??房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清,可以評估嗎?評估價(jià)又是由什么決定的?

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• 135****6566

  1、路線價(jià)格
  
  土地使用權(quán)的價(jià)值與土地的位置有很大關(guān)系（街道情況：寬度深度）。對于同一塊，土地的價(jià)值具有相對穩(wěn)定性。如果您知道土地的平均價(jià)格，請通過街道寬度和街道。通過深度調(diào)整確定評估對象的土地價(jià)值的方法是路線價(jià)格方法。
  很明顯，可以先設(shè)置或選擇標(biāo)準(zhǔn)房屋，并根據(jù)實(shí)際情況采用適用的評估方法評估標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價(jià)格，然后修改標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價(jià)格以計(jì)算房屋的市場價(jià)值。被征用。
  對于住宅房屋，修正系數(shù)主要包括占地面積比，方向和樓層;非住宅房屋根據(jù)目的分為商業(yè)，辦公和工業(yè)類型。修正系數(shù)主要包括建筑面積比，樓層和街道條件。
  2、基準(zhǔn)地價(jià)
  
  對于某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值的評估，可以參考同一水平和相同目的的現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)，并調(diào)整一般因素，區(qū)域因素和個(gè)別因素，**后獲得評估土地使用權(quán)價(jià)值的方法。 。該方法具有一定的政策特征。
  3、剩余
  當(dāng)房地產(chǎn)的總價(jià)已知或可以衡量時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的總價(jià)格=土地使用權(quán)的價(jià)值+房產(chǎn)的價(jià)值，土地使用權(quán)的價(jià)值或土地使用權(quán)的價(jià)值財(cái)產(chǎn)的計(jì)量，扣除總價(jià)值后，可以獲得財(cái)產(chǎn)的價(jià)值或土地使用權(quán)。值。這種方法通常用于房屋或土地的個(gè)人估價(jià)。

  查看全文↓ 2019-05-31 00:26:03
• 153****4410

  1.評估價(jià)
  指用房地產(chǎn)評估公司對該房產(chǎn)進(jìn)行市場評估：其方法有——市場比較法等（根據(jù)周邊新開小區(qū)銷售價(jià)格為基準(zhǔn)減去折舊等所做出的評估），據(jù)此對你的房子賠償
  2.以重置價(jià)
  指根據(jù)現(xiàn)在的建安成本，假設(shè)你家那里是塊空地，重新建筑家屬樓需要的總價(jià)格，根據(jù)你家的面積計(jì)算出對

  查看全文↓ 2019-05-31 00:25:58
• 141****0973

  可以不通過房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)本人。
  房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個(gè)具體操作步驟和環(huán)節(jié)。一般而言，評估一宗房地產(chǎn)主要包括如下六個(gè)基本步驟。　　
  一、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)　　在實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)評估過程中，會(huì)涉及到許多方面的問題，需要處理的事項(xiàng)也較多。有些事項(xiàng)直接關(guān)系到估價(jià)作業(yè)的全過程，對估價(jià)額也有較大的影響，這些事項(xiàng)被稱坦估價(jià)的基本事項(xiàng)，必須預(yù)先明確。一般來說，估價(jià)的基本事項(xiàng)包括估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及評估前提四個(gè)方面?！?br/>?。ㄒ唬┟鞔_估價(jià)對象　　
  1.評估實(shí)體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。估價(jià)的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)等；如估價(jià)的是寫字樓，是否包括其中配備的設(shè)備；如是酒店，是否包括其中的家具等?！　?br/>2.評估對象權(quán)利狀態(tài)的確定。首先要明確所評估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。在我國，尤其要注意所評估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權(quán)，還土地使用權(quán)的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如評估對象是否已設(shè)定了租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)、地役權(quán)等，其年限如何?！　?br/>（二）明確估價(jià)目的　　
  估價(jià)目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用、拆遷補(bǔ)償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。不同的評估目的對于估價(jià)方法的選擇和估價(jià)結(jié)果盡有一定影響的，因此，必須明確評估目的?！　?br/>明確了評估目的，也就相應(yīng)地確定了所要評估的價(jià)格類型，如買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、入股價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格、課稅價(jià)格等。各種價(jià)格在評估時(shí)都有相應(yīng)的注意事項(xiàng)，如抵押價(jià)格評估與買賣價(jià)格評估就有較大的差異，由于抵押價(jià)格評估要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩裕虼似鋽?shù)額應(yīng)等于評估對象的預(yù)期價(jià)格（抵押期限）減去處置稅費(fèi)等；征用價(jià)格和課稅價(jià)格評估一般是按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，如有些國家及地區(qū)規(guī)定，土地的課稅價(jià)格用路線價(jià)法評估；保險(xiǎn)價(jià)格的評估僅指建筑物及其家具、設(shè)備的價(jià)值等。　　
  （三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)　　
  房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，是不斷變化的。對于同一宗房地產(chǎn)來說，在不同的時(shí)點(diǎn)上，其價(jià)格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產(chǎn)的價(jià)格都是指該房地產(chǎn)在某個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的時(shí)價(jià)，我們所要評估的也正是這種時(shí)價(jià)。非時(shí)價(jià)的評估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進(jìn)行的，因此，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定程度及評估的價(jià)格種類所決定的?！　?br/>（四）明確評估前提　　
  由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種：
  1.獨(dú)立估價(jià)。獨(dú)立估價(jià)發(fā)生在估價(jià)對象為土地與建筑物合一的“房地產(chǎn)”上，根據(jù)某種需要或特定條件，有時(shí)單獨(dú)就該房地產(chǎn)的土地部分進(jìn)行評估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨(dú)立估價(jià)。簡單地說，就是將土地當(dāng)成空地，視為無建筑物存在的情形下進(jìn)行評估。在地上建筑物預(yù)定拆遷的條件下，往往進(jìn)行建筑物拆遷的獨(dú)立估價(jià)。　　
  2.部分估價(jià)。部分估價(jià)是指估價(jià)對象房地產(chǎn)是由土地及建筑物構(gòu)成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進(jìn)行價(jià)格評估。它與獨(dú)立估價(jià)的區(qū)別是，獨(dú)立估價(jià)不考慮地上建筑物存在對地價(jià)的影響，而部分估價(jià)則考慮地上建筑物存在對地價(jià)的實(shí)際影響，或土地對建筑物價(jià)格的實(shí)際影響。由房地產(chǎn)價(jià)格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價(jià)額將受到既定狀態(tài)的影響而發(fā)生變化?！　?br/>3.合并估價(jià)或分割估價(jià)。以房地產(chǎn)的合并或分割為前提所進(jìn)行的評估，稱為合并或分割估價(jià)。例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對鄰地進(jìn)行買賣價(jià)格評估即為合并估價(jià)；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評估其剩余部分的價(jià)格，即為分割估價(jià)。無論是合并估價(jià)還是分割估價(jià)，其估價(jià)結(jié)果都將與正常評估存在一定差異，其評估出的價(jià)格稱為“限定價(jià)格”，即在市場受限定的條件下所形成的價(jià)格，該價(jià)格僅對特定的交易主體具有經(jīng)濟(jì)合理性?！　?br/>4. 變更估價(jià)。變更估價(jià)是以改變房地產(chǎn)的利用狀態(tài)為前提所進(jìn)行的評估，也可稱為變更利用狀態(tài)估價(jià)，它主要包括如下幾種情形：
  （1）以房地產(chǎn)改變原來的用途為前提所進(jìn)行的估價(jià)。如學(xué)生宿舍將改造為賓館，政府機(jī)關(guān)辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。　　
  （2）以房地產(chǎn)重新進(jìn)行裝修改造為前提所進(jìn)行的估價(jià)?！　?br/>（3）以拆除建筑物為前提對土地進(jìn)行的估價(jià)?！　?br/>對于上述需要確定的種種估價(jià)事項(xiàng)，一般都是由委托人提出的，或根據(jù)委托人的意向由估價(jià)人員整理出來的。
  

  查看全文↓ 2019-05-31 00:25:53

相關(guān)問題

• 問 ??房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清,可以評估嗎?評估由什么決定的?
  答

  什么情況需要房產(chǎn)評估？1、房價(jià)明顯過低時(shí)需進(jìn)行二手房評估價(jià)買賣雙方可能會(huì)為了少繳稅費(fèi)，會(huì)向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)低報(bào)、少報(bào)。如果房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為該價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整房價(jià)，就會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對交易的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評估，并以評估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。2、買賣雙方認(rèn)為有必要時(shí)需進(jìn)行二手房評估交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評估事務(wù)所進(jìn)行二手房評估，作為交易價(jià)格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價(jià)格沒有概念，會(huì)自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進(jìn)行二手房評估。3、辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要二手房評估辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)是需二手房評估來評估房價(jià)，確定保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評估。4、申請抵押貸款需做二手房評估在房產(chǎn)交易過程中，有的購房者為了少付**款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn)。所以銀行會(huì)為了確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對抵押人的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評估。5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)可能要做二手房評估二手房買賣合同簽訂后，如果一方以價(jià)格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行二手房評估。哪些因素影響評估價(jià)格？二手房價(jià)格的評估中，以下幾個(gè)因素的影響為關(guān)鍵。第一因素：位置、地段。第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。第三因素：戶型朝向。第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。第五因素：也是較關(guān)鍵的因素——折舊費(fèi)。房子一旦進(jìn)住使用便進(jìn)入了折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。房產(chǎn)評估流程是什么？如果發(fā)生了上述情形之一，房屋的所有權(quán)人或者其他人決定對房產(chǎn)進(jìn)行評估，應(yīng)該怎么做呢？相關(guān)人員尋找一家合法的評估機(jī)構(gòu)，其程序一般包括以下9個(gè)步驟：接受估價(jià)委托；明確估價(jià)基本事項(xiàng)；擬定估價(jià)作業(yè)方案；搜集估價(jià)所需資料；實(shí)地查勘估價(jià)對象；選定估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算；確定估價(jià)結(jié)果；撰寫估價(jià)報(bào)告。

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• 問 二手房按揭評估價(jià)由什么決定?什么情況要評估價(jià)?
  答

  銀行只給你貸款金額，如果評估師100萬，按照貸款7成**3成來算你就可以貸款70萬，但是呢你們實(shí)際成交價(jià)格是120萬，相當(dāng)于銀行只承認(rèn)給業(yè)主70萬元，所以你們需要給50萬的**哦，120萬減去貸款的70萬就是你們需要給業(yè)主的錢。懂了嗎?評估價(jià)高只能說你貸款可以多貸點(diǎn)，**就少點(diǎn)了啊。

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• 問 ??房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清,可以評估嗎?評估價(jià)是高了好還是低了好?
  答

  如果房價(jià)處于上漲趨勢，那么真實(shí)的評估價(jià)理應(yīng)低于實(shí)際成交價(jià)，如果房價(jià)處于下跌的趨勢，那么真實(shí)的評估價(jià)會(huì)略微高于實(shí)際成交價(jià)?，F(xiàn)實(shí)交易當(dāng)中，用到評估肯定是因?yàn)橘J款，所以評估價(jià)應(yīng)比實(shí)際需要貸款所達(dá)到的數(shù)額要略微高一些，才能滿足貸款的需求。

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• 問 ??二手房估價(jià)由什么決定?啥情況要評估價(jià)?
  答

  　　二手房價(jià)格決定因素　　二手房價(jià)格決定因素1：自身品質(zhì)　　二手房小區(qū)地處的地段、房間朝向、戶型布局、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、居住舒適程度、物業(yè)管理水平，是決定二手房價(jià)的**基本因素。如果上述要點(diǎn)都比較出色的話，一套房子可能會(huì)有20組客戶看房咨詢，高于普通房源的比例?！　《址績r(jià)格決定因素2：交通改善　　地鐵對樓市產(chǎn)生的影響不可小覷。新開通的地鐵線路不僅給周邊居民帶來了便利，也拉動(dòng)著房價(jià)的上漲。去年，在地鐵6號線還沒有開通時(shí)，朝陽區(qū)青年路上的不少二手房業(yè)主就已經(jīng)開始“捂房”，當(dāng)?shù)罔F開通后，該區(qū)域二手房價(jià)上漲了約兩成?！　《址績r(jià)格決定因素3： 新盤入市　　市場上有一些二手房區(qū)域，原本是“默默無聞”，但因周邊出現(xiàn)了比較有影響力且市場關(guān)注度極高的新盤，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的樓市價(jià)值，二手房源的價(jià)格也隨之攀升。比如常營的新盤由于為區(qū)域帶來了相關(guān)商業(yè)配套，提升了周邊二手房的價(jià)格?！　《址績r(jià)格決定因素4 ：地王托市　　土地市場上熱門住宅用地的成交，往往會(huì)帶動(dòng)周邊二手房價(jià)上漲。如2012年7月萬柳地塊的高價(jià)成交，使得周邊二手房銷售火爆，有些二手房中介“坐地漲價(jià)”，單價(jià)飆至12萬元/平方米。

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• 問 ??二手房估價(jià)由什么決定?什么情況要評估價(jià)?
  答

  　二手房價(jià)格決定因素　　二手房價(jià)格決定因素1：自身品質(zhì)　　二手房小區(qū)地處的地段、房間朝向、戶型布局、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、居住舒適程度、物業(yè)管理水平，是決定二手房價(jià)的**基本因素。如果上述要點(diǎn)都比較出色的話，一套房子可能會(huì)有20組客戶看房咨詢，高于普通房源的比例?！　《址績r(jià)格決定因素2：交通改善　　地鐵對樓市產(chǎn)生的影響不可小覷。新開通的地鐵線路不僅給周邊居民帶來了便利，也拉動(dòng)著房價(jià)的上漲。去年，在地鐵6號線還沒有開通時(shí)，朝陽區(qū)青年路上的不少二手房業(yè)主就已經(jīng)開始“捂房”，當(dāng)?shù)罔F開通后，該區(qū)域二手房價(jià)上漲了約兩成?！　《址績r(jià)格決定因素3： 新盤入市　　市場上有一些二手房區(qū)域，原本是“默默無聞”，但因周邊出現(xiàn)了比較有影響力且市場關(guān)注度極高的新盤，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的樓市價(jià)值，二手房源的價(jià)格也隨之攀升。比如常營的新盤由于為區(qū)域帶來了相關(guān)商業(yè)配套，提升了周邊二手房的價(jià)格?！　《址績r(jià)格決定因素4 ：地王托市　　土地市場上熱門住宅用地的成交，往往會(huì)帶動(dòng)周邊二手房價(jià)上漲。如2012年7月萬柳地塊的高價(jià)成交，使得周邊二手房銷售火爆，有些二手房中介“坐地漲價(jià)”，單價(jià)飆至12萬元/平方米。

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