商業(yè)用地有限制樓層嗎？誰能說說呢？

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• 142****8243

  商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重；
  產(chǎn)權(quán)時(shí)間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時(shí)間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間。因?yàn)榉课葙徺I后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時(shí)間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對(duì)現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因?yàn)椤段餀?quán)法》對(duì)綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動(dòng)續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險(xiǎn)?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。。**可能的方案是：到期后，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權(quán)。所以，你不會(huì)賠30年，但會(huì)多繳一些土地出讓金，因?yàn)?0年后的土地出讓金肯定會(huì)比現(xiàn)在的貴！

  查看全文↓ 2019-05-31 09:15:06
• 158****3666

  弊端主要有以下幾點(diǎn)：
  
  1、使用年限
  商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重。
  
  2、交易稅費(fèi)
  初次購買或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；
  如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高。
  
  3、按揭方式
  大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長貸款年限10年。
  
  4、日常生活成本
  如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對(duì)于購房者應(yīng)該在購房時(shí)詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。
  如水費(fèi)：3.7（住宅）/5.6（工業(yè)商業(yè)）/6.1（賓館、飯店、餐飲業(yè)）
  
  5、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)
  設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。
  
  6、落戶問題
  無法遷入戶口。
  
  優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：
  
  1、關(guān)于保值性
  開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現(xiàn)性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)小，銷售速度快資金回籠時(shí)間短等因素，當(dāng)然，**關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)！能實(shí)現(xiàn)較高的利潤價(jià)值。因此購房者在購買這類住房時(shí)，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。
  
  2、關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)
  非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對(duì)開發(fā)商而言，成本將提高，但對(duì)購房者的使用影響不大。
  
  3、可以注冊(cè)公司
  2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登記注冊(cè)時(shí)凡提交的《房屋所有權(quán)證》或商品房購房合同寫明房屋用途為"住宅（包括公寓、別墅）"的，房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業(yè)用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊(cè)。因此，非住宅類房產(chǎn)，可以注冊(cè)公司。
  
  商品房在中國興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。
  商品房價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

  查看全文↓ 2019-05-31 09:14:33
• 157****0384

  商業(yè)用地可以起公寓式酒店，不過就是開發(fā)商的說法不同，只是土地使用年限不同，開發(fā)商交的土地出讓金不同，和你買這個(gè)小戶型房子沒什么太多瓜葛

  查看全文↓ 2019-05-31 09:14:18

相關(guān)問題

• 問 請(qǐng)問商業(yè)用地在建造房屋的時(shí)候有限制樓層嗎？
  答

  1、使用年限 商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重； 產(chǎn)權(quán)時(shí)間我理解應(yīng)該是土地使用權(quán)時(shí)間，不是房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間。因?yàn)榉课葙徺I后，房屋產(chǎn)權(quán)就屬于你了，但土地你只有使用權(quán)，無所有權(quán)，土地所有權(quán)屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權(quán)年出讓年限限**高為70年，商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以，住房只有40年的土地使用權(quán)時(shí)間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權(quán)收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對(duì)現(xiàn)業(yè)主影響不大，但因?yàn)椤段餀?quán)法》對(duì)綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否能夠自動(dòng)續(xù)期規(guī)定并不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險(xiǎn)?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。。**可能的方案是：到期后，你再次向國家交納土地出讓金，國家再次出讓土地使用權(quán)。所以，你不會(huì)賠30年，但會(huì)多繳一些土地出讓金，因?yàn)?0年后的土地出讓金肯定會(huì)比現(xiàn)在的貴！ 2、交易稅費(fèi) 初次購買或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%； 如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高 3、按揭方式 大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長貸款年限10年 4、日常生活成本 如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對(duì)于購房者應(yīng)該在購房時(shí)詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。 如水費(fèi)：3.7（住宅）/5.6（工業(yè)商業(yè)）/6.1（賓館、飯店、餐飲業(yè)） 5、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅的要求較高。 6、落戶問題 無法遷入戶口 優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)： 1、關(guān)于保值性 開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變現(xiàn)性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)小，銷售速度快資金回籠時(shí)間短等因素，當(dāng)然，**關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)！能實(shí)現(xiàn)較高的利潤價(jià)值。因此購房者在購買這類住房時(shí)，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。 2、關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn) 非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對(duì)開發(fā)商而言，成本將提高，但對(duì)購房者的使用影響不大。 3、可以注冊(cè)公司 2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登記注冊(cè)時(shí)凡提交的《房屋所有權(quán)證》或商品房購房合同寫明房屋用途為"住宅（包括公寓、別墅）"的，房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業(yè)用的（如商住、綜合等），均不予登記注冊(cè)。因此，非住宅類房產(chǎn)，可以注冊(cè)公司

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• 問 公交倉儲(chǔ)用地能做商業(yè)嗎？誰能說說呢？
  答

  不能的。物流用地性質(zhì)問題一直以來是困惑物流發(fā)展的主要問題。根據(jù)國家土地管理相關(guān)規(guī)定，工業(yè)用地包括倉儲(chǔ)用地，所以，倉儲(chǔ)用地肯定是工業(yè)用地性質(zhì)；但是，各地方政府的做法也有不同，在物流發(fā)展早期，由于對(duì)物流性質(zhì)的認(rèn)識(shí)不同，也按使用用途劃分：倉儲(chǔ)叫倉儲(chǔ)用地、停車叫停車用的，運(yùn)輸叫運(yùn)輸用地等，但統(tǒng)稱為“綜合用地”。至于倉儲(chǔ)用地的性質(zhì)，一般說來，應(yīng)該是工業(yè)用地，使用期限應(yīng)該為50年；但如果是綜合用地，使用期限只有40年（相當(dāng)于商業(yè)用地）。你不妨查看一下你的土地證，如果使用期限是50年，肯定是工業(yè)用地；如果使用期為40年，屬綜合用地（相當(dāng)于商業(yè)用地）；如果是綜合用地的話，就要據(jù)理力爭，估計(jì)對(duì)你是有利的，補(bǔ)繳的土地款要少一些。此外，不管你現(xiàn)在是工業(yè)或商業(yè)用地，如果想變成住宅用地（使用期限為70年），一定要去政府土管部門和規(guī)劃部門辦理相關(guān)用地手續(xù)。主要的手續(xù)有：變更用地性質(zhì)，交納土地差額金；規(guī)劃部門查看該地塊現(xiàn)有規(guī)劃是否為住宅用地，如不是，還要規(guī)劃部門調(diào)整規(guī)劃；這些辦理好以后，作為住宅項(xiàng)目，還要辦理項(xiàng)目規(guī)劃，如：規(guī)劃建筑總面積、容積率、綠化率、道路預(yù)留區(qū)等等很多事項(xiàng)?？傊?，如想實(shí)現(xiàn)你的愿望，一定要與政府及相關(guān)部門溝通與交流，符合政府的法定要求，并辦理相關(guān)手續(xù)。 各地辦理的步驟是不一樣的，具體可以去當(dāng)?shù)赝凉芘c規(guī)劃部門打聽。由于你是“老地主”，按一般規(guī)定是不用招標(biāo)的，是否掛牌，各地做法也是有所不同的，有的一定要掛牌，有的不要掛牌，你**好還是去當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T聯(lián)系，以他們說的或相關(guān)規(guī)定為主。

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• 問 ?? 工業(yè)用地如何變?yōu)樯虡I(yè)用地？誰能說說呢？
  答

  第一、改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)。 第二、如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。 第三、通常的做法可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購儲(chǔ)備計(jì)劃安排收儲(chǔ)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ?? 商業(yè)用地哪些不能分割？誰能說說呢？
  答

  建設(shè)部門出同意用途改變的規(guī)劃，收回原土地證書和劃撥土地決定書，報(bào)政府同意批準(zhǔn)，按改變用途協(xié)議出讓，簽訂出讓合同，補(bǔ)交出讓金，土地利用審核同意，地籍變更證書

  全部3個(gè)回答>
• 問 ?? 工業(yè)用地和商業(yè)用地哪個(gè)好？誰能說說呢？
  答

  1.工業(yè)用地用途變更計(jì)委立項(xiàng)文件；2.申請(qǐng)人工業(yè)用地用途資格一定是土地權(quán)人或者使用權(quán)人；3.工業(yè)用地規(guī)劃部門同意改變工業(yè)用地用途的規(guī)劃用地許可證；4.辦理工業(yè)用地用途變更的人需要提交工業(yè)用地用途變更的材料目錄；5.申請(qǐng)工業(yè)用地用途是有時(shí)限的，土地用途批準(zhǔn)變更之日起要在30日內(nèi)申請(qǐng)辦理；6.要準(zhǔn)備法人代表人的身份證復(fù)印件，還要整理委托辦理委托書和委托代理人身份證復(fù)印件。

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