已經(jīng)抵押的商品房可以銷售嗎？該怎么交易呢？

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• 155****2893

  被抵押房產是可以依法轉讓的。 根據(jù)《城市房地產抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續(xù)資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。由此可見，將在建房產抵押給銀行是合法的。
  但是，按有關法規(guī)規(guī)定，將抵押房地產出售必須滿足兩個條件： 一是通知抵押權人并經(jīng)其同意。二是如實告知買受人。

  查看全文↓ 2019-05-30 16:13:59
• 155****9481

  轉讓抵押物應當適用于《擔保法》第四十九條的規(guī)定。即抵押人應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況?！冻鞘蟹康禺a抵押管理辦法》規(guī)定：轉讓抵押房地產須經(jīng)抵押權人同意，轉讓房地產所得的價款應提前清償所擔保的債權。所擔保的債權一經(jīng)清償，抵押權即歸于消滅。轉讓應當包括贈與，贈與房屋亦須經(jīng)過抵押權人同意。抵押的房地產如被依法繼承，由于抵押權所具有的追及效力，抵押權并不因此而受到影響。登記機關在為繼承人辦理轉移登記時，可以在登記文件和房屋權屬證書上作相應的記載。
  

  查看全文↓ 2019-05-30 16:13:45
• 131****8831

  根據(jù)法律規(guī)定，抵押人處分抵押物的，應當征得抵押權人同意，也就是說，抵押房產可以交易，但根據(jù)法律規(guī)定，應當經(jīng)過銀行同意。
  但我們日常交易中可能很容易忽略這個問題，在二手房交易中，很多房產都是存在按揭抵押的，我們交易時無論中介還是買賣雙方都沒有考慮還要經(jīng)銀行同意，但是，我們需要知道，在交易存在抵押的房產時，需要經(jīng)過一個必須的步驟就是解押，解押顧名思義，就是解除抵押。
  這里我們是采取了一個更為直接的方法，法律規(guī)定，出賣抵押房產要經(jīng)過抵押權人銀行的同意，那么我們把房子的貸款還清了之后，銀行就會自動喪失抵押權人的身份，因此，在還清貸款后，銀行都會出具一份貸款結清證明，我們拿著這個證明到房管部門辦理解押手續(xù)，這時候交易房產便屬于無負擔瑕疵的完整產權了，我們就可以放心的進行交易了。
  在這里律師提醒大家，無論是出賣還是購買存在抵押的房產時，都要考慮解押款的問題，因為，高杠桿情況存在，按揭貸款往往比例很大，無論買賣雙方誰來支付解押款，都是一筆不小的負擔。

  查看全文↓ 2019-05-30 16:13:36

相關問題

• 問 自家已經(jīng)抵押的商品房可以銷售嗎?
  答

  已經(jīng)辦理抵押貸款的房子還能買賣嗎?事實上，已經(jīng)抵押的房子可以買賣，不過不能直接買賣。能買賣抵押房子的方法有：　　一、提前還清貸款。房子只要還清了貸款，房主就可以取得房子的完整的產權。所以，申請人可以先還清房貸，注銷房產抵押登記，再將房子賣出去。也可以和買房一方簽定買賣的合同，房主還清貸款后，再辦理二手房買賣的手續(xù)。　　二、辦理轉按揭貸款。辦理轉按揭貸款方法是變更房產的抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。轉按揭貸款不需要自己籌錢還款，壓力較小。　　所以已經(jīng)抵押的房子可以買賣的。不過若個人需要的額度不大，也可以考慮申請信用貸款，不用賣房子。終歸房子的貸款還沒有還清，等辦理好相關的手續(xù)再賣房子，花費的時間也是比較長的。

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• 問 ??哪位了解已經(jīng)抵押的商品房可以銷售嗎?
  答

  根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，房屋所有人將房屋抵押后，房屋的所有權仍歸原所有權人，他有權將房屋出售。為了保護抵押權人的利益，對房屋所有權人出售抵押的房屋做了一定的限制：1、抵押期間，房屋所有人轉讓房屋，應當通知抵押權人并告知房屋買受人房屋已經(jīng)抵押的情況;房屋所有權人未通知抵押權人或者并未告知房屋買受人的，轉讓行為無效。在《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：“抵押期間，未經(jīng)抵押權人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉讓、變賣、饋贈?！?、買賣房屋的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的價款，應當優(yōu)先向抵押權人提前償還所擔保的債權或向與抵押權人約定的第三人提存。3、抵押人出售房屋所得價款，除向抵押權人清償債務或向與抵押權人約定的第三人提存外，剩余部分歸抵押人所有，不足部分有抵押人繼續(xù)清償。

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• 問 商品房銷售過程中可以漲價嗎？該怎么交易呢？
  答

  這個要看您和房東之間有沒有書面約定，如果當初你們有購房協(xié)議的話，可以提出違約賠償，在法律上也是支持您這一方的，**近有類似的案例，如果沒有書面協(xié)議，那基本上就沒什么希望了

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• 問 ??定銷商品房可以交易嗎？該怎么交易呢？
  答

  一、定銷商品房證件：　　房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房應當按照規(guī)定領取商品房預售許可證，同時要符合交納全部土地出讓金，取得土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、完成一定量的工程投資等條件?！　《⑾嚓P的規(guī)定：　　1、《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款規(guī)定：“商品房預售，應當符合下列條件：　　（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；　?。?）持有建設工程規(guī)劃許可證；　　（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；　　（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明?！薄　?、《城市商品房預售管理辦法》第五條規(guī)定：“商品房預售應當符合下列條件：　?。?）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；　?。?）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；　?。?）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。” 3、《城市商品房預售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》?！?/p> 全部4個回答>

• 問 抵押的商品房可以賣嗎？該怎么過戶呢？
  答

  被抵押了的房子，雖然有受限制，但并不完全限制其買賣。如果賣房人要出售已經(jīng)被抵押的房屋，可以按照如下兩種方式處理：首先，賣房人應當取得抵押權人的同意，如果抵押權人同意賣房人出售已經(jīng)抵押的房屋，那么該抵押房屋是可以買賣的。在此種情形下，賣房人出售房屋得到的價款，除向抵押權人清償債務或向抵押權人約定的第三人提存后，剩余部分歸賣房人所有，不足部分就由賣房人繼續(xù)清償。其次，如果抵押權人不同意，則賣房人與買房人協(xié)商一致，也可以采取由買房人代為先行支付部分購房款，用于賣房人清償所欠抵押權人的款項后，抵押權人就可以去房產登記部門辦理解除抵押的手續(xù)，抵押解除后，房屋就可以正常交易，直接過戶給買房人。但是無論采取哪種方式買賣房屋，賣房人都應當事先如實告知買房人房屋存在抵押。法律依據(jù)：《中華人民共和國擔保法》第四十九條【抵押權的效力對抵押物處分權的影響】抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

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