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首先確定用地性質(zhì)，**好拿著東西去和政府溝通， 住宅下面當(dāng)然可以有商業(yè)，不過那個(gè)是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，面積是有要求的，你說的商業(yè)建筑 如果是大型商業(yè)，或者是商業(yè)綜合體那就不清楚了，要和規(guī)劃局溝通。
全部4個(gè)回答>商業(yè)用地能建住宅嗎？政策怎么規(guī)定的呢？
148****2611 | 2019-05-31 00:28:06
已有6個(gè)回答
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143****8922
可以，只要規(guī)劃局批準(zhǔn)你按住宅那樣建設(shè)，房產(chǎn)登記那邊允許你劃分單元分割出售。但是拿得的房產(chǎn)證是商業(yè)房產(chǎn)，不是住宅，交易按商業(yè)房產(chǎn)繳納稅費(fèi)，而且到期需要按商業(yè)用地再補(bǔ)繳地價(jià)，只有40年期限。不能按住宅用地那樣70年到期自動延期。
查看全文↓ 2019-05-31 00:28:33
《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿后的續(xù)期，依照法律 規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 -
153****7133
如果購房者經(jīng)過比較后已經(jīng)決定購買某一物業(yè)，那么首先要了解其實(shí)際銷售情況。一般來說，當(dāng)月銷售量并不大或銷售并不理想的，往往還價(jià)余地大。因此，在每月月末實(shí)現(xiàn)成交往往較有主動權(quán)。還需要注意的是，即使購房者已看中了某住宅，也不要急于下定金，否則購房將失去主動權(quán)。
查看全文↓ 2019-05-31 00:28:29
談判雙方都是為了各自的**大利益而來，雙贏的結(jié)局當(dāng)然**好，但實(shí)際上一方多得，另一方相對就要少賺。所以，賣方自然會用各種營銷策略，盡可能多地掏出買方兜里的錢。所以談判時(shí)也要時(shí)刻保持清醒的頭腦，不要被一些小利迷失了方向。
知己知彼 攻心為上
目前市場上可以選擇的項(xiàng)目較多，購房者要貨比三家再出手。
在洽談時(shí)，購房者要與置業(yè)顧問打心理戰(zhàn)。先向置業(yè)顧問表現(xiàn)出一定的購房意愿，并舉出幾個(gè)同類項(xiàng)目，說明自己正在其中選擇。對置業(yè)顧問提出的房價(jià)不要輕易作出讓步，因?yàn)檫@會使賣方認(rèn)為購房者的經(jīng)濟(jì)能力足夠支付。在看到心儀項(xiàng)目后，注意收集項(xiàng)目的相關(guān)資料，如小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配套設(shè)施、規(guī)劃等存在的缺陷，這些都可在談價(jià)錢前實(shí)地考察。
掌握還價(jià)幅度 慎留聯(lián)系方式
在購房前，購房者一定要對所在區(qū)域近一年來的房價(jià)走勢做些了解，對社區(qū)同類戶型的成交均價(jià)做到心中有數(shù)，這樣才能在與置業(yè)顧問談判時(shí)有一個(gè)明確的價(jià)位目標(biāo)，切忌盲目談判。隨意還價(jià)會讓置業(yè)顧問覺得購房者并不誠意。在了解優(yōu)惠幅度情況后，購房者可以“再降一個(gè)百分點(diǎn)”為成交條件，通常情況下現(xiàn)場銷售經(jīng)理手頭控制著一至二個(gè)百分點(diǎn)的優(yōu)惠幅度，是有可能降價(jià)的。
在第一次接觸項(xiàng)目時(shí)，置業(yè)顧問如果認(rèn)為購房者有潛力購房，一般情況下，置業(yè)顧問會主動提出留下聯(lián)系方式。此時(shí)如果購房者確實(shí)有購買意向，可以留下聯(lián)絡(luò)地址或電話，但不要讓對方感覺出自己對此項(xiàng)目已有了極大的興趣。否則置業(yè)顧問一旦有了聯(lián)系方式，就會不斷地追問是否已拿定購房主意。 -
152****7102
一、商業(yè)用地上建的住宅與普通商品房一樣的情況，現(xiàn)實(shí)中是存在的。售樓員可能沒說謊。
查看全文↓ 2019-05-31 00:28:28
二、開發(fā)商是否承諾能夠落實(shí)，這個(gè)問題你問開發(fā)商以外的任何人都不會知道，問誰也沒答案。想得到確切答案非常簡單，你看看開發(fā)商的五證（正規(guī)售樓處一定會有的，沒有五證的不建議購買），五證上標(biāo)注的是商業(yè)還是住宅，再去房產(chǎn)管理部門咨詢這個(gè)樓盤的契稅比率是多少，商業(yè)是4%，住宅是1.5%。
三、商業(yè)產(chǎn)權(quán)是不會享受住宅一樣的貸款和**政策的。 -
136****7148
購買到商業(yè)用地的開發(fā)商想在地塊上建造住宅怎么辦？上海商業(yè)用地能建住宅嗎？本文將解答上海商業(yè)用地能建住宅嗎？在商用地塊上建造住宅的弊端會是什么？答：可以。弊端主要有以下幾點(diǎn)：
查看全文↓ 2019-05-31 00:28:23
1、使用年限 商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重； 產(chǎn)權(quán)時(shí)間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時(shí)間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間。因?yàn)榉课葙徺I后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時(shí)間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因?yàn)椤段餀?quán)法》對綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險(xiǎn)。《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。。**可能的方案是：到期后，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權(quán)。所以，你不會賠30年，但會多繳一些土地出讓金，因?yàn)?0年后的土地出讓金肯定會比現(xiàn)在的貴！
2、交易稅費(fèi) 初次購買或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%； 如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會比住宅高
3、按揭方式 大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長貸款年限10年
4、日常生活成本 如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對于購房者應(yīng)該在購房時(shí)詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。 如水費(fèi)：3.7（住宅）/5.6（工業(yè)商業(yè)）/6.1（賓館、飯店、餐飲業(yè)）
5、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
6、落戶問題 無法遷入戶口 -
137****9185
現(xiàn)在買一手房砍價(jià)基本上就是一件不可能的事。下面幾條是買房時(shí)需要注意的事項(xiàng)：
查看全文↓ 2019-05-31 00:28:19
1、大家購房所付的保險(xiǎn)費(fèi)其實(shí)是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險(xiǎn)公司都可以為你打折。-
2、開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每個(gè)月推出幾套，但單價(jià)升得很快，要么就是你有關(guān)系，我們才給你好的房子。-
3、廣告沒有一個(gè)是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。-
4、售樓員會用許多方法來逼你買房，讓你無時(shí)無刻感到緊張，這時(shí)你千萬要冷靜。要自己看中才買。-
5、別以為高層中的九到十一樓不錯(cuò)，那你大錯(cuò)了，這些樓層正好是揚(yáng)灰層，臟空氣到這個(gè)高度就會停頓，我們是不會告訴你們的。-
6、別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個(gè)月從外地買來直接插土進(jìn)去的，所以能多多存活就不錯(cuò)了。-
7、別以為面磚的外墻是好的，其實(shí)面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國外都是用的高級涂料，沒人用面磚當(dāng)外墻。 -
8、別以為實(shí)測面積是對的，其實(shí)測繪局都被我們買通的，少你一個(gè)平米你也看不出來，但是國家就只承認(rèn)他的測繪報(bào)告..-
9、綠化率，容積率大多都是與實(shí)際不相符的，千萬別相信我們，我們只是聽工程部隨便說說的，能對八成就不錯(cuò)了。-
10、漏水和外立面的材料根本沒關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^大，造成外墻裂縫才漏水的。-
11、開盤的時(shí)候售樓處會有許多四五十歲的人在模型邊上說這個(gè)房子好，千萬別信，這些人大多是公司的領(lǐng)導(dǎo)來捧場的。-
12、注意，有人代理公司來代理的樓盤他們通常花樣**多，比如排隊(duì)買號等，但是開發(fā)商直接銷售就不會搞很多花頭，那是因?yàn)榇砩滔胭嶉_發(fā)商更多的代理費(fèi)。-
13、為何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通風(fēng)的只有很小一扇，我們說是為了安全，其實(shí)是整個(gè)上海的開發(fā)商都是為了省錢而內(nèi)部統(tǒng)一那么做的。-
14、如果報(bào)紙廣告上的哪個(gè)樓盤單獨(dú)印了一個(gè)房型，那你千萬不要去買這個(gè)房型，不是賣不掉的就是位置有問題，我們叫**后沖刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？ -
15、到售樓處后直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在，這本東西特別準(zhǔn)，只有少數(shù)樓盤會做一份假的。-
16、一個(gè)好的施工單位關(guān)鍵是看他的工地是否干凈，建材堆放是否井井有條。- 17不要相信物業(yè)管理會是廣告上的外資單位來管理，通常只買他們的一個(gè)名字，然后叫物業(yè)顧問，這些外資物業(yè)公司通常只為單價(jià)在一萬以上的樓盤來服務(wù)，別的其實(shí)都由本地公司來管理。- 18不要相信建筑設(shè)計(jì)是什么美國或加拿大的公司，這也是假的，國家規(guī)定外資設(shè)計(jì)單位不能單獨(dú)參與一個(gè)樓盤的建筑設(shè)計(jì)，而必須是外加一個(gè)國內(nèi)設(shè)計(jì)公司來共同設(shè)計(jì)，但是真正做出房型的就是國內(nèi)公司，弄個(gè)外國名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。 以上這些是我和我兄弟做了3年房產(chǎn)銷售的一些經(jīng)驗(yàn)，-希望對你能有所幫助。買房時(shí)，你千萬要瞪大眼睛，不要被表面的現(xiàn)象所蒙蔽了 -
144****1540
1、視野開闊
查看全文↓ 2019-05-31 00:28:13
現(xiàn)在的房子大多數(shù)都是一些高層建筑，小區(qū)周邊就會存在很多比較高的遮擋物，如果選擇頂層的房子，就會減少這些遮擋物帶來的影響，視野也會更開闊一些。
視野開闊可以讓自己心情舒暢，對視力也好，除了視野開闊之外，頂層的房子采光也是極好的，也不用擔(dān)心樓間距，冬天曬被子，也不用特別挑時(shí)間段，這讓生活變得更加的便利。
2、價(jià)格優(yōu)惠
頂層的房子單價(jià)一般都會比其他樓層的房子便宜一些，購房者花**少的價(jià)錢享受到和其他業(yè)主相同的服務(wù)和配套，顯然對于一整套房子來說，省下的是一大筆錢，減價(jià)不減配。
再加上很多開發(fā)商為了促進(jìn)頂層房子的銷售，我那個(gè)網(wǎng)會做一些優(yōu)惠活動，不管是贈送面積還是房價(jià)優(yōu)惠，在購房費(fèi)用方面，能省不少的錢。
3、安靜
如今在大城市中生活，周邊充滿了各種各樣的噪音，樓層高一些也能盡量減少造影的影響。
另外住在頂層的你永遠(yuǎn)不必?fù)?dān)心樓上的鄰居吵到你，比如在一些隔音效果不好的建筑中，樓上的腳步聲和衛(wèi)生間的沖水聲對樓下的住戶影響還是非常大的，但頂層的房子就可以完全不用擔(dān)心來自樓上的各種噪音。
二、買頂層的房子要注意什么？
1、注意保溫效果
頂層的房子相對于其他樓層的房子來說，是直接面對風(fēng)吹日曬的，夏天太陽直射樓板，冬天直接在樓板上結(jié)冰，對于室內(nèi)的溫度影響非常的大，長期生活在這種溫度中，想想就覺得痛苦。
就算是現(xiàn)在的新式樓房，會在樓頂建一些配電室，但是配電室內(nèi)冬天不加溫，夏天沒空調(diào)，幾乎與外界無異。
2、出行不便
住在頂層，出行都是依靠的電梯，如果家有老人，小編建議一定不要買頂樓，老人乘坐電梯有一定麻煩，萬一停電或電梯故障，出行就會陷入癱瘓。如果是30多層的房子，下了班回家發(fā)現(xiàn)電梯壞了，我想是誰都不愿意爬那么多樓回家吧！
如果是早上趕著上班，遇到早高峰或者晚高峰，電梯幾乎每層都要停，半小時(shí)才到樓下，那是常有的事。**恐怖的，是趕上停電或者電梯檢修。如果遇到電梯壞了，就更慘了。
3、容易滲水
頂層的房子滲水的可能性比較大，如果買到質(zhì)量存在問題的房子，頂樓就**容易出現(xiàn)滲水、裂縫。甚至有些朋友入住之后，第一個(gè)雨季都扛不過來，有的維持幾個(gè)雨季后，頂面和側(cè)面都開始滲水。
三、如何選擇頂樓呢？
1、看屋頂
坡式屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)，隔熱、防水的效果會比較好的，這樣的話就可以更好地享受居住在頂樓的風(fēng)景了。
2、看頂樓結(jié)構(gòu)和材料
購房者可以向發(fā)展商索要提供頂樓的有關(guān)設(shè)計(jì)、施工資料，這樣能看出是否符合有關(guān)的建筑標(biāo)準(zhǔn)。如果是現(xiàn)房還可以根據(jù)外立面頂樓的一些標(biāo)記線目測屋頂隔熱層的厚度，一般要求的是20－25厘米厚。
3、看消防設(shè)施
消防設(shè)施配置是至關(guān)重要的，如果發(fā)生火災(zāi)的話，熱氣和火勢一般都會往上升，所以頂樓住戶不能忽視頂樓的消防。
相關(guān)問題
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產(chǎn)權(quán)年限不同，住宅用地70年，商業(yè)用地50年，除非建的是酒店式公寓，否則不合算的。如果能改變土地性質(zhì)另當(dāng)別論。
全部5個(gè)回答> -
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弊端主要有以下幾點(diǎn)：1、使用年限商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重；產(chǎn)權(quán)時(shí)間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時(shí)間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間。因?yàn)榉课葙徺I后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時(shí)間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因?yàn)椤段餀?quán)法》對綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險(xiǎn)。《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。。**可能的方案是：到期后，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權(quán)。所以，你不會賠30年，但會多繳一些土地出讓金，因?yàn)?0年后的土地出讓金肯定會比現(xiàn)在的貴！2、交易稅費(fèi)初次購買或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會比住宅高3、按揭方式大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長貸款年限10年4、日常生活成本如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對于購房者應(yīng)該在購房時(shí)詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。如水費(fèi)：3.7（住宅）/5.6（工業(yè)商業(yè)）/6.1（賓館、飯店、餐飲業(yè)）5、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。6、落戶問題無法遷入戶口優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：1、關(guān)于保值性開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現(xiàn)性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)小，銷售速度快資金回籠時(shí)間短等因素，當(dāng)然，**關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)！能實(shí)現(xiàn)較高的利潤價(jià)值。因此購房者在購買這類住房時(shí)，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。2、關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。3、可以注冊公司2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登記注冊時(shí)凡提交的《房屋所有權(quán)證》或商品房購房合同寫明房屋用途為"住宅（包括公寓、別墅）"的，房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業(yè)用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊。因此，非住宅類房產(chǎn)，可以注冊公司
全部5個(gè)回答> -
答
能夠改變用途，改變土地用途需要行政部門許可。租賃合同有效，商人對土地有個(gè)收益權(quán)（根據(jù)w權(quán)法135到后面幾條）電工上。商業(yè)用途土地不能擅自改變用途，若是得到批準(zhǔn)就可以。若是得到審批了，獲得許可情況下。商業(yè)用地改成房子后，租給他人20年是有效的。商業(yè)用地使用年限： 根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院令第15號）中華人民共和國物權(quán)法的規(guī)定第十二條 土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年； (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！ 》亲≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 合同法：第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
全部3個(gè)回答> -
答
可以，只要規(guī)劃局批準(zhǔn)你按住宅那樣建設(shè)，房產(chǎn)登記那邊允許你劃分單元分割出售。但是拿得的房產(chǎn)證是商業(yè)房產(chǎn)，不是住宅，交易按商業(yè)房產(chǎn)繳納稅費(fèi)，而且到期需要按商業(yè)用地再補(bǔ)繳地價(jià)，只有40年期限。不能按住宅用地那樣70年到期自動延期。
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