二手房退房嗎？什么條件可以退？

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• 144****1512

  一、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的
  有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非因被監(jiān)護(hù)人的利益，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)，因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權(quán)處分。
  二、出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的
  共有房屋形成的原因一般是：
  1、因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實(shí)際上是夫妻共有房屋;
  2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有;
  3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被補(bǔ)償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實(shí)則為家庭共有房屋;
  4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。
  《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定 “共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;”不得轉(zhuǎn)讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無效。
  三、因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無法取得合法產(chǎn)權(quán)的
  開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

  查看全文↓ 2019-05-29 16:21:43
• 148****0636

  二手房退房的條件是什么？
  1、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的
  
  有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非因被監(jiān)護(hù)人的利益，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)，因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權(quán)處分。
  
  2、出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的
  
  共有房屋形成的原因一般是：
  
  （1）、因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實(shí)際上是夫妻共有房屋；
  
  （2）、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有；
  
  （3）、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被補(bǔ)償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實(shí)則為家庭共有房屋；
  
  （4）、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。
  
  《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定 “共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；”不得轉(zhuǎn)讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無效。
  
  3、因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無法取得合法產(chǎn)權(quán)的
  
  開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。
  
  4、已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋
  
  《物權(quán)法》第一百九十一條 規(guī)定 “抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?br/>
  《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定 “抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！?br/>
  未經(jīng)抵押權(quán)人同意，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的因侵害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益，因而轉(zhuǎn)讓無效。
  
  5、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的
  
  《合同法》第一百三十條規(guī)定 “出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！蔽凑鞯贸凶馊诵惺箖?yōu)先購買權(quán)的，承租人可以主張房屋買賣合同無效。
  
  6、被依法查封、限制的房屋不能轉(zhuǎn)讓
  
  依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，其中第(二)項(xiàng)規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”。
  
  以上房屋轉(zhuǎn)讓的共同特征是，因合同無效或者一方違約致使房屋產(chǎn)權(quán)無法理過戶手續(xù)，無法完成房屋買賣的交易。遇到這種情況，賣房人可以收回房屋，買房人可以要求退房。如果房屋買賣合同有效，合同中約定了違約金的，違約方應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金。合同無效，一方有過錯的應(yīng)當(dāng)賠償給對方造成的經(jīng)濟(jì)損失。
  
  二、退房有哪些程序？
  
  在買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面介紹一下在購房的不同階段出現(xiàn)退房情況時如何辦理相關(guān)的手續(xù)。
  
  1、訂金（定金或認(rèn)購金）階段
  
  當(dāng)購房者已交訂金(定金或認(rèn)購金)，但還沒有簽訂正式預(yù)售合同的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認(rèn)購金)，但沒有說明所交款項(xiàng)的性質(zhì)，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項(xiàng)。
  
  如果賣方所售項(xiàng)目有《預(yù)/銷售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，購房者與賣方有約定，所交款項(xiàng)為定金，且如果買賣雙方就買賣合同達(dá)不成一致意見，**終沒有簽訂合同，所交款項(xiàng)予以沒收，定金一律不退。姜濤與劉桂林律師認(rèn)為，這種約定有違公平公正的原則，應(yīng)屬強(qiáng)迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購房者可直接向法院起訴。
  
  
  
  2、已做預(yù)售登記階段
  
  買賣雙方已到房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)做了預(yù)售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方協(xié)商，看能否達(dá)成一致意見，如果雙方達(dá)成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責(zé)任由誰來承擔(dān)、如何退款、如何履行等問題。shangeshgh
  
  如果買賣雙方中一方違約，且達(dá)不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達(dá)不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請仲裁。此外，雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷預(yù)售登記手續(xù)。
  
  3、入住階段
  
  在房屋竣工后，購房者已辦理了入住手續(xù)，交了*部門應(yīng)收的稅費(fèi)之后，但房產(chǎn)證還沒有辦理下來之前退房的，這個階段要求退房的一般都是購房者，大多是賣方違約。這個階段除與上述*個階段要求一致外，還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費(fèi)、搬離時間等問題。如賣方違約，裝修損失應(yīng)經(jīng)過房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，確定裝修損失。購房者還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，賣方所代收的稅費(fèi)也應(yīng)退還。如達(dá)不成協(xié)議，購房者可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請仲裁。
  
  4、房產(chǎn)證辦理完畢階段
  
  房產(chǎn)證辦理完畢之后，房屋的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下購房者是不能退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣方墊資，且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務(wù)，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過戶或注銷手續(xù)。
  
  結(jié)語：二手房買賣不同于其他日常商品消費(fèi)，它涉及的資金量大，專業(yè)性問題多。同樣二手房退房涉及到的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也十分復(fù)雜，因此一旦出現(xiàn)問題就要找一個專業(yè)的律師為您謀劃一二。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-29 16:21:36
• 155****8915

  買房又退房，的確是一件苦惱的事情。但退房要有一定的準(zhǔn)則，我們要注意8點(diǎn)要求：
  
  收樓過程中，如果遇到質(zhì)量小問題，可以讓發(fā)展商及時補(bǔ)修，但如果出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退房。
  
  1.實(shí)測面積與合同約定面積誤差值超過3%。
  
  2.開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。
  
  3.開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
  
  4.開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的（故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外）。
  
  5.開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。
  
  6.不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。
  
  7.購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。
  
  8.合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-29 16:21:28
• 135****0421

  在賣家未能如實(shí)告知的情況下，買賣合同是否有效？
  
  一購房者買房入住不到一個月時間，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)居然有白蟻。聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行仔細(xì)檢查，才發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)不少地方已被白蟻啃食一空。通過細(xì)致查看之后發(fā)現(xiàn)，屋內(nèi)有部分裝修重新更換過，如門套等。但是賣家在與購房者簽訂買賣合同之前，并未告知住房內(nèi)有白蟻。
  
  對于這種情況，專業(yè)人士認(rèn)為賣家存在過錯，構(gòu)成了欺詐。房屋出賣人在出售此類房屋時，負(fù)有信息披露義務(wù)，應(yīng)該如實(shí)將所售房屋有關(guān)信息特別是瑕疵如實(shí)告知買方，并在買方愿意接受的情況下再進(jìn)行交易。但該賣家刻意隱瞞了屋內(nèi)有白蟻的事實(shí)，違反了誠實(shí)信用原則，已經(jīng)構(gòu)成了欺詐。

  查看全文↓ 2019-05-29 16:21:20
• 145****0846

  在購買商品房后可能由于多種原因，會出現(xiàn)想要退房的想法。但合同簽訂后，任何一方都不能任意的要求不履行或解除合同。那么，什么情況下能退房呢?首先，如果買賣雙方和平協(xié)商，達(dá)成退房的一致意見，當(dāng)然可以退房。但現(xiàn)實(shí)中這種情況比較少，在不能達(dá)成一致意見的情況下，根據(jù)法律規(guī)定，以下幾種情況可以要求退房：第一，開發(fā)商不具有商品房預(yù)售許可資格;
  第二，開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的;第三，開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同中約定的面積不符，面積誤差比絕對值超過3%的;
  第四，擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向的;第五，延遲交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行;第六，因開發(fā)商原因無法辦理房屋所有權(quán)登記;第七，申請貸款無法辦理的;第八，合同規(guī)定的其他情形。

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相關(guān)問題

• 問 二手房退房嗎？二手房什么條件可以退？
  答

  一、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非因被監(jiān)護(hù)人的利益，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)，因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權(quán)處分。二、出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的共有房屋形成的原因一般是：1、因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實(shí)際上是夫妻共有房屋;2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有;3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被補(bǔ)償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實(shí)則為家庭共有房屋;4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第四款規(guī)定 “共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;”不得轉(zhuǎn)讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無效。三、因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無法取得合法產(chǎn)權(quán)的開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。四、已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋《物權(quán)法》第一百九十一條 規(guī)定 “抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！薄稉?dān)保法》第四十九條規(guī)定 “抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！蔽唇?jīng)抵押權(quán)人同意，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的因侵害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益，因而轉(zhuǎn)讓無效。五、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的《合同法》第二百三十條規(guī)定 “出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！蔽凑鞯贸凶馊诵惺箖?yōu)先購買權(quán)的，承租人可以主張房屋買賣合同無效。六、被依法查封、限制的房屋不能轉(zhuǎn)讓依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，其中第(二)項(xiàng)規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”。七、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房不符合規(guī)定的依據(jù)北京市建設(shè)委員會 2008年4月8日發(fā)布的《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用房上市出售有關(guān)問題的知 》的規(guī)定，自《通知》發(fā)布之日起，簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，按照以下規(guī)定執(zhí)行：已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價格上市出售。確需出售的由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購。已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年后，可以按市場價出售所購住房。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價格和出售價格價差的70%補(bǔ)交土地收益等價款。轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房不符合上述規(guī)定的，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。八、出售央產(chǎn)房，未經(jīng)《央產(chǎn)房管理辦公室》比準(zhǔn)的出售中央國家機(jī)關(guān)在京單位的房改房，未經(jīng)《央產(chǎn)房管理辦公室》批準(zhǔn)的不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。九、出售房改房，違反與原房屋產(chǎn)權(quán)單位約定的關(guān)于實(shí)施《北京市已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》具體問題的補(bǔ)充通知(2000年3月21日)規(guī)定“ 凡以房改成本價所購公房申請上市出售的，除與原產(chǎn)權(quán)單位在買賣合同中另有約定的以外，可不再征詢原產(chǎn)權(quán)單位的意見。在京中央和國家機(jī)關(guān)及中央在京企事業(yè)單位另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！庇行﹩挝慌c職工簽訂房改售房合同時，合同中明確約定了限制性條款。如購房人如果出國或者調(diào)離本單位時，單位有權(quán)收回房屋等等。如未取得原單位同意出售的書面證明，很可能會導(dǎo)致原單位主張權(quán)利，出賣人與購房者簽訂的房屋買賣合同被確認(rèn)為無效。合同無效，應(yīng)當(dāng)返還購房者已付購房款及利息，出賣人有過錯的應(yīng)當(dāng)賠償購房者因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。十、農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓未經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)的，轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效農(nóng)村宅基地不屬于二手房的范圍，但是因?yàn)檎剞D(zhuǎn)讓糾紛數(shù)量很多，在此一并提出。十一、公有房屋承租人轉(zhuǎn)讓房屋承租權(quán)，不能辦理承租人變更過戶手續(xù)的這種情況屬于房屋承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓。目前國有直管公房即房管所代表國家直接管理的房屋承租人，由于在事實(shí)上享有占有、使用、交換、收益(出租)和處分(承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓)的權(quán)利，享有承租人死亡后繼承人繼續(xù)承租的權(quán)利，享有拆遷后得到安置補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，因而長期以來一直是“房蟲”十分關(guān)注的對象。有的房屋買賣合同的出賣人出賣了承租的公有房屋，又不能辦理公有房屋承租權(quán)的變更手續(xù)。有的是父母承租的公房，父母去世后其子女將房屋出賣給他人，公房管理部門不能辦理過戶手續(xù)。直管公房承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在2007年之前是可以的。一般只要是房屋的合法承租人與他人達(dá)成承租權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，申請變更承租人的，房管所都能辦理過戶。2007年以后公房的承租人申請轉(zhuǎn)讓房屋承租人的，需將房屋交還房管所，房管所給予補(bǔ)償，再由房管所出租。也就是說在2007年之后，私下轉(zhuǎn)讓公有房屋承租權(quán)的難以辦理承租權(quán)過戶手續(xù)。

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• 問 ??交了二手房定金怎么退？二手房退定金需要滿足什么條件？
  答

  可以退訂金。依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，訂金是可以全額退換的。如果簽署協(xié)議，及收款收據(jù)上面，寫的是定金，則是無法退還的，并且還將依據(jù)協(xié)議之約定，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?！坝喗稹保壳胺缮蠜]有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，家具銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時，可以與中介銷售者協(xié)商解決并要求退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。而對定金”指為保證合同的履行，消費(fèi)者預(yù)先向家具銷售者（賣方）交納一定數(shù)額的錢款。合同上是 “ 定金 ” 的，依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，家具銷售者違約時，“定金”雙倍返還；消費(fèi)者違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的 20% 。定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：一、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。二、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。三、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。

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• 問 二手房可以退嗎
  答

  “定金”與“訂金”在法律上的定義： 1.訂金給付后，如發(fā)生一方違約，導(dǎo)致解除合同的情形時，收受訂金的一方必須如數(shù)退還訂金 2.定金擔(dān)保是有懲罰性的，《擔(dān)保法》第89條規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ筋A(yù)付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或著收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”其中“無權(quán)要求返還定金和雙倍返還定金”的規(guī)定都是定金擔(dān)保的懲罰性的具體表現(xiàn)。 如你付的是“定金”，違約的話，錢就拿不回來了。

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• 問 被改造過的二手房可以退房嗎？怎么退？
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  這個情況屬于您違約了……呵呵退是肯定可以退的，就看您是通過中介還是自己和業(yè)主直接交易的如果是中介那就和中介溝通 通過中介來和業(yè)主交涉直接和業(yè)主交易的話，那就得咱自己和業(yè)主磨嘴皮子了但是不管那個，簽合同的時候肯定是有詳細(xì)的違約說明的，按著合同走就OK具體步驟：1、先和（中介）業(yè)主交涉，動之以情曉之以理——反正就是表明房子不好意思我要退了！2、按相關(guān)的合同規(guī)定違約該賠的就賠，如果沒有詳細(xì)說明，恭喜您撿漏洞了3、萬一業(yè)主死活不同意退，那就走法律程序唄，這個代價就有點(diǎn)高了！關(guān)于違約金，這個就看合同上面是怎么說的——如果是不可抗拒因素所以退房，建議能多賠就多陪些吧，畢竟業(yè)主都辦理提前還貸了（萬一業(yè)主資金也緊張，那就麻煩了——錢都給銀行了他那里來的錢給你?。?！萬一真沒錢——建議您和業(yè)主協(xié)商，房子再另找買家，買了再給您退款！

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• 問 ??二手房交了**可以退房嗎？沒有過戶可以退嗎？
  答

  可以退，但如果不是不可抗拒因素或業(yè)主的原因，那么買方毀約不買需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，**高需承擔(dān)房屋價值的20%，損失非常大；當(dāng)然，也可以跟業(yè)主好好協(xié)商。

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