??私人產(chǎn)權(quán)房能買嗎？購買私人產(chǎn)權(quán)房有哪些注意事項呢？

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• 148****0154

  　　個人產(chǎn)權(quán)房可以買。
  　　國家為照顧中低收入居民購房而實施優(yōu)惠措施，建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，這就是經(jīng)濟(jì)適用房價格低的主要原因。根據(jù)北京市的規(guī)定：職工個人購買的經(jīng)濟(jì)適用房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書，即可依法進(jìn)入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。
  　　這就是說，經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證書所擁有的權(quán)利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經(jīng)濟(jì)適用房在出售時，購買人要按經(jīng)濟(jì)適用房所在地標(biāo)定地價的10％交納土地出讓金，沒有標(biāo)定地價的，土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。這樣，在辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，購買人所得到的就是普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書，再次交易的時候，就無需交納土地出讓金了。

  查看全文↓ 2019-05-23 18:20:02
• 134****9835

  　沒有房產(chǎn)證的房子可以買嗎?買沒有房產(chǎn)證的房子要注意什么?
  　　首先，從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因為我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過戶”)為準(zhǔn)，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國家不保護(hù)不過戶的房產(chǎn)交易。
  　　其次, 我們也建議大家不要購買這類房子，因為沒有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的。
  　　第三, 沒有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風(fēng)險將會很大，不過戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會被分割，如果他有債務(wù)被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會被法院列入可執(zhí)行的財產(chǎn)。
  　　目前存在好多公司打著公證的旗號在進(jìn)行操作，但這實際上對買方來說，存在的風(fēng)險特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現(xiàn)的。其實，這樣的公證書，業(yè)主(委托方)是可以單方面撤消的!所以存在風(fēng)險。
  　　但是做什么事都不能太絕對，沒有房產(chǎn)證對你有沒有影響，有什么影響，要看房子的具體情況而定，房子是城市的還是農(nóng)村的，是商品房還是農(nóng)民自有的房子，這些都會影響到你買房子的效力，如果是城市商品房，沒有房產(chǎn)證當(dāng)然是個很嚴(yán)重的問題，但農(nóng)村的房子，沒有證是很正常的。當(dāng)然，無論是哪兒的房子，對方既然沒有房產(chǎn)證，買給你房子，對方肯定是要付出代價的，所以你在權(quán)衡利弊后，作出是否要買這個房子時，一定要想清楚，以后會出什么樣的問題，出了這樣的問題，如何去解決，你應(yīng)當(dāng)把你所想到的，都在合同上明確約定。以后即使買賣合同無效，那爭議的解決方式的約定還是有效的。因此，建議，如果房子對你實在是很有誘惑，不防買下來，但在買房子之前，一定要好好想想，以后會出什么問題，把這些問題以及問題的解決辦法都在合同里明確約定，對你以后出現(xiàn)糾紛是很有用的。當(dāng)然**好是不要約定你明知道房子沒有房產(chǎn)證，而只是約定你們買賣房子的時候沒有房產(chǎn)證，以后要賣房人協(xié)助你辦理房產(chǎn)正就可以了，如果明知道沒有房產(chǎn)正，以后也不可能有房產(chǎn)正，那就是你的過錯了。

  查看全文↓ 2019-05-23 18:19:55
• 158****9877

  　一般私人開發(fā)的房子是沒有房產(chǎn)證的。
  　　首先，從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因為我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過戶”)為準(zhǔn)，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國家不保護(hù)不過戶的房產(chǎn)交易。
  　　其次, 我們也建議大家不要購買這類房子，因為沒有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的。
  　　第三, 沒有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風(fēng)險將會很大，不過戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會被分割，如果他有債務(wù)被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會被法院列入可執(zhí)行的財產(chǎn)。
  　　如果購房者在入住后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其所購的房屋所有權(quán)尚處在一種不確定的狀態(tài)，購房者將不能取得如下權(quán)利：
  　　1、不能進(jìn)行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動，即使簽定相關(guān)合同也均為無效合同，不受法律保護(hù)。
  　　2、在房屋被拆遷時無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償。
  　　3、無法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利，購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任。
  　　4、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣的風(fēng)險。
  　　5、開發(fā)商因債務(wù)糾紛被強(qiáng)制執(zhí)行時，沒有辦理過戶的房地產(chǎn)仍屬于開發(fā)商的財產(chǎn)，可以被開發(fā)商的債權(quán)人依法強(qiáng)制執(zhí)行;
  　　6、在土地使用權(quán)期限屆滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。

  查看全文↓ 2019-05-23 18:19:50
• 154****8482

  　買私人建的新房要注意一下兩點：
  　　1、若該房屋系商品房（有獨立的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證），則可以購買。
  　　2、若該房系在集體土地（宅基地）上（或無土地使用權(quán)證）修建的，購買了則存在巨大的法律風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-05-23 18:19:46
• 135****4309

  　一：這個不一定，看定義。
  　　二：小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2019-05-23 18:19:40

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• 問 私人產(chǎn)權(quán)房能買嗎？有哪些注意事項呢？
  答

  建議小心點，現(xiàn)在國家對小產(chǎn)權(quán)房開始收緊政策了。其實，房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，是指對房屋的行使占有、實用、處分、收益的權(quán)利，從概念上講是沒有大小之分的。所謂的“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”只是一種較為通俗的說法。一般把開發(fā)商取得的房屋所有權(quán)稱為“大產(chǎn)權(quán)”，把買房人取得的房屋所有權(quán)稱之為“小產(chǎn)權(quán)”，這種分法主要是從數(shù)量上來界定的，在實際的權(quán)利行使上，兩者沒有質(zhì)的區(qū)別。房屋屬于不動產(chǎn)，與其他商品的買賣不同，國家對此有明確的規(guī)定。購房者買了房子后能否順利取得合法的房屋所有權(quán)證，關(guān)鍵在于開發(fā)商能否首先取得房屋所有權(quán)證。開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目竣工后，應(yīng)到房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記，由登記部門通知房地產(chǎn)測繪部門進(jìn)行現(xiàn)場勘測，待勘測數(shù)據(jù)確定后，權(quán)屬管理部門需要通知土地管理部門**后核定地價，還要審核該項目是否按規(guī)劃批準(zhǔn)的用途實用土地、是否按規(guī)劃的面積建房、地價款**終繳納的情況，以及拆遷安置結(jié)案情況等。只有在上述內(nèi)容全部審核無誤后，才能確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋所有權(quán)證，即俗稱的開發(fā)商的“大產(chǎn)權(quán)”。開發(fā)商在取得“大產(chǎn)權(quán)證”后，才能辦理買房人的房屋產(chǎn)權(quán)證，即“小產(chǎn)權(quán)證”。屆時，開發(fā)商與買房人一同到北京市房地產(chǎn)交易中心（外銷房）或各區(qū)縣的房地產(chǎn)交易部門（內(nèi)銷房），繳納相應(yīng)的契稅、手續(xù)費(fèi)等，取得賣契后，到產(chǎn)權(quán)登記部門申請辦理買房人的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。在辦理時需要提交的證件包括：房產(chǎn)賣契、房屋銷售契約、有效的身份證明等，如果是委托辦理的，代理人需要提供有效的授權(quán)委托書。現(xiàn)在，開發(fā)商銷售現(xiàn)房已經(jīng)不需要辦理《銷售許可證》了，而判定是否現(xiàn)房的依據(jù)就是要看開發(fā)商是否擁有所售房屋的“大產(chǎn)權(quán)證”，這一點是購買現(xiàn)房的朋友們尤其要注意的。

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  建議小心點，現(xiàn)在國家對小產(chǎn)權(quán)房開始收緊政策了。其實，房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，是指對房屋的行使占有、實用、處分、收益的權(quán)利，從概念上講是沒有大小之分的。所謂的“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”只是一種較為通俗的說法。一般把開發(fā)商取得的房屋所有權(quán)稱為“大產(chǎn)權(quán)”，把買房人取得的房屋所有權(quán)稱之為“小產(chǎn)權(quán)”，這種分法主要是從數(shù)量上來界定的，在實際的權(quán)利行使上，兩者沒有質(zhì)的區(qū)別。房屋屬于不動產(chǎn)，與其他商品的買賣不同，國家對此有明確的規(guī)定。購房者買了房子后能否順利取得合法的房屋所有權(quán)證，關(guān)鍵在于開發(fā)商能否首先取得房屋所有權(quán)證。開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目竣工后，應(yīng)到房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記，由登記部門通知房地產(chǎn)測繪部門進(jìn)行現(xiàn)場勘測，待勘測數(shù)據(jù)確定后，權(quán)屬管理部門需要通知土地管理部門**后核定地價，還要審核該項目是否按規(guī)劃批準(zhǔn)的用途實用土地、是否按規(guī)劃的面積建房、地價款**終繳納的情況，以及拆遷安置結(jié)案情況等。只有在上述內(nèi)容全部審核無誤后，才能確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋所有權(quán)證，即俗稱的開發(fā)商的“大產(chǎn)權(quán)”。開發(fā)商在取得“大產(chǎn)權(quán)證”后，才能辦理買房人的房屋產(chǎn)權(quán)證，即“小產(chǎn)權(quán)證”。屆時，開發(fā)商與買房人一同到北京市房地產(chǎn)交易中心（外銷房）或各區(qū)縣的房地產(chǎn)交易部門（內(nèi)銷房），繳納相應(yīng)的契稅、手續(xù)費(fèi)等，取得賣契后，到產(chǎn)權(quán)登記部門申請辦理買房人的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。在辦理時需要提交的證件包括：房產(chǎn)賣契、房屋銷售契約、有效的身份證明等，如果是委托辦理的，代理人需要提供有效的授權(quán)委托書。現(xiàn)在，開發(fā)商銷售現(xiàn)房已經(jīng)不需要辦理《銷售許可證》了，而判定是否現(xiàn)房的依據(jù)就是要看開發(fā)商是否擁有所售房屋的“大產(chǎn)權(quán)證”，這一點是購買現(xiàn)房的朋友們尤其要注意的。

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• 問 購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些注意事項
  答

  近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，以及國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的需求猛增，征房占地現(xiàn)象較為普遍，由此導(dǎo)致的城市郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房層出不窮。其中很大一部分是農(nóng)村村民拆遷后以優(yōu)惠價格購買的自住樓。這些小產(chǎn)權(quán)房中的一部分通過買賣等方式被城鎮(zhèn)居民購買。而后隨著小產(chǎn)權(quán)房的**，部分賣房人在利益的驅(qū)使下，起訴要求確認(rèn)雙方的買賣合同無效，讓買房人退房的現(xiàn)象時有發(fā)生。那么針對這種情況，如何認(rèn)定城鎮(zhèn)居民與村民簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效？認(rèn)定合同有效性需要考量哪幾個方面？本文解釋購買小產(chǎn)權(quán)房三點注意事項，從而力保買賣合同的有效性。 相關(guān)案例： 2013年，王某所在的村進(jìn)行舊村改造，村委會跟王某簽訂了房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議。隨后，王某得到了兩套二居室樓房。王某自己住了一套，將另外一套出售給了城鎮(zhèn)居民李某。2014年5月，王某與李某簽訂了《房屋買賣合同》，其中載明：王某為原房產(chǎn)所有人，本房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)。王某所在村的村委會、村黨支部兩委班子***示對于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)房不予干涉。雙方經(jīng)協(xié)商，王某自愿將本套房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給李某，轉(zhuǎn)讓價格為15萬元。由于本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，因此，李某應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卮逦瘯挠嘘P(guān)制度和規(guī)定。隨后，王某與李某履行了該合同，房款兩清。 其后不久，該地段房價上漲，王某覺得自己房子賣虧了。于是找到李某，要求解除合同，李某不同意。雙方為此發(fā)生爭執(zhí)，王某于是以國家禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民房屋，所以他和李某簽訂的房屋買賣合同無效為由，起訴至法院，要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效，判令李某返還房屋。李某則認(rèn)為，當(dāng)時雙方是自愿簽訂買賣合同的，且都知道該房屋是小產(chǎn)權(quán)房，因此，該合同是有效的。 城鎮(zhèn)居民與村民簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效？ 律師點評（山西新東律師事務(wù)所衛(wèi)敏）： 對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房的效力問題，目前尚沒有一部法律對此作出明確的規(guī)定。鑒于這種情況，一般而言，法官在裁判此類案件時往往會綜合考慮以下幾個因素： 一是當(dāng)事人之間的行為是否符合民法的基本原則，即平等、自愿、公平、誠實信用、公序良俗； 二是雙方簽訂的合同是否存在導(dǎo)致合同無效或者可撤銷的情形，也就是《合同法》第五十二條和第五十四條規(guī)定的情形； 三是基層組織如村委會、村黨支部的意見。由于我國實行村民自治，因此，村支兩委的意見至關(guān)重要。 本案中，王某與李某簽訂的《房屋買賣合同》中明確載明“本房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)”，因此，對于這一事實，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。雙方對于買賣房屋一事，也是自愿進(jìn)行的，且王某所在村的村委會、村黨支部兩委班子***示對于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)房不予干涉，也就是說，雙方買賣該房屋的行為并未損害國家、集體或者第三人的利益。雙方在合同簽訂后，已各自履行了支付房屋價款和交付房屋的義務(wù)，該合同所約定的內(nèi)容已實際履行完畢。那么在此情況下，王某要求確認(rèn)其與李某簽訂的《房屋買賣合同》無效，理由不充分，不應(yīng)予以支持。 小產(chǎn)權(quán)房因其產(chǎn)生和市場形態(tài)的特殊性，因此在買賣過程中存在諸多法律漏洞，購買小產(chǎn)權(quán)房雖然價格便宜，但是風(fēng)險很大，因此有意向購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者一定要慎之又慎，而一旦確定購買，也一定要考慮以上三點內(nèi)容，力保小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的有效性。

• 問 ??購買小產(chǎn)權(quán)房注意事項有哪些？
  答

  1、小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)小產(chǎn)權(quán)房子不能辦理房產(chǎn)證，沒有了房產(chǎn)證的保障，自然是有風(fēng)險的，購房者對小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，并不是所有者，因此，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權(quán)益無法得到保障。2、小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)從另外一些方面來看，小產(chǎn)權(quán)房子涉及到整頓拆遷的時候就麻煩了，如果所交易的小產(chǎn)權(quán)房正好遇上相關(guān)部門整頓，可能會遇到拆遷的情況，買賣雙方的交易不得不停滯，耽誤房屋購買的時間，也有可能造成經(jīng)濟(jì)損失。3、二手房交易風(fēng)險在進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房二手房買賣交易的時候，由于沒有房產(chǎn)證，也無法合法過戶。一旦遇到拆遷，由于被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權(quán)證和房屋權(quán)證才能領(lǐng)取補(bǔ)償，購房者就不能得到這部分資金補(bǔ)償。4、財產(chǎn)風(fēng)險小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，如果在有人蓄意在小產(chǎn)權(quán)房子交易上做手腳，買賣雙方發(fā)生財務(wù)糾紛的時候，就不得不請求法院的公正，損失一部分打官司的資金。雖然小產(chǎn)權(quán)房在很多方面都存在潛在的風(fēng)險問題，不少人也抱有僥幸的心理去購買小產(chǎn)權(quán)房子，那么夠買小產(chǎn)權(quán)房子需要注意那些問題呢？1、合同的簽訂由于小產(chǎn)權(quán)房子不能辦理房產(chǎn)證書，能夠保障自己權(quán)益的就是合同了，小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同是維護(hù)合法權(quán)益的兵器，當(dāng)房子出現(xiàn)問題產(chǎn)生爭議的時候，按照合同約定進(jìn)行解決是十分正確的辦法，所以合同的簽訂必須要規(guī)范。2、注意交易資金的安全房款是一筆非常大的費(fèi)用，交易的時候千萬不要使用現(xiàn)金交易，通過銀行轉(zhuǎn)賬留下轉(zhuǎn)賬憑證比較好，也盡量不要一次性付清，約定好每一個付款階段。

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