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??怎樣規(guī)避房產(chǎn)稅?如何才能避免交房產(chǎn)稅?

146****2300 | 2019-05-20 11:51:10

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  • 151****8907

    然房地產(chǎn)稅的重要定位之一就是“土地財(cái)政的替代者”,就意味著房地產(chǎn)稅需要像所得稅一樣,有有很廣的覆蓋面和龐大的基數(shù)作支撐,因此免征面積以外的(如果有的話)房產(chǎn)都要納稅。
    以上海為例,去年商品住宅銷售面積1780.9萬平方米,如果估值2萬元/平方米,總值就是3561.8億元。去年二手住宅成交面積1539.3萬平方米,同樣按2萬元/平方米估值,總值就是3078.6億元。二者總值為6640.4億元。參考國際慣例,首套房稅率在0.5%左右,一年稅收就是33.2億元。而去年經(jīng)營性土地出讓金額1632.9億元。
    顯然,僅僅對(duì)新增交易收稅的話,難以起到補(bǔ)貼財(cái)政收入的功效,因此把存量也納入征收范圍是必然選擇。對(duì)一線城市而言,房地產(chǎn)稅達(dá)到1千億元級(jí)別才能起到比較好的財(cái)政支持效果。對(duì)于三、四線城市而言,能達(dá)到200億~300億就能對(duì)土地財(cái)政有效補(bǔ)充。
    一旦開征,年年繳納,日積月累,還是要割肉不少的,那有沒有辦法能夠在符合法律的前提下有效地規(guī)避呢?編者為你搜集了六招,或許用得著。
    開征時(shí)機(jī)、如何開征、要不要設(shè)“免征額”等都是老百姓關(guān)心的。在2017年開征之前,我們?cè)撛趺醋霾庞锌赡芴舆^房產(chǎn)稅呢?雖然細(xì)則還未正式出臺(tái),但如果你能在這幾個(gè)方面有效規(guī)避,或許你能逃得掉房產(chǎn)稅!
    1、套數(shù)可不要貪多哦
    對(duì)于按照家庭擁有房屋的套數(shù)征房產(chǎn)稅,專家普遍的觀點(diǎn)是首套房免征。雖然編者認(rèn)為按照套數(shù)征收顯失公平,但是不排除部分地方如此施行。因此,手里房子有多,不住人,不準(zhǔn)備留給兒子娶媳婦,留給女兒招女婿的,在房地產(chǎn)稅開征前可以找個(gè)合適的時(shí)機(jī)賣了。
    2、想省錢就別搞太大
    此前,在上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅,均劃定了“豁免征收面積”,使得其**終變成了奢侈品稅。編者認(rèn)為,此次改革將不同于以往,既然要有龐大的基數(shù)支撐,不可能給予人均60平米的豁免面積,有30平米就不錯(cuò)了,甚至零蛋都有可能。因此,想省錢的話,別搞太大。
    3、買普通住宅就好了
    不久前網(wǎng)傳“100萬的首套房每月或繳房產(chǎn)稅400元”。不少專家出來辟謠,并稱首套房應(yīng)該會(huì)免征,但只是“應(yīng)該”而已。如果首套免征的話,根本無法起到 “土地財(cái)政的替代者”的作用,因此“應(yīng)該”的不靠譜系數(shù)很高。普通老百姓的自有住房買普通住宅就好。至于買得起別墅的,還會(huì)怕納稅么。
    4、適度在郊區(qū)購房子
    六月份,深圳樓市領(lǐng)漲全國,但也不是到處都漲,深圳也有跌或者漲不動(dòng)的地方,比如光明新區(qū)。通過稅率高低來引導(dǎo)購房者買中心城區(qū)和周邊區(qū)域的房子,上海早已有先例,不排除未來得到推廣。若每年評(píng)估一次并進(jìn)行征收,毫無疑問,適度郊區(qū)一點(diǎn)的房子被征稅的數(shù)額顯然要少得多。當(dāng)然,靠郊區(qū)的地方產(chǎn)業(yè)集合度不高,工作機(jī)會(huì)少,往市中心上班的成本會(huì)高很多,需要算清楚。
    5、先買房子,再結(jié)婚
    根據(jù)《上海市征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》,房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為本市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房,以及非上海市居民家庭在本市新購的住房。而居民家庭是以夫妻雙方及未成年子女為單位的。
    尚未購買房產(chǎn)的男女朋友正準(zhǔn)備購房結(jié)婚,且婚后有計(jì)劃再行購買房屋的,雙方可以單獨(dú)購買一套房屋后再行結(jié)婚,如此該家庭即可擁有兩套房屋而無須支付任何房產(chǎn)稅。
    當(dāng)然,這只有在一套房免征稅的情況下才適用。
    6、多生小孩,攢面積
    如果人均可以享受60平米的免征權(quán),那么一家庭里多添一個(gè)孩子自然就拉低了人均住房面積,繼而可以逃掉房產(chǎn)稅。可是,現(xiàn)在養(yǎng)育一個(gè)孩子的成本那是相當(dāng)?shù)木薮螅绻闱∏上攵嘁粋€(gè)孩子,那恭喜,如果僅僅為了逃避房產(chǎn)稅,那請(qǐng)三思(要由人均豁免面積才適用)。
    以上說的,地是針對(duì)房產(chǎn)稅的規(guī)避,至于房地產(chǎn)稅中包含的城市房地產(chǎn)稅,契稅等等等,該交的還是得交哦。
    既然房地產(chǎn)稅的重要定位之一就是“土地財(cái)政的替代者”,就意味著房地產(chǎn)稅需要像所得稅一樣,有有很廣的覆蓋面和龐大的基數(shù)作支撐,因此免征面積以外的(如果有的話)房產(chǎn)都要納稅。
    以上海為例,去年商品住宅銷售面積1780.9萬平方米,如果估值2萬元/平方米,總值就是3561.8億元。去年二手住宅成交面積1539.3萬平方米,同樣按2萬元/平方米估值,總值就是3078.6億元。二者總值為6640.4億元。參考國際慣例,首套房稅率在0.5%左右,一年稅收就是33.2億元。而去年經(jīng)營性土地出讓金額1632.9億元。
    顯然,僅僅對(duì)新增交易收稅的話,難以起到補(bǔ)貼財(cái)政收入的功效,因此把存量也納入征收范圍是必然選擇。對(duì)一線城市而言,房地產(chǎn)稅達(dá)到1千億元級(jí)別才能起到比較好的財(cái)政支持效果。對(duì)于三、四線城市而言,能達(dá)到200億~300億就能對(duì)土地財(cái)政有效補(bǔ)充。
    一旦開征,年年繳納,日積月累,還是要割肉不少的,那有沒有辦法能夠在符合法律的前提下有效地規(guī)避呢?編者為你搜集了六招,或許用得著。
    開征時(shí)機(jī)、如何開征、要不要設(shè)“免征額”等都是老百姓關(guān)心的。在2017年開征之前,我們?cè)撛趺醋霾庞锌赡芴舆^房產(chǎn)稅呢?雖然細(xì)則還未正式出臺(tái),但如果你能在這幾個(gè)方面有效規(guī)避,或許你能逃得掉房產(chǎn)稅!
    1、套數(shù)可不要貪多哦
    對(duì)于按照家庭擁有房屋的套數(shù)征房產(chǎn)稅,專家普遍的觀點(diǎn)是首套房免征。雖然編者認(rèn)為按照套數(shù)征收顯失公平,但是不排除部分地方如此施行。因此,手里房子有多,不住人,不準(zhǔn)備留給兒子娶媳婦,留給女兒招女婿的,在房地產(chǎn)稅開征前可以找個(gè)合適的時(shí)機(jī)賣了。
    2、想省錢就別搞太大
    此前,在上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅,均劃定了“豁免征收面積”,使得其**終變成了奢侈品稅。編者認(rèn)為,此次改革將不同于以往,既然要有龐大的基數(shù)支撐,不可能給予人均60平米的豁免面積,有30平米就不錯(cuò)了,甚至零蛋都有可能。因此,想省錢的話,別搞太大。
    3、買普通住宅就好了
    不久前網(wǎng)傳“100萬的首套房每月或繳房產(chǎn)稅400元”。不少專家出來辟謠,并稱首套房應(yīng)該會(huì)免征,但只是“應(yīng)該”而已。如果首套免征的話,根本無法起到 “土地財(cái)政的替代者”的作用,因此“應(yīng)該”的不靠譜系數(shù)很高。普通老百姓的自有住房買普通住宅就好。至于買得起別墅的,還會(huì)怕納稅么。
    4、適度在郊區(qū)購房子
    六月份,深圳樓市領(lǐng)漲全國,但也不是到處都漲,深圳也有跌或者漲不動(dòng)的地方,比如光明新區(qū)。通過稅率高低來引導(dǎo)購房者買中心城區(qū)和周邊區(qū)域的房子,上海早已有先例,不排除未來得到推廣。若每年評(píng)估一次并進(jìn)行征收,毫無疑問,適度郊區(qū)一點(diǎn)的房子被征稅的數(shù)額顯然要少得多。當(dāng)然,靠郊區(qū)的地方產(chǎn)業(yè)集合度不高,工作機(jī)會(huì)少,往市中心上班的成本會(huì)高很多,需要算清楚。
    5、先買房子,再結(jié)婚
    根據(jù)《上海市征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》,房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為本市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房,以及非上海市居民家庭在本市新購的住房。而居民家庭是以夫妻雙方及未成年子女為單位的。
    尚未購買房產(chǎn)的男女朋友正準(zhǔn)備購房結(jié)婚,且婚后有計(jì)劃再行購買房屋的,雙方可以單獨(dú)購買一套房屋后再行結(jié)婚,如此該家庭即可擁有兩套房屋而無須支付任何房產(chǎn)稅。
    當(dāng)然,這只有在一套房免征稅的情況下才適用。
    6、多生小孩,攢面積
    如果人均可以享受60平米的免征權(quán),那么一家庭里多添一個(gè)孩子自然就拉低了人均住房面積,繼而可以逃掉房產(chǎn)稅。可是,現(xiàn)在養(yǎng)育一個(gè)孩子的成本那是相當(dāng)?shù)木薮?,如果你恰巧想多要一個(gè)孩子,那恭喜,如果僅僅為了逃避房產(chǎn)稅,那請(qǐng)三思(要由人均豁免面積才適用)。

    查看全文↓ 2019-05-20 11:52:17
  • 143****2621

    方法一:先購房再結(jié)婚 王小姐為上海人,因結(jié)婚需要想與其男友李先生購買一套婚房,她與男友名下皆無任何房產(chǎn)。
    當(dāng)前房產(chǎn)稅出臺(tái),王小姐得知該套婚房購買后,她若想再購買一套房則需要繳納房產(chǎn)稅了,現(xiàn)在她也不確定該不該出手買房。

    查看全文↓ 2019-05-20 11:52:09
  • 147****2621

    方法一:先購房再結(jié)婚
    王小姐為上海人,因結(jié)婚需要想與其男友李先生購買一套婚房,她與男友名下皆無任何房產(chǎn)。當(dāng)前房產(chǎn)稅出臺(tái),王小姐得知該套婚房購買后,她若想再購買一套房則需要繳納房產(chǎn)稅了,現(xiàn)在她也不確定該不該出手買房。
    根據(jù)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房在征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”),房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為本市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量房和新建商品住房)以及非上海市居民家庭在本市新購的住房。而居民家庭是以夫妻雙方及未成年子女為單位的。
    因此,星瀚律師提醒,若尚未購買房產(chǎn)的男女朋友正準(zhǔn)備購房結(jié)婚,且婚后有計(jì)劃再行購買房屋的,則雙方可以單獨(dú)購買一套房屋后再行結(jié)婚,如此該家庭即可擁有兩套房屋而無須支付任何房產(chǎn)稅。
    2
    方法二:人均住房面積控制在60平方米
    高女士一家三口現(xiàn)在居住的房屋面積為50平方米,考慮到小孩漸漸長大,想再行購買一套房屋,她得知人均住房面積若小于60平方米則可以免征房產(chǎn)稅,但具體如何計(jì)算高女士卻不甚清楚。
    根據(jù)房產(chǎn)稅暫行辦法規(guī)定,居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的,合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米的,可免予征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)律師提醒,該“合并計(jì)算的家庭全部住房面積”為居民家庭新購住房面積與之前購買的住房面積的總和。同時(shí),該家庭中若有成年子女共同居住的,且該子女無住房的,可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積。
    因此以高女士為例,她們家當(dāng)前住房面積為50平方米,按照規(guī)定她可以合并購買的面積為3*60=180平方米,故其可以再行購買一套130平方米以內(nèi)的房產(chǎn)而無須征稅。因此,星瀚律師提醒,像高女士這種情況,在購房時(shí)要特別關(guān)注房屋面積的細(xì)節(jié),千萬不要超過130平方米,不要只看戶型結(jié)構(gòu),往往忽視幾平方米的差距就可能帶來長期征收房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)。
    此外,星瀚律師還建議,子女已成年的家庭欲再行買房的,**好在其子女購買獨(dú)立使用的房屋之前進(jìn)行買房,如此可擁有更大住房面積而避免繳納多余的房產(chǎn)稅。
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    方法三:去除已有房屋份額
    林小姐為上海人,其名下?lián)碛卸追课?,其中一套為掛在父母所住房屋產(chǎn)權(quán)證上,另一套則是結(jié)婚后與丈夫所買的房屋?,F(xiàn)在小孩已經(jīng)五歲了,林小姐想賣掉現(xiàn)在住的房屋換套大一點(diǎn)的以改善居住條件,卻得知若要新購房屋則須征收房產(chǎn)稅,林小姐急的如熱鍋上螞蟻,不知如何是好。
    星瀚律師指出,對(duì)于本市居民而言,房產(chǎn)稅的征收重點(diǎn)為“新購”且“第二套”。同時(shí)房產(chǎn)稅暫行辦法亦明確規(guī)定,居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售其原有的唯一一套住房的,其新購住房已按暫行辦法征收的房產(chǎn)稅,可予全部退還。
    由此可知,若本案中林小姐將其在父母產(chǎn)證上的份額予以去除(即“去名字”),則其在新房購買后一年內(nèi)出售原有的用房即可享受上述免征政策,退還已交的房產(chǎn)稅。
    通常來說,去名字可采用贈(zèng)與或者買賣的方式進(jìn)行操作。星瀚律師提醒,贈(zèng)與和買賣方式都需繳納相應(yīng)稅費(fèi),且稅費(fèi)比例也各有不同。一般而言,若房屋未滿5年,則星瀚律師建議,贈(zèng)與方式對(duì)購房者更為有利,所需稅費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于買賣(贈(zèng)與為5%,而買賣比例卻高達(dá)9.65%或10.65%);若房屋已滿5年且為普通型住房,則買賣的方式更優(yōu)于贈(zèng)與,因?yàn)楫?dāng)前政策規(guī)定,普通住房已滿五年無須繳納5.65%的營業(yè)稅。因此,具體實(shí)踐操作中購房者可根據(jù)房屋產(chǎn)證取得時(shí)間進(jìn)行選擇。
    4
    方法四:贈(zèng)與取得第二套房屋
    上海市民吳先生工作后即為父母購買了一套房屋,但產(chǎn)權(quán)證只寫了父母的名字。后吳先生自己購買了一套房屋用于自住,現(xiàn)在他的父母將回老家安度晚年,想將吳先生為他們購買的該套房屋通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)為吳先生所有,但房產(chǎn)稅政策出臺(tái),吳先生不確定他是否可以通過贈(zèng)與取得房屋而無須任何繳納房產(chǎn)稅?
    根據(jù)星瀚律師調(diào)查了解,當(dāng)前房產(chǎn)稅暫行辦法征收對(duì)象為第二套“新購房屋”,對(duì)于居民通過贈(zèng)與所取得的房屋是否需要支付房產(chǎn)稅政策尚未明確規(guī)定。因此,就當(dāng)前的情況來看,吳先生只需支付相應(yīng)3%契稅及2%公證費(fèi)即可受贈(zèng)取得該房產(chǎn)而無須繳納房產(chǎn)稅。
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    方法五:確權(quán)取得第二套房屋
    鄭先生于2010年初因多種原因以他人名義購買了一套房屋,后代持者否認(rèn)其為真正所有權(quán)人,現(xiàn)鄭先生打算通過確權(quán)訴訟要回自己的房屋。但是考慮到房產(chǎn)稅出臺(tái),而鄭先生之前已經(jīng)購買了一套房屋了,如果訴訟贏了,他不知道拿回來的房子是否屬于免征范圍?
    法律實(shí)踐中,在涉及房產(chǎn)相關(guān)糾紛中,由于多種因素的綜合作用,經(jīng)常出現(xiàn)實(shí)質(zhì)權(quán)利人與名義權(quán)利人不一致的情況,如房屋登記錯(cuò)誤、借用他人名義購買房屋以及公房改制引起等,這種名不副實(shí)的情況往往導(dǎo)致物權(quán)糾紛的產(chǎn)生,致使**終需要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬予以確認(rèn)。
    由此可知,確權(quán)之訴的**終目的是恢復(fù)物的真正歸屬狀態(tài),它沒有產(chǎn)生新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,只是查明物的原來存在的法律關(guān)系。因此確權(quán)之訴取得的房產(chǎn)不屬于“新購”范疇,鄭先生通過訴訟取得該第二套房產(chǎn)亦無須支付房產(chǎn)稅。
    6
    方法六:政策規(guī)定的其他免征情況
    1、子女成年后,因婚姻等需要而首次新購的住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一一套住房的免征。星瀚律師提醒,對(duì)該規(guī)定的實(shí)踐操作過程中,一般認(rèn)定:若在父母產(chǎn)證上掛名的夫妻為結(jié)婚而新購房屋的,仍屬于免征范圍,但建議具體以咨詢當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易中心為準(zhǔn)。
    2、因房屋征收或拆遷而購買或取得住房的免征。但是據(jù)星瀚律師調(diào)查了解,該情況一般僅指被安置人購買動(dòng)遷方提供的房屋無須征收,其他情況仍需繳納相應(yīng)房產(chǎn)稅;
    3、符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才,持有本市居住證并在本市工作生活的;
    4、持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人,其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的以及其他需要減稅或免稅的住房;

    查看全文↓ 2019-05-20 11:52:07

相關(guān)問題

  • 房產(chǎn)稅按房產(chǎn)價(jià)值乘以百分之十二的稅率,房產(chǎn)價(jià)值房產(chǎn)證上面有,每年二月、五月、八月去地稅局申報(bào)繳納。本期銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅就是本期應(yīng)繳納的增值稅。推遲確認(rèn)收入,可以減小本期應(yīng)納增值稅額,推遲納稅期間。

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  • 房產(chǎn)稅與房產(chǎn)證無關(guān),房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象。房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn),房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)存物資的場所。所以,是否為房產(chǎn),并不以是否有房產(chǎn)證為條件。即使沒有房產(chǎn)證,只要是符合上述概念的房屋,就應(yīng)當(dāng)按規(guī)定交納房產(chǎn)稅。

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  • 方法一:先購房再結(jié)婚 王小姐為上海人,因結(jié)婚需要想與其男友李先生購買一套婚房,她與男友名下皆無任何房產(chǎn)。當(dāng)前房產(chǎn)稅出臺(tái),王小姐得知該套婚房購買后,她若想再購買一套房則需要繳納房產(chǎn)稅了,現(xiàn)在她也不確定該不該出手買房。

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  • 算是第一套房子。不用擔(dān)心 因?yàn)槟闱皟商讻]有貸款 沒有備案 銀行是不可能知道你有幾套房子的,原因很簡單:因?yàn)橥恋鼐植豢赡茏屻y行進(jìn)入他們的系統(tǒng),所以你前2套房子只要沒貸款 就完全可以享受第一套房子的待遇。

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  • 方法一:先購房再結(jié)婚 王小姐為上海人,因結(jié)婚需要想與其男友李先生購買一套婚房,她與男友名下皆無任何房產(chǎn)。當(dāng)前房產(chǎn)稅出臺(tái),王小姐得知該套婚房購買后,她若想再購買一套房則需要繳納房產(chǎn)稅了,現(xiàn)在她也不確定該不該出手買房。

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