??買(mǎi)房容積率重要嗎？怎么規(guī)定的呢？

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• 132****7167

  容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。
  你要是開(kāi)發(fā)商，容積率大了好，你要是住戶，容積率小了好。舉個(gè)例子，一塊地100平米，2的容積率可以蓋200平米的房子，5的容積率可以蓋500平米的房子。開(kāi)發(fā)商想蓋大，可以多賣(mài)錢(qián)。住戶想讓少蓋，人少了住的舒服。
  一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 08:53:29
• 135****7689

  謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

  查看全文↓ 2019-06-12 08:52:57
• 132****4673

  容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：又稱建筑面積毛密度，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。 　　容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。
  計(jì)算公式
  　　容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積 　　當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算( 容積率
  各個(gè)地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定)。 　　容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。 　　綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。

  查看全文↓ 2019-06-12 08:52:45

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 買(mǎi)房容積率重要嗎
  答

  一、對(duì)生活的影響1、人口密度高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會(huì)帶來(lái)高密度的居住人口，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域、娛樂(lè)以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的的使用會(huì)加劇這些設(shè)施的老化，所以在購(gòu)買(mǎi)高密度小區(qū)時(shí)應(yīng)該對(duì)此提出更高的要求。2、內(nèi)部規(guī)劃問(wèn)題由于高容積率住宅對(duì)土地使用率的過(guò)分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高、綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過(guò)近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車(chē)位不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問(wèn)題。3、安防問(wèn)題由于居住密度大，所以出入的人會(huì)較多，外來(lái)人員混入其中的難度也會(huì)相應(yīng)地降低很多。這就對(duì)高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上（當(dāng)然這不是說(shuō)低容積率的小區(qū)安防就不重要），不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來(lái)保證住戶的安全。二、對(duì)地價(jià)的影響容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。房屋的單方開(kāi)發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅費(fèi)；樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，同時(shí)受效益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用，總體說(shuō)來(lái)，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、影響單方造價(jià)在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開(kāi)始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì)。買(mǎi)房時(shí)，我們覺(jué)得容積率低的房子，肯定是比高容積率的房子貴。但有些高容積率的房子，房?jī)r(jià)也不低，正是因?yàn)槠鋵訑?shù)達(dá)到一定值了，單方的造價(jià)提升了，所以才貴。2、容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正比城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大。很簡(jiǎn)單，對(duì)比下大城市和小城市的地價(jià)、容積率（建筑密度）就知道了。3、容積率對(duì)地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從內(nèi)環(huán)向外圍逐漸減弱容積率對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。市區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域。特別是城市邊緣區(qū)，激烈的競(jìng)爭(zhēng)使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地效益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律，而其他的邊緣城區(qū)土地的稀缺程度降低，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度也隨之下降。4、容積率對(duì)不同類型用地地價(jià)的作用程度不同在同一城市中，容積率對(duì)不同類型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。

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• 問(wèn) ??容積率2.5高嗎？怎么規(guī)定的呢？
  答

  容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米用地的土地上，有6000平方米的建筑總面積，其容積率為0.6。 規(guī)劃對(duì)低密度住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層（小高層）低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。 房屋價(jià)值不單是按每平方米建筑面積，價(jià)格差關(guān)鍵是容積率大小，如：容積率1.20左右比容積率2.40左右的房屋，每平方米價(jià)格要高出一倍左右。

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• 問(wèn) ??容積率越高越好嗎？怎么規(guī)定的呢？
  答

  不再解釋名詞概念了。建筑密度26.98%，可以理解為小區(qū)的1/4被建筑覆蓋。綠地率45.8%，說(shuō)明小區(qū)有近一半被樹(shù)木、綠地或水面覆蓋。余下的27.22%，應(yīng)該是道路、廣場(chǎng)了。如果真是如此，小區(qū)的環(huán)境還算不錯(cuò)了。容積率4.45，表示如果把所有建筑平鋪，可以鋪滿四個(gè)半小區(qū)。雖然略高，但在高層住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，還算合理。容積率是描述土地開(kāi)發(fā)程度的,過(guò)低則浪費(fèi)土地,過(guò)高則宜居程度下降,都是不經(jīng)濟(jì)的。容積率與“限高”、“允許建筑面積”等指標(biāo)均由規(guī)劃部門(mén)控制，不是開(kāi)發(fā)單位和設(shè)計(jì)單位隨意更改的，當(dāng)然也不是越高越好了。

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• 問(wèn) ??容積率6合適嗎？怎么規(guī)定的呢？
  答

  一般而言，容積率高了，建筑密度就高，相應(yīng)地綠地率和公共空間占地也就低，居住舒適度差。較舒適的容積率是：25~30層高層塔樓容積率不應(yīng)超過(guò)5，18層左右高層塔樓的容積率應(yīng)為3~4，7~10層小高層應(yīng)為1.8~2，4~6層多層樓應(yīng)為1.2~1.5。 容積率為6，如果是超過(guò)百米（30層以上）的超高層，還是正常的。如果在30層以下，居住舒適度就比較差了。

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• 問(wèn) ??土地容積率該收嗎？怎么規(guī)定的呢？
  答

  樓面地價(jià)的具體計(jì)算公式為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。 也可以這樣理解： 樓面地價(jià)是指單位建筑面積所分?jǐn)偟钠骄耐恋貎r(jià)格，簡(jiǎn)單地可以理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價(jià)中所包含的土地成本。

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