??小產(chǎn)權(quán)房遺囑能公證嗎？小產(chǎn)權(quán)房想要立遺囑給子女具有法律效力？

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• 146****0962

  小產(chǎn)權(quán)房做遺囑是無效的，因為小產(chǎn)權(quán)房不受法律的保障。
  小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
  小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。

  查看全文↓ 2019-05-22 13:58:22
• 148****8380

  《繼承法》第二十二條規(guī)定了無效遺囑的情形，同時《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國繼承法若干問題的意見》第三十八條規(guī)定：“遺囑人以遺囑處分了屬于國家、集體或他人所有的財產(chǎn)，遺囑的這部分，應(yīng)認定無效?！眹摇⒓w財產(chǎn)的內(nèi)容散見于各個法律，比如城市市區(qū)的土地、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、水流、礦藏等。很顯然，小產(chǎn)權(quán)房不是國家的，不是集體的，更不是他人的。有人說《繼承法》明確規(guī)定，只有個人的合法財產(chǎn)才是遺產(chǎn)，這些小產(chǎn)權(quán)房不是合法的所以遺囑無效。是這樣嗎?如果法律真是這么規(guī)定的話，未免有些不近人情。沒有物權(quán)的財產(chǎn)被寫進遺囑里，**多導(dǎo)致權(quán)利無法實現(xiàn)，但不當(dāng)然致使遺囑本身效力欠缺。因為遺囑是單方行為，它不需要其他人認可或接受。故我們認為，在符合其他要件前提下，處分了小產(chǎn)權(quán)房的遺囑應(yīng)當(dāng)有效。
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。
  法律規(guī)定
  中國實行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  產(chǎn)權(quán)區(qū)分
  國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。對小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種：
  1. 是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。
  2. 是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
  3. 是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
  前兩個解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三個解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。
  

  查看全文↓ 2019-05-22 13:57:27
• 153****3314

  不行，公證的基礎(chǔ)是要合法。所謂小產(chǎn)權(quán)是國家不認可的，更不能上市交易的，公證處當(dāng)然不能做這種公證；但可贈與或遺囑。 國家相關(guān)法律、法規(guī)和政府文件上并沒有“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”的提法，更沒有對其下過定義。

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相關(guān)問題

• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房遺囑能公證嗎？具有法律效力？
  答

  《繼承法》第二十二條規(guī)定了無效遺囑的情形，同時《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國繼承法若干問題的意見》第三十八條規(guī)定：“遺囑人以遺囑處分了屬于國家、集體或他人所有的財產(chǎn)，遺囑的這部分，應(yīng)認定無效?！眹摇⒓w財產(chǎn)的內(nèi)容散見于各個法律，比如城市市區(qū)的土地、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、水流、礦藏等。很顯然，小產(chǎn)權(quán)房不是國家的，不是集體的，更不是他人的。有人說《繼承法》明確規(guī)定，只有個人的合法財產(chǎn)才是遺產(chǎn)，這些小產(chǎn)權(quán)房不是合法的所以遺囑無效。是這樣嗎?如果法律真是這么規(guī)定的話，未免有些不近人情。沒有物權(quán)的財產(chǎn)被寫進遺囑里，**多導(dǎo)致權(quán)利無法實現(xiàn)，但不當(dāng)然致使遺囑本身效力欠缺。因為遺囑是單方行為，它不需要其他人認可或接受。故我們認為，在符合其他要件前提下，處分了小產(chǎn)權(quán)房的遺囑應(yīng)當(dāng)有效。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房遺囑能公證嗎？有法律效力？
  答

  不行，公證的基礎(chǔ)是要合法。所謂小產(chǎn)權(quán)是國家不認可的，更不能上市交易的，公證處當(dāng)然不能做這種公證；但可贈與或遺囑。 國家相關(guān)法律、法規(guī)和政府文件上并沒有“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”的提法，更沒有對其下過定義。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房遺囑能公證嗎？有沒有法律效力？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房做遺囑是無效的，因為小產(chǎn)權(quán)房不受法律的保障。小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房寫給別人有法律效力嗎?小產(chǎn)權(quán)房買賣合同怎樣寫才具有法律效力?
  答

  小產(chǎn)權(quán)房一般是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，但因為沒有繳納土地使用出讓金而無法獲得國家統(tǒng)一頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明的房子。小產(chǎn)權(quán)房只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間買賣和轉(zhuǎn)讓，向非本集體經(jīng)濟組織成員出售的小產(chǎn)權(quán)房，目前基本上是無效的。司法實踐中，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被確認無效后，買受人的購房款可以退回。但是房子**的部分和將來小產(chǎn)權(quán)房拆遷時的拆遷款，買受人是否可以享有，各地的法院會有不同的判決，利益不一定會得到保障，因此購買小產(chǎn)權(quán)房是有風(fēng)險的。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房寫給別人有法律效力嗎?小產(chǎn)權(quán)房買賣合同怎樣寫才具有法律效力?
  答

  根據(jù)占用土地性質(zhì)和取得規(guī)劃許可的不同，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力存在相應(yīng)不同的結(jié)果：(一)合法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般具有法律效力合法的小產(chǎn)權(quán)房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。上面案件中涉及的小產(chǎn)權(quán)房即屬于合法的小產(chǎn)權(quán)房。1、這類小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟組織成員(即同村村民)之間轉(zhuǎn)讓。2、對于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，盡管《土地管理法》第六十三條“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強制性規(guī)范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。從目前司法實踐來看，對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用。如確認此類合同無效，出賣方很可能在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，再基于土地**、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，使遵守誠實信用原則的買房者蒙受損失，從而損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基。因此，合法的小產(chǎn)權(quán)房買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認定合同有效。主要法律依據(jù)包括：《**高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》(法發(fā)〔2009〕40號)第十五條“人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋(二)》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定合同無效;違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認定其效力?！薄渡綎|省高級人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第二條第(三)項規(guī)定“《城市房地產(chǎn)管理法》第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權(quán)屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強制性規(guī)定，應(yīng)依法認定有效。”(二)違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般不具有法律效力或處于效力待定狀況違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國有土地使用性質(zhì)，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設(shè)，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。與農(nóng)民合法所有的農(nóng)村房屋不同，這類小產(chǎn)權(quán)房沒有土地使用權(quán)證，沒有規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門的審批，建造時就已經(jīng)違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規(guī)定，屬于無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的違法建筑，具有先天違法性。對于這類違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，一般有兩種處理方式：1、直接認定合同無效：作為買賣合同標(biāo)的物的房屋，即違法建造的小產(chǎn)權(quán)房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，根本不能流轉(zhuǎn)，作為合同的標(biāo)的也就無法實現(xiàn)，無法發(fā)生法律上的效力。而且這種違法小產(chǎn)權(quán)房買賣行為絕大多數(shù)是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實施的，如認定合同有效相當(dāng)于變相鼓勵違法建設(shè)，因此以認定合同無效為基本原則。主要法規(guī)依據(jù)：國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2013年11月下發(fā)《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》，指出“建設(shè)、銷售‘小產(chǎn)權(quán)房’，嚴重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷售和購買‘小產(chǎn)權(quán)房’均不受法律保護?！薄渡綎|省高級人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第一條第(七)項規(guī)定“當(dāng)事人之間以違法建筑為標(biāo)的物簽訂的買賣、租賃合同發(fā)生的爭議，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理，并依法確認以違法建筑為標(biāo)的物的買賣、租賃合同無效?！焙Ｄ鲜「呒壢嗣穹ㄔ?011年2月通過的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(試行)》第22條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的‘小產(chǎn)權(quán)房’ 與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責(zé)任大小分擔(dān)?！币虼耍瑢τ谶@類違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，很多法院都傾向于判決合同無效。2、認定合同效力待定，對違法小產(chǎn)權(quán)房糾紛按“先行政后司法”原則處理：目前我國違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量巨大，是歷史長期積累下來的現(xiàn)實問題和社會問題。盡管其合法性存在問題，但確實在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。如果一律認定合同有效，將會進一步破壞國家土地管理和城市規(guī)劃制度，影響城市科學(xué)發(fā)展，并沖擊耕地保護制度，直接威脅中國的糧食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，則會直接觸及中低收入階層的切身利益，激化社會矛盾，產(chǎn)生大量糾紛，影響社會穩(wěn)定，同時也對社會資源造成巨大浪費。因此，在處理違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同問題上，既要維護社會公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、誠實信用原則。在各種價值沖突中，以效力待定方式處理違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同問題符合利益**大化原則?！吨腥A人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定，“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！睋?jù)此規(guī)定，由于違法的小產(chǎn)權(quán)房具有的先天違法性，建設(shè)方或銷售方本身不具有這類房屋的所有權(quán)和處分權(quán)，買賣合同自然處于效力待定狀態(tài)。即合同訂立之后，違法建設(shè)者依法補辦了有關(guān)土地管理和城市規(guī)劃方面的手續(xù)，違法建筑從違法轉(zhuǎn)為合法，合同的效力得以補正而有效;相反，如果嚴重影響城市規(guī)劃或耕地保護規(guī)定，不能補辦相關(guān)手續(xù)的，合同就歸于無效。主要法規(guī)依據(jù)：廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》(粵高法〔2012〕240號)第69條規(guī)定，“當(dāng)事人因農(nóng)村宅基地或房屋買賣合同引發(fā)的糾紛，屬于平等主體之間的民事法律關(guān)系，應(yīng)作為民事案件受理。當(dāng)事人的訴訟請求涉及違法用地或違法建筑，需先由行政主管部門處理后才能確定其財產(chǎn)權(quán)益關(guān)系的，不予受理，告知當(dāng)事人先向行政主管部門申請?zhí)幚??！辟徺I“小產(chǎn)權(quán)房”面臨哪些法律風(fēng)險?1、無法取得房屋使用權(quán)：《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還?！边`法小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售者不具備房屋建設(shè)、銷售資格，沒有在政府部門登記備案?，F(xiàn)實中因小產(chǎn)權(quán)房一房兩賣、房屋爛尾、買賣合同無效等情況，導(dǎo)致大量購房者無法取得房屋占有使用權(quán)，在合同無效情況下也無法獲得法律支持。2、不能辦理房產(chǎn)證：國土資源部、財政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)〔2011〕60號)第十條規(guī)定，對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。3、不能上市交易：小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，即使是合法的小產(chǎn)權(quán)房目前也沒有完全放開流轉(zhuǎn)，不能上市交易，無法辦理抵押貸款，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者很難得到補償。即使將來可以上市交易，也會采取類似經(jīng)濟適用房上市交易的規(guī)則，向國家補繳土地出讓金等費用，這樣小產(chǎn)權(quán)房的價格優(yōu)勢就并不突出了。4、沒有質(zhì)量保證：目前，絕大多數(shù)的違法小產(chǎn)權(quán)房在建造時，無規(guī)劃許可、無土地使用證、無建筑施工許可，也沒有施工監(jiān)理、竣工驗收，是沒有任何質(zhì)量保證的違法建筑。很多小產(chǎn)權(quán)房在實際使用中出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質(zhì)量問題，更無法達到防風(fēng)、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標(biāo)準。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，甚至變成危房或房屋倒塌，購房者想維權(quán)都找不到對象，只能自行承擔(dān)損失。5、可能被強制拆除或沒收：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款?！币坏┻`法小產(chǎn)權(quán)房被依法強制拆除或者沒收，購房者將無法獲得任何補償，面臨血本無歸的巨大風(fēng)險。例如：2012年6月至2013年11 月，北京共清理認定83個“小產(chǎn)權(quán)房”項目，涉及土地面積5000畝，總建筑面積約381萬平方米，其中，7個小產(chǎn)權(quán)房項目已全部拆除，8名違法當(dāng)事人移送公安機關(guān)處理;2013年12月28日，廣州市以爆破方式強制拆除花都區(qū)新華街鐘村經(jīng)濟合作社內(nèi)的18層高的花季公寓，拆除面積超過2萬平方米。

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