按揭房可以出售嗎? 按揭中的商品房可以買賣嗎？

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• 157****7099

  原則上來講，有貸款房子還是處于抵押狀態(tài)的，是不能上市進(jìn)行交易的。但是，在實際操作中，可以通過一些方法來實現(xiàn)有貸款的房子的出售。具體方法如下：
  
  
  
  一、轉(zhuǎn)按揭
  
  轉(zhuǎn)按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。也就是說出售若想有貸款的房子，需要將房子的按揭轉(zhuǎn)給買方，讓買方繼續(xù)償還賣方的按揭貸款。二手房市場存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉(zhuǎn)按揭的同時，買方可以根據(jù)自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。
  
  二、賣家用買方的**款來付清剩余貸款

  查看全文↓ 2019-05-19 14:31:02
• 155****5211

  要先還清按揭款，你可以選擇將下家的購房款先用于償還按揭或者自己籌款償還按揭，
  然后才可以進(jìn)行過戶交易。
  可以參考一下程序：
  1、買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認(rèn)買方有無還貸能力。
  2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按(注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按)。
  3、買方向銀行申請轉(zhuǎn)按揭并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費用，包括擔(dān)保費用(銀行正常放款時間為過戶后三個工作日內(nèi))。銀行通常都會指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買方放完貸款后，如果發(fā)生賣方違約或者買方違約，導(dǎo)致該房屋無法成交，則由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費用由此產(chǎn)生，數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時，賣方需向銀行、擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔(dān)保委托書。
  4、在轉(zhuǎn)按揭申請通過銀行審核后(審核通常需要五個工作日)，且銀行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日，買方申請貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)，攜帶相關(guān)款項共同辦理還貸手續(xù)。
  5、辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)為賣方辦理注銷抵押登記事項。
  6、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)陪同下去房管部門過戶。

  查看全文↓ 2019-05-19 14:30:58
• 146****7772

  
  按揭貸款未能成功辦理 購房人如何應(yīng)對
  
  
  
  購房的過程中有少數(shù)買家會遇到這樣的情況：已經(jīng)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購房合同，相應(yīng)**款已經(jīng)交付完畢，可是卻在向銀行申請按揭貸款的過程中因為各種原因?qū)е聸]能成功辦理，那么，在這時購房者該怎么辦呢？下面小編對申請銀行按揭貸款時購房人與開發(fā)商的責(zé)任義務(wù)作了較為細(xì)致的解說，主要分為下面三種，一起來看看吧。
  
  政策變化
  
  1
  
  
  
  由于信貸政策發(fā)生變化或者銀行自身原因等政府或銀行的原因
  
  這種屬于不可歸責(zé)于購房者和開發(fā)商的外部原因下未能成功辦理按揭、致使購房合同無法繼續(xù)履行的情形。
  
  按照**高法解釋“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”，即開發(fā)商與購房者均可請求解除購房合同，而開發(fā)商應(yīng)將已收的**款本金及利息全數(shù)還給購房者，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  開發(fā)商
  
  2
  
  
  
  由于屬于開發(fā)商的原因而無法成功辦理按揭
  
  比如因為開發(fā)商與銀行合作關(guān)系出現(xiàn)變化，或者是開發(fā)商所售項目不具備貸款條件等原因，即因為開發(fā)商方面的原因?qū)е聼o法成功辦理購房按揭。
  
  那么根據(jù)**高法解釋中“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失”的規(guī)定，購房人可以請求解除購房合同并要求開發(fā)商賠償損失，即開發(fā)商應(yīng)當(dāng)允許辦理退房手續(xù)，同時退還已收的**款本金及利息，并賠付約定金額或比例的違約金給購房人。
  
  購房人
  
  3
  
  
  
  當(dāng)購房人因個人本身原因而無法成功辦理按揭
  
  比如購房人提供的資料不齊備、或者購房人缺乏還款能力、信用記錄不良等而未能從銀行獲得按揭貸款，開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)允許購房人退房、解除購房合同？
  
  可以看到，根據(jù)**高法解釋中“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失”的規(guī)定。
  
  一方面由于開發(fā)商并不是直接提供按揭貸款的主體，并不具有保證順利辦理按揭貸款的義務(wù)，只有開發(fā)商在宣傳廣告或合同中做出能夠提供按揭的承諾的情況下，如果按揭無法辦理，開發(fā)商才應(yīng)該對未辦理按揭導(dǎo)致的合同無法繼續(xù)履行承擔(dān)違約責(zé)任；
  
  另一方面如果開發(fā)商并未為自己設(shè)定確保按揭貸款得到成功辦理的相關(guān)義務(wù)，而按揭貸款合同未能訂立確是因為購房者本身的原因造成的，此時如果購房者要求解除已訂立的購房合同，法院一般不予支持。
  
  這種情況下，開發(fā)商方面有權(quán)要求購房人一次性付清余款或者解除合同，如果解除購房合同則購房人應(yīng)該賠償開發(fā)商的損失，即按照違約金條款支付相應(yīng)違約金（一般應(yīng)是從**款中扣除，剩余**款歸還購房人）。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-19 14:30:54

相關(guān)問題

• 問 按揭房可以轉(zhuǎn)讓嗎? 按揭中的商品房可以買賣嗎？
  答

  可以辦理轉(zhuǎn)按揭，將房貸出售或轉(zhuǎn)讓給第三方。轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的服務(wù)對象有：1、需要購買處在按揭期間或抵押期間房產(chǎn)的購房人；2、需要出售處在按揭期間或抵押期間房產(chǎn)的售房人；3、已經(jīng)支付了部分房款，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購房人；4、各類中介公司、物業(yè)公司和開發(fā)商。

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• 問 按揭房如何買賣? 按揭中的商品房可以買賣嗎？
  答

  1.房屋貸款中買賣能操作成功，有兩種方式：一是先用一筆錢把貸款提前還清，撤銷房產(chǎn)抵押后再出售，二是通過銀行辦理轉(zhuǎn)按揭，但一般銀行不愿意做此業(yè)務(wù)。2.你父親的房產(chǎn)屬于你、奶奶以及你繼母共同繼承的財產(chǎn)，你繼母擅自將房子變賣是不合法的。你可以申請房產(chǎn)局或法院撤銷你繼母變賣房產(chǎn)的交易行為，收回房屋，或者向你繼母追回屬于你和你奶奶的房產(chǎn)變賣款。

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• 問 按揭中的商品房可以買賣嗎？
  答

  首先，從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因為我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過戶”)為準(zhǔn)，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國家不保護(hù)不過戶的房產(chǎn)交易?！　∑浯? 我們也建議大家不要購買這類房子，因為沒有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的?！　〉谌? 沒有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風(fēng)險將會很大，不過戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會被分割，如果他有債務(wù)被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會被法院列入可執(zhí)行的財產(chǎn)。

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• 問 ??辦理按揭的商品房可以進(jìn)行買賣嗎？
  答

  貸款沒有還清的二手房可以進(jìn)行交易的，只是在交易過戶和后期的手續(xù)辦理的過程中，相對于沒有貸款的二手房，程序會復(fù)雜一些，通過中介進(jìn)行辦理的話，可以大大降低風(fēng)險系數(shù)?！　≠J款沒有還清的二手房進(jìn)行交易，必須將貸款還清之后才能進(jìn)行過戶，而這部分貸款是由賣家提前還款還是由買方墊付，需要雙方協(xié)商，如果不能處理好的話，這一系列流程中就很容易產(chǎn)生糾紛?？傊枰冗€清的銀行貸款后才能交易。

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• 問 房貸中的商品房可以出售嗎？可以買賣過戶嗎？
  答

  不可以的。按揭中的房子出售需要先還清按揭款，你可以選擇將下家的購房款先用于償還按揭或者自己籌款償還按揭，然后才可以進(jìn)行過戶交易?？梢詤⒖家幌鲁绦颍?、買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認(rèn)買方有無還貸能力。2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按（注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按。3、買方向銀行申請轉(zhuǎn)按揭并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費用，銀行通常都會指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買方放完貸款后，如果發(fā)生賣方違約或者買方違約，導(dǎo)致該房屋無法成交，則由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。4、在轉(zhuǎn)按揭申請通過銀行審核后（審核通常需要五個工作日），且銀行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日，買方申請貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)，攜帶相關(guān)款項共同辦理還貸手續(xù)。5、辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)為賣方辦理注銷抵押登記事項。6、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)陪同下去房管部門過戶。

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