??房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清,可以評估嗎?評估由什么決定的?

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• 132****9279

  什么情況需要房產(chǎn)評估？
  
  1、房價明顯過低時需進行二手房評估價
  
  買賣雙方可能會為了少繳稅費，會向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報。如果房地產(chǎn)管理部門認為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整房價，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的房產(chǎn)進行二手房評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。
  
  2、買賣雙方認為有必要時需進行二手房評估
  
  交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行二手房評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，會自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行二手房評估。
  
  3、辦理房產(chǎn)保險時需要二手房評估
  
  辦理房地產(chǎn)保險是需二手房評估來評估房價，確定保險價值和保險事故發(fā)生或損失程度評估。
  
  4、申請抵押貸款需做二手房評估
  
  在房產(chǎn)交易過程中，有的購房者為了少付**款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險。所以銀行會為了確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房產(chǎn)進行二手房評估。
  
  5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要做二手房評估
  
  二手房買賣合同簽訂后，如果一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行二手房評估。
  
  哪些因素影響評估價格？
  
  二手房價格的評估中，以下幾個因素的影響為關鍵。
  
  第一因素：位置、地段。
  
  第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設施。
  
  第三因素：戶型朝向。
  
  第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。
  
  第五因素：也是較關鍵的因素——折舊費。房子一旦進住使用便進入了折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。
  
  房產(chǎn)評估流程是什么？
  
  如果發(fā)生了上述情形之一，房屋的所有權(quán)人或者其他人決定對房產(chǎn)進行評估，應該怎么做呢？
  
  相關人員尋找一家合法的評估機構(gòu)，其程序一般包括以下9個步驟：接受估價委托；明確估價基本事項；擬定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象；選定估價方法進行計算；確定估價結(jié)果；撰寫估價報告。

  查看全文↓ 2019-06-10 16:56:05
• 144****5563

  第一章 總則
  第一條為了加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建設項目順利進行，根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》，結(jié)合本省實際，制定本條例。
  第二條在本省行政區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，應當遵守國務院《城市房屋拆遷管理條例》和本條例。
  第三條省人民政府建設行政主管部門對本省行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。
  設區(qū)的市、縣(市)人民政府房屋拆遷管理部門對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。設區(qū)的市、縣(市)人民政府有關部門應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定，互相配合，保證城市房屋拆遷管理工作的順利進行。
  縣級以上地方人民政府土地行政主管部門依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。
  第二章 拆遷程序
  第四條城市房屋拆遷應當遵循下列程序：
  (一)進行拆遷項目評估；
  (二)拆遷人向房屋拆遷管理部門申領房屋拆遷許可證；
  (三)房屋拆遷管理部門發(fā)布拆遷公告；
  (四)拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人及房屋承租人訂立書面拆遷補償安置協(xié)議；

  查看全文↓ 2019-06-10 16:55:53
• 141****7622

  1、路線價格
  
  土地使用權(quán)的價值與土地的位置有很大關系（街道情況：寬度深度）。對于同一塊，土地的價值具有相對穩(wěn)定性。如果您知道土地的平均價格，請通過街道寬度和街道。通過深度調(diào)整確定評估對象的土地價值的方法是路線價格方法。
  很明顯，可以先設置或選擇標準房屋，并根據(jù)實際情況采用適用的評估方法評估標準房屋市場價格，然后修改標準房屋市場價格以計算房屋的市場價值。被征用。
  對于住宅房屋，修正系數(shù)主要包括占地面積比，方向和樓層;非住宅房屋根據(jù)目的分為商業(yè)，辦公和工業(yè)類型。修正系數(shù)主要包括建筑面積比，樓層和街道條件。
  2、基準地價
  
  對于某一地塊的土地使用權(quán)價值的評估，可以參考同一水平和相同目的的現(xiàn)有基準地價，并調(diào)整一般因素，區(qū)域因素和個別因素，**后獲得評估土地使用權(quán)價值的方法。 。該方法具有一定的政策特征。
  3、剩余
  當房地產(chǎn)的總價已知或可以衡量時，因為房地產(chǎn)的總價格=土地使用權(quán)的價值+房產(chǎn)的價值，土地使用權(quán)的價值或土地使用權(quán)的價值財產(chǎn)的計量，扣除總價值后，可以獲得財產(chǎn)的價值或土地使用權(quán)。值。這種方法通常用于房屋或土地的個人估價。
  
  4、收益
  不同地區(qū)，不同用途和類型的房地產(chǎn)收益率也不同。根據(jù)要估算的房地產(chǎn)收入返還價值的方法是收入減少法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收入÷收入減少利率。
  
  5、假設開發(fā)
  對于未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測量正常開發(fā)后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投資，估算房地產(chǎn)價值的方法是獲得。
  
  6、市場比較
  提取市場上相同目的和其他類似條件的房地產(chǎn)價格案例（出售或評估，正常報價），與要估算的房地產(chǎn)條件相比較，對每個因素進行索引并通過準確的指數(shù)對比度調(diào)整得出一種評估房地產(chǎn)價值的方法。
  該方法具有很強的實際意義和準確性。它通常在市場成熟，交易透明，比較案例易于查找時使用，估值結(jié)果更準確。
  
  7、成本
  
  （1）成本產(chǎn)品算法，即計算獲得土地或?qū)崿F(xiàn)土地開發(fā)的成本，不包括異常因素的價值，并在累計正常成本費用后取一定的資本利息和合理的投資利潤，A方法獲得土地使用權(quán)的價值。這種方法通常用于評估在正常程序下獲得的土地。
  （2）重置成本法，是衡量現(xiàn)有房屋現(xiàn)行市場標準下房屋重建成本的一種方法，然后考慮基金的利益并計算一定的開發(fā)（或建設利潤）以獲得完整的房屋。重量。設定成本價格，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定建筑新穎度。兩者相乘以得出評估房屋價值的方法。

  查看全文↓ 2019-06-10 16:55:47

相關問題

• 問 ??房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清,可以評估嗎?評估價又是由什么決定的?
  答

  1、路線價格土地使用權(quán)的價值與土地的位置有很大關系（街道情況：寬度深度）。對于同一塊，土地的價值具有相對穩(wěn)定性。如果您知道土地的平均價格，請通過街道寬度和街道。通過深度調(diào)整確定評估對象的土地價值的方法是路線價格方法。很明顯，可以先設置或選擇標準房屋，并根據(jù)實際情況采用適用的評估方法評估標準房屋市場價格，然后修改標準房屋市場價格以計算房屋的市場價值。被征用。對于住宅房屋，修正系數(shù)主要包括占地面積比，方向和樓層;非住宅房屋根據(jù)目的分為商業(yè)，辦公和工業(yè)類型。修正系數(shù)主要包括建筑面積比，樓層和街道條件。2、基準地價對于某一地塊的土地使用權(quán)價值的評估，可以參考同一水平和相同目的的現(xiàn)有基準地價，并調(diào)整一般因素，區(qū)域因素和個別因素，**后獲得評估土地使用權(quán)價值的方法。 。該方法具有一定的政策特征。3、剩余當房地產(chǎn)的總價已知或可以衡量時，因為房地產(chǎn)的總價格=土地使用權(quán)的價值+房產(chǎn)的價值，土地使用權(quán)的價值或土地使用權(quán)的價值財產(chǎn)的計量，扣除總價值后，可以獲得財產(chǎn)的價值或土地使用權(quán)。值。這種方法通常用于房屋或土地的個人估價。

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• 問 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清，可以評估嗎？
  答

  有正式產(chǎn)權(quán)，但是因個別原因，導致房產(chǎn)證尚未辦理下來的，可以進行評估小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)房不可評估單位產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)不能獨立評估，但是可以隨企業(yè)全部房產(chǎn)、地產(chǎn)等整體進行評估。政策性住房（包括經(jīng)適房、兩限房等）、房改房、安置房等，需要產(chǎn)權(quán)人獲取全部產(chǎn)權(quán)后才能進行評估。

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• 問 ??房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清，可以評估嗎？?為什么要進行房產(chǎn)評估？
  答

  你所說的評估是你做公積金貸款，公積金管理中心為了給你合理的發(fā)放貸款。請評估公司對你購買的房產(chǎn)進行評估。其目的是為了降低貸款風險，評估值會比你的購買值低的多。當然評估值越高，你貸款額度越多。不過公積金**高可貸80萬（如果你的職稱比較高可以110萬）評估的高低跟你所交的稅費沒有多大關系。公積金放款不看網(wǎng)簽合同，它們見到你領到新房產(chǎn)證或做完“它項權(quán)利證”后給賣方放款。

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• 問 ??房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清,可以評估嗎?評估價是高了好還是低了好?
  答

  如果房價處于上漲趨勢，那么真實的評估價理應低于實際成交價，如果房價處于下跌的趨勢，那么真實的評估價會略微高于實際成交價?，F(xiàn)實交易當中，用到評估肯定是因為貸款，所以評估價應比實際需要貸款所達到的數(shù)額要略微高一些，才能滿足貸款的需求。

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• 問 二手房按揭評估價由什么決定?什么情況要評估價?
  答

  銀行只給你貸款金額，如果評估師100萬，按照貸款7成**3成來算你就可以貸款70萬，但是呢你們實際成交價格是120萬，相當于銀行只承認給業(yè)主70萬元，所以你們需要給50萬的**哦，120萬減去貸款的70萬就是你們需要給業(yè)主的錢。懂了嗎?評估價高只能說你貸款可以多貸點，**就少點了啊。

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