房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計算? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用稅應(yīng)怎樣計算

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• 147****3207

  一般來說自有房產(chǎn)和自有土地是按照房產(chǎn)原值和土地面積來交納的房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×（1-10%20%）×1.2%這個是全年數(shù)，除以12以后是每月數(shù)。10%還是20%比例要看你房子是否為90年以前的房產(chǎn)，是則為20%，否則為10%。
  土地稅=土地面積×土地級別金額這個是全年數(shù)，除以12以后是每月數(shù)。土地級別金額要看你的土地證上說明是幾級土地。

  查看全文↓ 2019-06-12 23:16:31
• 156****9197

  根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條：土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照土地的等級劃分，按規(guī)定稅額計算征收。
  第四條：土地使用稅每平方米年稅額如下：
  （一）大城市1.5元至30元；
  （二）中等城市1.2元至24元；
  （三）小城市0.9元至18元；
  （四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
  第六條：下列土地免繳土地使用稅：
  （一）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；
  （二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；
  （三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；
  （四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；
  （五）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；
  （六）經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；
  （七）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。
  第八條：土地使用稅按年計算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

  查看全文↓ 2019-06-12 23:16:27
• 147****3060

  
  對房地產(chǎn)企業(yè)來講，城鎮(zhèn)土地使用稅盡管是個小稅種，但是，計算還是比較麻煩的，涉稅問題也是較有爭議的。您公司是否因為未按規(guī)定申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅而被查呢？土地使用稅歸集在哪個會計科目？計征的起點和終點如何規(guī)定的？又該如何計算應(yīng)繳納的土地使用稅呢？我們具體來分析：
  
  首先，我們了解土地使用稅歸集在哪個會計科目？
  
  依據(jù)《會計準則》會計科目和主要賬務(wù)處理的相關(guān)規(guī)定。
  
  
  
  “管理費用”核算內(nèi)容如下：
  
  本科目核算企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的管理費用，包括企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費、董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負擔的公司經(jīng)費（包括行政管理部門職工薪酬、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等）、工會經(jīng)費、董事會費（包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等）、聘請中介機構(gòu)費、咨詢費（含顧問費）、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、礦產(chǎn)資源補償費、研究費用、排污費等。
  
  
  
  “生產(chǎn)成本” 核算內(nèi)容如下：
  
  本科目核算企業(yè)進行工業(yè)性生產(chǎn)發(fā)生的各項生產(chǎn)費用，包括生產(chǎn)各種產(chǎn)品（包括產(chǎn)成品、自制半成品等）、自制材料、自制工具、自制設(shè)備等。企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）可將本科目改為"5001 開發(fā)成本"科目進行核算。
  
  企業(yè)發(fā)生的各項直接生產(chǎn)費用，借記本科目（基本生產(chǎn)成本、輔助生產(chǎn)成本），貸記"原材料"、"現(xiàn)金"、"銀行存款"、"應(yīng)付職工薪酬"等科目。
  
  企業(yè)各生產(chǎn)車間應(yīng)負擔的制造費用，借記本科目（基本生產(chǎn)成本、輔助生產(chǎn)成本），貸記"制造費用"科目。
  
  
  
  通過了解“管理費用”、“生產(chǎn)成本”科目的核算內(nèi)容，您認為“土地使用稅”歸集在哪個會計科目？
  
  是不是似乎哪個都有道理！
  
  
  
  我個人的觀點：
  
  房產(chǎn)企業(yè)占有的土地，有可能分為兩部分：
  
  一部分是辦公場所占地，該部分產(chǎn)生的土地使用稅歸集在“管理費用”科目；
  
  一部分是商品房開發(fā)占有的土地，該部分產(chǎn)生的土地使用稅由于是“直接成本”，應(yīng)該歸集在“開發(fā)成本----開發(fā)間接費”。
  
  
  
  了解了會計核算的規(guī)定，我們學(xué)習一下稅務(wù)總局在網(wǎng)站的一個回復(fù)，內(nèi)容如下：
  
  國稅總局：房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅暫允許計入開發(fā)成本？
  
  問題標題： 房地產(chǎn)企業(yè)交納的土地使用稅在竣工前是否可以入開發(fā)成本
  
  問題內(nèi)容： 你好，很多人認為一般企業(yè)的土地使用稅是入的管理費用，但對于房地產(chǎn)企業(yè)，達到竣工備案之前的土地使用稅應(yīng)是土地成本的一部分，要入開發(fā)成本，待竣工備案后再交納土地使用稅才入管理費用。對此總局并無明文規(guī)定，只是會計準則和稅務(wù)文件例舉時是說的入管理費用，沒有對房地產(chǎn)企業(yè)的明確規(guī)定，各地稅局掌握不盡相同，故請教總局如何處理。另，一些專家認為土地使用稅是土地使用費的一種形式或者是一脈相承，故兩者可以等同處理，不知有無道理。
  
  請總局回復(fù)，不要總局轉(zhuǎn)廣東省局省局再轉(zhuǎn)市局然后就無下文了，明確回答一次好不好。
  
  問題回復(fù)： 您好：
  
  您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下：
  
  對于你所提問題，現(xiàn)行稅收政策規(guī)定暫不夠明確，但這一問題對企業(yè)所得稅實際影響不大，主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算問題。房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計入管理費用，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的部分，在稅務(wù)總局對該問題進一步明確之前，暫可以視為開發(fā)成本的一部分。
  
  　　 國家稅務(wù)總局 2013/01/15
  
  
  
  其次，我們了解土地使用稅計征的起點和終點
  
  1、起點的確認：
  
  《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）文件“關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題”規(guī)定：
  
  以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

  查看全文↓ 2019-06-12 23:16:24

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計算? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計算繳納？
  答

  房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計算方法有以下兩種：1.按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2% ;2.第二種按租金收入計算，其計算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)。下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：一、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn);二、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn);第三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);第四、個人所有非營業(yè)使用的房產(chǎn);五、經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計算? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅什么時候繳納，怎么計算
  答

  計算公式為：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積×適用單位稅額城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標準如下：（一）大城市1.5元至30元;（二）中等城市1.2元至24元;（三）小城市0.9元至18元;（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，按照國務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標準劃分。人口在50萬以上者為大城市;人口在20萬至50萬之間者為中等城市;人口在20萬以下者為小城市。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)市政建設(shè)情況和經(jīng)濟繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。經(jīng)濟落后地區(qū)，土地使用稅的適用稅額標準可適當降低，但降低額不得超過上述規(guī)定**低稅額的30%.經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的適用稅額標準可以適當提高，但須報財政部批準。

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計算繳納
  答

  計稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積（平方米）為計稅依據(jù)。（1）納稅人實際占用的土地面積，以房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的土地使用證書與確認的土地面積為準；（2）尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證后再作調(diào)整。

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)土地使用稅如何計算
  答

  一、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，對于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。二、根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。三、根據(jù)國稅發(fā)〔2003〕89號文件第二條第一款是這樣規(guī)定的：“購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！边@里特別要注意“自房屋交付使用”這個關(guān)鍵詞，這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時間。以《商品房買賣合同》約定的交房時間的次月為土地使用稅的納稅義務(wù)減少時間，然后計算城鎮(zhèn)土地使用稅。理由是該時間與國稅發(fā)〔2003〕89號文件第二條第一款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間對應(yīng)。從交房之次月起，納稅義務(wù)人已轉(zhuǎn)移，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到購置新建商品房的業(yè)主，新的納稅人的產(chǎn)生意味著舊的納稅人的消失。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分攤計算城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個開發(fā)項目在建成進行預(yù)售或銷售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷售，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務(wù)也就終止。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算城鎮(zhèn)土地使用稅時就要注意計算方法，在計算城鎮(zhèn)土地使用稅實行按月比例扣除法較為合理。即本月應(yīng)納稅額＝本月剩余應(yīng)稅占地面積×月單位稅額；本月剩余應(yīng)稅占地面積=占地總面積－免稅占地面積－已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分攤占地面積（分攤面積以合同規(guī)定交付時間或合同簽訂時間為準進行統(tǒng)計）；月單位稅額＝年應(yīng)納稅額÷12；已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分攤占地面積＝占地總面積×（已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積）。

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)如何計算土地使用稅
  答

  首先明確的是房產(chǎn)稅和土地使用稅的繳納跟企業(yè)大小沒有關(guān)系。土地使用稅按照 土地使用證 所標明的土地面積（假設(shè)是10000平方米），乘以當?shù)匾?guī)定的稅額，這個稅額由當?shù)氐牡囟惒块T公告（假設(shè)稅額為5元/平方米），則每年應(yīng)該繳納的土地使用稅為10000*5＝50000元。房產(chǎn)稅常用的分為2種：經(jīng)營自用的和出租的。經(jīng)營自用的房產(chǎn)稅用財務(wù)賬面上的房產(chǎn)原值（假設(shè)10000元）扣掉10％～30％的減除比例（假設(shè)為30％）后乘以1.2％的稅率。也就是：10000*（1-30％）*1.2％＝84元/年出租的房產(chǎn)稅用租金收入（假設(shè)10000元）*12％。也就是：10000*12％＝1200元/年房產(chǎn)稅還有幾種情況，如地下建筑物等的房產(chǎn)稅，但很難遇到。

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