??二手房估價(jià)由什么決定?啥情況要評(píng)估價(jià)?

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• 136****8842

  　　二手房?jī)r(jià)格決定因素
  　　二手房?jī)r(jià)格決定因素1：自身品質(zhì)
  　　二手房小區(qū)地處的地段、房間朝向、戶(hù)型布局、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、居住舒適程度、物業(yè)管理水平，是決定二手房?jī)r(jià)的**基本因素。如果上述要點(diǎn)都比較出色的話(huà)，一套房子可能會(huì)有20組客戶(hù)看房咨詢(xún)，高于普通房源的比例。
  　　二手房?jī)r(jià)格決定因素2：交通改善
  　　地鐵對(duì)樓市產(chǎn)生的影響不可小覷。新開(kāi)通的地鐵線(xiàn)路不僅給周邊居民帶來(lái)了便利，也拉動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲。去年，在地鐵6號(hào)線(xiàn)還沒(méi)有開(kāi)通時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)青年路上的不少二手房業(yè)主就已經(jīng)開(kāi)始“捂房”，當(dāng)?shù)罔F開(kāi)通后，該區(qū)域二手房?jī)r(jià)上漲了約兩成。
  　　二手房?jī)r(jià)格決定因素3： 新盤(pán)入市
  　　市場(chǎng)上有一些二手房區(qū)域，原本是“默默無(wú)聞”，但因周邊出現(xiàn)了比較有影響力且市場(chǎng)關(guān)注度極高的新盤(pán)，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的樓市價(jià)值，二手房源的價(jià)格也隨之攀升。比如常營(yíng)的新盤(pán)由于為區(qū)域帶來(lái)了相關(guān)商業(yè)配套，提升了周邊二手房的價(jià)格。
  　　二手房?jī)r(jià)格決定因素4 ：地王托市
  　　土地市場(chǎng)上熱門(mén)住宅用地的成交，往往會(huì)帶動(dòng)周邊二手房?jī)r(jià)上漲。如2012年7月萬(wàn)柳地塊的高價(jià)成交，使得周邊二手房銷(xiāo)售火爆，有些二手房中介“坐地漲價(jià)”，單價(jià)飆至12萬(wàn)元/平方米。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:19:20
• 142****6260

  一、什么是二手房評(píng)估
  
  評(píng)估一般由貸款銀行認(rèn)可的評(píng)估公司評(píng)估出來(lái)，是根據(jù)房屋原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、房屋現(xiàn)狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個(gè)價(jià)格。
  
  在二手房交易中，評(píng)估價(jià)為銷(xiāo)售價(jià)的7成左右。銀行會(huì)根據(jù)評(píng)估價(jià)來(lái)放款，評(píng)估價(jià)越高，個(gè)人貸款額度也越高，**壓力會(huì)相應(yīng)變小。購(gòu)房者如需辦理按揭貸款時(shí)，銀行需要根據(jù)房屋評(píng)估報(bào)告，才能按規(guī)定的房?jī)r(jià)百分比，提供給購(gòu)房者貸款。
  
  二、影響評(píng)估價(jià)的因素有什么
  
  1、房屋地段
  
  購(gòu)房者在買(mǎi)房子的時(shí)候也會(huì)著重選擇房屋的地段，好的區(qū)域地段會(huì)影響二手房的定價(jià)，好的區(qū)域地段包含成熟的交通、醫(yī)療、商業(yè)等配套，以及良好的自然環(huán)境和人文環(huán)境都是房屋價(jià)格評(píng)估價(jià)格的加分項(xiàng)，近期購(gòu)房者對(duì)于小區(qū)周邊的**資源尤為重視，畢竟每個(gè)家長(zhǎng)都想孩子有一個(gè)美好的未來(lái)。
  
  2、周邊環(huán)境
  
  一些老舊二手房小區(qū)周邊的環(huán)境就會(huì)稍微要臟亂一些，買(mǎi)方肯定也不愿意以花錢(qián)買(mǎi)一處環(huán)境不好的房子。而售房者所出售的房產(chǎn)如果周邊環(huán)境十分優(yōu)良，那就會(huì)比較容易得到購(gòu)房者的心理認(rèn)可，不錯(cuò)的周邊環(huán)境會(huì)為評(píng)估價(jià)格加價(jià)。
  
  3、房屋新舊程度
  
  二手房買(mǎi)賣(mài)還是要看二手房本身的條件如何，房屋本身戶(hù)型、朝向、樓齡、樓層、景觀(guān)、采光以及裝修等都會(huì)影響評(píng)估價(jià)格，某一優(yōu)點(diǎn)突出，劣勢(shì)不明顯，還是會(huì)有利于成交；但優(yōu)點(diǎn)不突出，劣勢(shì)很明顯，往往會(huì)對(duì)評(píng)估價(jià)格影響很大。
  
  4、開(kāi)發(fā)商品牌
  
  開(kāi)發(fā)商名氣的大小也會(huì)影響二手房的價(jià)格，大家都清楚，國(guó)內(nèi)幾家比較大的開(kāi)發(fā)商所出售的房屋價(jià)格都比同地段的房屋價(jià)格稍微高一些，開(kāi)發(fā)商不同，那么小區(qū)整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)的好壞也會(huì)有差別，對(duì)房屋評(píng)估價(jià)格的影響也是相對(duì)比較明顯的。
  
  5、小區(qū)配套
  
  購(gòu)房者在選購(gòu)房屋的時(shí)候也會(huì)比較看重小區(qū)的配套，交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會(huì)相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在評(píng)估價(jià)格時(shí)將會(huì)被扣減一部分的價(jià)格。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:19:12
• 144****1924

  什么情況需要房產(chǎn)評(píng)估？
  
  1、房?jī)r(jià)明顯過(guò)低時(shí)需進(jìn)行二手房評(píng)估價(jià)
  
  買(mǎi)賣(mài)雙方可能會(huì)為了少繳稅費(fèi)，會(huì)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)低報(bào)、少報(bào)。如果房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)為該價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整房?jī)r(jià)，就會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
  
  2、買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)為有必要時(shí)需進(jìn)行二手房評(píng)估
  
  交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行二手房評(píng)估，作為交易價(jià)格的參考。一般情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房的價(jià)格沒(méi)有概念，會(huì)自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行二手房評(píng)估。
  
  3、辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要二手房評(píng)估
  
  辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)是需二手房評(píng)估來(lái)評(píng)估房?jī)r(jià)，確定保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。
  
  4、申請(qǐng)抵押貸款需做二手房評(píng)估
  
  在房產(chǎn)交易過(guò)程中，有的購(gòu)房者為了少付**款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對(duì)貸款銀行來(lái)說(shuō)有很大風(fēng)險(xiǎn)。所以銀行會(huì)為了確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房產(chǎn)進(jìn)行二手房評(píng)估。
  
  5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)可能要做二手房評(píng)估
  
  二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，如果一方以?xún)r(jià)格過(guò)高或過(guò)低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)進(jìn)行二手房評(píng)估。
  
  哪些因素影響評(píng)估價(jià)格？
  
  二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估中，以下幾個(gè)因素的影響為關(guān)鍵。
  
  第一因素：位置、地段。
  
  第二因素：房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。
  
  第三因素：戶(hù)型朝向。
  
  第四因素：房屋內(nèi)部裝修程度及其他。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來(lái)得快。
  
  第五因素：也是較關(guān)鍵的因素——折舊費(fèi)。房子一旦進(jìn)住使用便進(jìn)入了折舊期。一般說(shuō)來(lái)，磚混結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。
  
  房產(chǎn)評(píng)估流程是什么？
  
  如果發(fā)生了上述情形之一，房屋的所有權(quán)人或者其他人決定對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)該怎么做呢？
  
  相關(guān)人員尋找一家合法的評(píng)估機(jī)構(gòu)，其程序一般包括以下9個(gè)步驟：接受估價(jià)委托；明確估價(jià)基本事項(xiàng)；擬定估價(jià)作業(yè)方案；搜集估價(jià)所需資料；實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；選定估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算；確定估價(jià)結(jié)果；撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。

  查看全文↓ 2019-10-06 22:19:01

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房按揭評(píng)估價(jià)由什么決定?什么情況要評(píng)估價(jià)?
  答

  銀行只給你貸款金額，如果評(píng)估師100萬(wàn)，按照貸款7成**3成來(lái)算你就可以貸款70萬(wàn)，但是呢你們實(shí)際成交價(jià)格是120萬(wàn)，相當(dāng)于銀行只承認(rèn)給業(yè)主70萬(wàn)元，所以你們需要給50萬(wàn)的**哦，120萬(wàn)減去貸款的70萬(wàn)就是你們需要給業(yè)主的錢(qián)。懂了嗎?評(píng)估價(jià)高只能說(shuō)你貸款可以多貸點(diǎn)，**就少點(diǎn)了啊。

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• 問(wèn) ??二手房估價(jià)由什么決定?什么情況要評(píng)估價(jià)?
  答

  　二手房?jī)r(jià)格決定因素　　二手房?jī)r(jià)格決定因素1：自身品質(zhì)　　二手房小區(qū)地處的地段、房間朝向、戶(hù)型布局、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、居住舒適程度、物業(yè)管理水平，是決定二手房?jī)r(jià)的**基本因素。如果上述要點(diǎn)都比較出色的話(huà)，一套房子可能會(huì)有20組客戶(hù)看房咨詢(xún)，高于普通房源的比例?！　《址?jī)r(jià)格決定因素2：交通改善　　地鐵對(duì)樓市產(chǎn)生的影響不可小覷。新開(kāi)通的地鐵線(xiàn)路不僅給周邊居民帶來(lái)了便利，也拉動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲。去年，在地鐵6號(hào)線(xiàn)還沒(méi)有開(kāi)通時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)青年路上的不少二手房業(yè)主就已經(jīng)開(kāi)始“捂房”，當(dāng)?shù)罔F開(kāi)通后，該區(qū)域二手房?jī)r(jià)上漲了約兩成?！　《址?jī)r(jià)格決定因素3： 新盤(pán)入市　　市場(chǎng)上有一些二手房區(qū)域，原本是“默默無(wú)聞”，但因周邊出現(xiàn)了比較有影響力且市場(chǎng)關(guān)注度極高的新盤(pán)，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的樓市價(jià)值，二手房源的價(jià)格也隨之攀升。比如常營(yíng)的新盤(pán)由于為區(qū)域帶來(lái)了相關(guān)商業(yè)配套，提升了周邊二手房的價(jià)格?！　《址?jī)r(jià)格決定因素4 ：地王托市　　土地市場(chǎng)上熱門(mén)住宅用地的成交，往往會(huì)帶動(dòng)周邊二手房?jī)r(jià)上漲。如2012年7月萬(wàn)柳地塊的高價(jià)成交，使得周邊二手房銷(xiāo)售火爆，有些二手房中介“坐地漲價(jià)”，單價(jià)飆至12萬(wàn)元/平方米。

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• 問(wèn) ??二手房為什么還有個(gè)評(píng)估價(jià)?買(mǎi)新房還有評(píng)估價(jià)嗎?
  答

  估價(jià)針對(duì)貸款買(mǎi)二手房而言!銀行為了降低自身風(fēng)險(xiǎn),對(duì)貸款房屋進(jìn)行評(píng)估(房齡,朝向,樓層,這些都是影響評(píng)估價(jià)的因素).裝修等房子自身?xiàng)l件,還有房屋的周邊設(shè)施。

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• 問(wèn) 二手房評(píng)估價(jià)怎么計(jì)算
  答

  二手房評(píng)估價(jià)一般是通過(guò)市場(chǎng)或者是通過(guò)成本進(jìn)行評(píng)估，會(huì)有相應(yīng)的評(píng)估方案，銀行在對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候會(huì)挑選至少三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶(hù)型等方面相類(lèi)似的進(jìn)行對(duì)比，來(lái)得出比較客觀(guān)的價(jià)格和價(jià)值，除此之外通過(guò)成本的方法進(jìn)行評(píng)估，有相應(yīng)的評(píng)估公式，房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊。我們購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，也要考慮好之后房屋的價(jià)值，地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價(jià)要高，所以在購(gòu)買(mǎi)之后，升值的概率也會(huì)比較高，所以別看現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的價(jià)格要略微高一些，但是在之后會(huì)比較保值，良好的房屋朝向和適當(dāng)?shù)臉菍右矔?huì)增加房屋的價(jià)值，除了在居住的過(guò)程當(dāng)中舒適度會(huì)比較高之外，也方便之后的二手房出售。

• 問(wèn) 二手房評(píng)估價(jià)怎么算？
  答

  二手房定價(jià)相關(guān)系數(shù)多多影響一套房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類(lèi)型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開(kāi)間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向?yàn)闇?zhǔn)，東向減5%—6%的系數(shù)，西向減10%;多層住宅樓層以3 層—4層為準(zhǔn)，底層減5%—6%，頂層減10%;新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，過(guò)去造的新里、舊里**多可減40%;房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值(如過(guò)道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米要減2 %—5%，明間與暗間又有區(qū)別;還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。同樣一套住宅，買(mǎi)賣(mài)雙方的心理價(jià)位難免背道而馳，買(mǎi)者認(rèn)為價(jià)格評(píng)估得太高，賣(mài)者又說(shuō)估得太低，**終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業(yè)主方面的，也有物業(yè)評(píng)估方面的。

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