??繼承的房屋出售時房齡怎樣算？按繼承前的時間算嗎？

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• 134****8529

  一、繼承房產(chǎn)過戶費用：
  （1）公證費40元/平米*產(chǎn)權(quán)證面積
  （2）繼承公證費80元/單放棄繼承公證80元/人注：繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過只要是符合家庭少有住房和購買超過2年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。
  （3）房地產(chǎn)價值評估費用根據(jù)房地產(chǎn)價格的高低不同采用差額定律累進(jìn)方式來計算房地產(chǎn)價格總額（萬元）累進(jìn)計費率%100以下5101以上至1000部分2.51001以上至2000部分1.5
  2、所需材料：⑴公證處需要原產(chǎn)權(quán)人的死亡證明、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和所有當(dāng)事人的身份證、戶口本復(fù)印件一套。⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。
  二、繼承房產(chǎn)過戶流程
  1、房產(chǎn)證過戶手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，死亡證明；
  2、房產(chǎn)證過戶手續(xù)要到區(qū)或市公證處（原外銷商品房到市公證處）繼承權(quán)公證，房產(chǎn)繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承。需要提交的材料有：
  （1）被繼承人死亡證明；
  （2）房產(chǎn)證過戶手續(xù)需要該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證；
  （3）戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件；
  （4）房產(chǎn)證過戶手續(xù)需要繼承人的身份證件；有遺囑的繼承權(quán)公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑（該遺囑必須是已公證過的遺囑，其他形式的遺囑由于無法認(rèn)定其真實性，因此暫不予采納）。
  三、房屋過戶登記，申請人是繼承人或者受遺贈人。申請人應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交下列文件：《房地產(chǎn)登記申請書》（原件）、身份證明（復(fù)印件）、房地產(chǎn)權(quán)證書（原件）、繼承權(quán)公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈公證書（原件）\契稅完稅憑證（原件）。
  四、遺贈和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。注：繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當(dāng)事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權(quán)。繼承的話，需要繼承協(xié)議公證，需要交納公證費，過戶時繳納房產(chǎn)評估費，契稅和印花稅以及工本手續(xù)費等費用！由于是繼承，所以免除20%個稅和5.5%營業(yè)稅！但是~以后你要是出售這套繼承來的房產(chǎn)，需要繳納全額房價20%的個稅和全額房價5.5%的營業(yè)稅。正常過戶給子女，肯定是要交稅，看子女是否有資格購房，首套的話，90平米以下，契稅1%，非首套的話契稅3%；要是做贈與的話，要有公證費；產(chǎn)繼承法律規(guī)定是按照《繼承法》的規(guī)定，把被繼承人所遺的房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人的行為。它是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的一種方式。但這種轉(zhuǎn)讓方式主要是指土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，而不是直接反映商品的關(guān)系。繼承是一種法律制度，繼承關(guān)系要在一定的條件下才能發(fā)生。
  一、繼承應(yīng)當(dāng)在被繼承人(在房產(chǎn)繼承中就是遺留下房產(chǎn)的人)死亡后才能發(fā)生。這是繼承的首要條件。有的房產(chǎn)所有權(quán)人為了避免繼承人在日后可能會因爭奪房產(chǎn)而產(chǎn)生糾紛，在生前就將房產(chǎn)權(quán)交給繼承人，如分給某個或各個子女，這也是合法的行為，但這不是繼承，因為這時繼承還沒有開始，而是生前的贈與行為。
  二、繼承遺產(chǎn)的人應(yīng)當(dāng)是被繼承人的合法繼承人，就是依照法律的規(guī)定能作為繼承人的繼承人。這是繼承的第2個條件。被繼承人如果立下遺囑，將房產(chǎn)指定給法定繼承人以外的人，或是捐獻(xiàn)給國家、集體，這也是被繼承人處分遺產(chǎn)的方式，但這不是繼承而是遺贈。
  三、遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個人所有的財產(chǎn)。這是繼承的第三個條件。有的房產(chǎn)是共有的，如常見的夫妻之間的共有，當(dāng)一方死亡以后，并不是所有的房產(chǎn)都成了遺產(chǎn)。這時，應(yīng)當(dāng)先將房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割將屬于被繼承人配偶的份額(除有約定者外，一般應(yīng)分出房產(chǎn)份額的一半)分割出來以后，再對遺產(chǎn)進(jìn)行繼承。繼承開始后,按照法定繼承:有遺囑的,按照遺囑繼承或遺贈;有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的按照協(xié)議。被繼承人死亡后,如果生前立有遺囑,或是曾經(jīng)與某一社會組織或個人簽訂有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)先按遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的內(nèi)容對遺產(chǎn)進(jìn)行處理。沒有遺囑或協(xié)議的,則按法定繼承處理。法定繼承是依照法律的規(guī)定,由繼承人按繼承順序、繼承份額進(jìn)行繼承?！独^承法》規(guī)定的法定繼承人是：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承順序是指上述繼承人繼承遺產(chǎn)的先后順序。《繼承法》將繼承人分成兩個繼承順序：第1順序：配偶、子女、父母;第2順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，先由第1順序的繼承人繼承，沒有第1順序繼承人繼承(包括沒有第1順序繼承人及雖有第1順序繼承人但全部放棄或喪失繼承權(quán)的，才由第2順序繼承人繼承。繼承份額是指同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)時，份額一般均等。對于有特殊困難的人、未成年人、缺乏勞動能力又無生活來源的繼承人，應(yīng)該予以照顧，適當(dāng)多分配一些遺產(chǎn)。對于有撫養(yǎng)能力和撫養(yǎng)條件的繼承人，不盡撫養(yǎng)義務(wù)的，在分配遺產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)不分或少分，。繼承人經(jīng)過協(xié)商一致，可以平均分配遺產(chǎn),也可以不平均分配遺產(chǎn)，這一點在房產(chǎn)的繼承上尤為重要。繼承人的繼承權(quán)可以因繼承人的下列行為而喪失：
  1、故意殺害被繼承人的;
  2、為爭奪遺產(chǎn)而殺害其他人的;
  3、遺棄被繼承人的，或者虐待被繼承人情節(jié)嚴(yán)重的;
  4、偽造、篡改或者銷毀遺囑，情節(jié)嚴(yán)重的。房產(chǎn)的繼承和分割與其他財產(chǎn)不同，房產(chǎn)雖然可以分割但這種分割是有限的，如不能把一間房屋分成許多份。在這種情況下，可以由繼承人共同繼承，作為共有的房產(chǎn)。如一定要分割時，可以采用作價分割的方法。房地產(chǎn)繼承分為兩種形式：一種是法定繼承，即死者生前沒有交待或立下遺囑，因此繼承的順序以法律規(guī)定的程序進(jìn)行;另一種是遺囑繼承，即死者在生前留有明確的意愿和指示，指示把自己的遺產(chǎn)死后留給什么人繼承。
  1.房產(chǎn)繼承時如何申請產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記?房產(chǎn)繼承時申請所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)提交下列文件：
  ①申請書;
  ②繼承人身份證伯;
  ③原房地產(chǎn)權(quán)證;
  ④被繼承人死亡證明;
  ⑤繼承證明文件及公證書。
  2.分割房屋遺產(chǎn)，采取何種方式為宜?房屋遺產(chǎn)分割不同于其他財產(chǎn)的分割，因為房屋是不動產(chǎn)，不能隨意移動，或因繼承人人數(shù)較多不易分割，或因房屋遺產(chǎn)本身的結(jié)構(gòu)也難以分割等，如果強行分開、割斷，可能損害房屋的效用，以致造成生產(chǎn)無法正常使用，或給生活帶來不便。因此，如果分割房屋遺產(chǎn)在客觀上可行，且不損害房屋的效用，不影響生產(chǎn)、生活，可以分割處理。對于不宜分割的房屋，可以采取以下兩種方法處理：
  1、折價補償方法。一般是歸居住使用者所有，由其按各繼承人應(yīng)繼承的房屋遺產(chǎn)份額折價補償。房屋作價標(biāo)準(zhǔn)可以由繼承人自行協(xié)商確定，或根據(jù)房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評估標(biāo)準(zhǔn)，并參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格合理評定。
  2、共有方法。各繼承人也可以商定遺產(chǎn)房屋為共同所有，可以是按份共有，也可以是共同所有。在房屋遺產(chǎn)分割中，應(yīng)盡量采取折價補償?shù)姆椒?，共有的方法并沒有徹底解決糾紛，應(yīng)視為對第1種方法的補充，如折價一方因經(jīng)濟能力負(fù)擔(dān)不起折價款時，采取共有方法，也可減少矛盾。

  查看全文↓ 2019-05-20 12:31:16
• 143****8817

  如果出售，到底算滿5年還是未滿5年？交稅怎么交我有一套房產(chǎn)，本來產(chǎn)證上是我和我外公的名字，外公去世后把屬于他的那份給我繼承。那么這種情況。辦理相關(guān)手續(xù)后，產(chǎn)證上會變成我一個人的名字
  從**初拿房產(chǎn)證時算現(xiàn)在來說按你取得房產(chǎn)證上的發(fā)證日期為準(zhǔn)，以**新變更一次為準(zhǔn)，那么就是**后一次變更是你繼承你外公房產(chǎn)后，你一個人的房產(chǎn)證上的日期為準(zhǔn)，稅局是以此為計算的
  一個是交契稅的時間，還有一個是辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記的時間，這兩個房間那個靠前，就以哪個作為計算的起點。

  查看全文↓ 2019-05-20 12:30:58
• 149****5439

  繼承的房子，要過戶到你名下才算是你的房產(chǎn)。
  但你出售此房時的5年期限，卻是應(yīng)按原來房產(chǎn)的購房期限計算的，與何時你繼承并過戶到你名下沒有關(guān)系。
  因為，出售時滿5年的限制，是指購買方式取得的房產(chǎn)，個人通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定；購房價格也按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。

  查看全文↓ 2019-05-20 12:30:54

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• 問 繼承的房屋出售時房齡怎樣算？
  答

  具體如下：一、房產(chǎn)過戶費用有下列幾項，但各地可能有出入： 　　1、契稅：普通住宅：均價低于5000元/m2，評估價*1.5%;非普通住宅：高于5000元/m2的，面積超過144m2的，用于其它用途的，評估價*3% . 2、個人收入調(diào)節(jié)稅：(評估價-原購入價)*20% (規(guī)定是賣方交，可是如今很多都是買方啊) 　　3、營業(yè)稅：住宅購入不滿五年的：評估價*5.55%;非普通住宅購入五年以上的：(評估價-原購入價)*5.55%;普通住宅購入五年以上的免交。 　　4、房產(chǎn)交易費：房屋建筑面積*6元/平方米5、印花稅：評估價*0.1% 6、房產(chǎn)證工本費：85元7、土地證工本費：105元8、交易評估費：評估價*0.3%二、如果通過中介交易，應(yīng)支付的中介費包含以下： 　　1)交易中介費：成交價*1% 　 2)房產(chǎn)權(quán)證代辦費：看那個中介怎么要吧，一般幾百塊。

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• 問 ??繼承的房屋出售時房齡怎樣算？要怎么交稅？
  答

  繼承的房產(chǎn)出售時需要承擔(dān)的稅費和普通買賣而來的房產(chǎn)需要承擔(dān)的稅種一樣，我們國家還沒有開征遺產(chǎn)稅，但繼承或受贈而來的房屋在出售時，個人所得稅只能按(總價-原購置成本)*20%征收。一、買方：契稅1、首次購房90平米以下：總價*1%，2、首次購房90-144平米(套內(nèi)120)：總價*1.5%3、144平米(套內(nèi)120)以上或非普通住宅或二套房以上：總價*3%、4、商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：總價*3%5、2014年5月起，取消農(nóng)業(yè)戶口首購90平米以下住房全免契稅政策。二、賣方：營業(yè)稅及附加普通住宅：總價*5.6%144平米(套內(nèi)120)以下購買不足2年的，全額征收營業(yè)稅，滿2年的免征。144平米(套內(nèi)120)以上購買不足2年的，全額征收營業(yè)稅，滿2年的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收。附加是指城建稅和地方教育費附加。三、賣方：個人所得稅普通住宅：總價*1%或(總價-成本)*20%受贈或繼承所得按(總價-原購置成本)*20%征收，購買滿5年且為家庭唯一生活用房的，免交。

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• 問 遺產(chǎn)繼承的房屋出售的稅收怎么算
  答

  出售遺產(chǎn)繼承的房屋，稅收的計算方式是：1、先計算出售房屋的實際價值，即房屋市場價值減去房屋的折舊價值，得出實際價值；2、計算出售房屋獲得的實際收入，即出售房屋的實際價值減去適用的一般折扣率（一般折扣率為10%，但是也會根據(jù)情況而定）；3、根據(jù)出售房屋獲得的實際收入，按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的規(guī)定，計算應(yīng)納稅額；4、根據(jù)稅務(wù)部門的規(guī)定，進(jìn)行出售房屋的稅收繳納。

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• 問 遺產(chǎn)繼承的房屋出售的稅收怎么算
  答

  出售遺產(chǎn)繼承的房屋，稅收的計算方式是：1、先計算出售房屋的實際價值，即房屋市場價值減去房屋的折舊價值，得出實際價值；2、計算出售房屋獲得的實際收入，即出售房屋的實際價值減去適用的一般折扣率（一般折扣率為10%，但是也會根據(jù)情況而定）；3、根據(jù)出售房屋獲得的實際收入，按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的規(guī)定，計算應(yīng)納稅額；4、根據(jù)稅務(wù)部門的規(guī)定，進(jìn)行出售房屋的稅收繳納。

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• 問 怎樣維權(quán)按份繼承的房屋?
  答

  繼承過戶：如果這套房產(chǎn)以后不需要再次買賣，那么就選擇贈與比較好，這樣只需要繳納：契稅：3%的房款、測繪費：1.36元/平米、權(quán)屬登記費及取證費：150內(nèi)、公證費：0.3%的房款。不過這個過戶再以后需要交易房產(chǎn)時需要繳納個稅20%的房款。2、交易過戶：交易過戶只需要繳納契稅1.5%、測繪費：1.36元/平米、權(quán)屬登記費及取證費：150內(nèi)、個稅1%，營業(yè)稅差價的5.5%。如果以原價過戶可以不要繳納個稅。房產(chǎn)證過戶辦理流程：一、到“登記信息、驗證協(xié)議”窗口辦理信息登記上網(wǎng)和協(xié)議驗證手續(xù)；二、到“房地產(chǎn)估價”窗口辦理評估手續(xù)；三、到“公證”窗口辦理公證手續(xù)；1.申請人的居民身份證或戶口簿及其復(fù)印件；2.代理人代為申請的，委托代理人需提交授權(quán)委托書和身份證及其復(fù)印件；其他代理人需提交有代理權(quán)資格的證明；3.被繼承房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明；4.被繼承人的死亡證明；5.法定繼承人已死亡，需提交死亡證明及親屬關(guān)系證明；6.被繼承人的婚姻、父母、子女情況證明及有關(guān)親屬關(guān)系證明；7.公證人員認(rèn)為應(yīng)提交的其他證明、材料；四、到“私房交易”窗口辦理交易手續(xù)；五、到“契稅、印花稅”窗口繳納印花稅；六、到“產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”窗口辦理《房屋所有權(quán)證》更名手續(xù)?！　》慨a(chǎn)證過戶辦理所需材料：　　（1）登記申請書；　?。?）申請人身份證明；　　（3）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；　　（4）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；　　可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。

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