市場(chǎng)價(jià)格(備案評(píng)估地價(jià)，下同)減去原用途的現(xiàn)時(shí)劃撥土地使用權(quán)，市場(chǎng)價(jià)格全額繳納土地使用權(quán)出讓金。
  
  3、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，按國(guó)家和省的規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，且不得低于備案評(píng)估地價(jià)的10%。
  
  4、出讓年限按國(guó)家規(guī)定**高可出讓年期辦理，即：住宅(含商品住宅)70年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用40年；工業(yè)、綜合用地等其他用地50年。
  
  (二)新增建設(shè)用地辦理出讓手續(xù)，出讓金征收標(biāo)準(zhǔn)如下：
  
  1、非經(jīng)營(yíng)性用地協(xié)議出讓土地使用權(quán)的，熟地不得低于備案評(píng)估地價(jià)的70%;毛地不得低于備案評(píng)估地價(jià)的50%。
  
  2、經(jīng)營(yíng)性用地必須采取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式在土地交易中心公開(kāi)出讓?zhuān)闯山粌r(jià)繳納出讓金。繳交標(biāo)準(zhǔn)為：熟地不得低于成交價(jià)的70%;毛地不得低于成交價(jià)的50%。
  
  (三)土地使用者改變出讓合同約定的出讓年限、容積率等土地利用條件但不改變土地用途的，必須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。但工業(yè)用地不 補(bǔ)交出讓金。

  查看全文↓ 2019-05-07 17:22:29
• 155****4811

  土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)是什么？如何計(jì)算土地出讓金？在此特收集相關(guān)資料以供參考。土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣(mài)的方式，可通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)?？墒菍?duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開(kāi)發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款土地出讓金計(jì)算方法土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。
  
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  投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。

  查看全文↓ 2019-05-07 17:22:23
• 155****5459

  土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。
  土地出讓金在財(cái)政收入中占據(jù)著相當(dāng)大的比重，那么土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？如何來(lái)確定土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)？我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。
  在這三種方式中，招標(biāo)和拍賣(mài)具有公開(kāi)性、競(jìng)爭(zhēng)性，一般不存在低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的現(xiàn)象；協(xié)議出讓由于沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，土地由誰(shuí)使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價(jià)（包括無(wú)償）出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓**低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要。區(qū)別是否低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，現(xiàn)主要依據(jù)以下規(guī)定：1992年原國(guó)家土地管理局出臺(tái)的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，**低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%”；
  1995年又出臺(tái)了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)**低價(jià)確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓**低價(jià)根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定，確定協(xié)議出讓**低價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮征地拆遷費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銀行利息及土地純收益等基本因素。
  由以上規(guī)定可以看出，協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的土地出讓金不得低于協(xié)議出讓**低價(jià)，協(xié)議出讓**低價(jià)是衡量是否低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。
  然而，在實(shí)際工作中，由于出讓土地類(lèi)型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協(xié)議出讓**低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量是否低價(jià)出讓國(guó)有土地已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
  一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設(shè)用地直接協(xié)議出讓?zhuān)涣硪环矫嬉灿锌赡苁窃瓌潛芡恋厥褂脵?quán)補(bǔ)交土地出讓金；再者，還有可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓等。 不同情況地價(jià)內(nèi)涵不一，繳納土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該有很大差異。首先，僅按不同用途基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定的協(xié)議出讓**低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法滿足不同土地情況出讓地價(jià)的需要,難于操作，致使有些地方公布的協(xié)議出讓**低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形同虛設(shè)。
  第二，具體出讓地塊地價(jià)內(nèi)涵往往與協(xié)議出讓**低價(jià)地價(jià)內(nèi)涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協(xié)議出讓土地出讓金，既有可能導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)流失，也往往會(huì)出現(xiàn)侵犯原土地使用者權(quán)益的情況。
  第三，根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格可作為企業(yè)權(quán)益計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)，劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地的，按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定的協(xié)議出讓**低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
  **低價(jià)確認(rèn)方法協(xié)議出讓**低價(jià)不能簡(jiǎn)單地由基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定，應(yīng)分門(mén)別類(lèi)針對(duì)具體出讓土地類(lèi)型及地價(jià)內(nèi)涵制定標(biāo)準(zhǔn)。
  新增建設(shè)用地協(xié)議出讓**低價(jià)確定。對(duì)于新增建設(shè)用地采用協(xié)議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。 生地主要是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)和土地平整的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、征地過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)等土地取得費(fèi)用由申請(qǐng)使用土地者支付。
  其協(xié)議出讓地價(jià)的核定應(yīng)該是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地所產(chǎn)生的土地增值費(fèi)，或稱(chēng)土地所有權(quán)收益、土地純收益。當(dāng)然，土地出讓金與新增建設(shè)土地有償使用費(fèi)是不同的，土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家繳納的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。
  而新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)是指國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時(shí)，向以出讓等有償使用方式取得新增建設(shè)用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。
  雖然繳納主體和性質(zhì)不同，但由于新增建設(shè)用地征收標(biāo)準(zhǔn)的制定是由國(guó)土資源部按照全國(guó)城市土地分等和城鎮(zhèn)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)水平等情況確定的，其標(biāo)準(zhǔn)的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設(shè)用地協(xié)議出讓**低價(jià)的確定可以以此作為依據(jù)。
  根據(jù)《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法》確定，各地征收標(biāo)準(zhǔn)的制定以新增建設(shè)用地中依法納入有償供地的比例約為60%，從而確定均純收益征收定額標(biāo)準(zhǔn)，因此協(xié)議出讓**低價(jià)的確定可按以下公式計(jì)算：協(xié)議出讓**低價(jià)=新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)÷60% 毛地和熟地具備建設(shè)條件的土地，其協(xié)議出讓**低價(jià)的確定可以以基準(zhǔn)地價(jià)和生地出讓**低價(jià)加上相應(yīng)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等綜合考慮。
  土地價(jià)格是一個(gè)有機(jī)整體，依據(jù)土地構(gòu)成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只適用于工業(yè)用地，用于商業(yè)、住宅等用地并不適用。
  但對(duì)于目前制定新增建設(shè)用地（工業(yè)用途）協(xié)議出讓**低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，卻不失為行之有效的辦法。對(duì)于新增建設(shè)用地中用作商業(yè)、住宅用途的，其協(xié)議出讓**低價(jià)的確定要以基準(zhǔn)地價(jià)為準(zhǔn)；以生地、毛地出讓的，從基準(zhǔn)地價(jià)中扣除相應(yīng)的平均土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)等。企業(yè)改制涉及劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓**低價(jià)確定。根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，企業(yè)改制時(shí)，劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地的，按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金。
  據(jù)此核算出的土地出讓金就有可能低于標(biāo)定地價(jià)的40%，對(duì)于企業(yè)改制涉及的補(bǔ)繳土地出讓金，不能按“不低于標(biāo)定地價(jià)的40%”作為衡量低價(jià)出讓國(guó)有土地的標(biāo)準(zhǔn)。
  相關(guān)閱讀：廣州土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整 算算你要補(bǔ)交多少錢(qián)？土地出讓金的概念以及收取計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)沈陽(yáng)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn) 加強(qiáng)土地出讓金的征收管理石家莊土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)及土地出讓的手續(xù)國(guó)務(wù)院規(guī)定的國(guó)有土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)以及**低價(jià)確認(rèn)方法

  查看全文↓ 2019-05-07 17:22:19

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• 問(wèn) 什么叫土地出讓金？
  答

  土地出讓金是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)，國(guó)家憑借土地所有權(quán)向土地使用者收取的費(fèi)用。土地出讓金不包括征地或拆遷、土地整治開(kāi)發(fā)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)的話可以咨詢當(dāng)?shù)貒?guó)土管理部門(mén)的土地利用處，補(bǔ)辦出讓的出讓金基本是按評(píng)估價(jià)格的40%收取，當(dāng)然具體情況不同，折扣比例不同，有更低，有的100%，要按不同情況套不同的文件,經(jīng)營(yíng)性用地全部招標(biāo)拍賣(mài)，出讓金也是足額交納

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• 問(wèn) 土地出讓金怎么計(jì)算? 土地出讓金怎么算 國(guó)有土地出讓金繳納的標(biāo)準(zhǔn)
  答

  一、有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。二、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。三、通過(guò)以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。四、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

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• 問(wèn) ??什么是土地出讓金?土地出讓金多少錢(qián)?
  答

  土地出讓金：是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額）。或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。計(jì)算方法：一、有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。二、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。三、通過(guò)以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。四、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

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• 問(wèn) 土地出讓金如何評(píng)估？土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)是什么?
  答

  土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)是什么？如何計(jì)算土地出讓金？在此特收集相關(guān)資料以供參考。土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣(mài)的方式，可通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)?？墒菍?duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開(kāi)發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款土地出讓金計(jì)算方法土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。 相關(guān)閱讀：東莞土地出讓金標(biāo)準(zhǔn) 東莞土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整廣州土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整 算算你要補(bǔ)交多少錢(qián)？中國(guó)大陸土地出讓金的具體管理辦法有哪些？石家莊土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)及土地出讓的手續(xù)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？該如何確定？

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• 問(wèn) 土地出讓金返還時(shí)間是幾時(shí)? 什么是土地出讓金返還？土地出讓金的返還哪些費(fèi)用
  答

  所謂土地出讓金返還獲獎(jiǎng)勵(lì)款，就是在土地出讓過(guò)程中，企業(yè)按照招拍掛的土地競(jìng)拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據(jù)以后，根據(jù)地方政府的規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎(jiǎng)勵(lì)。二、土地出讓金的返還由兩部分組成：（1）土地的脫鉤費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、管理費(fèi)及土地流轉(zhuǎn)的費(fèi)用；（2）土地的增值溢價(jià)部分。成本部分的返還流程：土地整理過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)核實(shí)、國(guó)土部分認(rèn)可后提出申請(qǐng)，由財(cái)政部門(mén)返還。土地增值溢價(jià)部分的返還根據(jù)框架性協(xié)議，本級(jí)財(cái)政留成部分向政府提出申請(qǐng)，由財(cái)政部門(mén)返還。

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