買二手房合同簽了購(gòu)房合同有效嗎？能否具體解釋下呢？

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• 152****5033

  正常性的應(yīng)該是簽二手房買賣協(xié)議，你與賣方的條件款項(xiàng)，都要在協(xié)議上，包括何時(shí)過戶交房，在審批中心過戶時(shí)，可能還要再簽一份協(xié)議。
  也許不同的中介，操作方式不一樣，所以**好多了解一下，特別要注意的是合同上的內(nèi)容。

  查看全文↓ 2019-06-02 17:16:37
• 158****3984

  居間合同，是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。在民法理論上，居間合同又稱為中介合同或者中介服務(wù)合同。向他方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)的一方為居間人，接受他方所提供的訂約機(jī)會(huì)并支付報(bào)酬的一方為委托人。
  

  查看全文↓ 2019-06-02 17:16:29
• 134****4582

  你好！
  二手房存在三個(gè)合同，居間合同，買賣合同，網(wǎng)簽合同，居間合同是指通過中
  介公司成交三方簽的合同，買賣合同是指買賣雙方簽訂的初步合同，真正簽約
  過戶需要的合同是網(wǎng)簽合同，買賣雙方初步簽訂居間和買賣合同后，再由中介
  公司的工作人員在網(wǎng)上進(jìn)行網(wǎng)簽，只有網(wǎng)簽簽了以后才是在網(wǎng)上能查到的，也
  就是才能正式公示留底，拿著網(wǎng)簽合同這些才能進(jìn)行二手房過戶。
  如有疑問，請(qǐng)追問。

  查看全文↓ 2019-06-02 17:16:10
• 147****3601

  1. 不是。
  2. 二手房存在三個(gè)合同，居間合同，買賣合同，網(wǎng)簽合同。
  3. 簽了居間合同書不能算正式訂立了購(gòu)房合同。
  4. 二手房買賣合同訂立注意事項(xiàng)有：
  （1）購(gòu)房者需要對(duì)售房者有準(zhǔn)確的了解
  （2）購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)查看房產(chǎn)證所有人的身份證件。
  （3）購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解并核實(shí)房產(chǎn)所有人是一位還是幾位共有。
  （4）二手房有無合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明---房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。
  （5）購(gòu)房者要對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)基本情況必要的了解。
  （6）購(gòu)房者還應(yīng)了解隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備（非房屋附屬設(shè)備）及裝修的詳細(xì)情況。

  查看全文↓ 2019-06-02 17:15:52

相關(guān)問題

• 問 ??買二手房合同簽了購(gòu)房合同有效嗎？
  答

  有效（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。 （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。 （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。 （5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。 （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。 （7）、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。 （8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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• 問 購(gòu)房合同有很多附加協(xié)議正常嗎？能否具體解釋下呢？
  答

  補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)合同正文的補(bǔ)充，如果沒有需要增加的內(nèi)容，沒有補(bǔ)充協(xié)議也正常；需要的話，雙方可以就相關(guān)問題再進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致后以書面方式確認(rèn)。

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• 問 回遷房有購(gòu)房合同嗎？能否具體解釋下呢？
  答

  購(gòu)買回遷房與購(gòu)買商品房的手續(xù)是一樣的?；剡w房信息1.憑拆遷證明和身份證簽訂購(gòu)房合同并結(jié)算房款.2.按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票.3.憑拆遷證和購(gòu)房合同等到房產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)證手續(xù).4.視房屋面積大小減免部分或全部契稅.5.憑房產(chǎn)證和契證到國(guó)土資源局辦理土地證手續(xù)。

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• 問 什么是二手房陰陽(yáng)合同 二手房陰陽(yáng)合同有效嗎
  答

  購(gòu)房避稅：二手房陰陽(yáng)合同無效 （作者：張志勝，北京律師） 一、基本案情 2008 年 3 月，張某通過北京某知名房產(chǎn)中介公司（下稱中介公司）購(gòu)買二手房，該房屋坐落在北京市朝陽(yáng)區(qū)雙橋某社區(qū)，建筑面積 105 平米，單價(jià)約 10000 元人民 / 平方米，總價(jià) 1100000 元人民。簽訂合同時(shí)，中介公司聲稱：可以做一個(gè)“避稅合同”，讓張某少繳稅；房主李某不愿意，要求合同單價(jià)與總價(jià)如實(shí)填寫，經(jīng)過中介公司工作人員的耐心“講解”，勉強(qiáng)簽字同意。 2008 年 4 月 15 日 ，買賣雙方及中介公司工作人員共同簽訂三份協(xié)議：《房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《居間合同》。《房屋買賣合同》約定：房屋單價(jià)與總價(jià)按照《補(bǔ)充協(xié)議》的約定計(jì)算?！堆a(bǔ)充協(xié)議》中約定：房屋單價(jià) 5000 元 / 平方米，綜合補(bǔ)償金 575000 元，總價(jià) 1100000 元人民幣，** 40 萬元，在合同簽訂之日起 30 日內(nèi)支付；余款在辦理過戶手續(xù)時(shí)支付。 2008 年 5 月，北京市房?jī)r(jià)開始下跌，張某開始猶豫不決； 2008 年 5 月 10 日 ，張某明確告知李某，雙方之間的合同無效，并要求李某返還張某支付的“定金” 20000 元人民幣；同時(shí)，張某要求中介公司返還中介費(fèi) 40000 元人民幣。李某覺得非常“冤屈” ---- 難道自己賣房還賣出了毛??？中介公司更是理直氣壯：你張某自己違約，我們不會(huì)退還任何費(fèi)用。 2008 年 6 月，張某將李某和中介公司告上法庭，請(qǐng)求法院判令合同無效并要求李某返還定金支付利息；要求中介公司返還中介費(fèi)，賠償損失。 2008 年 8 月，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院合并審理，作出判決：（ 1 ）張某與李某之間的房屋買賣合同無效；（ 2 ）李某返還張某定金 2 萬元；（ 3 ）中介公司返還中介費(fèi) 40000 元；（ 4 ）駁回張某其他訴訟請(qǐng)求。 二、律師評(píng)論 1 、二手房買賣中，“避稅”合同、陰陽(yáng)合同無效。眼下，房產(chǎn)中介公司在促成交易后，唆使買賣雙方簽訂所謂的避稅合同 ---- 通過分解房屋總價(jià)的方式達(dá)到買受人或出賣人少繳稅費(fèi)的目的。當(dāng)事人對(duì)此行為也是將信將疑，加上中介人員的“講解”，便同意了這個(gè)“慣例”。此行為嚴(yán)重侵害了國(guó)家利益，屬于無效合同（合同法第 52 條第 2 項(xiàng)）。 2 、“避稅”合同、陰陽(yáng)合同無效之后果。合同被認(rèn)定為無效后，恢復(fù)原狀是基本的后果：返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)補(bǔ)償（合同法第 58 條）。合同無效，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，與依約定行使解除權(quán)的情形相似：合同一方因?yàn)閷?duì)方違約而行使解除權(quán)后，對(duì)方并不因此免除違約責(zé)任。本案中，合同雙方惡意串通，都存在過錯(cuò)，因而，法院并沒有支持張某的賠償請(qǐng)求。 3 、“避稅”合同、陰陽(yáng)合同無效，中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。作為居間合同的當(dāng)事人，中介公司故意提供虛假情況，損害委托人的利益，不得要求支付報(bào)酬，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任（合同法第 425 條第 2 款）。因此，本案中，中介公司退還中介費(fèi)是沒有疑問的。但是，中介公司如何承擔(dān)損害賠償責(zé)任，在多大程度上承擔(dān)責(zé)任，這兩個(gè)問題，法律并沒有明確規(guī)定。 4 、合同無效，房?jī)r(jià)漲跌的損失由誰(shuí)承擔(dān)。雙方簽訂合同至合同被認(rèn)定為無效期間，房?jī)r(jià)可能發(fā)生變化：房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房人可能需要支付更多的金錢才能買到同樣大小的房屋；房?jī)r(jià)下跌，賣房人的房屋貶值，遭受損失。這部分損失，劃定責(zé)任承擔(dān)時(shí)，應(yīng)當(dāng)視情況而定：作為守約方，可以要求對(duì)方承擔(dān)責(zé)任；但是，雙方都有惡意的時(shí)候，此類損害賠償?shù)囊蠛茈y得到支持。 三、法律依據(jù) 1 、《中華人民共和國(guó)合同法》第 52 條第 2 項(xiàng)：有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的； 2 、《中華人民共和國(guó)合同法》第 58 條：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 3 、《中華人民共和國(guó)合同法》第 425 條第 2 款：居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供需家情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 （原創(chuàng)作品，切勿抄襲，侵權(quán)必究） 作者簡(jiǎn)介：張志勝律師，中共黨員，法學(xué)碩士，中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員，北京市律師協(xié)會(huì)會(huì)員，北京知名學(xué)者型律師，曾接受中央人民廣播電臺(tái)、中國(guó)青年報(bào)等媒體專訪； 2005 年，被司法部選調(diào)參加司法考試 ( 律師執(zhí)業(yè)資格考試 ) 閱卷，主閱論述題第三題。 2006 年參加美國(guó)華盛頓大學(xué)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研。張律師從事律師行業(yè)多年來 , 一直專注于經(jīng)濟(jì)糾紛與刑事辯護(hù)的處理，成功辦理案件上百起，積累了豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)。 聯(lián)系電話： 010-67675113 ， ， ；張律師主頁(yè)： http://www.yyylaw.com ；駕車或乘車路線：京廣橋下車即到。  

• 問 ??買二手房和中介簽認(rèn)購(gòu)合同有效嗎
  答

  視情況而定。

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